Ile warte jest twoje mieszkanie? A ile mieszkanie sąsiada? Za ile warto sprzedać? A za ile kupić? Oto cztery fajne narzędzia do wyceny nieruchomości przez internet

Ile jest warta nieruchomość, której jesteś właścicielem? Jaka jest „uczciwa cena” tej, którą chciałbyś kupić? Ile pieniędzy powinieneś zażądać, gdy sprzedajesz dom lub mieszkanie? Transakcja nieruchomościowa to rodzaj wojny nerwów, w której wygrywa ten, kto ma lepsze rozeznanie w sytuacji. A rzetelna wycena nieruchomości to wiedza, która może dać przewagę. Dziś na „Subiektywnie o Finansach” przegląd narzędzi służących do wyceny nieruchomości. Możecie z nich skorzystać w kilka minut przez internet

Na rynku nieruchomości trwa ostra jazda. Ceny idą w górę pchane w dużej części pieniędzmi inwestorów, uważających, iż, kupując nieruchomość, uchronią swoje oszczędności przed inflacją (a może i zarobią na wynajmie). Kupują też zwykli Polacy zmęczeni ciasnotą swoich mieszkań oraz młodzież, mamiona niskimi ratami kredytów.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Wycena nieruchomości: jak paliwo do czołgu na wojnie

W takiej sytuacji rosną rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Sprzedający chcą wycisnąć z sytuacji jak najwięcej, a kupujący coraz częściej nie akceptują sufitowych wycen obawiając się, że przepłacą. Oczywiście swoje robi też presja lub jej brak. Ten, któremu bardziej zależy na transakcji i nie umie zachować pokerowej twarzy, przegrywa.

Zdarzyło mi się w życiu kupić mieszkanie po okazyjnej cenie, jak również sprzedać po atrakcyjnej. Ale tego zwykle nie wie się w momencie dobijania targu. Wtedy każdy myśli, że „wygrał”. A tak naprawdę tylko jedna ze stron w długim terminie wygrywa.

Przed negocjacjami warto wiedzieć, ile mniej więcej wynosi „prawdziwa” wartość danej nieruchomości. To oczywiście jest pojęcie subiektywne, bo dane miejsce może być więcej warte dla jednego kupującego i mniej dla drugiego. Ale warto wyłożyć kilka złotych na analizę, z której wynika, po ile są sprzedawane (albo przynajmniej po ile są wystawiane) mieszkania na naszej ulicy lub w najbliższej okolicy. Wycena nieruchomości, uczyniona chłodnym okiem, zawsze pomaga.

W XXI wieku taką analizę możemy wykonać w kilka chwil przez internet. Istnieje przynajmniej kilka solidnych serwisów, w których za darmo albo za pieniądze można wykonać analizę cenową naszej nieruchomości. I uzyskać rozeznanie, które pozwoli mieć więcej argumentów w garści.

Jeśli jestem po stronie kupującej i wiem, po ile „chodzą” mieszkania w okolicy, to znam próg bólu sprzedającego. Jeśli sprzedaję, to wiem, poniżej jakiego poziomu nie ma sensu schodzić (bo byłoby to poniżej ceny rynkowej).

Czytaj też: Jesteś gotów kupić mieszkanie za każdą cenę? Te dane NBP ostrzegają (subiektywnieofinansach.pl)

Wycena nieruchomości: cztery fajne i wygodne narzędzia

Jakich narzędzi możesz użyć, by wycenić własne mieszkanie (z czystej ciekawości albo gdy przymierzasz się do sprzedaży lub zastawienia go) albo mieszkanie, które chcesz kupić? Ja – będąc w takiej sytuacji – wykorzystałbym co najmniej cztery narzędzia, w tym dwa płatne i dwa bezpłatne. Jakie?

Ceny.szybko.pl. To narzędzie udostępnione przez jeden z portali z ogłoszeniami nieruchomościowymi (oferujący również usługi rzeczoznawców). Za wycenę pojedynczej nieruchomości trzeba tutaj zapłacić maksymalnie 39,5 zł. Maksymalnie, bo za te pieniądze otrzymujemy dostęp do systemu przez jeden dzień. Przeważnie nie mamy potrzeby, żeby wyceniać większą liczbę nieruchomości, ale teoretycznie jest to możliwe.

