Kredyt mieszkaniowy #naStart ma zastąpić Bezpieczny Kredyt 2%. Nowe kryteria dochodowe i limity powierzchni lokali. Ile można zyskać? Ile osób się nie załapie?

Nowy program dopłat do zakupu nieruchomości „Kredyt mieszkaniowy #naStart” ma wesprzeć nabywających mieszkanie singli do 35. roku życia oraz rodziny. Kto skorzysta? I na jakich zasadach? Analizujemy!

Premier Donald Tusk, podsumowując pierwsze wyniki wyborów samorządowych, napisał na X:

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

„Co cieszy? Systematyczne odrabianie strat: w 2018 siedem punktów, w 2023 pięć, dzisiaj – dwa. Rekordowe zwycięstwo w miastach. Przewaga w sejmikach. Co martwi? Demobilizacja, szczególnie wśród młodych, porażka na wschodzie i na wsi. Wniosek dla nas? Nie marudzimy! Do roboty!”

Czy to w reakcji na wezwanie szefa Rady Ministrów, czy też z własnej inicjatywy – kilka godzin później Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło dwa ważne projekty ustaw dotyczące rynku mieszkaniowego.

Kredyt mieszkaniowy #naStart

MRiT skierowało do konsultacji projekt ustawy o „kredycie mieszkaniowym #naStart”. A tym samym opublikowało treść przepisów oraz całą dokumentację z tym związaną. Szczegóły można przeczytać tutaj.

Wnioskując z uzasadnienia, resort rozwoju podchodzi do wcześniejszych rozwiązań na zasadzie „dopłaty do kredytów – tak, wypaczenia – nie”. Idea została podtrzymana – kwalifikującym się do pomocy kredytobiorcom państwo dopłaca z budżetu do rat.

Kto się kwalifikuje?

• Jednoosobowe gospodarstwa domowe, czyli single. W stosunku do nich ma obowiązywać limit wieku: 35 lat.
• Małżeństwa i rodziny z dziećmi – bez limitu wiekowego.

Z udziału w programie wyklucza posiadanie przez kredytobiorcy nieruchomości. Zarówno w momencie zaciągania kredytu, ale i w przeszłości (są pewne wyjątki dotyczące dziedziczenia). Według autorów projektu ta subtelna zmiana zrównuje sytuację małżeństw i osób żyjących w związkach nieformalnych.

„Regulacja ta stanowi zmianę w stosunku do przepisów dotyczących bezpiecznego kredytu 2%, wprowadzając możliwość samodzielnego zaciągnięcia zobowiązania przez jednego z małżonków, w przypadku, w którym drugi z małżonków posiada już nieruchomość mieszkalną, a małżonkowie ci posiadają rozdzielność majątkową lub gdy drugi małżonek posiadał nieruchomość w ramach majątku odrębnego”

– napisano w uzasadnieniu.

Kredyt mieszkaniowy #naStart przewiduje także kryterium dochodowe:

• dla singla: 7 000 zł netto;
• para bez dzieci: 13 000 zł netto;
• rodzina 3-osobowa: 16 000 zł netto;
• rodzina 4-osobowa: 19 500 zł netto;
• rodzina 5-osobowa i większa: 23 000 zł netto.

Zarabiasz więcej niż te kwoty? Jeszcze nic straconego. Program #naStart zakłada mechanizm tzw. „złotówka za złotówkę”. Co to oznacza w praktyce? Że przekroczenie limitu zmniejsza wartość dopłaty o 50% nadwyżki w przypadku singla i 25% – w pozostałych przypadkach. A zatem singiel zarabiający 8 000 zł nadal może ubiegać się o kredyt mieszkaniowy w ramach tego programu, ale możliwa do uzyskania dopłata do rat będzie niższa o 500 zł (50% z 1000 zł ponad kryterium dochodowe).

Jaki kredyt mieszkaniowy z dopłatą?

