W pierwszych bankach można już wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Czy to się opłaca? Sprawdzam warunki i procedury!

Chociaż Program Mieszkanie bez wkładu własnego wszedł w życie w maju, to dopiero teraz pojawiły się pierwsze oferty takiego kredytu – najpierw w Alior Banku, a potem w Santander Banku. Kto spełni warunki Programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, nie będzie musiał mieć oszczędności na wkład własny. Brakujące pieniądze poręczy Bank Gospodarstwa Krajowego. Czy pierwsza oferta kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach jest korzystna?

Program Mieszkanie bez wkładu własnego – jak pewnie już wiecie – ma być ułatwieniem dla osób mających tzw. zdolność czynszową (czyli mogących sobie pozwolić na wynajęcie mieszkania), ale nieposiadających  wkładu własnego.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Z programu mogą skorzystać zarówno single, pary, małżeństwa, jak i rodziny z dziećmi. Państwo, za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), będzie gwarantować wkład własny do 20% wartości kredytu, maksymalnie do kwoty 100 000 zł, przez minimalnie 15 lat.

Jeśli kogoś stać na kredyt i uwije sobie gniazdko, nie pożałuje

Program Mieszkanie bez wkładu własnego startuje w nienajlepszym momencie. Dziś bowiem większym problemem jest wysokie oprocentowanie kredytów (i brak zdolności kredytowej z tego powodu), niż brak wkładu własnego. Program ten ma jednak swoje zalety. Jeśli ktoś ma wystarczająco wysokie dochody i nie utracił zdolności kredytowej przy oprocentowaniu kredytu rzędu 10% rocznie, powinien zainteresować się tą ofertą. Gdy w nowym mieszkanku uwijemy sobie gniazdko i założymy rodzinę, państwo częściowo dołoży się do spłaty kredytu.

O co chodzi? W miarę jak rodzina beneficjenta programu będzie się powiększać, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanej kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie – w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie – 20 000 zł, a po urodzeniu się trzeciego i kolejnego dziecka –  60 000 zł.

Aby uzyskać kredyt w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego, wnioskodawcy muszą jednak spełnić kilka warunków. Po pierwsze: nikt z członków gospodarstwa domowego nie może posiadać mieszkania lub domu. Dotyczy to nie tylko momentu wnioskowania o preferencyjny kredyt, ale również okresu 5 lat wstecz. Wyjątkiem od tej zasady są tylko rodziny posiadające przynajmniej dwoje dzieci.

Jeśli dzieci jest dwoje, to rodzina może starać się o preferencyjny kredyt pod warunkiem, że posiada tylko jeden dom lub jedno mieszkanie. Powierzchnia posiadanego domu lub mieszkania nie może być jednak większa niż 50 mkw. Gdy dzieci jest już troje, to limit wynosi 75 mkw., a gdy czworo to 90 mkw. W przypadku, gdy dzieci jest pięcioro lub więcej – nie obowiązuje limit powierzchni. Gdy już rodzina uzyska preferencyjny kredyt na nowy dom lub nowe mieszkanie – aby uzyskać spłatę rodzinną, muszą sprzedać posiadany wcześniej lokal.

Nie ma natomiast ograniczenia wieku kredytobiorców, więc mogą to być również osoby, które np. ukończyły 40 lat. Nie ma też znaczenia stan cywilny, a więc z programu będą mogli korzystać single, pary będące w związku nieformalnym, jak i małżeństwa.

Czytaj też: Mieszkanie bez wkładu własnego? Rusza rządowy program, który ma nam ułatwić zakup mieszkania na kredyt. Ale czy to pomoc czy pułapka?

Które mieszkania załapią się na preferencyjne kredyty?

Za preferencyjny kredyt bez wkładu własnego kredytobiorcy będą mogli kupić mieszkanie lub dom – zarówno nowy, jak i z rynku wtórnego. Kredyt może zostać przeznaczony też na budowę domu wraz z jego wykończeniem lub mieszkania. Nie ma limitu powierzchni, więc nieruchomość może być dowolnej wielkości. Jego cena lub koszt budowy musi być jednak niższy od limitu obowiązującego w danym regionie Polski.

Limity znacznie odbiegają od średnich cen za 1 metr mieszkania (zwłaszcza w przypadku rynku pierwotnego), np. w Warszawie średnia cena transakcyjna jest dziś wyższa od limitu BGK o 15-20% (a więc aż o 1600–1800 zł za metr). W Krakowie i Gdańsku różnica sięga ok. 10%, we Wrocławiu – 6-7%.

