Przedwiośnie na rynku kredytów hipotecznych. Jeden program rządowy się skończył, drugi dopiero za pół roku. Szukam najciekawszych ofert

Szał związany z kredytami z dopłatą (w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”) niedawno się skończył. Pozostały dziesiątki tysięcy „dopłatowych” wniosków do przeprocesowania i nadal mocno wydłużony okres oczekiwania na decyzję kredytową – przynajmniej w bankach, które miały w ofercie kredyt z dopłatą rządową. Ale nowy rok zmienia sytuację. Jedne dopłaty do kredytów się skończyły, a kolejne jeszcze nie ruszyły. W których bankach dziś są najciekawsze propozycje kredytów hipotecznych?

Mamy kolejny rok, zmienił się rząd, a w bankach koniec kredytowego szału. Choć na brak klientów nie narzekają. Pomimo obniżonych dwa razy (wrzesień, październik 2023 r.) stóp procentowych kredyty nie są tanie. W niektórych przypadkach banki w ogóle nie obniżyły proponowanego klientom oprocentowania. Dotyczy to zarówno ofert z oprocentowaniem zmiennym (marża + WIBOR lub WIRON), jak i ze stałym (przez minimum 5 lat).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Przedwiośnie na rynku kredytów hipotecznych. Jak wybierać?

Na jakie warunki (chodzi nie tylko o samo oprocentowanie!) mogą obecnie liczyć czytelnicy „Subiektywnie o Finansach”, którzy teraz chcieliby złożyć wniosek kredytowy? Kluczowe jest to, czy klient posiada minimum 20% wkładu własnego czy też nie.

Zakładam, że wartość nieruchomości to 500 000 zł, a wkład własny odpowiednio 20% lub 10%. Czyli mówimy o kredycie w kwocie 400 000 zł lub 450 000 zł. Okres kredytowania zakładam na 20 lat. Oprocentowanie może być stałe lub zmienne (do wyboru przez klienta). Zakładam też, że dochód klientów (jako gospodarstwa domowego) wynosi minimum 7000 zł.

Oferty kredytów hipotecznych można porównywać na różne sposoby: można brać pod uwagę głównie oprocentowanie i miesięczną ratę. Można też patrzeć szerzej i skupić się przede wszystkim na całkowitym koszcie kredytu. Można analizować na podstawie całkowitego kosztu miesięcznego (rata plus koszty dodatkowe). Wreszcie można skupić się na jak najniższych kosztach startowych – czyli tzw. upfront.

Nawet jeżeli ktoś bierze kredyt na 20-30 lat, to wcale nie oznacza to, że aż tak długo będzie go spłacał. Prawdopodobnie zamknie zobowiązanie wcześniej. Ewentualne warunki i ograniczenia dotyczące wcześniejszej spłaty mogą być również istotną przesłanką odnośnie do wyboru oferty kredytu.

W przypadku każdego klienta podejście może być inne. I dlatego też nie ma jednej, najlepszej oferty dla wszystkich. Mimo wszystko postanowiłem wytypować warte uwagi oferty. Ale pamiętajcie, że zaproponowane poniżej rozwiązania są jedynie moim subiektywnym wyborem. W zależności od podejścia omawiane oferty wcale nie muszą być tymi najlepszymi (dla danego przypadku).

I ostatnia uwaga. Nie każda oferta będzie dla każdego klienta zawsze dostępna. Ograniczeniem może być m.in. źródło dochodów, zdolność kredytowa, scoring, zabezpieczenia potencjalnego kredytu oraz cel kredytowania. A wybierać można jedynie spośród tych banków, w których będzie szansa na kredyt. Mogą to być wszystkie banki na rynku, kilka lub tylko jeden.

