Czy ceny mieszkań mogą solidnie spaść? Wygląda na to, że… prawie nikomu na tym nie zależy. Czy na rynku mieszkaniowym ogon macha psem?

Mamy za sobą siedem lat nieruchomościowej hossy. Mieszkania drożały w Polsce znacznie szybciej niż inflacja, ale dopóki kredyty były tanie i łatwo dostępne, to nikt się nie skarżył. Ale gdy stopy procentowe poszły w górę, własne mieszkanie stało się dla większości ludzi niedostępne. No ta właśnie grupa ludzi liczy na spadek cen mieszkań. Sęk w tym, że… nikomu innemu na tym spadku nie zależy. Deweloperzy, dostarczający mniejszość wszystkich mieszkań, którymi handluje się na rynku, przekonują, że „taniej nie będzie”. Czy na polskim rynku nieruchomości ogon macha psem?

Z najnowszych danych AMRONSARFIN wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości w ostatnich miesiącach zaczęły minimalnie spadać. Co prawda tylko na niektórych rynkach (np. Warszawa czy Poznań) i tylko symbolicznie (o 1-2% po wzroście o 10% w skali roku), ale biorąc pod uwagę sięgającą 16% inflację, można powiedzieć, że realne ceny mieszkań zaczynają spadać.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Cieszycie się? Podzielmy rynek mieszkaniowy według kryterium interesu cenowego. Komu zależy na spadku cen? Z pewnością tym, którzy chcą kupić mieszkanie na własny użytek. Te osoby najmocniej odczuły wzrosty cen. A jak na to nałożyło się zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej przez KNF oraz podwyżki stóp procentowych przez NBP, to możliwość kupienia własnego mieszkania zniknęła.

„Im bardziej Puchatek zaglądał do środka, tym bardziej Prosiaczka tam nie było”

Rządowa pomoc była raczej skierowana do tych, którzy już mieszkanie mieli. Wakacje kredytowe, rozszerzenie Funduszu Wsparcia Kredytobiorców czy zapowiedziana likwidacja WIBOR-u – to wszystko miało odciążyć tych, którzy już spłacają raty. Natomiast program „Mieszkanie bez wkładu własnego” właściwie nie wystartował. Banki niechętnie do niego dołączają i nie ma komu z niego korzystać.

Jak takie osoby mogą wpłynąć na obniżenie cen? Mogą… zmniejszyć popyt. Czyli nie kupować mieszkań. Co – wydaje się – już czynią. Dotyczy to nie tylko tych, którzy mogliby zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, ale i inwestorów, którzy mogliby kupować mieszkania pod wynajem. Choć trwa boom na rynku najmu, zakupów mieszkań na wynajem nie widać. Tutaj zastanawialiśmy się, czym kierują się inwestorzy, powstrzymując swój popyt.

„Im bardziej Puchatek zaglądał do środka, tym bardziej Prosiaczka tam nie było”. Jeśli kupujący będą dobitnie i gremialnie odmawiali transakcji przy tych cenach, tym większa szansa, że sprzedający zaczną je obniżać.

Może czas na akcję „Pomóżmy sobie kupić mieszkanie”? Szukasz wymarzonego lokum, a ceny Cię przerażają? Otwórz stronę z ogłoszeniami, wybierz 10 ofert i zadzwoń z propozycją obniżenia ceny o 20%. Jeśli zrobi tak wystarczająco dużo osób, to może wpłynie to na oczekiwania cenowe dotychczasowych właścicieli.

Czy ktoś jeszcze chciałby, żeby ceny mieszkań były niższe? Nikt mi nie przychodzi do głowy. Za to na dalsze wzrosty liczy cała reszta rynku. Najpierw – właściciele nieruchomości. Nic w tym dziwnego, każdy kto ma jakieś aktywa, ma nadzieję, że ich wartość wzrośnie. Jak ktoś ma dom i sobie w nim mieszka, to poza satysfakcją z hipotetycznego bogacenia się, niewiele musi się cenami przejmować. Ale jeśli planuje sprzedaż, to już trzyma kciuki za to, żeby dało się ugrać jak najwyższą kwotę.

Banki inwestują w kredyty, a inwestorzy w mieszkania. I lubią wzrost cen

Dla inwestorów lokujących w nieruchomościach kapitał poziomy cenowe mają drugorzędne znaczenie, a ważniejszy jest kierunek zmian. Dopóki mieszkania drożeją, dopóty warto w nie inwestować. Gdyby zaczęły tanieć… to bardzo szybko rynek może się zapaść. Oczywiście pod warunkiem, że te spadki trwałyby nie kilka kwartałów, lecz dobrych kilka lat.

Z punktu widzenia inwestorów znaczenie ma alternatywa. Stopa zwrotu z wynajmu mieści się zwykle w przedziale 4-7% w skali roku. Jeśli znacznie więcej można dostać z obligacji rządowych, spada atrakcyjność zakupu nieruchomości pod wynajem. Wtedy zostaje już tylko liczenie na wzrost ceny nieruchomości.

Spadki cen są także nie w smak bankom. Dlaczego? Ponieważ na tych mieszkaniach banki mają zabezpieczone kredyty hipoteczne. Gdyby więc spece od ryzyka zauważyli, że mieszkania w bloku, na które jeszcze niedawno przyznawali kredyty przy wycenie 10 000 zł za metr kwadratowy, dzisiaj są sprzedawane za 8000 zł, mogliby uznać, że potrzebują dodatkowego zabezpieczenia tych kredytów.

