Czekasz na „Bezpieczny Kredyt 2%”? Bankowcy leją kubeł zimnej wody: procedury jeszcze niegotowe i nie wiadomo, jak liczyć zdolność kredytową

Ostatnie dwa lata przyniosły drastyczny spadek dostępności kredytów na mieszkania. Wszystko przez inflację zżerającą realną wartość wynagrodzeń, wysokie stopy procentowe i coraz bardziej wyśrubowane ceny mieszkań. Deweloperzy i potencjalni kredytobiorcy liczą na rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który ma ruszyć od lipca. Ale bankowcy właśnie wylali na te rozgrzane głowy kubeł zimnej wody. Procedury niegotowe, umowy niepodpisane, a banki nie wiedzą, jak liczyć zdolność kredytową. A niektórzy klienci już podpisali „akonto” nowego programu umowy rezerwacyjne z deweloperami

Gdy rząd zapowiedział wprowadzenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, wiele osób nabrało nadziei, że w końcu zakup mieszkania na kredyt stanie się możliwy i to na całkiem niezłych warunkach. Optymizm pojawił się też wśród pracowników banków, dla których kredyty hipoteczne są ważnym źródłem dochodów z odsetek i prowizji. Deweloperzy też zacierają ręce, bo może wzrośnie popyt na ich produkty.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Rynek mieszkaniowy wstaje z kolan. Ale powoli

Ustawa ma wejść w życie od 1 lipca, a według wstępnych rządowych zapowiedzi nowy program może przynieść wzrost liczby nowych kredytów już w tym roku nawet o 30 000 – 40 000, a więc o ponad 10%. Rynek mieszkaniowy wypatruje tego nowego popytu z nadzieją. Najświeższe dane dotyczące liczby nowych kredytów – podane przez Związek Banków Polskich w raporcie AMRON-SARFIN – nie powalają, ale pierwszy kwartał przyniósł nieśmiałe oznaki ożywienia.

Liczba nowych kredytów w pierwszym kwartale 2023 r. wzrosła o 21% w porównaniu z dołkiem koniunktury rok temu, a ich wartość – o 16%. To ożywienie wynika m.in. z ustabilizowania się poziomu stóp procentowych. Od września NBP nie podniósł ich ani razu, a to z kolei przyczyniło się do spadku wskaźnika WIBOR (z 7,60% do 6,90%). A więc raty ciut spadły, a zdolność kredytowa częściowo się odbudowała.

Zwłaszcza że jednocześnie KNF obniżyła tzw. bufor bezpieczeństwa przy liczeniu zdolności kredytowej dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej z 5% do 2,5%. Wszystko to spowodowało, że część chętnych na mieszkania mogła „odmrozić” swój popyt i odzyskać szansę na kredyt. Ale to wciąż jest tylko żałosna namiastka hossy, o której powrocie marzą banki i deweloperzy.

Źródło: Raport AMRON SARFiN

Kolejny czynnik, który ma pobudzić rynek kredytowy i mieszkaniowy, to zapowiadany od wielu miesięcy „Bezpieczny Kredyt 2%”, w ramach którego państwo ma się dorzucać przez 10 lat do raty kredytu. Realne oprocentowanie kredytu z dopłatą ma wynieść ok. 3-4% (dokładne wyliczenia prezentował niedawno Robert Sierant), a więc w większości przypadków jest szansa na spadek raty o mniej więcej 1000 zł miesięcznie.

Czekasz na „Bezpieczny Kredyt 2%”? Możesz się nie doczekać

Spora część potencjalnych kredytobiorców już ruszyła do deweloperów po umowy rezerwacyjne i zaczęła sprawdzać, czy ma zdolność kredytową na wymarzone mieszkanie. Niestety ten zapał może być wkrótce ostudzony, bo wygląda na to, że szacunki rządu dotyczące liczby osób, które załapią się na „Bezpieczny Kredyt 2%”, są mocno przestrzelone. Bankowcy przewidują wiele problemów i mocno studzą nastroje. Czego się obawiają?

Po pierwsze: niegotowe procedury w bankach. To, że ustawa zacznie obowiązywać od 1 lipca, nie oznacza, że tego dnia wszystkie banki, które chcą wziąć udział w programie, faktycznie wprowadzą „bezpieczny kredyt” do swojej oferty. Należy przygotować odpowiednie procedury, czyli całą ścieżkę procesowania nowej odmiany kredytu. Bankowcy przyznają, że pod tym względem są jeszcze „w lesie”.

Banki, które zaoferują „Bezpieczny Kredyt 2%” muszą mieć podpisaną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Jeszcze miesiąc temu ostateczny kształt umowy z BGK nie był znany, nie mówiąc o jej analizie w bankach komercyjnych, podpisaniu i wdrożeniu. To może trwać tygodnie lub miesiące. A przecież wnioski kredytowe banki powinny zacząć przyjmować już za miesiąc.

Niedawno Polska Agencja Prasowa zapytała banki, czy planują wprowadzić do swojej oferty „Bezpieczny Kredyt 2%”. PKO BP, Pekao oraz Santander zapowiedziały, że zamierzają przystąpić do programu. Pozostałe banki zadeklarowały jedynie, że analizują założenia lub planują wprowadzić nowy produkt do oferty, ale nie jest w stanie podać terminu. Kto wie, czy nie będzie tak jak z innym rządowym programem – „Kredyt bez wkładu własnego”. Wtedy na uruchomienie wniosków kredytowych w pierwszym banku czekaliśmy kilka miesięcy.

