Jest aż tak źle? Deweloperzy proszą rząd o interwencję na rynku obligacji. „Bo inaczej będą bankructwa”. Co się dzieje?

Deweloperzy i sprzedawcy mieszkań na razie nie obniżają cen, choć liczba klientów – gotówkowych i kredytowych – znacznie spada. „Nieruchomości to antyinflacyjna inwestycja”, „w Polsce brakuje miliony mieszkań” – słyszymy. Ale kryzys idzie i może uderzyć nie tylko w deweloperów, ale też inwestorów, którzy kupowali obligacje firm deweloperskich. Izba zrzeszająca deweloperów zaapelowała właśnie do rządu o interwencyjny skup ich obligacji, bo inaczej… firmom grozi niewypłacalność. Czy to próba skorzystania z kryzysowej sytuacji, czy zwiastun poważnych kłopotów branży deweloperskiej?

Trwa pełzająca zmiana na rynku nieruchomości – klientów jest mniej, a popyt na kredyty spadł o połowę. Deweloperzy robią dobrą minę do złej gry. Mówią, że połowa budowanych obecnie mieszkań i tak jest sprzedana, a część inwestycji można zamrozić. To komunikat przeznaczony dla kupujących, by nie liczyli na zbyt głębokie obniżki cen. Ale do świata finansów idzie zupełnie inny komunikat firm deweloperskich.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Polski Związek Firm Deweloperskich poprosił rząd o wprowadzenie interwencyjnego skupu obligacji wyemitowanych przez firmy budujące mieszkania. Obligacje miałoby skupić państwo, zapewniając miękkie lądowanie deweloperom, którzy mogą mieć problem ze zrefinansowaniem obligacyjnego długu (czyli po prostu ze sprzedażą nowych obligacji, by były pieniądze na wykupienie starych).

Marlena Kosiura z portalu „Inwestycje w Kurortach” już jakiś czas temu pisała, że branża deweloperska przygotowuje grunt pod komunikat o niemożności wykupu albo zrolowania obligacji. Minął miesiąc i rzeczywiście gruchnęło. Co to oznacza? Kto by stracił najwięcej na nie wykupieniu obligacji? O jakich kwotach mówimy? I czy klienci mają się czego bać?

Stan rynku według Związku Firm Deweloperskich: grozi nam fala bankructw

Na co zwracają uwagę deweloperzy mówiący głosem swojej organizacji branżowej? Po pierwsze na to, że inwestorzy nie są obecnie zainteresowani kupnem nowych obligacji. A brak możliwości pozyskania kapitału na zrolowanie obligacji oznacza kłopoty.

„Istnieje bardzo duże ryzyko, że te czynniki wpłyną na możliwość terminowej spłaty lub rolowania zapadających obligacji – co z pewnością odbije się na finansowej płynności przedsiębiorstw, a zakładając najgorszy scenariusz – doprowadzi do ich upadku”

Bankructwa firm deweloperskich na polskim rynku to nie nowość. Wielu inwestorów pamięta dramat wrocławskiego Ganta, drugiego największego dewelopera w Polsce. To była jedna z największych upadłości w kraju. Ale dlaczego teraz – po zaledwie dwóch miesiącach kryzysu spowodowanego koronawirusa – firmom znów miałyby grozić bankructwa? Deweloperzy piszą do rządu:

„Obserwujemy znaczny spadek zainteresowania nieruchomościami, problemy związane z funkcjonowaniem urzędów i procedowaniem wniosków koniecznych do prowadzenia procesu inwestycyjnego. Obniżony został również wolumen zawieranych umów deweloperskich. Jednocześnie przedsiębiorcy ponoszą wysokie stałe koszty działalności”

Fakt, wiele urzędów jest zamkniętych, umówienie notariusza stało się wyzwaniem. Wielu deweloperów zaoferowało swoim klientom dostęp do darmowego kwalifikowanego podpisu elektronicznego. Ale rynek jest zamrożony.

Czytaj też: A jednak? Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Na rynku nieruchomości próba sił. Dla właścicieli mieszkań i dla lokatorów to ważny moment

Czytaj też: Czy koronawirus zainfekuje ceny mieszkań? Co robić, gdy myślisz o zakupie lub wynajmie mieszkania? Sprawdzamy!

Skup obligacji albo… „wakacje obligacyjne”

Deweloperzy proszą o interwencyjny skup obligacji przez NBP, BGK lub PFR. Zdaniem deweloperów pomocowym wykupem powinny zostać objęte obligacje wyemitowane przed 10 marca 2020 r., zapadające w 2020 i 2021 r. Skupem powinny być objęte obligacje notowane na GPW Catalyst, a także te zakupione przez instytucje regulowane (banki, TFI, OFE, DM, TU i inne).

