Co stanie się z cenami mieszkań po starcie programu „Bezpieczny kredyt 2%”? Deweloperzy próbują skorzystać z okazji. Które mieszkania podrożeją, a które nie?

Sejm przegłosował ustawę o dopłatach do kredytów hipotecznych. Czekając na „Bezpieczny Kredyt 2%”, potencjalni beneficjenci wstrzymują się z zakupami w oczekiwaniu na dofinansowanie, a deweloperzy… podnoszą ceny, nastawiając się na wysoki popyt. O ile więcej będzie Cię kosztować mieszkanie za to, że rząd dorzuci się do raty? I co należy zrobić, żeby deweloperzy nie wykorzystywali dopłat do podnoszenia cen?

Program „Bezpieczny Kredyt 2%” ma ruszyć w lipcu. Skorzystać z niego będą mogły osoby poniżej 45. roku życia, które po raz pierwszy kupują swoje mieszkanie lub budują dom. Wartość kredytu na nieruchomość nie może przekroczyć 500 000 zł w przypadku bezdzietnych singli oraz 600 000 zł w przypadku par z dzieckiem. W ramach dofinansowania rząd będzie dopłacał do raty przez 10 lat. Szczegóły nowego programu znajdziecie tutaj.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Programu wyczekuje już wiele osób, które do tej pory nie były w stanie kupić mieszkania przez brak zdolności kredytowej. Z zakupami wstrzymują się również ci, którzy mogą sobie już teraz pozwolić na zakup nieruchomości, ale wolą poczekać na dofinansowanie. Obecnie w ramach rynkowej oferty banków można dostać kredyt na 8-9% w skali roku. W ramach rządowego programu realne oprocentowanie (po odliczeniu dopłaty) wyniesie prawdopodobnie ok. 4-5%.

Program został już skrytykowany przez wielu ekspertów. Wszelkie dopłaty do kredytów przeważnie kończą się tym, że rosną ceny nieruchomości. Skoro klient i tak dostaje dofinansowanie w pierwszych latach, to przecież można mu spokojnie podnieść cenę. I tak będzie zadowolony, że w końcu po miesiącach oczekiwania w końcu kupił mieszkanie.

Już pojawiają się pierwsze doniesienia o tym, że deweloperzy podnoszą ceny w oczekiwaniu na dopłaty rządowe. Choć można się też zastanawiać, czy rządowy program po prostu nie „wypłaszcza” trendu, który i tak musiałby się pojawić wraz z poprawą koniunktury.

Deweloperzy podnoszą ceny? O ile więcej zapłacisz za mieszkanie przez rządowe dopłaty?

Jaki wpływ będzie miał program „Bezpieczny Kredyt 2%” na ceny mieszkań? Minister Rozwoju Waldemar Buda zapowiada, że łącznie będzie mogło z niego skorzystać ok. 200 000 osób (30 000 – 40 000 osób rocznie, co oznaczałoby wzrost popytu o mniej więcej 10%, bo rocznie właściciela zmienia w Polsce 300 000 mieszkań). I jeśli faktycznie tak się stanie, to zwiększony popyt może sprawić, że deweloperzy podniosą ceny. Ten wzrost nie musi jednak dotyczyć wszystkich nieruchomości (a w każdym razie – nie wszystkich w tym samym stopniu).

Maksymalna kwota kredytu, w ramach których można uzyskać rządowe dopłaty, to 500 000 zł lub 600 000 zł. Deweloperzy będą starać się dopasowywać ceny swoich lokali tak, żeby kredytobiorca zmieścił się w limicie programu, bo to na takie właśnie mieszkania będzie największy popyt. Z takimi zabiegami mieliśmy do czynienia przy poprzednich rządowych programach „Mieszkanie dla Młodych” oraz „Rodzina na Swoim”.

O to, jak te dwa rządowe programy wpłynęły na rynek nieruchomości, zapytałam Marka Wielgo, eksperta portalu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl.