Minister rozwoju Waldemar Buda dwa dni temu ogłosił, że trzy największe banki zadeklarowały gotowość do wprowadzenia do swojej oferty rządowego programu. Co z pozostałymi? Na razie nie wiadomo. Przez pierwsze miesiące – a kto wie, czy nawet nie do końca 2023 r. – wybór banków będzie bardzo ograniczony, a jeśli faktycznie po preferencyjne kredyty ruszy sporo osób, to czas procesowania wniosków może się mocno wydłużyć. No i banki nie będą skłonne do oferowania lepszych warunków (mała konkurencja).

Po drugie: są niewiadome dotyczące zasad liczenia zdolności kredytowej. Ile osób tak naprawdę załapie się na „bezpieczny kredyt”? Cały czas nie wiemy, jak banki będą liczyły zdolność kredytową. Nie wiedzą tego również same banki. Gdy po raz pierwszy zrobiło się głośno o ustawie, to w mediach pojawiały się pierwsze kalkulacje wyliczeń zdolności kredytowej na nowych zasadach. A więc z uwzględnieniem znacznie niższych rat.

Te dane były bardzo optymistyczne. W końcu dzięki dopłatom przez pierwsze 10 lat oprocentowanie będzie wynosiło tylko ok. 4%. To zdecydowanie lepiej niż aktualne 9%, jakie proponują banki, więc i zdolność kredytowa powinna być znacznie wyższa niż dla droższego kredytu.

Okazuje się jednak, że wcale nie musi być tak kolorowo. Banki cały czas czekają na dokładne wytyczne od Komisji Nadzoru Finansowego, która finalizuje prace nad nowelizacją Rekomendacji S. Tam ma być informacja, jak liczyć zdolność kredytową klientom, którzy przez pierwszych 10 lat będą korzystali z dopłat. I wcale nie jest pewne, że KNF pozwoli bankom tak liczyć zdolność kredytową, jakby klienci już do końca spłaty kredytu mieli się cieszyć obniżonymi ratami.

Jak banki podejdą do faktu, że przez resztę okresu finansowania raty klientów będą wyższe? To kluczowe pytanie, bo z ustawy wynika, że przez 10 lat spłata kredytu będzie przebiegała w ratach malejących. To korzystne rozwiązanie z punktu widzenia kosztu kredytu. W przypadku rat malejących już od początku trwania kredytu spłacamy znaczną część kapitału (inaczej niż w annuitetowych, czyli stałych – tam na początku spłaca się głównie odsetki).

Z drugiej strony system rat malejących oznacza wyższe raty na początku finansowania, przez co zdolność kredytowa może być niższa niż dla kredytu z ratami równymi. Jeśli zdolność kredytowa klientów w nowym programie nie będzie liczona na preferencyjnych warunkach, to może się okazać, że o „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie nawet trudniej niż o zwykły!

Bankowcy nie mogą sami ustalać łagodniejszego sposobu wyliczania zdolności kredytowej, muszą czekać na odpowiednie regulacje. Jeśli regulacje nie okażą się korzystne, wtedy niewiele się zmieni dla osób, które do tej pory zdolności kredytowej nie miały.

Po trzecie: ilu klientów w ogóle się załapie? Rząd mówi o tym, że nawet 30 000 – 40 000 osób skorzysta z programu jeszcze w tym roku. Związek Banków Polskich podchodzi do tych danych z dużą dawką ostrożności, bo sam nie dysponuje danymi demograficznymi, które pokazywałyby, jak duża jest w ogóle baza osób, które na program mogą się załapać. A przypominamy, że jest kilka kryteriów do spełniania.

Po pierwsze kredytobiorca nie może mieć więcej niż 45 lat, po drugie musi to być jego pierwsze mieszkanie. No i najważniejsze: trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową. Tego, jak będzie liczona, jeszcze nie wiemy. Nie każdy spełniający powyższe kryteria ma też wystarczający wkład własny. Wprawdzie w ramach zabezpieczenia kredytobiorca może skorzystać z gwarancji BGK, ale być może nie każdemu taka opcja wyda się atrakcyjna.

Maksymalna kwota kredytu to 500 000 zł dla singla i 600 000 zł dla pary. Za tę cenę nie kupimy w dużym mieście mieszkania, które spełni marzenia każdej rodziny. Dokładając do tego 200 000 zł wkładu własnego, może być już trochę łatwiej, ale nadal nie ma co liczyć na cuda. A przecież nie każdy ma 200 000 zł wkładu własnego!

Konieczność przeskoczenia zainteresowanego klienta przez te wszystkie przeszkody sprawia, że przedstawiciele Związku Banków Polskich są bardzo ostrożni, jeśli chodzi o prognozy dotyczące popularności programu. Na konferencji ZBP dotyczącej rynku mieszkaniowego padły zdecydowanie mniej imponujące liczby niż rządowe. Bankowcy dali do zrozumienia, że za sukces uznają nawet nędznych kilka tysięcy nowych kredytów udzielonych w ramach programu w tym roku.

Dla osób, które „akonto” bezpiecznego kredytu podpisały z deweloperami umowy rezerwacyjne na swoje nowe mieszkanie, najbliższe tygodnie mogą być stresujące. Nie wiadomo, kiedy pierwsze banki w ogóle uruchomią wnioski o „Bezpieczny Kredyt 2%”, prawdopodobnie w tym roku będzie ich niewiele (co oznacza, że warunki kredytów nie muszą być konkurencyjne). Nie wiadomo, jak będzie liczona zdolność kredytowa oraz czy „Bezpieczny Kredyt 2%” da szansę na większe mieszkanie na własność niż to, które można od kogoś wynająć.

Zdjęcie tytułowe: Pixabay/mohamed_hassan