Deweloperzy mają na sprzedaż mnóstwo mieszkań, ale cen nie obniżają. Dlaczego? Czy i kiedy zaczną to robić? I w których miastach? Bardzo ciekawa analiza JLL

Co dalej z cenami nieruchomości? Doradzająca na tym rynku renomowana firma JLL przedstawiła ciekawą analizę, z której wynika, że spore prawdopodobieństwo spadku cen jest tylko w dwóch z sześciu największych polskich aglomeracji. Tam nierównowaga między liczbą (wy)budowanych mieszkań, a popytem na nieruchomości, zaczyna być (z punktu widzenia deweloperów) niepokojąca. W pozostałych dużych miastach między popytem, a podażą relacje są bardziej wyrównane – mówią analitycy

Działająca na rynku nieruchomości doradcza firma JLL postanowiła zwołać dziennikarzy, żeby opowiedzieć o sytuacji na rynku mieszkań z punktu widzenia najważniejszych liczb. Zdaniem ekspertów JLL krzykliwe nagłówki mówiące o trwających już spadkach cen i rzezi deweloperów są przesadzone, bo na rynku nieruchomości na razie żadnego załamania nie widać. Co oczywiście nie znaczy, że wszędzie jest tak samo dobrze. Są miasta, w których deweloperzy są już mocno zaniepokojeni.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

JLL: czy u deweloperów jest nadpodaż mieszkań?

Które? O tym za chwilę, ale najpierw dwa słowa o całym rynku mieszkań, który – zdaniem Aleksandry Gawrońskiej, head of residental research (czyli głównej analityczki rynku mieszkaniowego) – zwalnia, ale bynajmniej się nie załamuje. Z danych JLL wynika, że w trzecim kwartale sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach spadła o 9% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Deweloperzy sprzedali w trzeciej ćwierci roku nieco poniżej 10 000 mieszkań, czyli dwa razy mniej niż udawało im się sprzedawać w najlepszych dla siebie czasach, ale nie tak dużo mniej, niż sprzedawali przed „rozgrzaniem rynku”. Rok temu, gdy rozkwitał program „Bezpieczny Kredyt 2%”, sprzedaż wynosiła mniej więcej 15 000 mieszkań kwartalnie. Z tych danych – zdaniem analityczki JLL – wynika, że żadnego dramatu na rynku nie ma, a co najwyżej spowolnienie. Mieszkania nadal się sprzedają.

Patrząc na dane od początku roku widać jednak, że „coś” się dzieje. Deweloperzy „wręczyli” nam 30 000 mieszkań, czyli o 31% mniej, niż rok temu po trzech kwartałach. Aleksandra Gawrońska uważa, że – biorąc pod uwagę, iż wtedy były dopłaty do kredytów, a rynek wciąż musi sobie radzić z wysokimi stopami procentowymi – to nie jest wcale taki zły wynik. W całym roku branża prawdopodobnie sprzeda nam 41 000 mieszkań.

Tym, co niepokoi deweloperów, są rosnące „zapasy magazynowe”. Od czterech kwartałów deweloperzy wprowadzają na rynek więcej mieszkań, niż są w stanie sprzedać. Dziś oferta mieszkań na sprzedaż, w których możemy przebierać i wybierać, sięga 52 200 mieszkań. To blisko historycznych szczytów, rzadko kiedy deweloperzy mieli „na stanie” aż tak dużo nie sprzedanego jeszcze „towaru” (głównie będącego jeszcze w budowie). Więcej było ostatnio – co pokazuje czerwona linia – w… 2012 r. i pamiętamy co się wtedy stało (młodszym czytelnikom podpowiem: ceny spadły w trzy lata o 20%).

Zapasy rosną, ale deweloperzy na razie nie są pod ścianą

JLL zwraca jednak uwagę na to, że ta nadpodaż mieszkań od deweloperów rozkłada się bardzo nierównomiernie. W Warszawie liczba sprzedanych przez deweloperów w trzecim kwartale mieszkań wzrosła o 2,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. W Krakowie też była wyższa – o 4,7%. We Wrocławiu i Trójmieście mieszkań sprzedaje się mniej, ale tylko o 6-10%. Załamanie sprzedaży nastąpiło natomiast w Łodzi (minus 25%) oraz w Poznaniu (spadek o 25%).

