Oprocentowanie stałe czy zmienne? Które wybrać i się nie nabrać? Jak nie dać się przechytrzyć bankowi zaciągając kredyt hipoteczny?

Oprocentowanie stałe czy zmienne, jeśli mówimy o kredycie hipotecznym? Stałe daje przewidywalne raty przez pięć lat, ale czy to będą raty również najniższe z możliwych? Obok stoi kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, którego raty są dzisiaj wyższe. Ale czy zawsze będą wyższe? Przecież rynkowe stopy procentowe spadają. Jak rozstrzygnąć ten dylemat? Banki go nie ułatwiają. Zwłaszcza że jedna z dróg może być drogą… bez odwrotu

To pytanie bardzo często zadają mi osoby starające się w banku o kredyt. Brać kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym? Praktycznie pyta o to każdy potencjalny kredytobiorca. I niemal każdy oczekuje wskazania drogi, którą warto pójść, bo przecież mówimy zwykle na decyzji na długie lata. Z perspektywy eksperta (pośrednika kredytowego) lub bankiera sprawa nie jest prosta. Należy pokazać klientowi opcje (każdy bank zawsze przygotowuje formularze informacyjne zarówno z oprocentowaniem zarówno stałym, jak i zmiennym, o ile oba ma w ofercie), ale nie można za klienta zdecydować.

To klient sam powinien podjąć decyzję, na który rodzaj oprocentowania się zdecyduje. I to on będzie ponosił konsekwencje tego wyboru. Bo wiadomo, że oba rodzaje oprocentowania będą inaczej „działały” w różnych okolicznościach wynikających z inflacji oraz wysokości stóp procentowych. Poza tym każdy z nich będzie miał w banku inne oprocentowanie „bazowe”. Które wybrać? Dziś w „Subiektywnie o Finansach” przedstawiam stan gry na rynku bankowym i podsuwam pomysł, jakimi argumentami się kierować przy podejmowaniu decyzji.

Warto dodać w tym miejscu, że w przypadku banków komercyjnych oprocentowanie stałe jest obowiązkowe, czyli kredyt z takim sposobem liczenia odsetek musi być zawsze dostępny. Kredyt o zmiennym oprocentowaniu może być również w ofercie banku, ale nie musi. Mało kto wie, że tego rodzaju ograniczenie nie występuje w SKOK-ach. One mogą oferować jedną i drugą opcję lub tylko jedną z nich.

Jak to wygląda na liczbach? Omówię dwa przypadki. Kredyt pierwszy będzie kredytem z 10% wkładem własnym oraz LTV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 90%. Kredyt drugi będzie kredytem mającym 80% LTV, a więc 20% wkładu własnego. W obu przypadkach wartość nieruchomości to 500 000 zł, okres spłaty 25 lat, a system spłacania rat to raty równe.

Dwa kredyty z niskim wkładem własnym. Który tańszy?

Rozwiązanie to przedstawię na przykładzie oferty Velo Banku. Nie chodzi o to, czy jest najlepsza czy najgorsza. Ważne są różnice pomiędzy warunkami oraz kosztami kredytu z oprocentowaniem stałym i zmiennym. Algorytm, który przedstawię, można zastosować do dowolnego innego kredytu hipotecznego w dowolnym banku.

Wariant 1. Kredyt o stałym oprocentowaniu przez pięć lat. Velo Bank proponuje oprocentowanie stałe (na 5 lat) na poziomie 6,91%. W umowie zapisana jest również marża 2,4% i wskaźnik bazowy WIBOR 1M (5,12%). Po pięciu latach albo klient skorzysta z opcji oprocentowania zmiennego, czyli WIBOR 1M (lub inny obowiązujący wtedy wskaźnik) plus 2,4% marży banku, albo wybiera nowe oprocentowanie stałe określone przez bank (zależne od obecnej sytuacji rynkowej – jaka ona będzie, tego dziś nie wiemy).

