Na polskim rynku nieruchomości zdarzyło się coś rzadko spotykanego: czynsze najmu rosną znacznie szybciej niż ceny nieruchomości, na które popyt się załamał. Czy to może potrwać dłużej? Czy rozgrzany rynek najmu przywróci modę na zakupy mieszkań na wynajem za gotówkę? Ile w najbliższych latach powinien wynosić zysk z najmu? Jaka powinna być idealna relacja pomiędzy ceną mieszkania, zyskiem z najmu a dochodem z lokaty w banku?
Rynek najmu przeżywa bezprecedensowy boom, głównie na skutek zwiększonej liczby imigrantów z Ukrainy oraz innych krajów byłego Związku Radzieckiego. Dodatkowo na polskim rynku pracy coraz bardziej powszechna staje się praca zdalna. Na koniec widzimy dużą aktywność firm zagranicznych budujących mieszkania na wynajem. Jak to się może przełożyć na ceny mieszkań w przyszłości?
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Czynsze w połowie 2022 r. w głównych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków czy Gdańsk, były około 30–40% wyższe niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Największy wzrost nastąpił w Krakowie, gdzie czynsze w ciągu roku urosły o 44%, na drugim miejscu uplasował się Gdańsk ze wzrostem 41%, a na trzecim Wrocław ze wzrostem na poziomie 37%. W Warszawie to jakieś 30%.
To spowodowało, że najem jest dziś atrakcyjny. Według danych branżowych, rentowność najmu w Warszawie wyniosła w czerwcu 6,6% podobnie jak w innych dużych miastach.
W tym samym czasie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie urosły o 11% w skali roku, czyli znacznie poniżej tempa wzrostu kosztu najmu. Rodzi się więc pytanie, czy to rozejście się cen może utrzymać się dłużej, czy też na rynku pojawiła się okazja inwestycyjna dla odważnych inwestorów, którzy będą chcieli zarabiać na najmie? Poniżej koszt najmu i średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie:
Rozgrzany rynek najmu „przyprowadzi” do Polski fundusze PRS?
Co do zasady zysk z najmu powinien odzwierciedlać wysokość oprocentowania lokat bankowych. Najbardziej atrakcyjne lokaty bankowe oferują dziś 5–6%, czyli podobną stopę zwrotu jak najem. Ale – w przeciwieństwie do lokaty – będąc właścicielem wynajmowanego mieszkania, można w długim okresie uwzględnić również wzrost wartości mieszkania. W takim przypadku opłacalność „czystego” najmu może być niższa niż oprocentowanie lokaty bankowej. Dziś tak nie jest.
Najprawdopodobniej przyczyną jest fakt, że wielu osób nie stać na mieszkanie, co automatycznie zwiększa presję na ceny najmu. Czy wysokie stawki najmu utrzymają się, czy jest to stan przejściowy? Jeśli to pierwsze, to na rynek wejdą inwestorzy instytucjonalni budujący lub kupujący mieszkania pod wynajem, czyli tzw. PRS (private rented sector). Przy spadku liczby oferowanych przez deweloperów mieszkań nawet niewielka liczba takich transakcji może spowodować wydrenowanie rynku z nowych mieszkań.
Wśród kandydatów są niemiecki TAG Immobilien czy szwedzki Heimstaden Bostad, który w zeszłym roku odkupił od Budimeksu 2500 mieszkań na różnym etapie realizacji. TAG, który działa w Polsce poprzez firmę Vantage Development, podjął w zeszłym roku odważną decyzję zakupu akcji firmy Robyg od Goldman Sachsa za astronomiczną kwotę 2,5 mld zł. Do tej pory TAG obawiał się w Warszawie powtórki scenariusza z Berlina, gdzie stawki czynszu są urzędowo regulowane, co mocno ogranicza opłacalność najmu instytucjonalnego.
Ogółem w Polsce jest ok. 6600 mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny (z tego 2500 w Warszawie). Do 2026 r. pod najem instytucjonalny może powstać ok. 50 000 mieszkań.