„Różnie to wyglądało w poszczególnych miastach. Żeby skorzystać z dopłaty do kredytu, trzeba było znaleźć mieszkanie, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekraczała określonego pułapu. Problem w tym, że w niektórych miastach, np. w Warszawie, ten pułap był zawieszony dość nisko. Mimo to część firm deweloperskich zaczęła oferować mieszkania spełniające kryterium cenowe, co przyczyniło się do wzrostu podaży stosunkowo tanich lokali. Można więc powiedzieć, że wpływ programu był pozytywny.”

Z drugiej strony – jak mówi Marek Wielgo – efektem ubocznym było niekontrolowane rozlewanie się miasta, bo deweloperzy budowali takie mieszkania głównie na obrzeżach. Z kolei np. w Gdańsku dopłaty do kredytu spowodowały wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych. Deweloperzy bowiem nierzadko podwyższali ceny do limitu, który akurat w tym mieście był dość wysoki.

Czy dziś już widać przykłady podwyżek cen u deweloperów po tym, jak rząd zapowiedział wprowadzenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, a Sejm przyjął ustawę w tej sprawie? W ubiegłym roku ceny transakcyjne były często niższe od ofertowych, bo wiele firm deweloperskich proponowało kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. W tym roku coraz częściej zdarzają się podwyżki w cennikach firm deweloperskich.

„Zaskakująca jest nie tyle sama podwyżka, co jej wysokość w jednej z inwestycji realizowanych w okolicach Poznania. Deweloper podniósł tam cenę 61-metrowego mieszkania z niespełna 419 500 zł do przeszło 517 900 zł, czyli aż o 23%! Oczywiście nie wszystkie mieszkania zostały objęte tak szalonymi podwyżkami. Np. cena także trzypokojowego lokalu, ale o powierzchni niespełna 54 mkw. poszła w górę w cenniku dewelopera z 384 900 zł do 412 900 zł, czyli „tylko” o 7%”

– mówi Marek Wielgo. A przyczyn tego rodzaju podwyżek upatruje m.in. właśnie w zapowiedzi programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Rośnie popyt, a deweloperzy nie przepuszczą takiej okazji.

„Pamiętajmy, że deweloperzy też funkcjonują w warunkach wysokiej inflacji. W większości metropolii, a szczególnie w Lublinie, Poznaniu i Trójmieście, mieszkania realnie potaniały. Ich ceny rosły wolniej od kosztów budowy. Według GUS w lutym koszty budowy były o 13,9% wyższe niż przed rokiem.”

Do biur sprzedaży firm deweloperskich wrócili nie tylko ci, którzy wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkania z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej. Jest też wielu takich, którzy ją mieli, ale liczyli na spadek cen mieszkań. One nie nadeszły, więc odkładanie decyzji zakupowej przestało mieć sens.

Na przedmieściach ceny pójdą mocno w górę? W miastach – niekoniecznie?

W jakich lokalizacjach mieszkania mogą drożeć najbardziej po wprowadzeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i czy możemy spodziewać się obniżek cen w niektórych lokalizacjach?

„Podwyżki mogą odczuć przede wszystkim kupujący mieszkania za kredyt w miejscowościach okalających największe metropolie. Wskazuje na to przykład jednej z inwestycji z okolic Poznania. Średnia cena mkw. mieszkania wynosiła 6900 zł, a ostatnio cena poszła w górę do 8500 zł. Cena u innego dewelopera w ostatnim czasie wzrosła z 7100 zł do 7600 zł za metr. W samym Poznaniu podobne metrażowo mieszkania kosztują średnio ok. 10 600 zł za mkw.”

Z kolei w okolicach Warszawy nowe mieszkania kosztują obecnie średnio nieco ponad 8500 zł za mkw., czyli niemal o 40% mniej niż średnio w stolicy. Jeszcze większa różnica cenowa, bo wynosząca aż 46%, występuje między Wrocławiem i miejscowościami okalającymi to miasto.