Podobnie jak przy BK2%, tak i w przypadku kredytu mieszkaniowego #naStart konstrukcja kredytu hipotecznego wymaga pięcioletniego okresu stałego oprocentowania. Dopłata będzie dotyczyła części stopy procentowej (a więc dochodzi jeszcze marża banku).

Warto zaznaczyć, że projekt ustawy wymaga, by objęte programem kredyty hipoteczne miały tzw. ratę malejącą. Ponieważ przy takiej konstrukcji część kapitałowa raty jest stała, zaś część odsetkowa – z miesiąca na miesiąc niższa, to także wartość dopłaty będzie spadać. Państwo zobowiązuje się dopłacać do kredytu hipotecznego przez 10 lat.

Przepisy zastrzegają, że warunki kredytu w ramach programu #naStart nie mogą być gorsze niż w standardowej ofercie dla tego samego klienta bez dopłat.

Preferencyjna stopa procentowa ma być różna w zależności od tego, kto bierze kredyt:

• singiel lub para bez dzieci: 1,5%;
• gospodarstwo domowe z jednym dzieckiem: 1%;
• gospodarstwo domowe z dwojgiem dzieci: 0,5%;
• gospodarstwo domowe z trojgiem i więcej dzieci: 0%.

Możliwa wydaje się więc sytuacja, w której jeden z małżonków bierze kredyt mieszkaniowy w ramach programu #naStart samodzielnie (bo np. drugi małżonek ma już mieszkanie), a ponieważ mają dwoje dzieci, mogą skorzystać z oprocentowania 0,5% plus marża.

Projekt ustawy przewiduje także limit wysokości kapitału, który jest objęty dopłatą. Dla gospodarstwa domowego:

• jednoosobowego: 200 000 zł;
• dwuosobowego: 400 000 zł;
• trzyosobowego: 450 000 zł;
• czteroosobowego: 500 000 zł;
• pięcioosobowego: 600 000 zł.

Co ciekawe, MRiT wzięło pod uwagę oczywisty dla wszystkich fakt, że ceny mieszkań znacząco różnią się w dużych miastach i w tych mniejszych. Dlatego wprowadzono mechanizm, który „waloryzuje” kryteria dochodowe oraz kwoty kapitału podlegające dopłatom. Dzięki nim w Warszawie obie te wartości są o 20% wyższe od tych podstawowych, zaś w Gdańsku, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu – o 10%.

Z drugiej strony przepisy mają wprowadzić limity powierzchni mieszkania. Dla singla to 50 m2, a za każdego dodatkowego członka gospodarstwa domowego dodaje się kolejne 25 m2. Jeśli kupowany w ten sposób lokal przekracza ten limit, to za każdy przekroczony metr kwadratowy, od miesięcznej dopłaty odejmuje się 50 zł.

Limit kapitału z dopłatą nie ogranicza wysokości kredytu

Co istotne, wysokość limitu kapitału z dopłatą nie jest równoznaczna z maksymalną wartością kredytu. To oznacza, że rodzina z dwójką dzieci może wziąć kredyt na 600 000 zł, z których 500 000 zł otrzymuje dopłaty, a pozostałe 100 000 zł spłacane jest normalnie, na zasadach komercyjnych.

„W kontekście wymogu spłaty kredytu w systemie rat malejących nowy mechanizm oznaczać będzie, że im bardziej przekroczona zostanie kwota, od której liczona jest dopłata, tym mniejsza będzie atrakcyjność kredytu mieszkaniowego względem kredytu rynkowego (udzielanego w systemie rat annuitetowych), aż do pułapu, w którym rata stanie się nawet wyższa. W naturalny sposób ograniczy to zatem wysokość udzielanych kredytów mieszkaniowych pozostawiając jednocześnie pewną przestrzeń na elastyczność”

– wyjaśniono w uzasadnieniu projektu ustawy. O co chodzi?

W naszym systemie zdolność kredytowa jest obliczana de facto według wysokości pierwszej raty w relacji do bieżących dochodów. To sprawia, że kredyt na tę samą kwotę w systemie rat równych (annuitetowych) łatwiej dostać niż w systemie rat malejących.