Według prognozy JLL na koniec roku liczba mieszkań w ofercie deweloperów będzie wynosiła jakieś 50 000 lokali, czyli wciąż bardzo dużo. I będą w Polsce miejsca, w których mieszkania będą sprzedawały się bardzo długo. W Warszawie i Trójmieście średni czas wyprzedaży oferty deweloperów to 4-5 kwartałów. We Wrocławiu i Krakowie jest to średnio niecałe 6 kwartałów, natomiast w Poznaniu i Łodzi – ponad dwa lata, co analityczna JLL określiła jako „niepokojące”.

Dlaczego więc ceny u deweloperów nie spadają? Z danych JLL wynika, że w trzecim kwartale 2024 r. ceny się wypłaszczyły, a w niektórych miastach spadły, ale tylko o 1-2%. Owszem, roczna zmiana ceny wciąż jest wysoka (7-15%), ale to już historia, teraz ceny nieruchomości stanęły w miejscu. I wynoszą od średnio 11 500 zł za m2 mieszkania w Łodzi do średnio 18 200 zł za m2 w Warszawie.

Zdaniem Aleksandry Gawrońskiej brak spadków cen wynika z tego, że większość nie sprzedanych mieszkań z oferty deweloperów to mieszkania jeszcze będące w budowie. Gotowych do zasiedlenia, stojących i nie mających jeszcze właściciela mieszkań jest bardzo mało – w Warszawie jest to poniżej 4% całej oferty deweloperów, w innych miastach maksymalnie do 8%. W 2012 r., gdy w rozkwicie była ostatnia mieszkaniowa bessa, deweloperzy mieli „zamrożony” kapitał w 20% wybudowanych i już stojących mieszkaniach.

Kto dzisiaj kupuje mieszkania? I gdzie można najwięcej utargować?

Teraz tego nie ma i choć oferta deweloperów jest bardzo duża, to dotyczy ona mieszkań w budowie, których deweloperzy nie muszą za wszelką cenę sprzedawać. Z danych JLL wynika, że projekty deweloperskie, które są przewidziane do oddania w 2025 r., mają już 50-60% „zakontraktowania” ze strony klientów (w Łodzi i Poznaniu – tylko 20-40%). A więc zastój w sprzedaży musiałby potrwać jeszcze co najmniej rok-półtora, by deweloperzy rzeczywiście mieli okazję wpaść w desperację i zaczęli na wyścigi obniżać ceny, przestraszeni, że w wybudowanych mieszkaniach mają za dużo „zamrożonego” kapitału.

Czytaj więcej o tym: Kiedy najlepszy moment na zakup mieszkania? Wyznaczam ten czas, w którym (chyba) wrócą dobre czasy dla… deweloperów

Kto dzisiaj kupuje mieszkania? Zdaniem Aleksandry Gawrońskiej głównie osoby kupujące za gotówkę mieszkania na swoje potrzeby (nie zawsze są to pierwsze mieszkania w rodzinie, czasem drugie). Ich popyt jest stabilny i oni wykorzystują dziś swoją mocną pozycję przetargową, by wycisnąć z deweloperów soczyste rabaty. Niezbyt duży – ale wciąż dwa razy większy niż w czasie pandemii – jest popyt osób potrzebujących kredytu bankowego. Odpłynęła natomiast część popytu inwestycyjnego, z decyzjami czekają także te osoby, które potrzebują wsparcia w postaci dopłat do kredytów.

Deweloperzy chyba nie liczą już tak bardzo na program dopłat do kredytów, bardziej stawiają na wzrost wynagrodzeń Polaków i niższe stopy procentowe. Ich sytuacja jest oczywiście niezbyt radosna, bo „produkują” więcej mieszkań, niż ludzie chcą dzisiaj kupić, ale są w tej dobrej sytuacji, że ich oferta nie sprzedanych mieszkań to głównie lokale dopiero w budowie. Dramat zacznie się wtedy, gdy te mieszkania już będą stały i nadal będą nie sprzedane.

Ale za dwa lata o tej porze stopy procentowe mają być już na poziomie 4,25-4,5% (teraz 5,75%), co powinno wystarczyć, by wzrósł popyt kredytowy na mieszkania. A to ma być kołem ratunkowym dla branży deweloperskiej i pozwolić jej uniknąć obniżania cen. Jeśli chcecie zmierzyć poziom desperacji deweloperów – po prostu sprawdzajcie w różnych raportach ile mają nie sprzedanych, ale już gotowych, stojących mieszkań.

