Na początku pandemii banki ograniczyły udzielanie kredytów hipotecznych, wprowadzając różnego rodzaju obostrzenia. Jednym z nich jest wymagany wyższy wkład własny. W niektórych bankach został on podwyższony nawet do 40%, co oznacza, że klienci nie posiadający ponad 100.000 zł własnych oszczędności byli odsyłani z kwitkiem. Ale bez paniki. Nadal są banki, w których możesz wnioskować o kredyt hipoteczny posiadając jedynie 10% potrzebnej na zakup, kwoty. Które to banki? I jakie stawiają warunki?
Zaraz po braku zdolności kredytowej właśnie wymagany przez banki wkład własny jest czynnikiem najsilniej ograniczającym możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. W wielu miejscach powielany jest pogląd mówiący o tym, że dziś – w czasie kryzysu gospodarczego spowodowanego pandemią – bez 20% wkładu własnego nie ma szans na uzyskanie w banku finansowania na zakup nieruchomości.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Przekonanie, że nie da się dziś kupić mieszkania na kredyt bez ogromnego wkładu własnego prowadzi do takich patologii, że potencjalni kredytobiorcy zaciągają inne zobowiązania, żeby zebrać kapitał na wkład własny. Takie działanie to klasyczny „strzał w kolano”, bo po pierwsze zgodnie z bankowymi regułami wkład własny nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki (stosowne pytanie znajduje się na wnioskach kredytowych, a kłamstwo – jeśli zostanie wykryte – ma konsekwencje prawne).
Poza tym dodatkowe zobowiązanie ma negatywny wpływ na zdolność kredytową. Nawet jeśli jego powiązanie z wkładem własnym na kredyt hipoteczny nie jest oczywiste, to z powodu zapożyczenia się na wkład własny w innym miejscu możemy dostać mniejszy kredyt hipoteczny. I kółko się zamyka.
Jeżeli posiadasz kwotę odpowiadającą 10% wartości nieruchomości, którą chcesz kupić na kredyt (lub nieco więcej, gdyż wkład własny to nie jedyny wydatek jaki cię czeka), to w niektórych bankach możesz wciąż wnioskować o kredyt hipoteczny. Tylko taki poziom wkładu własnego wymagany jest nadal w czterech bankach komercyjnych: Alior Banku, mBanku, Millennium oraz Santanderze.
Konkretne oferty omówimy poniżej, ale z konieczności musieliśmy przyjąć kilka założeń. Otóż wartość nieruchomości przyjmujemy jako 300.000 zł, kwotę kredytu – 270.000 zł, siłą rzeczy wkład własny wynosi 30.000 zł (10% wartości nieruchomości). Okres kredytowania wynosi 25 lat, oprocentowanie wybieramy jako zmienne, ze spłatą w równych ratach (annuitetowych).
A teraz czas na wirtualną wycieczkę po bankach, które przy takich parametrach – o ile oczywiście masz odpowiednie dochody, by przejść z sukcesem przez scoring – chętnie pożyczą pieniądze. Oczywiście trzeba zastrzec, że niemal w każdym banku kredyt z wyższym wkładem własny jest tańszy, niż ten z niskim wkładem. Jeśli więc mamy rezerwę na wyższy wkład własny, to przeważnie warto ją wykorzystać. Tutaj omawiamy sytuację, w której szczyt naszych marzeń to 10% wkładu własnego.
Czytaj też: Spłacasz kredyt hipoteczny? Po obniżce stóp twoje raty „potaniały”. Czy warto zacząć nadpłacać raty?
Przeczytaj też: Budżet domowy ci się nie spina, nie spłacasz kredytu, nie masz pracy? Jak pozbyć się długów? Oto nowa upadłość konsumencka krok po kroku
Przeczytaj też: Bank nie chce obniżyć oprocentowania kredytu, mimo że WIBOR spadł? UOKiK: to naruszenie dobrych obyczajów. Bank podobno szuka rozwiązania
Alior Bank
W banku tym dostępne są dwie oferty, z ubezpieczeniem na życie (korzyścią jest niższa marża i niższa prowizja) lub bez niego. Jeżeli masz zamiar spłacać kredyt zgodnie z harmonogramem (bez nadpłat oraz wcześniejszej spłaty) to finalnie korzystniejsza okaże się oferta zawierająca ubezpieczenie na życie. Jego koszt to 5% wartości kredytu, nie jest on kredytowany więc musisz zapłacić składkę ze środków własnych.
