Nagła decyzja: kredyty hipoteczne tylko dla stałych klientów. Pięć powodów

Dziwne i niespodziewane rzeczy dzieją się ostatnio w bankach. Do tej kategorii trzeba zaliczyć decyzję banku BNP Paribas, który ogłosił, że nie będzie już udzielał kredytów hipotecznych klientom „z ulicy’. Będzie dla nich dostępna tylko tzw. „zielona hipoteka” na finansowanie celów ekologicznych. Co tu się wyrabia? Kredyty hipoteczne zawsze były magnesem przyciągającym klientów do banków. A chętnych na nie bankowcy witali z otwartymi ramionami. Jest aż pięć możliwych powodów zaskakującej decyzji jednego z największych banków w Polsce. Czy inne banki pójdą w jego ślady?

W piątek znajomi doradcy finansowi zaczęli informować mnie, że dostali od BNP Paribas informację, że zamyka on kramik z kredytami hipotecznymi dla osób, które nie są jego klientami (czyli nie mają żadnego produktu finansowego w tym banku od co najmniej trzech miesięcy).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Decyzja musiała zapaść nagle, bo jeszcze w poniedziałek rano nic o tym nie wiedzieli w placówkach banku i na czacie infolinii. Ale po południu bank oficjalnie potwierdził zmianę polityki.

Ban(k) na kredyty: „bo jesteśmy odpowiedzialni”

Oficjalne wytłumaczenie (tutaj komunikat dla dziennikarzy) jest takie, że bank „dostosowuje ofertę do aktualnej oferty rynkowej i wymogów regulacyjnych” oraz że w ten sposób „dba o potrzeby klientów w aktualnej sytuacji rynkowej, czyli rosnącej inflacji i rosnących stóp procentowych”. Z komunikatu wynika też, że bank „działając odpowiedzialnie, chce zabezpieczyć klientów przed ryzykiem nadmiernego zadłużenia się”.

Jak to rozumiecie? Wygląda to tak, jak gdyby bank nie chciał już udzielać kredytów hipotecznych, bo uznał, że jest to finansowa pułapka dla klientów. Zwłaszcza dla takich klientów, o których nie wie zbyt wiele, bo przyszli po kredyt z innego banku.

To nie pierwszy sygnał, że w bankach zaczyna się robić bardzo źle, jeśli chodzi o dostępność kredytu hipotecznego. Nie dalej jak kilka dni temu informowałem na „Subiektywnie o Finansach”, że mBank podwyższył mocno marże kredytowe, choć przecież w ostatnich miesiącach trend był raczej taki, że marże dla nowych kredytów spadały (tak się zwykle dzieje przy rosnących stopach procentowych).

Posunięcie BNP Paribas daje do myślenia, choć nie jest tak radykalnym posunięciem, jak wycofanie z oferty depozytów dla przedsiębiorstw przez kilka banków w czasie pandemii Covid-19. Wtedy banki uznały, że nie potrzebują dużych osadów depozytowych (a przedsiębiorcy zwykle deponowali wysokie kwoty) i zamknęły kramik. Teraz dotyczy to kredytów hipotecznych dla klientów zewnętrznych w jednym z największych banków w Polsce.

Dlaczego BNP Paribas ogranicza kredyty hipoteczne? Pięć hipotez

Jakie mogą być przyczyny tego kroku BNP Paribas? Na pierwszy rzut oka wygląda on na nielogiczny. Kredyt hipoteczny do tej pory był dla banków najlepszym „klejem” na klientów. Wystarczyło dołożyć do oferty warunek, że klient musi mieć w danym banku konto, kartę i ubezpieczenie (wtedy nie dostanie zaporowej marży, tylko „zwykłą”), a ów klient był „przyklejony” do banku na długie lata. Dlaczego BNP Paribas odwraca wektory i mówi klientom: „kredyt hipoteczny tylko dla tych, którzy już z nami bankują”? Jest pięć hipotez.