W każdym scenariuszu i bez względu na fakt, czy stopy będą wysokie czy niskie, pula dostępnych mieszkań do sprzedaży będzie maleć zarówno ze względu na brak ziemi, jak i wzrost popularności wynajmu instytucjonalnego. Ten scenariusz powtarzał się już w wielu europejskich miastach i wygląda na to, że właśnie zaczyna materializować się w Polsce.
Rozpędzony rynek najmu i… schłodzony rynek nieruchomości
Regułą w większości krajów europejskich była do tej pory sytuacja, że wzrosty cen mieszkań wyprzedzają wzrosty czynszu. Ma to o tyle logiczny sens, że najpierw drożeje aktywo inwestycyjne, jakim jest mieszkanie, a dopiero w kolejnym kroku następuje przełożenie wyższego kosztu inwestycji na cenę najmu. W Polsce na razie dzieje się coś innego – następuje szybko wzrost czynszów najmu, a wzrost cen nieruchomości hamuje. Poniżej: zmiana cen mieszkań i stawek najmu w UE 2021 vs. 2011
Najem może „pompować” nowy trend, czyli praca zdalna. Najem mieszkań staje się alternatywą dla wynajmu biur, a wzrost kosztów najmu jest spowodowany także poszukiwaniem odpowiedniego lokum, które będzie spełniało odpowiednie standardy i umożliwiało komfortową pracę zdalną. Powoli stajemy też się krajem imigrantów i to może podtrzymywać koniunkturę na rynku najmu. Poniżej: liczba obywateli innych państw zarejestrowania w ZUS
Czy szybko rosnące ceny najmu spowodują ponowny wzrost atrakcyjności zakupu mieszkania na wynajem? Na razie to nie następuje – być może jednym z powodów jest wysokie oprocentowanie depozytów bankowych i jeszcze wyższe obligacji. Ogólna liczba wszystkich mieszkań przeznaczonych na najem wynosi w Polsce około 700 000. Z tej puli około 150 000 mieszkań zlokalizowanych jest w Warszawie.
Paradoks polega na tym, że obecna stopa zwrotu z najmu na poziomie 6,5% brutto jest… nieracjonalnie wysoka, biorąc pod uwagę porównania historyczne. Można tak wysoką stopę próbować wytłumaczyć bieżącą wysokością oprocentowania lokat, ale w dłuższym terminie to się nie obroni. Trzeba się spodziewać, że w ciągu kilku lat rentowność najmu spadnie do „normalnego” dla krajów rozwijających się poziomu 4,5%.
Dwa mocne powody, które wstrzymują popyt na mieszkania „pod wynajem”
Paradoks może się więc albo pogłębić – czyli w dalszym ciągu będzie mało chętnych na inwestycję w mieszkanie przy ogromnym ssaniu na rynku najmu – albo ceny nieruchomości zaczną „gonić” wzrost kosztów najmu, bo jednak pojawią się chętni do inwestowania w mieszkania na wynajem, żeby dostać te 4,5% rocznie. Dlaczego mieliby to robić, skoro na obligacjach skarbowych mogą zarobić kilkanaście procent w skali roku?
To trudne pytanie, ale na dłuższą metę niemożliwe jest też dalsze „uciekanie” przez czynsze najmu cenom nieruchomości. Albo więc czynsze przestaną rosnąć, albo ceny nieruchomości powinny ruszyć w górę, bo znów zaczną nań płynąć pieniądze „gotówkowych” inwestorów.
Brakuje do tego dwóch czynników. Pierwszy to większe poczucie bezpieczeństwa (w kontekście wojny). Dziś wielu potencjalnych inwestorów nieruchomościowych nie lokuje pieniędzy w Polsce, bo zwyczajnie boją się rakiet Putina. Drugi czynnik to niestabilność kosztów kredytu, która usuwa z rynku inwestorów, którzy chcieliby użyć do inwestycji w nieruchomość pieniędzy pożyczonych z banku. Dopóki nie wiedzą, kiedy i na jakim poziomie skończy się wzrost cen kredytu, a więc pośrednio co będzie z inflacją, nie będą chcieli pakować się w inwestycję lewarowaną.
Jeśli utrzyma się koniunktura na rynku najmu, a dwa czynniki niepewności zostaną usunięte, potencjalni inwestorzy mogą znów zapragnąć dochodów z najmu, nawet jeśli będą musieli korzystali z drogiego kredytu. Co prawda z ostatnich danych NBP wynika, że przy obecnych warunkach zakup mieszkania na kredyt pod wynajem nie jest opłacalny, ale jeśli przyjąć kilka optymistycznych założeń, to kalkulacja się zmienia.
