Kiedy będzie najlepszy moment na zakup mieszkania? I jak bardzo do tego czasu spadną ceny u deweloperów? Są nowe prognozy!

Dlaczego ceny nieruchomości jeszcze nie spadają? Kiedy zaczną spadać i jak bardzo potanieją przez to mieszkania? I kiedy może być najlepszy moment do zakupu nieruchomości, by złapać kryzysowy dołek? Próba odpowiedzi na to pytanie znajduje się w najnowszym raporcie o rynku nieruchomości mieszkaniowych, który przeczytałem i wyciągnąłem dla Was najlepsze smaczki

Wielu z Was zastanawia się zapewne nad przyszłością rynku nieruchomości. Ceny spadną – jak wynikałoby z logiki osłabienia gospodarczego – czy jednak nie, jak zaklinają przedstawiciele deweloperów i firm zajmujących się pośrednictwem nieruchomościowym? Jeśli spadną, to jak bardzo i kiedy będzie najlepszy moment do zakupu mieszkania? I dlaczego – do diaska – ceny dziś jeszcze nie chcą spadać?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Czy to deweloperzy liczą na cud, czy też na rynku dzieje się coś, co powstrzyma załamanie cen mieszkań i domów? Na te wszystkie pytania spróbowali odpowiedzieć analitycy PKO BP w najnowszym raporcie o rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przeczytałem go od deski do deski i mam kilka wniosków.

———————

Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na newsletter i bądźmy w kontakcie!

———————

Niby kryzys, a ceny mieszkań nie chcą się ruszyć. Co się dzieje?

Dlaczego ceny mieszkań nie chcą spadać? Według analityków PKO BP, powołujących się na dane firmy JLL, wynika to z faktu, że o ile sprzedaż mieszkań w pierwszym kwartale szła w miarę normalnie (19.000 mieszkań), o tyle początki kryzysu zaburzyły liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży (13.000). W efekcie deweloperzy mieli na sprzedaż znacznie mniej mieszkań, niż zwykle (44.000, najmniej od sześciu lat), a ten spadek „zapasów” spowodował, że nie mieli też ochoty na obniżanie cen.

Czytaj też: 11.000 zł za metr mieszkania w Warszawie? Deweloperzy nie chcą (jeszcze) obniżać cen. Ale przygotowali zamiast tego promocje. Kto się nabierze?

Tyle, że to zaburzenie między popytem, a podażą było tylko chwilowe, bo „produkcja” mieszkań w dłuższym terminie zapewne aż tak bardzo nie zmaleje (w pierwszym kwartale rozpoczęto budowę 52.500 mieszkań, tylko o 2-3% mniej, niż rok temu, w nieco większym stopniu w kwietniu spadła liczba uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę).

Na wykresie po lewej macie dane za kwiecień oraz za pierwszy kwartał jeśli chodzi o liczbę pozwoleń na budowę, rozpoczętych budów mieszkań i mieszkań oddanych do użytku – o ile w kwietniu pogorszyły się wskaźniki. A po prawej – pokazane na wykresie zjawisko, które odpowiada za to, że ceny jeszcze nie spadają, czyli „zamrożenie” oddawania mieszkań przy w miarę normalnej sprzedaży prawie do końca marca.

Największa część budowanych mieszkań – w ciągu czterech lat do sprzedaży trafi 250.000 lokali – ma trafić na rynek w 2021 r. Ciekawe ilu będzie na nie chętnych. Owszem, część takich mieszkań już zostało awansem sprzedanych (od 41% w łodzi do 53% w Warszawie), ale z drugiej strony przestała rosnąć wartość przedpłat wniesionych przez klientów, co może być pierwszym zwiastunem wycofywania się ludzi z decyzji zakupowych.

Biorąc pod uwagę, że firmy deweloperskie finansują trwające budowy w dużej części tymi przedpłatami, zaś w najbliższym czasie będą miały ograniczony dostęp do pieniędzy z banków, być może będą zmuszone do obniżania cen mieszkań już gotowych, żeby móc dokończyć trwające budowy.

Czytaj też: Jest aż tak źle? Deweloperzy proszą rząd o wsparcie. „Bo będą bankructwa”

Dlaczego ceny mieszkań muszą spaść?

O ile może spaść popyt na mieszkania? Według analityków to oczywiście zależy od sytuacji w gospodarce, głębokości recesji oraz sytuacji finansowej firm deweloperskich (jak długo będą mogły czekać z niesprzedanymi mieszkaniami i jednocześnie finansować budowę nowych). Według PKO BP spadek sprzedaży mieszkań może wynieść w najbliższych kwartałach 50-60%, gdyż już teraz ok. 20-30% klientów wycofuje się z umów rezerwacyjnych.

Wynika to w dużej mierze z faktu, że 70% popytu na nowe mieszkania w ostatnim czasie miało charakter inwestycyjny – ludzie kupowali mieszkania na wynajem albo jako inwestycję, dla „zaparkowania” wolnych środków. Niepewna sytuacja gospodarcza zapewne skłoni część z nich do rezygnacji z zamrożenia kapitału.

Nie wiadomo też jak rozwinie się sytuacja na rynku najmu. „Wyparował” w zasadzie cały rynek najmu krótkoterminowego (nie ma turystów i nie wiadomo kiedy wrócą), zmniejszył się też popyt na wynajem w dłuższym terminie, bo rośnie bezrobocie (ale to się zmieni, bo na rynek najmu przesuną się osoby, które zrezygnują z zakupu mieszkania na kredyt). Sygnały z miast średniej wielkości mówią o spadku cen najmu o 25-30% i o kilkakrotnym zwiększeniu liczby oferowanych mieszkań.