——————-

ZAPLANUJ ZAMOŻNOŚĆ Z SAMCIKIEM: 

Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej  niezależności finansowej. Polecam też trzy inne e-booki: o tym, jak zrobić porządek w domowym budżecie i raz na zawsze wyjść z długów, jak bez podejmowania ryzyka wycisnąć więcej z poduszki finansowej i jak oszczędzać na przyszłość dzieci.

———————–

JLL: czy rynek wtórny wymusi spadki cen u deweloperów?

Zapytałem ekspertów z JLL co takiego stało się w Łodzi i Poznaniu, że tak bardzo spadła tam sprzedaż mieszkań i tak bardzo rozszerzyły się nożyce między liczbą mieszkań w ofercie deweloperów i chętnymi do zakupu. Kazimierz Kirejczyk, senior strateg advisor w JLL odpowiedział mi, że te miasta w pewnym sensie padły ofiarą swojego sukcesu. A więc udostępniły deweloperom najwięcej atrakcyjnych gruntów, na których deweloperzy budują, aż furczy. Spotkało się to ze spadkiem popytu na mieszkania (kto miał kupić, to kupił, a reszty nie stać, bo kredyt za drogi i nikt do niego nie chce dopłacać) i mamy to, co mamy.

Można powiedzieć: „chcemy tego więcej”, aczkolwiek pożądany efekt powinien być taki, że deweloperzy obniżają swoje marże i próbują sprzedać mieszkania „po taniości”, ocalając przy okazji własne życie. Lepiej, by przy tym nie bankrutowali, bo to bardzo obniżyłoby podaż mieszkań w przyszłości. W sytuacji, gdy deweloperzy średnio już ponad dwa lata czekają w tych miastach na zamknięcie projektów (czyli sprzedaż mieszkań) jest to całkiem prawdopodobne. Jeśli chcecie wytargować za mieszkanie cenę poniżej 10 000 zł za m2 – jedźcie do Łodzi albo do Poznania.

Zapytałem też Kazimierza Kirejczyka o to, jak – jego zdaniem – zareagują deweloperzy (czyli rynek pierwotny) na ewentualne grubsze załamanie na rynku wtórnym. Deweloperzy nie mogą przecież trzymać wysokich cen, gdyby używane mieszkania były oferowane o 15-20% taniej. Zdaniem eksperta JLL deweloperzy na taki scenariusz oczywiście musieliby zareagować, ale on się raczej nie wydarzy. A dlaczego?

Zdaniem Kirejczyka w 2021-2022 r. aż połowa popytu na mieszkania to był popyt inwestycyjny, ale w bardzo dużej części był to jednocześnie popyt gotówkowy (kupowano nieruchomości jako ochronę przed inflacją). Ekspert JLL twierdzi, że te osoby w zdecydowanej większości nie znajdują się pod finansową ścianą, więc zastosują strategię „wait and see”. Dlatego wodospadu ofert na rynku wtórnym nie będzie.

A to, co widzimy na portalach ogłoszeniowych, czyli przeceny ofertowych cen mieszkań o 10-15%? Na razie rynek wtórny prawdopodobnie jest na etapie, w którym sprzedający zastępują pierwotne, „sufitowe” oferty bardziej racjonalnymi. Pytanie brzmi: czy jeśli i te oferty nie spotkają się z odpowiedzią (a jest ich dużo, portale ogłoszeniowe raportują najwyższą w historii liczbę ofert sprzedaży mieszkań), to u sprzedających pojawi się desperacja. Jeśli rację ma ekspert JLL – raczej nie powinno to nastąpić. Ale… pożyjemy, zobaczymy.

Czytaj też: Jest kraj w Europie, gdzie mieszkania (niemal) nie drożeją. Tak się wygrywa walkę ze spekulantami na rynku nieruchomości?

Czytaj też: Czy jest nam potrzebny kredyt zero procent? We Francji podobne rozwiązanie przetestowali i… jakie wnioski to przynosi polskim politykom?

Czytaj też: Nie zazdrościmy Ukraińcom wojny. A możliwości zakupu własnego mieszkania? Bez kredytowej pętli na szyi po 2-3 latach oszczędzania stać ich na własne „M”

—————————————

ZOBACZ WIDEOFELIETONY O RYNKU NIERUCHOMOŚCI:

—————————————

POSŁUCHAJ PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

zdjęcie tytułowe: archiwum autora