Ruszają ugody w mBanku. Nasz czytelnik ma problem: czy to się opłaca?

O rozpoczęciu pilotażu ugód z frankowiczami – po PKO BP oraz Banku Millennium – informował niedawno mBank. Wpadła nam w ręce propozycja złożona właśnie przez mBank jednemu z klientów. Pan Czesław zastanawia się, czy ją przyjąć. A ja prześwietlam argumenty za i przeciw opcji dogadania się z bankiem

Wygląda na to, że niektóre banki są już nieco przytłoczone ciągnącym się problemem kredytów walutowych i wychodzą z inicjatywą ugód. Zaczęło się od PKO BP, ale sporo ugód ma już za sobą też Bank Millennium. Ostatnio o rozpoczęciu ugodowego pilotażu poinformował mBank. Tak się składa, że jednym z wytypowanych do ugody klientów mBanku jest nasz czytelnik, pan Czesław. Mamy więc trochę dokumentów w tej sprawie. Czy proponowane przez bank porozumienie jest dla klienta korzystne? Analizuję przesłane dokumenty.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Kredyt, który miałby zostać „odfrankowiony” (czyli zamieniony na złotowy wraz z przeliczeniem rat od jego uruchomienia), został zaciągnięty pod koniec 2008 r. Pan Czesław spłaca go więc już ponad 13 lat. Ostatnia rata przypada na wrzesień 2038 r. Jego pierwotna kwota to ok. 89 000 zł, przeliczona na ok. 38 300 franków.

Wkład własny klienta był wysoki, gdyż LTV wyniosło jedynie ok. 30%. Zapisana w umowie kredytowej marża to 1,3%. Obecnie do spłaty pozostało prawie 23 000 franków, czyli ponad 101 000 zł. Pomimo spłacenia ok. 15 000 franków kwota kredytu (wyrażona w złotych) jest wciąż sporo wyższa niż na starcie.

mBank proponuje frankowiczom ugody. Ale jakie?

Propozycja banku jest następująca: zmiana kredytu na złotowy w taki sposób, że bank wylicza, jaki byłby obecnie kapitał do spłaty, gdyby zamiast kredytu we frankach od początku zobowiązanie było zwykłym kredytem złotowym. Różnica pomiędzy obecnym saldem kredytu a tym hipotetycznym jest dzielona na pół. „Dzięki temu konsekwencje wzrostu kursu franka poniesiemy wspólnie” – przekonuje bank.

Jakie będą konsekwencje odrzucenia, a jakie przyjęcia propozycji? Odrzucenie oznacza albo spór sądowy (klient może spróbować unieważnić umowę), albo spłacanie nadal kredytu we frankach. Mamy prawie 23 000 franków do spłaty, ratę ok. 118 franków lub (jak kto woli) mniej więcej 525 zł. Jeżeli oprocentowanie (marża + SARON, czyli ex. LIBOR) się nie zmieni, to oprócz kapitału pan Czesław spłaci jeszcze 1032 franki odsetek (w ciągu ponad 16 lat).

Kwota odsetek jest już więc symboliczna (nawet przy wysokim kursie franka, wynoszącym 4,5 zł, mówimy o niecałych 5000 zł). Oczywiście pod warunkiem, że SARON znacząco nie wzrośnie. Kredyt frankowy może nie jest idealny, ale ma tę zaletę, że jest nisko oprocentowany. Ujemna stopa referencyjna plus niska marża sprawiają, że odsetki są niziutkie. Ryzyka są dwa: pierwsze to wzrost kursu franka, a drugie to wzrost oprocentowania kredytu (czyli wskaźnika SARON).

Klient co prawda poniósł już wysokie koszty wynikające ze wzrostu kursu franka – pożyczył 90 000 zł, a dziś do spłaty ma ponad 101 000 zł – ale sam kredyt jest tani. Pytanie brzmi: wziąć te straty na klatę, zacisnąć zęby i spłacać dalej (lub pójść do sądu i powalczyć o unieważnienie umowy) czy zawrzeć układ z bankiem, pozbyć się części kapitału do spłaty (czyli anulować część dotychczasowych strat), ale zamienić kredyt na droższy?

Skorzystanie z propozycji ugody w mBanku sprawia, że kapitał kredytu spadnie z ponad 101 000 zł do ok. 88 500 zł. Tak bank policzył efekt przystania na podział różnicy pomiędzy realną a hipotetyczną kwotą kapitału do spłaty (gdyby to był od początku kredyt złotowy, wyżej oprocentowany, ale bez „efektu” wzrostu kursu franka). Jednocześnie zmieni się oprocentowanie kredytu. Mowa marża to 2,37% plus WIBOR 3M (ponad 2,5%). Łącznie oprocentowanie – ok. 4,9% albo oprocentowanie stałe (przez 5 lat) na poziomie 6%.

Rata takiego odwalutowanego kredytu wyniesie odpowiednio 647 zł (przy oprocentowaniu zmiennym) lub 699 zł (przy oprocentowaniu stałym). Potencjalne odsetki to około 41 500 zł. Oczywiście przy założeniu, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Jest to mało prawdopodobne, jednak nie wiemy, czy i jak stopy procentowe będą się w przyszłości zmieniać. Pan Czesław nie będzie już narażony na ryzyko kursowe. Jednak znacząco wzrośnie jego rata oraz potencjalne odsetki.

Czytaj też: Frankowicz Maciej wyciąga do banku rękę na z(u)godę. I dostaje kosza (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Dylemat frankowicza: „Bank zaproponował mi indywidualną ugodę. Brać, czekać czy iść do sądu?”. Sprawdzam warunki tego dealu i porównuję scenariusze

Ugody w mBanku: brać? Wyśmiać?