Czytaj też: Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Próba sił na rynku nieruchomości

Czytaj też: Przez koronawirusa nie masz pieniędzy na czynsz? Rząd dopłaci ci 1500 zł miesięcznie. Ale są warunki

Owszem, stopy procentowe są dziś zerowe, a oszczędzanie w banku się nie opłaca, lecz z drugiej strony zamrożenie kapitału w nieruchomości, której nie da się łatwo wynająć i której koszty utrzymania są coraz wyższe – to umiarkowana atrakcja. Popyt inwestycyjny w dużej części więc się „przymrozi”.

Spada też liczba wniosków kredytowych (składanych głównie przez osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby). Według danych BIK w kwietniu było ich o 25% mniej, niż w poprzednich miesiącach. W sprzedaży kredytów raportowanych przez Związek Banków Polskich (lewy wykres) tego jeszcze nie widać, ale…

Co prawda w ostatnim czasie popyt na nowe mieszkania był w 70% popytem gotówkowym, ale spadek popytu kredytowego na pewno zmieni nieco sytuację rynkową. Zwłaszcza, że spadek kredytów zapewne jeszcze się pogłębi – banki już informują o zacieśnianiu polityki kredytowej i podwyższaniu marż. Kredyt na mieszkanie zaczyna być luksusem.

Kiedy nastąpi dołek cenowy na rynku mieszkań?

Jak głęboki będzie spadek cen i kiedy nastąpi dołek? To najbardziej interesująca kwestia, którą próbują prognozować analitycy PKO BP. Ich zdaniem spadek cen sięgnie 15% na koniec 2020 r. Nota bene podobny zakres osiągała korekta również podczas poprzednich kryzysów. Ale spadki powinny się zakończyć w połowie 2021 r. Przyznam szczerze – dla mnie to zbyt optymistyczna prognoza, ale… zobaczymy.

Poniżej macie wykres pokazujący jak zachowywały się ceny nieruchomości od poprzedniego kryzysu. Rzeczywiście, mówimy o spadku rzędu 15%. Czas trwania poprzedniej przeceny też może być jakoś-tam pomocny w oszacowaniu tego, co zdarzy się w przyszłości.

Ta prognoza PKO BP jest oparta na założeniu, że ostatnia fala pandemii będzie jesienią tego roku. Analitycy spodziewają się też wdrożenia przez rząd jakichś programów wsparcia dla deweloperów i dla kupujących mieszkania (dopłaty, ulgi).

Czytaj też: Jak żyć bez pracy i z kredytem hipotecznym? Oferowane przez banki wakacje kredytowe są za drogie? Jest lepsze rozwiązanie! Ale banki się nim nie chwalą

Na co trzeba patrzeć, szukając najlepszego momentu na zakup mieszkania? Według analityków zdecyduje stopień odbudowania aktywności gospodarczej (w tym rynku turystycznego, bo on decyduje o popycie na wynajem krótkoterminowy) oraz na rynek pracy (jeśli znów zacznie spadać bezrobocie, banki odkręcą śrubę kredytową, zaś ludzie zaczną wynajmować mieszkania „pod pracę”).

Każda poprawa sytuacji w gospodarce będzie miała ponadprzeciętnie duży wpływ na zachowania tych, którzy kupują mieszkania jako inwestycję, bo konkurencji nie zrobią im depozyty bankowe, ani obligacje. Chęć ulokowania pieniędzy w nieruchomości nie zniknie, a jedynie jest czasowo „zamrożona”.

Na koniec ciekawy wykres, który pokazuje z czego składa się cena mieszkania i w związku z tym jakie możliwości obniżki cen ma sprzedający. Ten wykres oddaje same koszty budowy, nie ma tutaj kosztów zakupu ziemi pod budowę.

Czytaj też: Stopy procentowe już prawie zerowe, a inflacja „zjada” oszczędności w banku. Co teraz zrobić z pieniędzmi? Oto przegląd bezpiecznych opcji

Czy mieszkania w Polsce będą coraz droższe?

W raporcie PKO BP pobrzmiewa też ton ostrożności do traktowania nieruchomości jako inwestycji dającej pewny zysk w perspektywie kilku dekad.

„W krótkim okresie przejściowa poprawa demografii w niektórych dużych miastach może wzmocnić popyt na mieszkania. Te zmiany mają charakter przejściowy, z roku na rok coraz silniej będą widoczne prognozowane trendy demograficzne na najbliższe kilka dekad – spadek liczby ludności Polski i starzenie się społeczeństwa. Czynnikiem, który mógłby osłabić negatywne trendy demograficzne, jest większa skala migracji z zagranicy do Polski. Polska jest naturalnym kierunkiem emigracji, w szczególności z Ukrainy”

Część imigrantów przyjeżdża do Polski z zamiarem stałego pobytu, co przekłada się na wzrost popytu na wynajem, jak i zakup mieszkań. Ale klienci z Ukrainy poszukują na ogół mniejszych mieszkań o niższym standardzie. Generalnie na opłacalność inwestycji w nieruchomość w długim okresie wpłynie głównie to, czy rządzący Polską uczynią z naszego kraju atrakcyjne miejsce do życia – i przez to będą tutaj napływać ludzie z innych krajów – czy też Polska będzie się wyludniała i mieszkanie będzie coraz trudniej odsprzedać po dobrej cenie.

—————————-