Kolejny pomysł na tanie mieszkanie okazał się klapą. „Dom bez pozwolenia to jakiś żart” – donoszą czytelnicy. Ale rząd się nie zniechęca i wprowadza upgrade

Kryzys mieszkaniowy to jedno z największych wyzwań ostatnich lat. Dlatego rządzący wymyślają kolejne pomysły, które mają pomóc młodym wyprowadzić się z rodzinnego domu. Niestety, flagowy program PiS-u (Mieszkanie+) nie przyniósł spektakularnych efektów. Pomysł z budową domów do 70 m2 bez pozwolenia również okazał się klapą. Ale rząd proponuje jego… rozszerzenie. Czy to sprawi, że Polacy będą mieli gdzie mieszkać?

Niedobór mieszkań to jeden z największych problemów w naszym kraju. Pomimo kolejnych rekordów w liczbie oddawanych mieszkań w ostatnich latach zmagamy się z ich niedoborem. Niestety, od początku tego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym jeszcze bardziej się pogorszyła. Wysokie stopy procentowe sprawiły, że wielu Polaków straciło zdolność kredytową, a rosnące ceny materiałów budowlanych zniszczyły marzenia o własnym domu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Flagowy pomysł PiS-u – Mieszkanie+ – zakładał wybudowanie 100 000 nowych mieszkań do końca 2019 r. Tymczasem do października ubiegłego roku oddanych lokali było zaledwie 15 000, a kolejne ok. 20 000 znajdowało się w budowie. Według Najwyższej Izby Kontroli powodem niepowodzenia programu jest brak spójnych rozwiązań prawnych i ogólna niemoc organizacyjna urzędników i polityków.

Państwo nie umie budować mieszkań. Ludzie sami sobie zbudują domy?

Rząd uznał swoją nieudolność w budowaniu mieszkań i postanowił oddać to zadanie ludziom. Od początku tego roku możemy budować małe domki bez pozwolenia (o ile metraż nie przekracza 70 m2). Po ogłoszeniu zmian w prawie budowlanym w internecie zawrzało. Niektórzy straszyli, że czeka nas ogromny chaos przestrzenny.

Już wtedy doszłam do wniosku, że żadnej rewolucji nie będzie. Moją analizę ze stycznia przeczytacie tutaj. Idea, w myśl której za chwilę każdy będzie mógł zbudować sobie mały domek na uproszczonych zasadach, mnie nie porwała, bo budowa bez oficjalnego pozwolenia jest możliwa od dawna. Większość Polaków i tak z tej opcji nie korzysta, bo wolą mieć poświadczenie na papierze, że budowa jest możliwa.

Nowa ustawa wprowadziła jednak więcej uproszczeń. Oprócz braku pozwolenia do budowy małego domku nie trzeba też kierownika budowy ani dziennika budowy. Dzięki temu faktycznie możemy oszczędzić kilka tysięcy złotych. I to jest oczywiście korzyść, choć może być zgubna, o czym za chwilę.

Budowa bez formalności? Czytelnik sprawdził to na własnej skórze

O swoich perypetiach z budową minidomku poinformował nas niedawno jeden z czytelników. I już na początku swojego komentarza nazwał je gehenną. Pierwotnie chciał postawić dom o powierzchni 90 m2, ale skusił się na legendarne „70 m2 bez formalności”.

Działka naszego czytelnika była objęta warunkami zabudowy, które pozwalały na budowę domu między 35 m2 a 130 m2. Jednak wybrany przez niego projekt domu o metrażu 70 m2 nie do końca wpisywał się w inne wytyczne zagospodarowania terenu, więc zawnioskował o nowe. Urzędnicy przychylili się do prośby naszego bohatera i warunki zabudowy zmieniono.

Niestety po ich wprowadzeniu budowa małego domku okazała się niemożliwa, bo na działkach otaczających jego teren większość budynków ma ok. 150 m2. Domek o połowę mniejszy nie wpisywał się w otoczenie. Plany zagospodarowania i warunki zabudowy są tworzone po to, żeby unikać chaosu przestrzennego, czyli tego, czego obawiali się przeciwnicy nowych zasad.