PZFD z uznaniem wypowiada się o ogłoszonym niedawno pomyśle PFR, który przewiduje przeznaczenie 5 mld zł na skup obligacji korporacyjnych. Niestety, powyższa forma pomocy dotyczy wyłącznie obligacji posiadających rating inwestycyjny, co w praktyce wyklucza papiery korporacyjne wszystkich przedsiębiorstw rynku deweloperskiego.

Ale skupowanie przez państwo obligacji wyemitowanych przez deweloperów to niejedynym pomysł na pomoc dla tej branży. Na stole są jeszcze dwie propozycje: wydłużenie terminów zapadalności obligacji i „wakacje dla obligacji”. To odpowiednik wakacji kredytowych dla firm i konsumentów. Po prostu wierzyciele zgodziliby się na to, że nie dostaną swoich pieniędzy w umówionym czasie. Zawieszenie nie dotyczyłoby odsetek, a jedynie wstrzymanie zwrotu kapitału.

Czytaj też: Trwa fatalna passa popularnego sposobu lokowania oszczędności. Polacy wybierają bank, obligacje, nieruchomości. Nie chcą 10% rocznie

Czytaj też: Co robić z pieniędzmi, gdy koronawirus atakuje gospodarkę? Kupować akcje, złoto, waluty obce, nieruchomości? A może… nic?

Czytaj też: 6% w skali roku? To nie dochód z portfela ryzykownych akcji, lecz ostatnie zyski tych, którzy skusili się na 4-letnie obligacje skarbowe. Ale czy „hossa” jeszcze potrwa?

Apel deweloperów: czy rzeczywiście jest z nimi tak źle?

Deweloperzy proszą o wiele. Czy nie za wiele?  Czy jest aż tak źle? Na ile spadek sprzedaży mieszkań i kłopot z pozyskaniem pieniędzy na rolowanie obligacji przekłada się na możliwości wykupu obligacji? Według domu maklerskiego Navigator, który śledzi emisje obligacji deweloperów, na koniec 2019 r. zadłużenie obligacyjne branży „było na bezpiecznym poziomie”.

Obligacje emitował każdy deweloper, który był w stanie znaleźć na to chętnych – od dużych firm jak Dom Development, po mniejszych, nienotowanych na giełdzie, np. Trust. Emitowane przez deweloperów obligacje dawały zarobić od 8% do 14% w skali roku (na zasadzie WIBOR plus marża). Bezpieczne obligacje skarbowe dają 5%, a obligacje dużych banków – 5-6%. Pięciu deweloperów notowanych na publicznym rynku obligacji Catalyst wyemitowało papiery na 3,5 mld zł. W tym roku wykupione powinny zostać obligacje warte 813 mln zł.

W większości to obligacje niezabezpieczone, co oznacza, że gdy emitent straci płynność finansową, inwestor ma małe szanse na odzyskanie pieniędzy – w kolejce wierzycieli musi ustawić się na końcu. Tyle, że nabywcy tych obligacji musieli sobie zdawać sprawę, że lokują pieniądze na dość wysoki procent w branżę, która jest bardzo podatna na wahania koniunktury i każdą recesję odczuje jako pierwsza.

Firmy deweloperskie albo sobie poradzą z obsługą obligacji, albo nie (bo np. nie będą w stanie sprzedać nowych obligacji). Jeśli nie, to po prostu inwestorzy nie dostaną swoich pieniędzy, a firmy ogłoszą upadłość.

Co zrobi rząd? Czy powinien odpowiadać na chwytający za serce apel firm deweloperskich? Na końcu ewentualnego łańcucha zdarzeń mogą być klienci, którzy kupili mieszkania. Jeśli chodzi o wpłacone przez klientów pieniądze, to w takiej sytuacji są one częściowo zabezpieczone – wpłaty klientów leżą na rachunku powierniczym i nie wchodzą w skład masy upadłościowej dewelopera.

Ale ewentualna upadłość dewelopera – np. z powodu spadku przychodów ze sprzedaży, braku pieniędzy na spłatę długów i braku możliwości refinansowania się nowymi obligacjami – może napędzić spiralę recesji, bo branża budowlana i deweloperska jest jednym z największych kół zamachowych gospodarki (jej sukces jest przenoszony na producentów materiałów budowlanych, mebli, wyposażenia wnętrz…). Rządzący mają więc trudny dylemat – zaryzykować „mechanizm rynkowy” i upadłość najsłabszych deweloperów, czy włączyć się w ich ratowanie pieniędzmi podatników poprzez wykup obligacji?

źródło zdjęcia: PixaBay