Wpływ programu „Bezpieczny Kredyt 2%” na ceny mieszkań w największych miastach może być inny. Deweloperzy zapewne dostarczą na rynek więcej mieszkań budowanych z myślą o mniej zamożnych klientach. Teoretycznie mogłoby to spowodować nawet niewielki spadek średniej ceny metra kwadratowego. O ile oczywiście w ofercie firm deweloperskich wyraźnie wzrośnie udział mieszkań z tego segmentu (a to się nie musi zdarzyć od razu).

Dużą konkurencją dla deweloperów w największych miastach są sprzedający mieszkania na rynku wtórnym, który także zostanie objęty programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. To nieco utrudnia prognozowanie zmian cen nieruchomości po wejściu w życie rządowego programu. Możemy mieć bowiem wzrost popytu, który spotka się z większą lub mniejszą podażą (w zależności od działań deweloperów oraz reakcji posiadaczy mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych).

Wygląda na to, że ewentualne podwyżki nie muszą dotknąć każdego, najbardziej narażeni na wzrost cen spowodowany dopłatami będą inwestorzy poszukujący mieszkań poza największymi miastami. Być może ceny nie pójdą w górę aż tak bardzo, żeby mogły „zjeść” całą dopłatę.

Kiedy wzrost ceny mieszkania może „zjeść” dopłatę?

W gorszej sytuacji będą ci, którzy na program się nie łapią. Tu bowiem żadnej dopłaty nie będzie i każdy wzrost cen – duży lub mały – będzie ceną płaconą przez kupującego za „pompowanie” popytu kredytowego przez rząd. Wszystko jednak zależy od tego, o ile dokładnie ceny pójdą w górę. Co jeśli więcej deweloperów zdecyduje się na podwyżki w takiej skali, o jakiej wspominał Marek Wielgo na przykładzie mieszkań z okolic Poznania?

Postanowiłam policzyć całkowity koszt finansowania przy założeniu dwóch scenariuszy dla mieszkania, które przed wprowadzeniem dopłat kosztowało 560 000 zł. Przy założeniu wkładu własnego na poziomie 20% kredytobiorca musi pożyczyć z banku 450 000 zł. Łączny koszt poniesiony przy 30-letnim kredycie oprocentowanym na 9% wyniesie 1,059 mln zł (odsetki – 609 187 zł).

Pierwszy scenariusz: Deweloper podnosi cenę mieszkania, które do tej pory kosztowało 560 000 do 625 000 zł, a więc o 12%. Przy założeniu 20% wkładu własnego, nabywca musi pożyczyć z banku 500 000 zł. Rząd przez okres dziesięciu lat dopłaca kredytobiorcy 55% do raty (realne oprocentowanie dla klienta spada w tym czasie z 9% do 4%). Potem oprocentowanie utrzymuje się na poziomie 9% w skali roku. Łączny koszt po 30 latach to 970 280 zł (470 280 zł odsetek plus 500 000 zł to kapitał). W tym przypadku program nadal się opłaca, w skali całego okresu finansowania kredytobiorca wyda 90 000 mniej niż bez dofinansowania.

Drugi scenariusz: Deweloper podnosi cenę z 560 000 zł do 688 000 zł, a więc o 22%. W tym scenariuszu takie mieszkanie będzie dostępne tylko dla pary z dziećmi. Przy założeniu 20% wkładu własnego, nabywca musi pożyczyć z banku 550 000 zł. Przez okres dziesięciu lat rząd dopłaca 55% do raty (realne oprocentowanie dla klienta spada z 9% do 4%), potem – przyjmujemy takie założenie – oprocentowanie utrzymuje się na poziomie 9%. Łączny koszt po 30 latach to 1,067 mln (517 309 zł odsetek plus 550 000 zł to kapitał), a więc o 8000 zł więcej niż gdyby programu w ogóle nie było, a mieszkanie kosztowałoby 450 000 zł.