Nie jest więc łatwo znaleźć mieszkanie z ceną za metr na tyle niską, by można było liczyć na zakup w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to średnie ceny mieszkań mieszczą się w limitach m.in. w Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Konkretne liczby znajdziecie tutaj.

Biorąc pod uwagę maksymalny poziom procentowy (20% ceny mieszkania) oraz kwotowy (100 000 zł) gwarancji, maksymalna wartość kupowanego mieszkania nie może przekraczać 500 000 zł. To niewiele, biorąc pod uwagę obecne warunki cenowe na rynku. Rząd obiecuje, że w najbliższym czasie ten limit zostanie zniesiony. Chce też podwyższyć limit ceny za 1 metr kwadratowy mieszkania.

Za przyznaną przez BGK gwarancję wkładu własnego trzeba będzie zapłacić dodatkową prowizję, która wyniesie 1% gwarantowanej kwoty (czyli kilkaset złotych). Jest to jednak niewielka cena, jeśli zauważymy, że po drugiej stronie jest „uwolnienie” od konieczności posiadania kilkudziesięciu tysięcy złotych w ramach wkładu własnego oraz dodatkowe bonusy takie jak spłata rodzinna.

Jak to będzie działało? Załóżmy, że ktoś kupuje mieszkanie za 300 000 zł. Nie ma wkładu własnego, więc otrzymuje kredyt na pełną kwotę 300 000 zł, a 20% wkładu własnego gwarantuje BGK. Jeśli nic złego się nie zdarzy, to kredytobiorca musi w ratach spłacić pełne 300 000 zł z odsetkami. Jeśli natomiast np. straci pracę i przez długi czas nie znajdzie nowej lub zachoruje i pozostanie bez dochodu, to zapewne nie będzie w stanie spłacać rat.

Wtedy BGK wypłaci bankowi 20%, czyli 60 000 zł. Kredytobiorca musi spłacić pozostałe 240 000 zł minus to, co już spłacił wcześniej w ratach plus odsetki naliczone do tego momentu oraz kwotę wypłaconą przez BGK.

Czytaj też: Sztuczna inteligencja zastąpi pracowników banków? Nie, ale coraz częściej na pierwszej linii kontaktu staje voicebot. Co na to klienci?

Alior Bank pierwszym bankiem z kredytem bez wkładu własnego

Co ciekawe, to nie największe banki, które podpisały umowy z BGK najwcześniej, czyli PKO BP i Bank Pekao, zaczęły w pierwszej kolejności przyjmować wnioski o dopłaty. Większość z nich deklaruje, że wnioski będą przyjmowane dopiero jesienią lub zimą 2022 r. Pierwszym bankiem, w którym można zawnioskować o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego, był Alior Bank. Ostatnio dołączył drugi bank – Santander.

Dobra wiadomość jest taka, że w Alior Banku taki kredyt udzielany jest na takich samych warunkach jak standardowe finansowanie. To oznacza, że klienci nie mają doliczanej wyższej marży kredytowej za to, że nie wnieśli wkładu własnego. Oprocentowanie standardowej oferty hipotecznej w Alior Banku zaczyna się od WIBOR 3M plus marża 1,7%.

Marża 1,7% (najniższa możliwa do uzyskania) obowiązuje dla LTV do 80% i dla klientów z najlepszą oceną scoringową. Z informacji uzyskanych z Alior Banku wiem, że gwarancja z BGK ma zadziałać jak 20% wkład własny. Oznacza to, że już na starcie klient będzie miał korzyść. Polega ona na tym, że otrzyma warunki jak dla kredytu z LTV do 80% (gwarancja BGK pokryje wkład własny).

Przed startem MBWW bankowcy w nieoficjalnych rozmowach ostrzegali, że dla takich preferencyjnych kredytów mogą zastosować wyższe marże. To ograniczyłoby atrakcyjność programu. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia przy poprzednim programie rządowym „Mieszkanie dla młodych” i wcześniej „Rodzina na swoim”. W przypadku oferty Alior Banku to się nie wydarzyło.

Wniosek o kredyt bez wkładu własnego w ramach Programu Mieszkanie bez wkładu własnego można składać zarówno w placówce banku, jak i u pośrednika kredytowego (nie da się tego zrobić przez internet, ale kredyty hipoteczne zaciągane całkiem online to wciąż pieśń przyszłości na polskim rynku).