Czytaj więcej o nietypowych ograniczeniach: Chcesz wziąć kredyt? Idź na siłownię. Mój czytelnik boleśnie przekonał się, że nie wystarczy wkład własny, zarobki i zdolność kredytowa

Najczęściej pojawiające się w internecie zestawienia czy nawet „rankingi” kredytów hipotecznych biorą pod uwagę najczęściej ratę kredytu. Jednak kredyt z najniższą (na start) ratą nie musi okazać się tym finalnie najtańszym. Dlatego, zamiast patrzeć przez pryzmat samej raty, analiza dotyczy całkowitego kosztu kredytu (CKK).

Czasem przyda się też… męski punkt widzenia. W scoringu. Wyższa składka we wspólnym z mężem ubezpieczeniu, niższy limit w karcie kredytowej niż dla męża. Niemożliwe? A jednak się zdarzyło.

Scoring czasem jest jak wyrok. Przeczytaj o groszowej historii, czyli jak pan Marcel stracił szansę na kredyt hipoteczny. Bankowy automat, „bezduszny” BIK i system, który niszczy marzenia klientów.

Czytaj też: Możliwość sprawdzenia swojej punktacji w BIK to fajna rzecz. I pouczająca. Niestety, z raportu BIK wciąż nie da się wyczytać szans na kredyt. Dlaczego?

Czytaj też: Jak poradzić sobie z kiepską historią kredytową w BIK? Co można usunąć, a czego wymazać się nie da? Oto przewodnik krok po kroku

Masz spory wkład własny. Na co możesz liczyć w bankach?

Przy co najmniej 20% wkładzie własny możliwość uzyskania finansowania istnieje w każdym banku (lub SKOK-u) mającym w ofercie kredyty (i pożyczki) hipoteczne. Gdybym miał zwrócić Waszą uwagę na najciekawsze oferty, wybierałbym z tych poniżej wymienionych.

Oprocentowanie stałe:

• ING („Mieszkaj wygodnie na swoim”): 6,80% (w tym marża 2,38%), brak prowizji, dodatkowo ubezpieczenie na życie ze składką miesięczną 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie przez 3 lata, całkowity koszt przykładowego kredytu przy założeniach opisanych powyżej (CKK) ~355 500 zł,
• Alior („Własne M w wielkim mieście II”): 6,78% (czyli marża 2,19%), brak prowizji, ubezpieczenia na życie ze składką (2,85% od kwoty kredytu) płatną z góry za 5 lat, CKK ~380 000 zł,
• mBank (oferta dla segmentu Intensive): 7,07% (czyli marża 1,95%), brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ~386 000 zł.

Oprocentowanie zmienne:

• ING („Mieszkaj wygodnie na swoim”): marża 2,38% + WIRON 1M, brak prowizji, dodatkowo ubezpieczenie na życie ze składką miesięczną 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie przez 3 lata, CKK ~376 000 zł,
• BPS („Promocja po sąsiedzku”): marża 1,90% + WIBOR 3M, brak prowizji, ubezpieczenie na 5 lat ze składką 0,03% od salda kredytu miesięcznie, CKK ~393 000 zł,
• mBank (oferta dla segmentu Intensive): 1,95% + WIBOR 3M, brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ~403 000 zł.

Czy opłaca się wybierać dziś kredyty oparte na stawce WIRON? Jak oprocentowanie kredytu WIRON-owego różni się od oprocentowania kredytu opartego na WIBOR? Przeczytaj więcej o tym: wskaźnik, który miał zastąpić WIBOR, jest taki, jak chcieli politycy, czyli – jest do niczego. Co dalej z WIRON-em?

Kredyt o stałym czy zmiennym oprocentowaniu? Zmiana władzy to zawsze większa niepewność kredytobiorców. Czy w nowych okolicznościach brać kredyt o stałym czy zmiennym oprocentowaniu? Na WIBOR czy WIRON?

Spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu? Albo chcesz taki kredyt wybrać? Czeka cię ten moment. Jaką propozycję ma bank dla klienta po pięciu latach spłaty kredytu?