Jeśli wiec mieszkania możliwe do zakupu w ramach programu faktycznie podrożeją o ok. 20%, to w perspektywie całego okresu finansowania program 'Bezpieczny Kredyt 2%’ nie przynosi realnych korzyści. W kalkulacjach zastosowałam pewne uproszczenie, uznając, że przez cały okres finansowania oprocentowanie będzie wynosiło 9%.

Istnieje duża szansa na to, że stopy procentowe spadną, ale nie mamy takiej pewności. Zdecydowanie musimy jednak uwzględnić to, że jeśli deweloper z uwagi na dofinansowanie podniesie ceny, to po 10 latach dopłat nasze odsetki będą wyższe niż przed podwyżką cen.

Kredytobiorcy trzymają kciuki za niższe stopy

Jeśli oprocentowanie kredytów mocno spadnie, to pomimo wyższych cen mieszkań, osoby korzystające z programu wyjdą na plus. Ale przecież nie każdy na dofinansowanie się załapie. Grupą, na której program odbije się negatywnie, są osoby, które będą w najbliższym czasie kupowały mieszkanie, ale nie załapią się na rządowe dopłaty.

W moim pierwszym scenariuszu łączny koszt nieruchomości z kredytem bez dofinansowania wyniesie 1,176 mln zł, a więc o 117 875 zł więcej niż przed podwyżką. W drugim scenariuszu łączny koszt finansowania nieruchomości to 1,294 mln, a więc o 235 000 zł więcej niż przed podwyżką.

Jest jeszcze jedna negatywna konsekwencja tego programu. Dofinansowanie można dostać na maksymalnie 500 000 zł lub 600 000 zł. W dużym mieście kupimy za to nie więcej niż 40-55 metrów mieszkania. Deweloperzy w swoich nowych inwestycjach będą starali się dopasować do maksymalnej ceny, a więc postawią na budowę mieszkań, na które znajdą się nabywcy.

Chętni na droższe i większe mieszkania nadal mają przymrożoną zdolność, a więc czeka nas zachowanie trendu oddawania do użytku coraz mniejszych mieszkań.

Czy jawność cen może powstrzymać deweloperów przed podwyżkami?

Niestety w wielu przypadkach jedynym sposobem na sprawdzenie ceny jest obdzwanianie deweloperów. Na stronach internetowych większości deweloperów znajdziemy szczegóły inwestycji, wizualizacje (niekiedy zakłamujące rzeczywistość) i układ pomieszczeń, ale ceny coraz częściej brak. Jeśli chcemy wiedzieć, ile kosztuje mieszkanie, to trzeba zapytać osobiście lub telefonicznie.

Czy każdy dzwoniący usłyszy taka samą stawkę? Tego nie wiemy. Możemy jednak założyć, że im częściej pojawiają się telefony od zainteresowanych, tym bardziej deweloperzy podnoszą ceny. Niektórzy klienci udają się często bezpośrednio do biura sprzedaży i tam rozmawiają o kilku mieszkaniach. Być może cena, jaką usłyszy potencjalny nabywca, zależy od tego, jakie wrażenie sprawia.

Czy bardzo zależy mu na zakupie nieruchomości? Czy spieszy mu się z zakupem? Takie osoby mają często mniejsza siłę negocjacji i mogą w efekcie dostać wyższą stawkę niż osoba, która ogląda mieszkania z mniejszym entuzjazmem. Negocjacje cenowe nie są niczym złym, ale czy wyobrażacie sobie sytuację, że wchodzicie do sklepu np. RTV i musicie pytać o cenę każdego produktu, który was interesuje? A sprzedawca podaje Wam tyle, na ile akurat ocenia, że jesteście w stanie zapłacić? Albo w dzień większego zainteresowania danym produktem rzuca Wam wyższą stawkę i dodaje: „już wiele osób o to dziś pytało”.

