Praca zdalna zamienia biura w korpo-cmentarzyska. Przybyło 300.000 m kw. wolnych przestrzeni! Oto cztery nowe trendy, które czekają polskie biurowce i pracowników

„Nie ma co malować trawy na zielono. Liczba wolnych metrów kwadratowych w polskich biurowcach jest rekordowo duża” – twierdzi firma analityczna, która monitoruje biura pod kątem „zajętości” ich powierzchni. Czy to oznacza, że nowe, lśniące drapacze chmur staną się jedynie pustymi pomnikami symbolizującymi lepsze życie sprzed pandemii? W jakim stanie jest polski rynek powierzchni biurowych? Prawdopodobnie czekają go cztery nowe trendy

Biura to nie tylko miejsca pracy. To usługa, miejsce, w którym wzmacnia się więzi społeczne, wymienia się wiedzą i umiejętnościami. Ale wygląda na to, że nieprędko się zapełnią. Wchodzimy w drugą falę zakażeń koronawirusa. Liczba dobowych zakażeń przekracza już 1100, a jest dopiero wrzesień.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Szczepionki na chorobę COVID-19 nie ma i jeszcze długo nie będzie, a szczepionka na grypę, która może łagodzić objawy choroby, będzie trudno dostępna. Nic dziwnego, że wielu pracowników nie spieszy się z powrotem do biur, a i pracodawcy nie zawsze do tego namawiają. Wiele firm wprowadziło pracę rotacyjną albo hybrydową, np. trzeba pojawić się w firmie dwa razy w tygodniu.

Co to oznacza dla rynku biurowego? W USA nawet 70% biur stoi pustych, a pracownicy dostają specjalne dodatki finansowe w związku z pracą z domu (żeby mogli kupić sobie porządnego laptopa, biurko i ergonomiczny fotel). Wiele firm zapowiada, że pracownicy będą mogli pracować z domu jeszcze co najmniej przez rok, a może i dłużej. W Polsce z tym bywa różnie, ale praca zdalna przestała być przywilejem i jest nową normalnością. Jak to się odbije na rynku biurowców?

Czytaj też: Czarowanie rzeczywistości na rynku nieruchomości? „Nie ma śladu po załamaniu” kontra „popyt wciąż mniejszy, niż przed pandemią”. Kto ma rację? Co ze spadkami cen?

Czytaj też: Koronawirus wykończy ZUS? Tego rząd nam (jeszcze) nie mówi, ale „pandemiczny pożar emerytalny” się zaczął. Jak rząd spróbuje uratować ZUS?

Polski Manhattan i jezioro Śniardwy. Co je łączy?

Ile osób pracuje zdalnie? To trudno oszacować. Oczywiście, nie każdy ma taką możliwość. Personel szpitali, magazynierzy, sklepikarze muszą stawiać się do pracy. Wiadomo, że statystycznie po pandemii nawet 4 mln Polaków chciałoby na stałe pracować zdalnie. Realnie taką możliwość ma 2,5 mln osób, zaś 17% z nich z tej opcji skorzystało  – to wyniki badań „GfK Corona Mood”. Jak sprawdziliśmy w oficjalnych statystykach na koniec roku prawie 500.000 osób pracowało w domu, u klienta, albo „na mieście”. Zapewne tak naprawdę jest ich dwa razy więcej. Ale wciąż nie za dużo, jak na 16 mln pracowników w Polsce. Ale sporo, jeśli chodzi o rynek biurowców.

Na tyle dużo, że deweloperzy i inwestorzy lokujący kapitał w powierzchnie biurowe z niepokojem śledzą rozwój wypadków. Pandemia uderzyła w rynek biurowy, gdy ten był rozgrzany do czerwoności. Jak wynika z opublikowanej właśnie pierwszej edycji raportu autorstwa Deloitte pt.  „Warsaw Crane Survey 2020 Barometr aktywności deweloperów powierzchni biurowych w stolicy” rekordowa była liczba oddawanych biur (choć liczba pozwoleń na budowę zaczęła już spadać w ubiegłym roku).

Ile mamy zatem Polsce biurowców? Na koniec ub.r. podaż biur w dziewięciu największych polskich miastach wynosiła 11,2 mln metrów kwadratowych, z czego 5,5 mln, czyli połowa przypadało na Stolicę. Do czego to porównać? Największe w Polsce jezioro Śniardwy ma 113 kilometrów kwadratowych, czyli – jak zauważyli czytelnicy – 113 mln m kw. versus 11,2 mln m kw. biur, czyli w mamy powierzchnię biurową równą prawie 10% powierzchni tego zbiornika.