Nasz czytelnik całą ustawę określa jako bzdurną. „Dom bez pozwolenia” to w zasadzie tylko brak kierownika budowy i odbiorów technicznych (oszczędność rzędu kilku tysięcy złotych). A to, że nie potrzeba pozwolenia na budowę, nie ma żadnego znaczenia w sytuacji, gdy postawienie domu może uniemożliwić mnóstwo innych regulacji, które pozostają w mocy: warunki zabudowy i plan zagospodarowania przestrzennego (plan miejscowy).

Dom bez pozwolenia? Tylko dla bogaczy, bo z kredytu nici

To jednak nie jedyne minusy rządowego programu „dom bez pozwolenia”. Kluczową kwestią może być bariera finansowa. Rząd, wprowadzając nowy program, zapowiadał, że każdy będzie mógł sobie taki domek wybudować. Nawet ten, kogo nie stać na kupno mieszkania. Niestety, mały domek nie oznacza wcale małych kosztów. Tym bardziej że w ostatnim czasie ceny materiałów budowlanych mocno poszły w górę, o czym pisałam więcej tutaj.

Nawet mały dom musi kosztować (bez kosztów ziemi) kilkaset tysięcy złotych (na niektórych stronach z projektami piszą, że 200 000 zł lub nieco więcej). Skąd wziąć tyle pieniędzy, jeśli nie mamy znaczących oszczędności? Pierwsza myślą może być bank i kredyt hipoteczny. Okazuje się jednak, że w tym przypadku sprawa nie jest taka prosta. Przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu banki wymagają od nas dostarczenia dziennika budowy, w której kierownik budowy będzie poświadczał prawidłowe wykonanie kolejnych etapów.

W przypadku skorzystania z rządowego programu budowy domu do 70 m2… w ogóle nie posiadamy takiego dokumentu. Oszczędzamy więc kilka tysięcy złotych na braku kierownika i na projekcie (jeśli skorzystamy z bazy darmowych projektów udostępnionej przez Ministerstwo Rozwoju), ale nie mamy środków na realizację inwestycji, bo jesteśmy odcięci od kredytu.

Do tego dochodzi kwestia zabezpieczenia. Skoro dom został wybudowany bez żadnego profesjonalnego nadzoru – a to podstawowa cecha rządowego programu „dom bez pozwolenia” – to zabezpieczenie się na takiej nieruchomości nie jest dla banku atrakcyjne. Tym bardziej więc nie ma szans na otrzymanie kredytu.

Kolejna sprawa to zapisy dotyczące przeznaczenia nieruchomości. Decydując się na budowę domu do 70 m2, musimy złożyć oświadczenie, w którym deklarujemy, że dom będzie przeznaczony wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Wprawdzie jednocześnie rząd zapewnia, ze w przyszłości dom będzie można sprzedać, ale ten zapis może zniechęcać potencjalnych inwestorów.

Rząd brnie dalej w kontrowersyjny „dom bez pozwolenia”

Wygląda więc na to, że rezygnacja z pozwolenia na budowę i kierownika budowy niesie za sobą więcej wad niż oszczędności. Do takich wniosków doszło wielu potencjalnych inwestorów, o czym świadczy marne zainteresowanie programem. Od początku roku do końca maja z możliwości budowy domu bez pozwolenia do 70 m2 skorzystało… zaledwie 301 osób. Dla porównania: wszystkich pozwoleń na budowę nieruchomości w Polsce wydano w tym czasie ponad 42 000.

Jednak ministerstwo nie przejmuje się marnymi danymi i nadal wierzy w sukces. Podczas niedawno zorganizowanej konferencji podsumowującej program budowy domów bez pozwolenia minister Waldemar Buda próbował przekonywać, że uproszczona procedura dobrze się sprawdziła, dlatego podobne zasady zostaną rozszerzone na większe domy.

Od początku przyszłego roku nie będziemy już potrzebowali pozwolenia na budowę, niezależnie od metrażu. Ograniczać nas będzie jedynie liczba kondygnacji, dla domów z więcej niż dwoma poziomami pozwolenie będzie nadal wymagane.