Z niejawnymi cenami na rynku nieruchomości planuje walczyć rząd. Niedawno Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii zapowiedział, że na początku przyszłego roku zostanie uruchomiona strona internetowa, na której będzie podgląd cen transakcyjnych nieruchomości z podziałem na miejscowość, dzielnice i metraż. Dane mają być przekazywane przez notariuszy. Dzięki temu będziemy wiedzieli, czy nasza nieruchomość mocno odstaje od mieszkań z podobnymi parametrami. Dane o transakcjach w przypadku podobnych lokali pozwolą nam na rozeznanie się, czy nie przepłacamy.

W ramach nowych regulacji deweloperzy będą również zobowiązani to publikowania aktualnych cen na stronie internetowej. Nie trzeba będzie już dzwonić i pytać o cenę, licząc na to, że akurat nam deweloper poda uczciwą stawkę. Myślę, że kierunek zmian jest dobry. Opcja sprawdzenia cen podobnych mieszkań na powszechnie dostępnej stronie też jest sporym ułatwieniem, o ile faktycznie wszyscy będą terminowo przesyłać ceny.

Myślę jednak, że spokojnie moglibyśmy pójść o krok dalej i do potencjalnej ustawy dopisać jeszcze jeden wymóg. Deweloperzy powinni na swoich stronach podawać nie tylko aktualne ceny mieszkań znajdujących się w ofercie, ale również dane historyczne mieszkań, które już się sprzedały. Przecież w ramach jednej inwestycji przeważnie deweloper oddaje kilka takich samych mieszkań na sprzedaż. Mogą się one różnić układem czy widokiem z okna, ale jest je łatwiej porównać niż dwie inwestycje zupełnie innego dewelopera.

Do tego dorzuciłabym jeszcze jeden parametr. Rząd planuje zobowiązać deweloperów do tego, żeby na stronie widoczna była cena ofertowa. Nie ma jednak żadnej informacji odnośnie tego, jak często ta cena będzie mogła się zmieniać. I prawdopodobnie takich ograniczeń nie będzie. Deweloper, jak każda inna firma, ma prawo zmieniać ceny swoich produktów, ale chyba powinien o takich zmianach informować?

Czy dyrektywa Omnibus mogłaby objąć także… deweloperów?

Od stycznia każda inna firma w ramach dyrektywy Omnibus musi podawać na swojej stronie informacje o najniższej cenie z ostatnich 30 dni. Dlaczego nie moglibyśmy wprowadzić dokładnie takiego samego rozwiązania w przypadku deweloperów? Z uwagi na specyfikę sprzedawanego produktu dobrze by było, gdyby deweloper przedstawiał historyczne ceny z całego roku. Takie rozwiązanie miałoby kluczowe znaczenie w kontekście obecnych i przyszłych dopłat.

Po pierwsze: potencjalni nabywcy mogliby porównać sobie ceny konkretnych mieszkań przed i po wprowadzeniem dopłat. Jeśli ceny faktycznie mocno pójdą w górę po uruchomieniu kredytu, kupujący nabywca może mieć dodatkowy argument w negocjacjach.

Po drugie: my wszyscy oraz rząd dowiedzielibyśmy się, jak dopłaty oddziałują na rynek. Mielibyśmy twarde dowody na to, że rządowe programy w postaci dopłat podbijają ceny konkretnych mieszkań. Niedawno pisałam o tym, że spora część z nas oczekuje wsparcia od państwa w zakresie dopłat do kredytów.

Niby wiele osób podejrzewa, że przez to rosną ceny, ale jesteśmy w stanie to przełknąć, byle jednak osiągnąć cel w postaci zakupu mieszkania. Jeśli mielibyśmy namacalny dowód i na realnych liczbach widzieli, ile dokładnie podrożało nasze mieszkanie przez dopłaty, to w przyszłości nasze oczekiwania względem rządzących mogłyby się zmienić.

Zdjęcie tytułowe: Pixabay