Najtańsze w historii kredyty hipoteczne? Nie do końca. Jest jeden drobiazg, którego większość klientów nie zauważa. Będą mieli problem?

Mówią, że teraz idealny dobry czas na branie kredytu hipotecznego. Prawie zerowe stopy procentowe sprawiają, że oprocentowanie kredytów jest niskie, więc popyt na nie jest olbrzymi. Ale czy faktycznie jest tak pięknie? I czy tak będzie….zawsze, albo chociaż bardzo długo?

Czy faktycznie kredyty hipoteczne są obecnie bardzo tanie? Generalnie i tak i… nie. Jeżeli wziąłeś kredyt kilka lat temu, to obecnie płacisz znacznie niższą ratę, niż wtedy. Oprocentowanie jest niższe, gdyż WIBOR 3M – a to od niego jest uzależnione oprocentowanie – z poziomu ok. 1,7% w latach 2015-2019 spadł do poziomu 0,2% (od czerwca 2020). Jest to rzecz jasna wartość najniższa w historii. WIBOR spadł, ale marża kredytu przecież się nie zmieniła. Jeśli kredytobiorca pięć lat temu zaciągnął kredyt na 300.000 zł, na 30 lat, z marżą 1,3% (raty annuitetowe) to jego rata spadła z 1260 zł do ok. 990 zł.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale mamy i drugą grupę konsumentów – tych, którzy obecnie są dopiero zachęcani do zaciągania kredytów. Bo zerowe stopy procentowe oznaczają, że jest tanio. Z ich punktu widzenia niska stawka WIBOR nie przekłada się jednak aż tak bardzo na taniość, bo… banki podniosły swoje marże. Pięć lat temu 3% oprocentowania składało się z 1,3% marży oraz 1,7% stawki WIBOR. Teraz średnie oprocentowanie też wynosi 3%, ale z tego to 2,8% to marża banku, a 0,2% – WIBOR.

Zerowe stopy procentowe, czyli tani kredyt? Tani pozornie

Niby finalnie oprocentowanie kredytu jest podobne, ale jak się wczytać w szczegóły, to różnica w sytuacji obu grup klientów jest kolosalna. Marża jest bowiem stała przez cały okres spłaty. A WIBOR – bynajmniej. On jest nisko tylko dlatego, że mamy zerowe stopy procentowe. Jeżeli kiedyś (a 30 lat spłacania to szmat czasu, wiele może się wydarzyć) stawka WIBOR wzrośnie do poziomów sprzed pięciu lat, to „starszym” kredytobiorcom rata wróci być może do tego samego poziomu (1,3% marży, 1,7% WIBOR-u), co kiedyś. Natomiast „nowi”, którzy skorzystali z „rekordowo tanich kredytów”, zamiast obecnych 3% będą mieli np. 4,5% (czyli 1,7% WIBOR plus 2,8% marża).

Co to oznacza?  Zamiast 1.250 zł raty będą płacić ponad 1.500 zł. A przecież można sobie wyobrazić WIBOR na poziomie wyższym, niż 1,7%. Na formularzu informacyjnym banki podają symulacje nawet dla oprocentowania na poziomie 10% – z informacją, że to nie jest maksymalna wartość. Przy poziomie oprocentowania 10% rata wyniesie ponad 2.630 zł, czyli ponad dwa razy więcej, niż obecnie.

Czy ten scenariusz wam coś przypomina? Kojarzycie frankowiczów, kredyty denominowane, indeksowane, klauzule abuzywne, wyroki TSUE i orzeczenia krajowych sądów? Banki odrobiły zadanie domowe. Dziś – choć to już nie są kredyty związane z walutami obcymi – każdy klient jest obligatoryjnie informowany o ryzyku zmiany oprocentowania oraz 0 możliwych scenariuszach. Czy kredytobiorcy się tym przejmują, czy czytają te dokumenty, czy zadają pytania, myślą o ryzyku?

Moje doświadczenia są takie, że minimum 90% nie zawraca sobie głowy daleką przyszłością. Nie chcą kredytu ze stałą stopą (choćby na tych pierwszych pięć lat, bo na dłużej się w Polsce nie da), nie chcą się ubezpieczać („bo w mojej rodzinie nikt wcześnie nie umiera”) i biorą kredyty często na maksymalną zdolność kredytową, z minimalnym wkładem własnym oraz przy maksymalnym możliwym poziomie wskaźnika  DTI (debt to income, obrazuje jaką część miesięcznych zarobków klient przeznacza na ratę kredytową). Bo przecież… „zerowe stopy procentowe”.