Gdy ktoś uwierzy, że zarówno czynsze najmu będą stabilnie rosły, jak i wartość nieruchomości się z roku na rok zwiększała, nawet drogi kredyt pozwoli zarobić na nieruchomości na wynajem. Poniżej teoretyczna analiza scenariuszy inwestycji w zakup i najem mieszkania ze sfinansowanie tego zakupu kredytem hipotecznym w złotych. Oprocentowanie kredytu hipotecznego przyjąłem jako 6,5%, 9,5% oraz 10,5%. Zgodnie z optymistyczną wizją przyjąłem też wzrost cen nieruchomości oraz czynszów najmu.
Co wyszło z takiej symulacji? Przy wzięciu kredytu hipotecznego w złotych średnia rata odsetkowa byłaby niższa od zarobku na wynajmowanym mieszkaniu o ok. 50 000 zł w skali roku. To oznacza, że cała inwestycja powinna się zwrócić w ciągu 13 lat. Nie biorę pod uwagę raty kapitałowej, ponieważ służy ona spłacie zakupu mieszkania, a więc nie jest kosztem tylko wydatkiem.
Oczywiście, na takie manewry mogą sobie pozwolić osoby dysponujące nadwyżką finansową, których stać na zakup mieszkania na wynajem i w najgorszym przypadku przetrzymanie tych okresów, w których całkowite raty kredytowe są wyższe niż przychodu z najmu. No i cała kalkulacja jest oparta na założeniu, że nie zdarzy się nic, co pogorszy koniunkturę na rynku najmu.
Spadek czynszów i cen mieszkań? Sprawdzamy argumenty
Spadek stawek najmu i cen mieszkań może się pojawić w przypadku wystąpienia recesji, gdy tąpnie rynek pracy, wzrośnie bezrobocie, a koszty rat kredytowych będą wysokie. Ale jest kilka powodów, które obniżają prawdopodobieństwo takiego scenariusza:
- mamy uchwalone wakacje kredytowe, więc nie ma szans na pojawienie się zwiększonej podaży mieszkań z rynku wtórnego, które mogą być przejęte przez banki za długi;
- wysoka inflacja spowoduje wzrost kosztów budowy mieszkań, co będzie ograniczało szansę na scenariusz, w którym mieszkania będą taniały;
- wzrost kosztów najmu przewyższa wzrost cen mieszkań, co sprawia, że rosnące czynsze mogą w końcu wywołać wzrost popytu na mieszkania kupowane za gotówkę pod wynajem. Nie opłaca się też sprzedawać mieszkań, które dziś są wynajmowane (stopy zwrotu z najmu są zbyt atrakcyjne);
- nasz kraj staje się bardzo atrakcyjny dla imigrantów ze Wschodu i nie mówimy tu tylko o Ukraińcach, ale też o Białorusinach, Gruzinach, Ormianach czy obywatelach Kazachstanu. Ta sytuacja w najbliższym czasie raczej się nie zmieni, ponieważ krach gospodarczy w Rosji jest raczej nieunikniony;
- instytucje budujące mieszkania na wynajem raczej nie odpuszczą ekspansji na naszym rynku, nawet jeśli chwilowo ograniczyły swoją aktywność z powodu wojny – wcześniej czy później wysokie stopy zwrotu z najmu ponownie przyciągną ich zainteresowanie.
Jakie są Wasze opinie na ten temat? Czy z Waszego punktu widzenia bardziej prawdopodobny jest scenariusz zakładający „cofkę” na rynku najmu, co uzasadniłoby realny spadek cen mieszkań (a może i nominalny)? A może nie widzicie szans na osłabienie koniunktury na rynku najmu, co – po stabilizacji stóp procentowych i „przyzwyczajeniu” naszych głów do wojny niedaleko polskich granic – musiałoby pociągnąć w górę też rynek nieruchomości? Dajcie znać w komentarzach oraz wypełnijcie krótką ankietę.
zdjęcie tytułowe: Keresi72/Pixabay
