"Nadpłacać kredyt? Bez sensu, gdy raty mają mniejszą realną wartość"

Wartość oprocentowania kredytów hipotecznych oscyluje w okolicy 10%. Jeśli mamy jeszcze do spłaty 300 000 zł i będziemy oddawać te pieniądze w ratach przez 30 lat, to grozi nam, że – jeśli inflacja nie spadnie – całkowita kwota do oddania będzie wynosiła prawie 900 000 zł. Szok i niedowierzanie? A może – przy inflacji 15% rocznie – nie ma się czym martwić, lecz trzeba się radować? Jaką realną wartość będą miały w przyszłości raty?

Tego rodzaju dyskusje wręcz rozpalają dziś internetowe fora. Pożyczam jakąś kwotę i mam oddać trzy raz więcej? Kto to widział? Kto na to pozwala? Jak to możliwe?! Ba, niektórzy już chcą na podstawie tego spostrzeżenia skarżyć banki! Kilka dni temu któryś z portali internetowych podał, że prawniczka postanowiła zaskarżyć bank w związku z tym, że jest… wyzyskiwana.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

„Kiedy zawierałam umowę kredytu, bank tłumaczył mi, że marża jest wysoka, gdyż WIBOR jest niski. Dziś marża została tak samo wysoka, jak była na początku, natomiast WIBOR jest o wiele wyższy. Bank zarabia więc na moim kredycie bardzo dużo. Wysokość samych odsetek będzie wynosić co najmniej tyle, ile pożyczono mi kapitału”

– tłumaczy prawniczka. Jednym z argumentów, który rozważa, jest pozwanie banku z art. 388 kodeksu cywilnego, który dotyczy wyzysku. Jeśli jedna ze stron – wykorzystując brak dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy – w zamian za swoje świadczenie przyjmuje świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej świadczenia, wtedy można żądać zmniejszenia świadczenia albo unieważnienia umowy.

Tak, to jest możliwe, że spłacamy trzy razy tyle, ile pożyczyliśmy. Ale wcale nie musi to być wyzysk. Ani zła wiadomość. Herezja? Nie, matematyka. Ale po kolei. Najpierw suche liczby. Jeżeli ktoś pożyczy teraz 300 000 zł na 30 lat z oprocentowaniem 9%, a kredyt będzie spłacany w ratach równych (annuitetowych), to (gdyby oprocentowanie się nie zmieniło i nie było nadpłat) łącznie odda bankowi ok. 868 000 zł (rata stała to ok. 2414 zł). Oczywiście nie od razu, ale w okresie tych 30 lat.

Błąd polega na tym, że oceniamy tę sytuację tak, jak gdybyśmy musieli oddać bankowi te pieniądze nie w skali 30 lat, ale w najbliższym czasie. Mieszkanie kosztowało 300 000 zł, bank chce od nas 868 000 zł. To ogromne pieniądze. Ale jaką realną (siła nabywcza) wartość będzie miała ta kwota za 30 lat? Oczywiście przy założeniu, że średnia inflacja to 15%. To również można wyliczyć. Będzie to dokładnie 13 109 zł.

Taką właśnie realną wartość za 30 lat będzie miało obecne 868 000 zł. Matematyka jest nieubłagana, a wpływ wysokiej inflacji na kredytobiorców wcale nie jest taki najgorszy, bo dewaluuje wartość ich rat. W kontekście inflacji znacznie większy problem (niż kredytobiorcy) mają osoby, które dysponują kapitałem, a nie te, które go od kogoś pożyczyły. Jeżeli tego własnego kapitału odpowiednio nie zabezpieczą, to systematycznie siła nabywcza ich pieniędzy będzie malała. Aż do poziomu 13 109 zł, jeśli dziś mają 868 000 zł.