W przeciwieństwie do domów do 70 m2, nadal będzie potrzebny kierownik budowy i dziennik budowy. Uproszczone zostaną za to zasady odbioru budynku. Od stycznia sam kierownik ma decydować o gotowości budynku do zamieszkania.

Dom bez pozwolenia? A może szybsze pozwolenie?

Czy faktycznie nowa zmiana sprawi, że zaczniemy szybciej i sprawniej budować domy? Niestety, poziom mojego entuzjazmu jest zbliżony do tego ze stycznia, gdy zagłębiłam się w szczegóły programu domków bez pozwolenia. Przede wszystkim dlatego, że dom bez pozwolenia można w naszym kraju budować już od dawna. Wystarczy wraz ze wszystkimi dokumentami wysłać zgłoszenie, a po 21 dniach możemy wbijać pierwszą łopatę w ziemię. Jednak mało kto z tej zasady korzysta.

Dlaczego? Jak już wspominałam – bo większość inwestorów ma niewielkie zaufanie do instytucji działających w naszym kraju i woli mieć papier potwierdzający możliwość rozpoczęcia budowy. To daje nam pewność, że nasze dokumenty zostały dokładnie sprawdzone i nikt w trakcie budowy nie zablokuje nam inwestycji z powodu jakiegoś niedopatrzenia.

Z pewnością kierunek zmian polegający na uproszczeniu zasad przy budowie domu jest dobry. Ale może zamiast całkowicie rezygnować z pozwolenia na budowę, lepiej sprawić, żeby urzędy szybciej wydawały zgody. W teorii na pozwolenie czekamy do 65 dni i faktycznie w wielu miastach urzędy wydają pozwolenia w tym terminie lub nawet szybciej.

Są też rejony, gdzie czas oczekiwania trwa dużo dłużej. Urzędnik może zakwestionować nasze dokumenty i wysłać do nas pocztą wniosek o ich uzupełnienie, a my mamy określony czas na uzupełnienie braków. Takie działanie wydłuża cały proces o kolejne tygodnie.

Budowa domu, czyli urzędnicze absurdy

Wiem, o czym mówię. Wprawdzie gdy budowałam dom, to procedura pozwolenia zamknęła się w jednym miesiącu, ale miałam trochę problemów przy odbiorach. Kominiarz, który sprawdzał poprawność wykonanej instalacji, na zaświadczeniu wpisał obowiązujący adres domu, który został wcześniej nadany przez urząd. Jednak przy wszystkich poprzednich dokumentach posługiwaliśmy się numerem działki. Ta nieścisłość nie podobała się nadzorowi budowlanemu.

Dwa tygodnie po złożeniu dokumentów niezbędnych do odbioru domu do mojej skrzynki trafiło awizo. Po odbiór poczty musiałam udać się do placówki w godzinach jej pracy (które były jednocześnie moimi godzinami pracy). Gdy już dowiedziałam się, o co chodzi, to musiałam zrobić ksero poświadczające nadanie adresu, ponownie udać się na pocztę (ponownie w godzinach mojej pracy) i wysłać dokument. Po kilku dniach dotarł on do nadzoru budowlanego i uzyskałam oficjalny odbiór budynku.

A przecież dałoby się łatwiej. Na dokumentach do odbioru był mój adres mailowy oraz numer telefonu. Wystarczyłby szybki telefon informujący o wątpliwościach urzędnika. Mogłabym je szybko rozwiać, wysyłając mail z poświadczeniem nadania adresu. Całe zamieszanie mogłoby trwać pół godziny zamiast dwóch tygodni i zbędnej pracy: mojej, osób w urzędzie oraz tych na poczcie.

Dlatego właśnie z niewielkim entuzjazmem obserwuję kolejne zmiany mające ułatwić nam życie. Niestety rządzący szukają problemu nie tam, gdzie trzeba. Pochwalcie się w komentarzach, z jakimi absurdami Wy spotkaliście się podczas budowy i dajcie znać, czy uważacie, że uproszczone procedury mogą pomóc przyszłym inwestorom.

źródło zdjęcia tytułowego: Luke Stackpoole/Unsplash