Czytaj też: Pierwszy bank ruszył z kredytami opartymi na wskaźniku WIRON. Znamy szczegóły oferty! Czy „nowe” zmienne oprocentowanie jest niższe?

Malutki wkład własny? Kredytów hipotecznych nie brakuje

Minimum 20% wkładu własnego mieć warto, aby móc skorzystać z najlepszych ofert kredytów hipotecznych. Jednak, jeżeli ktoś taką kwotą nie dysponuje, to – przynajmniej w części banków – możliwe jest również uzyskanie kredytu bankowego na zakup nieruchomości z jedynie 10% wkładem własnym. W tym przypadku również dostępne są oferty z oprocentowaniem stałym (wszystkie banki) lub zmiennym.

Oprocentowanie stałe:

• Alior („Własne M w wielkim mieście II”): 6,79% (marża 2,25%), brak prowizji, ubezpieczenia na życie ze składką (5% od kwoty kredytu) płatną z góry za 5 lat (brak możliwości kredytowania), CKK ~440 000 zł,
• mBank (oferta dla segmentu Intensive): 7,57% (marża 2,05%), brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ponad 452 000 zł
• Bank Pekao (4AG/OS/2023): 7,41% (marża 2,60%), prowizja 1,99% (płatna z góry, niekredytowana), CKK około 476 000 zł

Oprocentowanie zmienne:

• BPS („Promocja po sąsiedzku”): marża 1,90% + WIBOR 3M, brak prowizji, ubezpieczenie na 5 lat ze składką 0,03% od salda kredytu miesięcznie, CKK ~457 000 zł,
• mBank (oferta dla segmentu Intensive): 2,05% + WIBOR 3M, brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ~459 000 zł,
• Alior („Własne M w wielkim mieście II”): marża 2,25% + WIBOR 3M, brak prowizji, ubezpieczenia na życie ze składką (5% od kwoty kredytu) płatną z góry za 5 lat (brak możliwości kredytowania), CKK ~469 000 zł.

Zaprezentowane oferty to mój subiektywny wybór (według stanu na połowę stycznia 2024 r.). Można znaleźć i tańsze oferty np. jeżeli mieszkanie lub dom zostały zbudowane w technologii energooszczędnej. Poza tym banki zwykle wymagają również założenia konta bankowego. W Banku Pekao oczekują także wzięcia karty kredytowej (na dzień podpisywania umowy kredytowej trzeba się takową „legitymować”).

W moim zestawieniu głównym parametrem był całkowity koszt kredytu (CKK). Jednak jeżeli ktoś planuje spłacić kredyt np. w ciągu 5 czy 10 lat (i na taki okres zaciągnąć kredyt), to wybór banku i oferty może być już inny. Dlatego też każdorazowo przed decyzją o wyborze banków (w których zostaną złożone wnioski) warto się dobrze zastanowić, jakie mamy oczekiwania i jakie warunki powinien spełniać nasz idealny kredyt.

Bo zobowiązanie kredytowe to nie tylko „goła” rata. To również składki ubezpieczeniowe, konieczność posiadania i używania konta w danym banku, karty płatnicze (i związane z nimi koszty), prawie zawsze w promocyjnych ofertach są ubezpieczenia. Warto sprawdzić, czy bank (ile i w jakiej sytuacji) pobiera prowizje od wcześniejszej spłaty. To informacja bardzo istotna dla tych, którzy planują kredyt spłacić wcześniej (w szczególności w pierwszych 3 latach).

Czytaj więcej o tym, czy opłaca się brać kredyt z dodatkowymi produktami: Ile kosztuje kredyt hipoteczny solo, a ile w pakiecie z kontem, kartą kredytową oraz ubezpieczeniem na życie? Czy taki pakiet może się opłacić?

Czytaj też: Klient wynegocjował z bankiem brak prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu, a bank i tak tę prowizję pobrał. „Bo taki jest system”. Na pomoc!