Powoduje to wzrost potrzebnej na starcie kwoty o ponad 13.500 zł. Poza tym Alior nie wymaga nawet zakładania konta bankowego. Warto to jednak zrobić (prowadzone będzie za darmo), aby bank mógł z niego pobierać ratę kredytu w dniu jej wymagalności. Bankowcy będą dzięki temu szczęśliwsi, a kredyt będzie „sam” się spłacał
Do im lepszej grupy scoringowej klient zostanie zaliczony na tym lepsze warunki kredytu może liczyć. To zawsze był dobry bank dla „trudnych” klientów, którzy albo mają kiepską historię kredytową albo uzyskują dochód z jakiegoś niestandardowego źródła. W takich wypadkach nadal jest szansa na kredyt, ale (biorąc pod uwagę wyższe dla banku ryzyko) marża również jest odpowiednio wyższa (szczegóły cenowe dla naszego przykładu są poniżej).
mBank
W mBanku możliwa do uzyskania oferta uzależniona jest od segmentu, do którego zostanie zakwalifikowany klient. Dostępne są trzy opcje: klient standardowy, active oraz intensive. Przykładowo klientem intensive (najniższa marża) jest ten, kto posiada ROR w mBanku i przez trzy miesiące z sześciu ostatnich miał wpływ wynagrodzenia na poziomie minimum 7.000 zł. Do tego segmentu bank zalicza również tych, którzy posiadają kredyt w ROR lub kartę kredytową z limitem minimu. 10.000 zł lub depozyt na minimum 50.000 zł. Klienci active muszą spełnić nieco mniej wyśrubowane warunki, natomiast segment standardowy to wszyscy pozostali.
Istotne jest również to, że klient (standardowy), który nie korzystał z usług banku wcześniej a będzie spełniał w przyszłości (po uruchomieniu kredytu) warunki active lub intensive może ubiegać się o obniżenie marży. Pozostałe warunki do spełnienia to posiadanie ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank oraz konta w dowolnym banku z wpływem wynagrodzenia przez minimum pięć lat.
Przeczytaj też: Pierwsze banki już namawiają klientów: „zmieńcie umowę na kredyt o stałym oprocentowaniu”. To świetny interes czy finansowa pułapka?
Bank Millennium
Oferta tego banku cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem, dlatego też klienci wnioskujący w nim o kredyt muszą się uzbroić w cierpliwość, dużo cierpliwości. Oczekiwanie na wydane decyzji to obecnie (początek września) 36 dni roboczych. I to pod warunkiem złożenia kompletnego wniosku wraz z operatem szacunkowym. Natomiast cały proces (od wysłania wniosku po uruchomienie) trwa ponad dwa miesiące!
Na najniższą marżę może liczyć klient, który zadeklaruje, że będzie korzystał z konta bankowego (na które będzie wpływać wynagrodzenie w kwocie min. 70% dochodu przyjętego do liczenia zdolności kredytowej) oraz wykona kartą debetową w miesiącu transakcje bezgotówkowe na min. 500 zł.
Bank wymaga również ubezpieczenia na życie. Jest możliwość skorzystania z ubezpieczenia grupowego w banku lub przedstawienia indywidualnej polisy na życie z cesją na bank. To bardzo fair podejście do klienta – bank nie wymusza posiadania wskazanej polisy (taka sprzedaż wiązana formalnie jest zabroniona, ale wiadomo, że w bankach wciąż kwitnie).
Santander
W Santanderze o kredyt z 10% wkładem własny może wnioskować tylko klient, który aktywnie korzysta (konto z wpływem wynagrodzenia) z usług tego konkretnego banku od minimum pół roku. Bank nie stawia żadnych specjalnych wymogów swoim klientom hipotecznym. Warto jednak posiadać w tym banku ROR z wpływem co najmniej 2.000 zł miesięcznie. Premiowane jest to niższą marżą.
Bank pobiera prowizję za przyznanie kredytu. W omawianym przypadku należy ją opłacić ze środków własnych, gdyż wartość kredytu nie może przekroczyć 90% nieruchomości.