Obserwowaliśmy to przy pierwszym kryzysie związanym z kredytami frankowymi – gdy osłabiający się złoty drastycznie podnosił wartość zadłużenia, a ceny mieszkań na początku drugiej dekady XXI wieku były raczej w stabilizacji z tendencjami do spadania. Jak to często bywa przy bankowych umowach, na jaw wyszło wiele nieciekawych praktyk, a UOKiK pododawał do listy klauzul niedozwolonych parę nowych pozycji. Nie zmienia to faktu, że istotny spadek cen nieruchomości może spowodować, że w bankach zapali się kilka ostrzegawczych światełek.

Deweloperzy niechętnie schodzą z marży

Na koniec – deweloperzy. Tu działa pewnie wiele czynników. Ale ja, gdybym budował mieszkania na sprzedaż, włożyłbym bardzo dużo wysiłku w zbudowanie przekonania, że nigdy cen nie obniżę. Wielu deweloperów to spółki, których akcje lub obligacje są notowane na giełdzie. A zatem szerokie grono interesariuszy obserwuje wyniki finansowe. I one mają być dobre. Konkurencja o pieniądze inwestorów jest zabójcza i nie ma miejsca na sentymenty.

Co prawda wszyscy teraz inwestują według zasad ESG (gdzie „S” oznacza przecież oddziaływanie społeczne), ale przecież nie na tyle, żeby to miało przesłaniać pogoń za zyskiem. Jak myślicie, akcje którego dewelopera wybrałby „odpowiedzialny” fundusz inwestycyjny? Takiego, który uznaje, że na rynku mieszkaniowym jest bańka i decyduje o ograniczeniu marży do 20% i sprzedawaniu lokali tylko osobom, które kupują je na własny użytek? A może takiego, który połowę nowego apartamentowca sprzeda flipperom jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty?

Fakty są takie, że sprzedaż na rynku pierwotnym spada – i to mocno. Z danych zbieranych przez PAP Biznes (głównie wśród giełdowych spółek) wynika, że liczba sprzedanych mieszkań w pierwszym półroczu jest niższa od 7% (w porównaniu z tym samym okresem zeszłego roku) do prawie 65%.

A jednak spadek cen mieszkań nie nastąpił. Z danych serwisu rynekpierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w sześciu największych miastach mieszkania zdrożały o 10-20%. Podobnie liczy to NBP, który oszacował, że w II kwartale 2022 r. ofertowe ceny lokali poszły w górę o 23% na siedmiu największych rynkach, a transakcyjne – aż o 31%.

Dzieje się to w warunkach poprawiania marż przez deweloperów. Choć po drugim kwartale 2022 r. Dom Development ogłosił, że marża brutto ze sprzedaży (liczona jako średnia z czterech ostatnich kwartałów) obniżyła się po raz pierwszy od I kwartału 2019 r. Ale przy okazji publikacji wyników prezes spółki Jarosław Szanajca uspokajał swoich inwestorów, że nie widzi „specjalnego ryzyka”, by marże miały dalej spadać. „Ten kryzys jest konsumowany przede wszystkim wolumenem, natomiast ceny stoją.”

Czy na rynku nieruchomości ogon merda psem?

Deweloperzy i firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami na każdym kroku przekonują nas, że „taniej nie będzie”, bo koszty budowy nowych mieszkań rosną. Albo firmy deweloperskie wpiszą to sobie w ceny (i wtedy mieszkania podrożeją), a jak nie będzie się opłacało budować, to spadnie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek (i wtedy też mieszkania podrożeją, bo będzie ich mniej).

Sęk w tym, że rynek pierwotny, na który wpływ mają deweloperzy, to mniejsza część całego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z danych GUS wynika, że w 2021 r. w całej Polsce podpisano 701 000 aktów notarialnych dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości. Co prawda tylko 257 000 z nich dotyczyło lokali, zaś nie każdy lokal musi być mieszkaniem (dużo było transakcji działkami i nieruchomościami rolnymi, domami i prawami do spółdzielczej własności nieruchomości), ale mimo wszystko to znacznie więcej, niż wynosi liczba mieszkań wprowadzanych do obrotu przez deweloperów.

Według CBRE liczba mieszkań sprzedanych w Warszawie (a to największy rynek nieruchomości w Polsce) wynosi ostatnio 20 000 – 25 000 mieszkań rocznie. W całej Polsce – jak pisze AMRON-SARFIN – to 120 000 – 130 000 mieszkań rocznie. Branża deweloperska oraz firmy zajmujące się obrotem nieruchomości nie tyle walczą o to, żeby najwięcej zarobić na sprzedawanych przez siebie mieszkaniach. Przede wszystkim walczą o to, żeby wszyscy inni sprzedający mieszkania (których jest kilka razy więcej) myśleli, że muszą je wystawić po wyższej cenie niż ta, którą wystawiał sąsiad rok temu. Jeśli ten mechanizm się załamie – z cenami nieruchomości może być krucho.

I teraz trzeba sobie zadać fundamentalne pytanie – czy to pies merda ogonem, czy ogon psem? Najbliższe miesiące, może kwartały – pewnie do czasu, aż stopy procentowe zaczną spadać – przyniosą próbę sił między kupującymi a sprzedającymi. Jeśli deweloperzy utwierdzą rynek w przekonaniu, że nie ma takiej siły, która zmusiłaby ich do obniżania cen – nawet przypłacając to spadkiem przychodów – w długim terminie im się to pewnie opłaci. Pokażą, że nie ma negocjowania, a ty, kliencie, płacz i płać.

Ale jeśli mrugną, jeśli kilka firm spojrzy w swoje rachunki zysków i strat albo przypomni sobie o zbliżających się terminach wykupu obligacji – i wprowadzi znaczące rabaty, a nawet trwale obniży cenniki, wówczas za trendem mogą podążyć i inni. I zacznie się na poważnie spadek cen mieszkań.

Źródło zdjęcia: StockSnap/Pixabay