Rata kredytu (przez pierwszych pięć lat) to 3154,72 zł, a przez kolejnych 20 lat zakładamy (bo coś musimy założyć) oprocentowanie zmienne na obecnych warunkach – rata wyniesie wówczas 3305,96 zł. W tym przypadku koszty będą następujące: 532 713,6 zł wyniosą odsetki, ubezpieczenie na życie to 8132,4 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 5325 zł. Łącznie mamy 546 171 zł. Oczywiście koszty te są czysto szacunkowe, gdyż nie wiemy ,jakie oprocentowanie rynkowe będzie po pięciu latach obowiązywania wartości 6,91%.

Wariant 2. Kredyt o zmiennym oprocentowaniu przez cały czas. W tym przypadku szacujemy (czysto teoretycznie), że oprocentowanie, w całym okresie kredytowania, wyniesie 7,52% (marża 2,4% i WIBOR 1M, który dziś wynosi 5,12%). Rata takiego kredytu to 3331,32 zł. Koszty będą przedstawiały się następująco: 549 396 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 8132,40 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 5325 zł. Łącznie 562 853,4 zł.

Stała stopa czy zmienna. Które wybrać oprocentowanie?

W tym przypadku posłużę się ofertą ING Banku Śląskiego. Ze względu na wyższy wkład własny oprocentowanie kredytu (w obydwu przypadkach) jest korzystniejsze niż dla kredytu z 10% wkładem własnym. Poza tym bank ten nie oferuje kredytów z wkładem własnym niższym niż 20%.

Wariant 1. Oprocentowanie stałe przez pięć lat. ING proponuje oprocentowanie stałe (na 5 lat) na poziomie 6,32%. W umowie zapisana jest również marża 1,85% i wskaźnik bazowy WIBOR 1M (5,35%). Po pięciu latach albo klient skorzysta z opcji oprocentowania zmiennego, czyli WIBOR 1M (lub inny obowiązujący wtedy wskaźnik) plus 1,85% marży banku, albo wybierze nowe oprocentowanie stałe określone przez bank (zależne od obecnej sytuacji rynkowej).

Rata kredytu przez pierwszych pięć lat to 2656,01 zł, a potem – przez kolejne 20 lat – rata wynosiłaby 2845,13 zł przy założeniu, że cena pieniądza się nie zmieni. W tym przypadku koszty będą następujące: 442 191,8 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 4911,48 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 11 520 zł. Łącznie 459 183,28 zł. ING akceptuje własny operat klienta lub można zlecić go w banku – dla lokalu mieszkalnego koszt wynosi 560 zł. Oczywiście koszty te są czysto szacunkowe, gdyż nie wiemy, jakie oprocentowanie będzie po pięciu latach obowiązywania wartości 6,32%.

Wariant 2. Oprocentowanie zmienne przez cały czas obowiązywania kredytu. W tym przypadku szacujemy (czysto teoretycznie), że oprocentowanie (w całym okresie kredytowania) wyniesie 7,2% (marża 2,4% i WIBOR 1M 5,35%). Rata takiego kredytu to 2878,35 zł. Koszty będą przedstawiały się następująco: 463 505 zł odsetki, ubezpieczenie na życie 4926,96 zł oraz ubezpieczenie nieruchomości 11 520 zł, wycena (bankowa) 560 zł. Łącznie 480 511,96 zł.

Różnica w liczbach czy w głowie?

A teraz podsumowanie. W przypadku kredytu w Velo (10% wkład własny) różnica pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym wynosi (na początek) 0,61 punktu procentowego. Tańsza jest opcja ze stałym procentem. Analogicznie jest w ING (20% wkład własny). Tutaj różnica nieco większa, gdyż 0,88 punktu procentowego na korzyść oprocentowania stałego. Dlaczego kredyt stałoprocentowy jest tańszy? Cóż, banki wierzą w to, że w ciągu pięciu lat stopy procentowe spadną i dzięki temu rentowność kredytu o stałym oprocentowaniu mimo wszystko „da radę”.

My, jako klienci, chcielibyśmy z kolei wybrać kredyt tańszy. Jeśli średni poziom stóp procentowych w najbliższych pięciu latach będzie mniejszy o więcej niż 0,61 punktu lub 0,88 punktu niż obecnie, to kredyt o stałym oprocentowaniu nie będzie tańszą opcją. Im wyższa różnica między oprocentowaniem obu kredytów, tym większa szansa, że za pięć lat tańszy okaże się kredyt o stałym oprocentowaniu.