To dylemat prawie tak duży jak przy zaciąganiu kredytu. Z jednej strony mamy kredyt z bardzo niskim oprocentowaniem, ale nieograniczonym ryzykiem kursowym, a z drugiej – kredyt droższy i z ryzykiem zmiany stopy procentowej. Jednak różnica jest taka, że wiemy już, co się może zdarzyć. Ryzyko kursowe nie jest już czymś czego nikt się nie spodziewa. Jak mogą się zmieniać stopy procentowe, a nawet wskaźniki bazowe (WIBOR, LIBOR, SARON) również wiemy.

Kwota kapitału kredytu (23 000 franków, 101 000 zł) jest relatywnie nieduża, rata również. To argument za utrzymaniem kredytu jako frankowego (i grzecznej spłaty lub walki w sądzie). Nawet wzrost kursu franka do 6-7 zł nie powinien spowodować jakiejś zapaści finansowej u kredytobiorcy. Oczywiście pod warunkiem, że nadal ma zamiar mieć tę nieruchomość i nie planuje jej sprzedaży (jeżeli w planie jest zbycie mieszkania, to znaczący wzrost kursu franka spowoduje dużą zmianę kapitału kredytu wyrażonego w złotych, a to może być katastrofa).

Jeżeli kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem, to chyba nie ma sensu go ruszać. Wzięcie od banku 13 500 zł korzyści wynikającej z częściowego umorzenia kapitału oraz „zagwarantowanie” sobie ponad 40 000 zł przyszłych odsetek zamiast 5000 zł w przypadku kredytu frankowego – to wygląda na perwersję.

Ale cały czas pamiętajmy o ryzyku zmiany kursu franka i wzrostu oprocentowania kredytu frankowego, które też kiedyś może nastąpić. Jeśli klient nie chce się już martwić tym, że frank może wzrosnąć, lub w niedalekiej przyszłości planuje całkowicie spłacić kredyt (np. w związku ze zbyciem nieruchomości), może rozważyć zaakceptowanie ugody z bankiem. Co oczywiście nie wyklucza dochodzenia swoich praw w sądzie.

Zaakceptowanie ugody wiąże się z umorzeniem części kapitału kredytu. W takim wypadku powstaje obowiązek podatkowy i konieczne jest zapłacenie podatku od uzyskanego przychodu. Bank w zakresie podatku dochodowego nie wydaje żadnej rekomendacji, więc klient samodzielnie musi ustalić, czy podatek zapłacić będzie musiał czy też może jednak ma możliwość skorzystania z ulgi podatkowej określonej w rozporządzeniu ministra finansów z 27 marca 2020 r. Należy to ustalić przed podjęciem decyzji dotyczącej podpisania ugody, bo podatek dodatkowo podbijał będzie koszt ugody w mBanku.

A może przewalutowanie i… refinansowanie kredytu?

Bank zaproponował przeliczenie kredytu we frankach na kredyt złotowy z marżą 2,37%. Oprocentowanie to bank wyliczył na podstawie danych ze strony KNF. Wątpliwości pana Czesława wzbudziła wartość proponowanej w propozycji ugody marży. Przecież kilkanaście lat temu banki oferowały kredyty na znacznie lepszych warunkach. „Czy takie ugody w mBanku mają sens?” – główkuje czytelnik.

Dlatego też skontaktował się z przydzielonym przez bank opiekunem. Uzyskał od niego informację: „do wyliczenia marży hipotetycznego kredytu w złotych użyliśmy średniego oprocentowania NBP z listopada 2008 r., które wynosiło 8,86% oraz obowiązującej w tym czasie stawki bazowej WIBOR 3M w wysokości 6,49%, której archiwalne notowania dostępne są na stronie mBanku„. Tak więc wzór na wyliczenie marży to: 8,86% (NBP) – 6,49% (WIBOR 3M) = 2,37%. Ponoć negocjacje warunków (m.in. tej marży) nie są możliwe. Kredytobiorca może skorzystać z propozycji banku… lub nie.

Załóżmy, że pan Czesław jednak skorzystał z tej propozycji i ma teraz kredyt w złotych z marżą 2,37%. W takiej sytuacji nic nie stoi na przeszkodzie, aby ten kredyt… zamienić na tańszy. Przy takich warunkach kredytu – 88 500 zł na 16 lat pod zabezpieczenie warte ponad 300 000 zł – pan Czesław może liczyć na niższą marżę w innych bankach. Obecnie będzie to nawet 1,89% (a kredyt ekologiczny w BOŚ – nawet 1,7%), więc rata mogłaby być niższa o kilkanaście złotych miesięcznie.

Różnica w wysokości raty jest nieduża z powodu niewielkiej wartości kredytu. Gdyby wartość kapitału była wyższa, to potencjalne korzyści z refinansowania kredytu (już jako złotowego) byłyby bardziej znaczące. Muszę też wspomnieć, że refinansowanie kredytu wiąże się z nowym procesem kredytowym oraz kosztami m.in. wyceny, sądowymi i oczywiście poświęconym czasem.

Ogólna refleksja po wniknięciu w dylemat pana Czesława jest taka, że im wyższy WIBOR i im droższe się stają kredyty w złotych, tym bardziej klienci-frankowicze mogą zacząć doceniać swoje kredyty walutowe. Przynajmniej dopóki mają bliskie zeru oprocentowanie. Niestety, do ideału brakuje jeszcze spadku kursu franka, na który się nie zapowiada.

Czytaj też: Drogi frank? Wysokie raty kredytów frankowych? Może to… dobra wieść? (subiektywnieofinansach.pl)

Zapraszam na moją stronę: pomogę z kredytem i ubezpieczeniem

zdjęcie tytułowe: Sebastian Herrmann/Unsplash