Wydaje się to dość paradoksalne, biorąc pod uwagę, że w tym drugim mechanizmie łączna kwota do spłaty jest niższa, no ale cóż…

Projektodawcy zakładają więc, że może wystąpić taka sytuacja, w której rata kredytu w systemie annutietiowym bez dopłaty będzie niższa niż z ratą malejącą, obniżoną w części przez dopłaty. I to naturalnie ograniczy popyt na zakup mieszkań za duże kwoty współfinansowane budżetowym wsparciem.

Ciekawą opcją jest objęcie programem dopłat także kredytów konsumenckich z przeznaczeniem na pokrycie np. wkładu mieszkaniowego. Tutaj maksymalna kwota objęta dopłatami została ustalona na 100 000 zł, zaś okres współfinansowania na 5 lat.

Przeczytaj też: Wakacje kredytowe są tylko dla tych, którym rata kredytu zjada co najmniej 30% dochodu. A gdy zjada mniej? Jak można „księgowo” obniżyć sobie średnią?

Kto się załapie na kredyt mieszkaniowy #naStart?

Program kredytów nie jest jedyną ogłoszoną dzisiaj reformą. Na dopłaty do kredytów mieszkaniowych ma pójść 21,5 mld zł przez 10 lat. Pieniądze na ten cel trafią z budżetu państwa do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w Banku Gospodarstwa Krajowego.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada, że w latach 2025-2027 będzie udzielanych po ok. 50.000 kredytów w ramach tego programu. Nie jest to prognoza czy też limit – ale raczej przybliżenie przyjęte na potrzeby wyliczenia kosztów programu. Dla porównania twórcy Bezpiecznego Kredytu 2% zakładali, że będzie to 30.000-40.000 umów rocznie.

Ciekawe jest to, że ustawa przewiduje limit złożonych wniosków na 15.000 w ciągu kwartału (wniosków, a nie udzielonych kredytów z dopłatą!). Ten limit ma obowiązywać od 2025 r., gdyż w 2024 r. ustalono maksimum 35.000 wniosków na cały rok.

Ile osób będzie spełniało kryteria dochodowe? To zależy od wielkości gospodarstwa domowego. Najtrudniej, zdaniem MRiT, będzie parom bez dzieci. Ponad połowa może nie łapać się na rządowy program. Rodziny z trójką i więcej dzieci mają, teoretycznie, najłatwiej. Tylko 15% w tym i przyszłym roku będzie zarabiać więcej niż limit 23.000 zł netto.

Siłą rzeczy z roku na rok coraz mniej osób będzie w stanie skorzystać z tego programu. Wynagrodzenia rosną, a limity – prawdopodobnie pozostaną bez zmian.

Kiedy ruszy ten program? Projekt ustawy trafił do konsultacji publicznych, czekają go jeszcze poprawki. Potem zajmie się nim Sejm, Senat, a na koniec – prezydent. Przepisy wejdą w życie 30 dni po publikacji.

Czy uda się ustawę uchwalić przed wakacjami? Wybory do Europarlamentu odbędą się 9 czerwca, więc pewnie szykujący się do kampanii wyborczej politycy rządzącej koalicji nie płakaliby, gdyby było się czym pochwalić elektoratowi…

Tym bardziej że program kredyt mieszkaniowy #naStart to jedna z trzech zaproponowanych w poniedziałek zmian. Równolegle MRiT przedstawiło projekt nowelizacji przepisów dotyczących programu budownictwa socjalnego i komunalnego. A do tego ma powstać DOM, czyli portal Danych o Obrocie Mieszkań, który pozwoli (w końcu!) monitorować aktualne zmiany cen na rynku mieszkaniowym. Ale o tym napiszemy osobno.

Przeczytaj też: Zbliża się najlepszy okres na rozpoczęcie budowy domu. Ale skąd pieniądze? Jak przygotować się do wnioskowania o kredyt na budowę domu?

Źródło zdjęcia: Maciej Bednarek