Ale patrząc na to, co prognozują analitycy, jeśli chodzi o przyszły poziom stóp procentowych, różnica między oprocentowaniem stałym i zmiennym powinna być znacznie większa niż w przedstawionych ofertach, by była gwarancja, że kredyt stałoprocentowy będzie tańszy w perspektywie pięciu lat.

Po ostatniej konferencji prasowej prezesa NBP i wypowiedziach przedstawicieli Rady Polityki Pieniężnej analitycy oczekują cięć stóp procentowych o łącznie 0,5 pkt procentowego jeszcze w tym roku. Analitycy Banku Pekao przedstawili ostatnio prognozę, w której spodziewają się, że stopa referencyjna NBP spadnie do 4,25% na koniec 2026 r. i do 3,75% r. na koniec 2027 r. A więc za dwa lata będzie na poziomie aż o 1,25 pkt procentowego niżej niż obecnie. To więcej niż wynosi różnica w oprocentowaniu kredytów o stałej i zmiennej stopie w dwóch wybranych przeze mnie bankach.

Które oprocentowanie zatem wybrać? Czy liczy się niższa pierwsza rata oraz perspektywa, że nie będzie się ona zmieniać przez kolejne pięć lat? Czy może kredytobiorca woli na początku płacić więcej, ale równocześnie liczy na to, że oprocentowanie będzie spadać, a z nim także rata?

Zdania są oczywiście podzielone. Co klient to inne podejście. Dla części osób będzie liczyło się bardziej bezpieczeństwo, czyli pewność, że przez pięć lat rata mu nie wzrośnie. A zatem łatwiejsze będzie planowanie domowego budżetu. Opcja ta chroni przed wzrostem stóp procentowych. Nawet jeśli kiedyś, za pięć lat okaże się, że ten kredyt był trochę droższy od zmiennoprocentowego – wartość świętego spokoju tę różnicę wyrówna.

Z drugiej strony inny kredytobiorca stwierdzi, że znacznie większa szansa jest na spadek stóp procentowych (i WIBOR) w znacznie większej skali, niż wynika to z różnicy oprocentowania dwóch kredytów w banku. A zatem już niedługo rata zmienna może być niższa niż ta stała. A zatem dlaczego ma płacić więcej? To rozwiązanie bardziej ryzykowne (rata będzie się wahać), aczkolwiek nie jest pozbawione sensu. Oczywiście nie można także wykluczyć, że jednak (z jakiego powodu) stopy procentowe będą rosły (albo nie spadną), a z nimi oprocentowanie i rata.

Zanim zdecydujesz, które wybrać. W tej opcji nie masz odwrotu

Jeszcze jeden parametr, który może wpływać na to, które oprocentowanie wybrać. Pamiętaj: zgodnie z zaleceniami KNF możesz przejść z oprocentowania zmiennego na stałe. Nie jest natomiast zalecana zmiana w drugą stron, a zatem ze stałego na zmienne. W związku z tym „zaleceniem” banki nie zgadzają się na taką zmianę nawet w przypadku refinansowania kredytu. Oznacza to, że jeżeli oprocentowanie faktycznie spadnie, to posiadacze kredytów z oprocentowaniem stałym nie będą mogli przejść na niższe, czyli zmienne. Będą mogli negocjować co najwyżej nowe, niższe oprocentowanie stałe.

Na koniec więc rada jest zawsze ta sama: to Twoje pieniądze i Twoja musi być decyzja. Musisz pomyśleć, policzyć i samodzielnie zdecydować. Ekspert lub bankier może przedstawić Ci dowolne symulacje dotyczące przyszłości, ale nie oceni prawdopodobieństwa ich realizacji. I nie może za Ciebie podjąć decyzji. Nie może również niczego w tym zakresie sugerować. A zatem to Twój wybór, czy chcesz mieć „święty spokój” i przez minimum pięć lat płacić stałą ratę czy może jednak wolisz zaryzykować i liczysz, że wybór opcji z wyższą (na start) ratą finalnie bardziej Ci się opłaci.

Czytaj też o kredytach hipotecznych:

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————-

zdjęcie tytułowe: Pixabay