A jeżeli ktoś ma kredyt ze stałym oprocentowaniem o wartości 300 000 zł? Może ono potrwać przez 5, 7 lub nawet 10 lat. Przy średniej inflacji 15% za 5 lat kupisz za obecne 2414 zł (czyli wysokość pojedynczej raty) towar o obecnej wartości 1200 zł. Za 7 i 10 lat będzie to odpowiednio 907 i 597 zł… Czyli rata będzie miała coraz mniejszą wartość relatywną.

Bez zmiany może pozostać tylko jej wartość nominalna, bo na taką kwotę kredytobiorca jest umówiony z bankiem. Kto zatem realnie zyskuje, a kto traci? Czy – wiedząc, jaka jest inflacja – ktoś chciałby podpisać umowę o pracę ze stałym dochodem np. 5000 zł netto bez możliwości zmiany tej wartości ani zakończenia współpracy?

Biorąc kredyt, zawierasz umowę na -naście lub -dziesiąt lat. A więc raty w tym czasie będą spłacane pieniędzmi o znacznie mniejszej (z powodu inflacji) sile nabywczej. Powoduje to zmniejszenie realnego kosztu kredytu. Czyli inflacja działa na Twoją korzyść. Oczywiście pod warunkiem, że oprocentowanie kredytu jest niższe niż faktyczna inflacja. Bo to oprocentowanie ma wyrównać pożyczkodawcy koszty wynikające ze spadku wartości nabywczej pieniądza.

Oczywiście, obecna sytuacja kredytobiorców nie jest wesoła. Skoro ktoś miał ratę 1000 zł, a teraz (w mniej niż rok) zrobiło się z tego 1900 zł, to raczej mało prawdopodobne, aby jego dochody nadążały za takim wzrostem miesięcznego zobowiązania, które już nie stanowi jak kiedyś np. 20% dochodów gospodarstwa domowego, ale np. 30% lub 40%.

Najbliższe miesiące bardzo wysokich rat trzeba będzie spróbować jakoś przetrwać. I w większości przypadków nie będzie to łatwe. Ale jeśli ktoś będzie w stanie zwiększyć swoje dochody i sfinansować owe wyższe raty – w sytuacji gdy inflacja wynosi kilkanaście procent, a oprocentowanie kredytu „tylko” 8-9% – będzie „wygrany”.

Przypomniał mi się niedawny dialog z jednym z moich klientów. Miał kredyt hipoteczny. W 2014 r. był on oprocentowany na 3,90%. Wtedy ów klient szybko go nadpłacał tak długo, aż spłacił całkowicie. A inny kredyt hipoteczny, dziś z oprocentowaniem ok. 7-8%, spłaca zgodnie z harmonogramem, chociaż mógłby nadpłacić lub nawet całkowicie go spłacić. Dlaczego tego nie robi?

Bo w 2014 r. średnioroczna inflacja wyniosła ok. 0%, a obecnie to już jest ponad 15%. Kredyt wtedy kosztował go prawie 4% rocznie (realnie dodatnie oprocentowanie), a teraz mniej niż 8%. „Po co mam nadpłacać kredyt, którego kapitał ma coraz mniejszą realną wartość i spłacam raty, które są coraz mniej realnie warte? Wartość realna pieniędzy maleje szybciej niż odsetki, które oddam bankowi”. W takiej sytuacji – zdaniem klienta – nadpłacanie kredytu nie ma ekonomicznego uzasadnienia. Ma rację czy też nie? Zapraszam do dyskusji.

Zawodowo zajmuję się finansami od ponad 11 lat. Nie boję się trudnych pytań ani merytorycznych dyskusji. Jeśli więc macie inne zdanie, walcie prosto z mostu. A jeśli macie pytania albo chcielibyście, żebym Wam pomógł w rozwiązaniu dylematu finansowego (oczywiście bezpłatnie), to znajdziecie mnie – poza „Subiektywnie o Finansach” – także tutaj. W tekście posłużyłem się kalkulatorem z TEJ strony.

Czytaj też: Stopy procentowe ruszyły w górę. Czy opłaci się w najbliższym czasie nadpłacać kredyt hipoteczny? Albo spłacić go wcześniej?

zdjęcie tytułowe: Zubova/Pixabay