Bank spodziewa się recesji, bezrobocia i dużego spadku wartości nieruchomości? Inflacja idzie w górę, stopy procentowe też. Raty kredytów wielu klientów sięgają już 30-40% ich domowego budżetu. To jeszcze pikuś. Dramat będzie wtedy, gdy inflacja się nie zatrzyma w ciągu kilku miesięcy i firmy (nie wytrzymując spirali cenowej) zaczną upadać, zostawiając swoich pracowników na lodzie.

Będziemy mieli wtedy więcej niespłacanych w terminie kredytów hipotecznych. Jeśli dojdzie do tego kryzys na rynku nieruchomości, nawet ewentualne zajęcie zabezpieczenia (mieszkania) nic bankowi nie da. Mając złe przeczucia, banki mogą ograniczać udzielanie nowych kredytów, bo po pierwsze jest im trudno ocenić ryzyko kredytowe klientów hipotecznych, a po drugie – w złych czasach nie „pompuje się” portfeli kredytowych, w modzie jest delewarowanie.

Bank ma bardzo niską „akceptowalność” wniosków kredytowych i nie chce „szumu”? Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że mało kto ma dziś zdolność kredytową. A nawet jeśli dziś ją ma, to jutro może już nie mieć. Klienci składają wnioski kredytowe do wielu banków, robiąc zamieszanie w systemach i generując koszty dla banków. A urobek z tego jest mikry, bo na koniec dużą część wniosków się odrzuca, a te przyjęte niekoniecznie są przetwarzane na kredyty. Może więc bank postanowił znaleźć swoim pracownikom inne zajęcie niż przerzucanie papierów, z których nic nie będzie?

Bank nie chce wpaść w zastawioną przez rząd pułapkę w sprawie WIBOR? Premier Mateusz Morawiecki zapowiedział likwidację WIBOR-u jako benchmarku dla oprocentowania kredytów hipotecznych. Ostatnio Maciek Jaszczuk pisał na „Subiektywnie o Finansach”, że zapowiada się wielki chaos. Pisałem ostatnio, że podwyżka marż kredytowych w mBanku może być reakcją na planowane przez rząd administracyjne zmniejszenie opłacalności kredytów hipotecznych (przy założeniu, że WIBOR jest częścią tego zysku, a nie tylko marża – co jest patologiczne, ale prawdziwe).

Skoro więc nie wiadomo, jak będzie wyglądał „nowy WIBOR”, to udzielanie kredytów hipotecznych staje się ruletką. Niewykluczone, że takie właśnie rozumowanie kryje się pod stwierdzeniem, że bank dostosowuje ofertę do „wymogów regulacyjnych”. O ile w przypadku stałego klienta da się zbudować rentowność na całym pakiecie produktów (w których kredyt hipoteczny jest tylko jednym z elementów), to w przypadku klienta zewnętrznego sprawa jest trudniejsza.

Czytaj też: Koniec WIBOR-u wywróci świat finansów do góry nogami? Miała być pomoc dla kredytobiorców, a może być wielki chaos. Siedem rzeczy, które musisz wiedzieć

Bank obawia się rządowych pomysłów na wakacje kredytowe? W środę posłowie będą pracowali nad projektem ustawy o wakacjach kredytowych. Mają być dostępne dla każdego (choć obejmować tylko kredyty zaspokajające „potrzebę mieszkaniową”) i pozwalać na „arbitraż odsetkowy”. A więc: klient – nawet niemający problemów finansowych – może wziąć wakacje kredytowe i natychmiast tymi samymi pieniędzmi nadpłacić kredyt o kwotę niespłaconej raty. Gdy w racie są głównie odsetki – bank jest stratny, bo spada wartość kapitału do spłaty i odsetki od kredytu.

Być może w banku wszystko policzyli i doszli do wniosku, że nie potrzebują nowych klientów z zewnątrz, do których musieliby dopłacać (taki klient mógłby nazajutrz po wypłacie kredytu wystąpić o wakacje kredytowe i dla banku od razu byłby głęboko deficytowy).