Czy casus frankowiczów albo tych, którzy zaciągnęli kredyty z oprocentowaniem ustalanym decyzją zarządu banku niczego nas nie nauczył? „Panie, bo jak będzie jakich krach i mi rata bardzo wzrośnie to przecież znajdzie się jakaś kancelaria co te złe klauzule w umowie znajdzie, no nie”? – usłyszałem nie tak dawno od jednego z kredytobiorców.

Tajemnicze DTI, czyli czy stać cię na ten kredyt?

O wskaźniku LTV (loan to value) słyszy się całkiem sporo. To kwota kredytu w stosunku do wartości nieruchomości. Zalecane jest, by wskaźnik nie przekraczał 80%, ale można nadal dostać kredyt na 90% LTV (w większości banków). Kiedyś to były czasy – banki dawały kredyty nawet na 130% LTV! Niech żyje bal.

Wskaźnik DTI jest bardziej tajemniczy, gdyż zaszyty w bankowe kalkulatory liczenia zdolności kredytowej. Zalecenie KNF jest takie, aby DTI nie było wyższe niż 50% dochodu poniżej średniej krajowej i od 65%, jeżeli ten dochód jest wyższy. To są wartości brzegowe, aby uzyskać kredyt. Ale tak naprawdę każdy kandydat na kredytobiorcę powinien sobie sam policzyć DTI i raczej nie brać kredytu, gdy wskaźnik przekroczy 30-35% (a więc rata będzie pochłaniała ponad jedną trzecią dochodów).

Bo co się stanie, gdy rata wzrośnie (bo WIBOR pójdzie w górę), a dochód spadnie? Może się okazać, że wskaźnik DTI zacznie „krzyczeć” w bankowych excelach. Co w takim wypadku? W praktyce nic. Tak długo, jak klient spłaca raty, bank nie będzie się czepiał. Chociaż, zgodnie z umową, mógłby. Bo przecież ma możliwość „monitorować” w każdym momencie spłaty zobowiązania zdolność kredytową klienta (są banki, które robią w tym celu zapytania monitorujące w BIK).

Natomiast w wielu umowach (sprawdźcie u siebie) są zapisy mówiące o tym, że kredytobiorca ma obowiązek informować bank o zmianie swojej sytuacji finansowej oraz informować o planach zadłużania się lub nawet pytać o możliwość zaciągnięcia kolejnego (bez względu na kwotę) zobowiązania. Czyli przykładowo mam dochód 20.000 zł, kredyt na milion i zgodnie z umową (literalnie) muszę pytać bank czy wyrazi zgodę, aby kupił mikser z ratą 20 zł miesięcznie. Kuriozum, czyż nie?

Jednak banki już z takich zapisów potrafią korzystać. Generalnie dzieje się nic, klient spłaca, o niczym nie informuje, bo po co (zwykle nawet na taki zapis w umowie nie zwrócił uwagi), ale czasem zdarzy się, że coś od banku chce. A to zmienić zabezpieczenie (już o takiej sytuacji pisaliśmy), a to odłączyć jednego z kredytobiorców. To najczęstsze sytuacje, gdy bank ma bardzo indywidualne podejście do „życzenia” klienta.

Bank może się zgodzić lub nie, ale klienci potrafią być bardzo dociekliwi dlaczego np. bank nie godzi się na zmianę zabezpieczenia. Formułka „za duże ryzyko banku” już się opatrzyła. Dlatego teraz banki potrafią podejść do tematu inaczej. „Nie zgadzamy się, ponieważ nie poinformowałeś o zmianie danych, nie pytałeś o zgodę na zaciągnięcie kolejnego zobowiązania. Zmieniła ci się sytuacja finansowa, ale siedziałeś cicho. Dlatego my również mówimy nie”. W uzasadnieniu z banku są konkretne przykłady tego, co klient zrobić powinien a zlekceważył.

Zerowe stopy procentowe. Czy WIBOR zaskoczy Polaków jak zima drogowców?