Rekordowe 1,6 mln m kw. było w budowie (z czego 400.000 w Warszawie). Warszawiacy widzą, jak rośnie mały Manhattan okalający Rondo Daszyńskiego z kilkoma wieżowcami, których wysokość przekracza 190 metrów. Dzięki temu Wola jako dzielnica wskoczy na pierwsze miejsce pod względem powierzchni biurowych w Warszawie i wyprzedzi Mokotów oraz Śródmieście.

Czytaj też: Zimna wojna handlowa. Galerie handlowe nie chcą obniżać czynszów sklepom. A te zrywają umowy: CCC, Reserved, Empik… Kto komu powinien pomóc? Sprawdzamy!

Czytaj też: Polacy bogaci nieruchomościami. Za 25 lat przeciętny Polak będzie miał… fortunę!

Ile biur stoi pustych przez pandemię?

Według świeżutkiego raportu firmy innogy, która na codzień sprzedaje prąd, ale wzięła pod lupę rynek biurowy w raporcie: „Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce” na koniec ub.r. odsetek pustostanów w skali Polski (dziewięć największych miast-rynków) wynosił 7,9%. Jak sytuacja zmieniła się po pandemii, a dokładniej po pierwszym półroczu? Odsetek pustostanów wzrósł do 10,2%, czyli o 2,3 pkt. proc. Realnie jest gorzej – biura są wynajęte, a firmy płacą czynsze. Pracownicy pracują zdalnie, więc biura są niewykorzystane. Z drugiej strony np. PZU w czerwcu podpisało ze Skanską umowę najmu powierzchni na 10 lat za 800 mln zł.

Według dra Macieja Smętkowskiego, autora książki „Nowoczesna powierzchnia biurowa w Warszawie”, jeszcze w 2016 r. odsetek pustostanów wynosił 14%, co pokazuje jak wielki był popyt na nowe biura – mimo, że ich przybywało, to błyskawicznie się zapełniały. Według Smętkowskiego zatrudnienie w sektorze usług biurowych w Warszawie w 2017 r. szacowane było na 390.000 osób, czyli 30% wszystkich pracujących w Warszawie.

W ostatnich latach malała liczba pozwoleń na budowę – większość nowych biur jest już w budowie, mało jest projektów, które są dopiero w planach. Które firmy budowały w ostatniej dekadzie najwięcej? Ghelamco, HB Reavis i Skanska, ale też państwowy Polski Holding Nieruchomości.

Napisał do nas przedstawiciel firmy REDD Real Estate Digital Data. To firma technologiczna, przedstawiająca się jako pierwszy w Polsce dostawca danych (dostarczanych niemalże w czasie rzeczywistym) o nieruchomościach komercyjnych. I napisał tak:

„Jako niezależny dostawca danych o rynku z wielką uwagą śledzimy doniesienia o „rozwijającym się rynku biurowym” czy biurach, które „suchą nogą przechodzą przez kryzys”. Według danych REDD w ofercie wynajmu jest obecnie ponad 2,5 mln m kw. powierzchni biurowej, co ustanawia nowe maksimum tego wskaźnika”

Przypomnijmy: łączna powierzchnia biur w Polsce to 11-19 mln metrów kw. – w zależności od tego, kto liczy. Oznacza to, że od początku pandemii podaż dostępnej powierzchni biurowej do wynajęcia „od zaraz” zwiększyła się o 300.000 m kw. To tak, jakby opustoszało nagle pięć wieżowców Rondo 1 (Warszawiacy wiedzą o co chodzi, a czytelników spoza Warszawy odsyłamy pod ten link).

Jak było wcześniej? Tego firma nie badała, ale wzrost podaży faktycznie robi wrażenie. A czy zmieniają się ceny? Stawki są podobne do tych z ubiegłego roku i jeśli nieruchomość jest w dobrej lokalizacji, prestiżowa, to ceny nie spadają – ruchy są robaczkowe co widać na poniższym wykresie.

Najwyższe czynsze dla najlepszych nieruchomości w centrum Warszawy i wynoszą 18-24 euro za m kw. miesięcznie. Poza centrum jest to ok. 16 euro. Jednak jak mówią przedstawiciele REDD już dziś wiele firm renegocjuje umowy i płaci niższy czynsz w swoich biurach, ale o rzeczywistej reakcji cenowej będziemy jednak mogli mówić za kilka miesięcy – spadki mogą sięgnąć 10%-15%.

Czytaj też: Zakaz handlu w niedzielę: w dobie kryzysu musi zostać zlikwidowany albo zlikwidowane zostaną galerie. Co liczby mówią o skutkach niedziel niehandlowych?