W każdym z banków wymagane jest również ubezpieczenie nieruchomości w całym okresie kredytowania. Można skorzystać z polisy w banku lub (lepiej i taniej) nabyć ubezpieczenie na rynku i dostarczyć polisę z cesją na bank. Poza tym każdy bank pobiera również składkę za tzw. ubezpieczenie pomostowe czy polisę, która „chroni” bank do momentu wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Poniżej znajduje się zestawienie ofert banków oferujących kredyt z 10% wkładem własnym. Dla przypomnienia warunki. Wartość nieruchomości przyjmujemy jako 300.000 zł, kwotę kredytu – 270.000 zł, wkład własny wynosi 30.000 zł (10% wartości nieruchomości). Okres kredytowania wynosi 25 lat, oprocentowanie wybieramy jako zmienne, ze spłatą w równych ratach (annuitetowych).
| Nazwa oferty | Marża | Prowizja | Polisa na życie[2] | CKK[3] | Szacunkowa rata | |
| Alior | Megahipoteka z ubezpieczeniem | 2,59% | 1% | 5% | 130.300 zł | 1255 zł |
| Alior | Megahipoteka z prowizją | 3,30%[4] | 2% | – | 149.700 zł | 1356 zł |
| mBank | „Widok na nowy dom”[5] Standard | 3% | 0% | – | 139.200 zł | 1313 zł |
| mBank | „Widok na nowy dom” Active | 2,6% | 0% | – | 122.300 zł | 1257 zł |
| mBank | „Widok na nowy dom” Intensive | 2,4% | 0% | – | 114.000 zł | 1229 zł |
| Millennium | Standard z kartą i wpływem wynagrodzenia | 2,7% | 0% | – | 127.700 zł | 1271 zł |
| Santander | Oferta Select | 2,79% | 2% | – | 127.700 zł | 1285 zł |
| Santander | Oferta Standard | 3,19% | 2% | – | 144.800 zł | 1342 zł |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z banków, stan na 5.09.2020 r.
Jeżeli masz jakieś wątpliwości, nie wiesz czy twoja sytuacja pozwala na uzyskanie kredytu hipotecznego – napisz do nas (kontakt@subiektywnieofinansach.pl), może będziemy umieli pomóc.
[1]LTV – loan to value, czyli kwota kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, nie może przekroczyć 90%
[2]Ubezpieczenie płatne składką jednorazową
[3]Całkowity Koszt Kredytu (wszystkie odsetki i prowizje) w zaokrągleniu do pełnych setek złotych
[4]Marża uzależniona od scoringu klienta, w tabeli wartość minimalna
[5]Oferta obowiązująca tylko do 24.09.2020 r., później będzie inna
_________________
POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”
W najnowszym odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” rozmawiamy o zdziwieniu klientów tym, jak bardzo banki zakręciły kurek z kredytami (jak to jest, że klient, który miał jeszcze pół roku temu możliwość wzięcia 100.000 zł, dziś nie może pożyczyć nawet 1.000 zł) i jak się w takiej sytuacji zachować. Sprawdzamy czy da się jeszcze sensownie zarobić na lokacie bankowej, zastanawiamy się co ukrywają przed nami telekomy oraz dlaczego bankomaty wypłacają nam coraz częściej wyłącznie „grube” banknoty. No i martwimy się losem największej polskiej sieci restauracji, która z powodu pandemii jest zagrożona bankructwem. Zapraszamy do posłuchania!
Rozpiska tematów:
01:02 – Dlaczego banki zakręciły kurek z kredytami i dlaczego nie mówią nam, dlaczego odprawiły nas z kwitkiem?
12:41 – Czy da się jeszcze sensownie zarobić na lokacie?
20:38 – Kto zjadł gigabajty danych i dlaczego telekom w tej sprawie chowa głowę w piasek?
25:41 – Już raz prawie zbankrutowali. Czy to może się powtórzyć? Jaka przyszłość stoi przed siecią restauracji Sphinx?
36:12 – Dlaczego bankomaty wydają tylko banknoty o wysokich nominałach?
Aby odsłuchać podcast kliknij tutaj.
źródło zdjęcia: Andrea Piacqaudio/Pexels