Co prawda nie mamy szklanej kuli. Nie wiemy czy i kiedy stopy procentowe pójdą w górę, a wraz z nimi WIBOR i oprocentowanie naszych kredytów. Wiemy jedynie tyle, że dziś kredyt jest najtańszy w historii, a jednocześnie klienci są „ubierani” w wysokie na tle historii marże kredytowe. A więc ewentualny wzrost stóp procentowych będzie oznaczał wystrzelenie oprocentowania kredytu w kosmos.

Ale cokolwiek się stanie, banki (na podstawie własnych doświadczeń oraz zaleceń KNF) dobrze się już przygotowały. Przede wszystkim każdy klient otrzymuje formularz informacyjny zawierający wszystkie kluczowe informacje (oraz koszty) związane z kredytem. Nie tylko te kredytowe, ale również związane z samą transakcją. Klienci otrzymują również regulaminy kredytu (m.in. z wyjaśnieniem najważniejszych pojęć) i co najważniejsze – symulacje pokazujące różne scenariusze związane ze wzrostem wartości WIBOR.

Ale już teraz słychać głosy, że aktualne umowy kredytowe „pełne” są klauzul abuzywnych, które w razie czego (czytaj silnego wzrostu WIBOR) będzie można je zaskarżyć. Może, ale raczej nie z powodu błędów informacyjnych banków dotyczących możliwych zmian oprocentowania. Na razie jednak WIBOR jest rekordowo niski, oprocentowanie kredytów również, więc mamy istny bal. Deweloperzy odnotowują rekordy sprzedaży, banki wykręcają mega wolumeny na „hipotekach” i biznes się kręci. Generalnie wszyscy są zadowoleni. Czy – a raczej kiedy – skończy się to eldorado? Ciężko powiedzieć, ale kancelarie (jak ogarną tematy frankowiczów) już szykują się, aby „pomóc” tym, którzy zupełnie nieświadomie dali się wrobić w ryzykowny kredyt w złotych.

——–

POSŁUCHAJ 50. ODCINKA PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA”

W tym odcinku „Finansowych sensacji tygodnia” tylko trzy tematy, ale za to jakie! O coraz to nowych skandalach związanych z wciskaniem nam kitu przez firmy energetyczne, o tym ile banki mogłyby zarobić, gdyby wprowadziły ujemne oprocentowanie niektórych oszczędności oraz ile dziś zarabia się na wynajmie mieszkania? Zapraszam do posłuchania tutaj

Rozpiska minutowa:
1:22 – „Temat tygodnia”: Czy rząd pomoże konsumentom w walce z firmami energetycznymi oferującymi wątpliwe promocje?
18:12 – „Dwie strony medalu”: Ujemne oprocentowanie depozytów. Ile banki mogłyby na nim zarobić?
28:26 – „Liczba tygodnia”: Ile dziś zarabia się na wynajmie mieszkania? Są nowe dane Narodowego Banku Polskiego.

——–

HOMODIGITAL.PL POLECA:

>>> Sprawdź hosting od Zenbox: Masz stronę internetową, e-sklep, prowadzisz bloga? Szukasz najlepszego na rynku hostingu? Sprawdź Zenbox, czyli hosting, któremu zaufało „Subiektywnie o finansach”. Po szczegóły zapraszam tutaj! A tutaj przeczytaj czym różni się porządny hosting od kiepskiego.

>>> Chcesz chronić swoją prywatność podczas przeglądania stron internetowych? Skorzystaj z VPN od firmy Surfshark. Bezpieczeństwo i dyskrecja w sieci level hard za rozsądną cenę. Przetestowane przez ekipę „Subiektywnie o finansach” i Homodigital, czyli subiektywnie o technologii. Sprawdź przed jakimi niebezpieczeństwami chroni cię VPN. Potrzebujesz więcej prywatności i bezpieczeństwa? Kliknij tutaj

Homodigital.pl, czyli subiektywnie o technologii. Codziennie nowy artykuł, w którym walczymy o Twoje prawa, rozwiązujemy problemy, ostrzegamy przed pułapkami, radzimy jak ochronić się przed utratą prywatności, danych lub pieniędzy. Zaglądaj na Homodigital.pl, codziennie nowy felieton!

zdjęcie: Adi Coco/Unsplash