——-

ZAPROSZENIE

Alior Bank jest Partnerem cyklu edukacyjnego „Bank nowości” na „Subiektywnie o Finansach”. Jest to pierwszy bank w Polsce, który zaoferował dostęp do kredytów hipotecznych w ramach Programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jeśli spełnicie określone warunki, możecie uzyskać kredyt hipoteczny spłacany minimum przez 15 lat do 100% wydatków z gwarancją spłaty części kredytu w ramach portfelowej linii gwarancyjnej Rządowego Funduszu Mieszkaniowego oraz skorzystać ze spłaty rodzinnej – o wysokości decyduje liczba dzieci.

Jakie to warunki i jakie dokumenty należy dostarczyć, aby uzyskać preferencyjny kredyt na zakup mieszkania lub domu?Klient składa dokumenty zgodnie ze standardową checklistą banku, jak w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego (np. potwierdzenie wysokości dochodów z ostatnich 3 miesięcy, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, czy akt notarialny potwierdzający prawa sprzedającego do nieruchomości) oraz dodatkowo dokumenty związane z kredytem z gwarancją wymagane ustawą. Są to: wniosek o udzielenie przez BGK gwarancji spłaty kredytu oraz warunki uzyskania w Banku Gospodarstwa Krajowego gwarancji spłaty kredytu w ramach portfelowej linii gwarancyjnej Rządowego Funduszu Mieszkaniowego.

——-

Kredyt bez wkładu własnego, ale nie bez pieniędzy

Oprócz kosztu gwarancji (1% kwoty gwarancji) kredytobiorca musi (ze środków własnych) ponieść również pozostałe koszty okołokredytowe. W szczególności prowizję bankową i płatną z góry składkę ubezpieczenia na życie, które naliczane są od kwoty kredytu. W Alior Banku koszt takiego pakietu może być różny. Jedna z opcji to 2%  kwoty kredytu w formie ubezpieczenia oraz opłata za gwarancję – 1%.

Oczywiście – tak samo, jak w każdym innym kredycie hipotecznym – dochodzą: koszt wyceny, aktu notarialnego i inne standardowe koszty związane z kupowaniem mieszkania (np. prowizja dla pośrednika nieruchomościowego). Nawet program MBWW nie spowoduje, że ktoś, kto nie posiada żadnej gotówki, będzie mógł nabyć nieruchomość.

Jak długo trwa rozpatrywanie wniosku? Tu też bez niespodzianek. Decyzja kredytowa podejmowana jest w terminie do 21 dni od daty złożenia kompletnego wniosku. Jeśli uda się znaleźć mieszkanie spełniające warunki udziału w programie MBWW i przejść przez bankową procedurę kredytową, warto spróbować. Ewentualne spadki cen mieszkań oraz spadek stawki WIBOR będą zwiększały atrakcyjność programu.

Czytaj też: Wysoki sezon dla cyberprzestępców! Oto sześć rzeczy, których nigdy nie możesz robić, jeśli nie chcesz, żeby Cię okradli albo oszukali

——————-

Posłuchaj podcastu „Finansowe sensacje tygodnia”! Co potrafi bankowa sztuczna inteligencja?

Jak sztuczna inteligencja zmieni usługi bankowe i co będzie miał z tego klient? Jak pandemia wpłynęła na usługi wykorzystujące sztuczną inteligencję? Jak bardzo inteligentny może być czatbot i ile spraw klientowskich może załatwić? I jak to wpływa na „obłożenie” pracą żywych konsultantów? Ile pieniędzy inwestują największe polskie banki w rozwój usług wykorzystujących sztuczną inteligencję? Czy połączenie big data i sztucznej inteligencji jest możliwe? Czy po bankowości elektronicznej oraz mobilnej nadchodzi era bankowości głosowej? Naszym gościem w kolejnym odcinku „Finansowych sensacji tygodnia” jest Mariusz Piturecki, który w Alior Banku odpowiada za usługi wykorzystujące sztuczną inteligencję. Zapraszamy do posłuchania pod tym linkiem oraz w Spofify, Google Podcast, Apple Podcast i na pięciu innych platformach podcastowych!

———————————————

Artykuł powstał w ramach cyklu „Bank Nowości”, którego Partnerem jest Alior Bank

zdjęcie tytułowe: J. Hertle/Pixabay