———————–

CHCESZ ZAPLANOWAĆ ZAMOŻNOŚĆ? PRZECZYTAJ KONIECZNIE! Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

„Okienko negocjacyjne” w bankach otwarte

Już za pół roku ma ruszyć kolejny program kredytów hipotecznych z dopłatami (tutaj więcej: co już o nim wiadomo). Ale jeżeli już teraz wiesz, że raczej nie spełniasz warunków, by się załapać, to nie zwlekaj z rozpoczęciem procesu kredytowego. Patrząc na doświadczenia z lat ubiegłych, start programu może spowodować kolejny wystrzał popytu na nieruchomości, a także potężne kolejki w bankach. Jeżeli nie chcesz brać udziału w tym „szaleństwie”, wnioskuj wcześniej.

Poza tym pamiętaj: im większy popyt na kredyt, tym mniejsza skłonność banków do obniżki oprocentowania lub marż. W najbliższych tygodniach możliwości negocjacyjne klientów w bankach będą większe niż w końcówce 2023 r., gdy była nieomal zerowa. W razie dodatkowych pytań zapraszam do kontaktu.

Czasem zdarza się, że bankowcy – przy okazji oferowania kredytów hipotecznych – „szantażują” klientów, choć nie powinni tego robić. Przeczytaj historię pod tytułem: „Pakiet albo 'negat’, czyli ubezpieczenie, którego… nie było”. Bank powiedział klientowi, że go ubezpiecza, wziął pieniądze, a gdy klient zaczął węszyć…

To też może Cię zainteresować. Ubezpieczenie kredytu: czy warto przyjąć propozycję banku? Czy taka polisa ma jakąkolwiek wartość dla klienta? Od czego to zależy i jak to sprawdzić?

Posłuchaj też nowego odcinka podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia”: Zmiany klimatyczne sprawiają, że proces przechodzenia z czarnej do zielonej energii staje się koniecznością. Ale czy w ostatnim czasie transformacja energetyczna nie wrzuciła wstecznego biegu? W jaki sposób przedsiębiorcy mogą wziąć udział w zielonej rewolucji i jak mogą im w tym pomóc banki? Co mogą zrobić politycy, by transformacja energetyczna nie stała się jedynie pustym hasłem? Jak powinien się zmienić system wsparcia OZE w Polsce? Na które dostępne dziś dopłaty warto zwrócić uwagę? Przewodnikami po zielonych zmianach są Adam Hirny, dyrektor departamentu wsparcia transformacji energetycznej i Marta Jedlińska, dyrektorka departamentu CSR i zrównoważonych finansów w Banku BNP Paribas. Do wysłuchania podcastu zaprasza Maciek Samcik

————

GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl.

>>> NAJLEPSZE DEPOZYTY TERMINOWE

>>> NAJLEPSZE KONTA OSZCZĘDNOŚCIOWE

>>> NAJLEPSZE KONTA OSOBISTE

————

MYŚLISZ O WŁASNYM MIESZKANIU? MACIEJ SAMCIK POLECA:

>>> Oszczędzaj na wkład własny do mieszkania w funduszach TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze – np. na wkład własny do własnego mieszkania – przez internet, kliknij ten link i wpisz kod promocyjny „MSAMCIK2023”.

>>> Kredyt na mieszkanie sprawdź w BNP PARIBAS lub w ALIOR BANK. To banki oferujące pieniądze na nieruchomości w sposób wygodny, bezpieczny i odpowiedzialny. „Subiektywnie o Finansach” wspólnie z nimi edukuje Was jak pożyczać pieniądze na mieszkanie tak, by były inwestycją. Szczegóły bezpiecznego kredytu o stałym oprocentowaniu nawet przez 10 lat w BNP PARIBAS BANK POLSKA sprawdź tutaj. Szczegóły oferty kredytowej ALIOR BANKU znajdziesz tutaj.

————

zdjęcie tytułowe: Aaron Burden/Towfiqu/Unsplash