Gdyby ten powód decyzji BNP Paribas był prawdziwym, to za chwilę możemy mieć lawinę podobnych decyzji banków. Rząd chce wakacji kredytowych dla każdego? To nikt nie dostanie nowego kredytu. Albo kredyty hipoteczne będą tylko dla stałych klientów. Cała nadzieja w tym, że bankowa „blokada” ma szansę skończyć się 1 lipca, bo tylko kredyty udzielone do tego dnia mają być objęte wakacjami kredytowymi. Czyli wystarczy przyblokować kredytowanie na miesiąc, żeby uniknąć klientów-cwaniaków.

Czytaj też: Wakacje kredytowe dla każdego czy tylko dla wybranych? Czy skorzystanie z wakacji może oznaczać kłopoty przy zaciąganiu kolejnych kredytów?

Bank spodziewa się, że kredyt hipoteczny na długo pozostanie luksusem dla wybranych? Skoro mało kto może dostać w jakimkolwiek banku kredyt na mieszkanie, to dlaczego by nie potraktować możliwości uzyskania takiego kredytu jako części „pakietu lojalnościowego”? „Myślisz o zmianie banku? Przemyśl to dobrze, bo jak kiedyś będziesz potrzebował kredytu…”. „Myślisz o kredycie hipotecznym? Załóż u nas konto, będzie milo i przyjemnie, i w razie czego pożyczymy ci na mieszkanie…”.

Kiedyś banki przyciągały klientów nie tylko darmowym kontem i kartą oraz zerem opłat za wypłaty bankomatowe na całym świecie. Bywało też, że przyciągały money-backiem za płacenie kartą. A teraz będą przyciągały tym, że dzięki koncie w danym banku klient będzie miał szansę na kredyt hipoteczny. Jeśli inne banki pójdą tym śladem i ogłoszą zasadę: „kredyty hipoteczne tylko dla stałych klientów” – mogą pogłębić kłopoty rynku nieruchomości.

Zobacz też wideo:

Kredyty hipoteczne tylko dla stałych klientów. Tak już będzie?

Niezależnie od tego, który z tych powodów jest prawdziwy (albo w jakich proporcjach prawdziwe są wszystkie), konsumenci nie mają powodu do radości, bo taka polityka banków – czyli kredyty hipoteczne tylko dla stałych klientów – zmniejsza konkurencję (o ile utrzymałaby się na dłużej). Refinansowanie kredytu w innym banku będzie utrudnione, składanie wniosków kredytowych w kilku bankach może się stawać bezcelowe, a klient będzie w coraz większym stopniu uzależniony od propozycji, które przygotował jego własny bank.

Część winy za to zamieszanie ponosi niestety rząd, który ostatnio zaczął mącić w kotle ze wskaźnikami referencyjnymi, wymyślił i zapomniał skonsultować z bankowcami wakacje kredytowe, a przez ostatnie lata prowadził politykę zwiększania udziału państwa zarówno we własności banków w Polsce, jak i w ich działalności (prawo, które sprawia, że bankowi bardziej opłaca się kupować obligacje Skarbu Państwa niż udzielać kredytów). Zapłacą oczywiście klienci – mniejszym wyborem i być może mniej atrakcyjną ofertą.

————-

Posłuchaj podcastu: Marcin Grabiszewski z BNP Paribas i Maciej Samcik odpowiadają na Wasze pytania o kredyt hipoteczny

Dziś w podcaście „Finansowe Sensacje Tygodnia” gościem jest Marcin Grabiszewski, który odpowiada za ofertę kredytów hipotecznych w BNP Paribas Bank Polska. Zadajemy mu wszystkie pytania dotyczące kredytów hipotecznych, które dziś chodzą Wam po głowie. Pytamy m.in. o to, czy nadchodząca opcja wakacji kredytowych każdemu się opłaci, jaki dzisiaj wybrać kredyt hipoteczny, jak banki badają zdolność kredytową chętnych na kredyt hipoteczny, czy klienci polubili kredyty o stałej stopie procentowej przez 10 lat, czy dziś lepiej mieć kredyt czy oszczędności oraz o refinansowaniu, wcześniejszym spłacaniu, nadpłacaniu i niedopłacaniu kredytów hipotecznych. Warto posłuchać! Zapraszam więc do posłuchania pod tym linkiem.