Jakie nowe trendy na rynku biur „wprowadziła” pandemia?

Po lekturze kilku raportów na temat rynku najmu powierzchni biurowych postanowiliśmy zrobić wyciąg najważniejszych informacji i trendów. Oto cztery rzeczy, które czekają rynek biur w Polsce lub już się dzieją.

Po pierwsze: najemcy próbują renegocjować dotychczasowe umowy lub podnajmują swoje powierzchnie. Już budowane biurowce zostaną dokończone, a obawy o to, że nie znajdą najemców są nieuzasadnione. Część z nowo powstających biurowców ma już komplet najemców. Biorąc pod uwagę obiekty budowane w Warszawie, już ponad 60% powierzchni jest zabezpieczona umowami przednajmu lub listami intencyjnymi.

Jednak część firm dąży do uzyskania bardziej elastycznych warunków, pozwalających im na bieżąco dostosowywać wielkość zajmowanej powierzchni do aktualnych potrzeb. Niektóre z nich już dziś rozważają podnajem obecnie wykorzystywanej powierzchni, np. mBank. Według renomowanej firmy badającej rynek, JLL, to zupełna nowość. „Ruch mBanku pokazuje, że firmy poszukują oszczędności i weryfikują zapotrzebowanie na powierzchnię biurową”- dodaje REDD. Skala tego zjawiska jest na razie marginalna, na koniec pierwszego półrocza podnajmowanych było jedynie 1% powierzchni w Warszawie. Z kolei Idea Bank jako pierwszy już na stałe wysłał 80% pracowników z ponad 1.100 osób do pracy online.

Po drugie: open space wychodzi z mody. Pracownicy oczekują większej przestrzeni i własnego gabinetu. Open space i pracownicy ściśnięci biurko w biurko jak sardynki, to dziś przeszłość – przynajmniej w biurze, które chce uchodzić za „odpowiedzialne społecznie” i dostosowane do nowej normalności.

Zakłady pracy są jednym z głównych ognisk koronawirusa (choć mowa raczej o zakładach produkcyjnych i fabrykach), a przebywanie w bezpośrednim sąsiedztwie z kolegami i koleżankami z pracy przy jednym biurku to większe ryzyko zakażenia. Dlatego firmy odchodzą od open space i stawiają odizolowane, ścianki, boksy i zamknięte gabinety dla pracowników. W wyniku pandemii zwiększa się też średnia powierzchnia przypadająca na jednego pracownika. Dziś jest to 7 m kw., a w niedalekiej przyszłości może być 10–15 m. kw., czyli nawet dwa razy więcej. Czyli: nawet jeśli pracowników w biurze będzie mniej, to będą oni potrzebować dużo więcej przestrzeni.

Po trzecie: coworking jest teraz w cenie. Choć według raportu innogy akurat ten rodzaj powierzchni oberwał jako pierwszy, to w długim terminie może zyskiwać na znaczeniu. Chodzi o to, że najemcy wolą krótkoterminowe umowy i elastyczny model biznesowy, czyli korzystanie z biurek wtedy, gdy tego potrzebują, bez planowania wykorzystania powierzchni na lata.

Po czwarte: biura mają być nie tylko do pracy. Tak, jak centra handlowe przestały być miejscem robienia zakupów, a stały się centrum rozrywkowym z salą zabaw dla dzieci, dobrą knajpą i kinem, tak biura przestają być wyłącznie miejscem pracy – to akurat możemy robić z domu. Po i w trakcie pandemii biura mogą „wspierać” pracowników w ich życiu prywatnym: otworzy się firmowe przedszkole, częściej będą spotkania kulturalne i integracyjne zamiast w knajpach, a do biur przeniosą się przychodnie medyczne. Już teraz niektóre firmy oferują szczepienia, a firmy medyczne umożliwiają wstawienie „kiosków zdrowia” czyli kapsuł, w których na odległość może nas osłuchać lekarz.

A jaka będzie dalsza przyszłość? Zdaniem analityków jest za wcześnie aby odpowiedzieć na to pytanie. Budowy nowych biurowców nie zostały wstrzymane, np. Echo Investment zapowiedział w sierpniu, że planuje rozpocząć w Łodzi budowę dwóch biurowców dla Fujitsu Poland Global Delivery Centre. „Większość firm deklaruje, że definitywne decyzje na temat najmu powierzchni będą podejmowane nie wcześniej, niż w przyszłym roku – mówi Anna Młyniec z JLL.

źródło zdjęcia: Deloitte/Capital Park, PixaBay