To narzędzie pokazuje wycenę nieruchomości na podstawie kilkuset ofert kupna i sprzedaży dotyczących mieszkań znajdujących się w promieniu kilkuset metrów od naszego adresu. Oczywiście, poza adresem podajemy też trochę danych o mieszkaniu (metraż, piętro, liczbę pokoi, łazienek, informację o tym, czy w mieszkaniu jest balkon, o garażu lub miejscu postojowym i piwnicy oraz o standardzie wyposażenia i roku budowy budynku).

System podobno uwzględnia w wycenie nie tylko dane pochodzące z wystawionych ogłoszeń, ale łączy je z z cenami transakcyjnymi z raportów AMRON-SARFiN dla danego miasta. Ciekawym pomysłem jest heat-mapa pokazująca najbardziej „gorące” miejscówki w ramach najbliższej okolicy. A więc możemy łatwo ocenić, czy nasze mieszkanie powinno być wycenione jeszcze wyżej niż średnia dla dzielnicy z powodu wzmożonego zainteresowania akurat daną ulicą lub wręcz budynkiem.

Narzędzie pokazuje też trendy cenowe do trzech lat wstecz w danej okolicy. Za jego użycie zapłacić można za pomocą bramki Dotpay, więc do wyboru jest płatność kartowa oraz szybki przelew.

Ronin24.pl. To bezpłatne narzędzie, którym zarządza medialna grupa KRN Media dysponująca bazą 13 mln ofert nieruchomości z całej Polski z ośmiu ostatnich lat. Raport powstaje na podstawie cen ofertowych (warto to wziąć pod uwagę, bo mamy obecnie rosnący rozjazd między cenami ofertowymi a transakcyjnymi).

To narzędzie zawiera algorytmy, które podobno uwzględniają przy wycenie historyczne zmiany cen w danej okolicy. To może pomóc w ustaleniu, czy dana nieruchomość jest bardziej czy mniej podatna na przejściowe obniżki cen na całym rynku.

Fajnym gadżetem jest trend dwuletni pokazujący, jak ceny nieruchomości w naszej okolicy kształtują się w porównaniu ze średnią dla całej miejscowości lub miasta oraz trend ośmioletni pokazujący zmiany cen w długim terminie. Jest też informacja o płynności na lokalnym rynku, czyli liczbie ofert w poprzednich latach. Żeby uzyskać raport wystarczy podać adres i powierzchnię mieszkania oraz swój adres e-mail.

SonarHome.pl. To nowoczesny pośrednik nieruchomościowy, który specjalizuje się w wykorzystywaniu zaawansowanych technologii do wyceny nieruchomości oraz w błyskawicznej sprzedaży mieszkań (mówią, że przeprowadzą transakcję w 2-3 dni).
Jakkolwiek dla swoich klientów firma ma wyceny oparte na miksie cen ofertowych i transakcyjnych, to w ramach bezpłatnego narzędzia udostępnia możliwość uzyskania wyceny opartej na wartościach ofertowych.

Raport, który można uzyskać po zarejestrowaniu się w serwisie SonarHome.pl, jest dość wypasiony. Aby go uzyskać trzeba podać osiem danych dotyczących mieszkania (mniej więcej ten sam zestaw, co w Ceny.szybko.pl). Nie ma tu jednej ceny, lecz dwie: dla kogoś, kto nie chce bardzo długo czekać ze sprzedażą oraz dla kogoś, kto chce zoptymalizować cenę i jest gotów poczekać na klienta dłużej. Ciekawe podejście.

Jest też lista archiwalnych ofert dla mieszkań w promieniu kilkuset metrów razem ze szczegółami (metrażem, ceną, a nawet liczbą dni, przez które oferta była widziana przez system).

Raport zawiera kilka wskazówek – np. porównuje ceny mieszkań w niższym i wyższym standardzie (dowiedziałem się, że gdybym podwyższył standard mieszkania i je odświeżył, to mógłbym je sprzedać o 200 zł za metr drożej), a także ocenia, które parametry w jaki sposób wpływają na wycenę mieszkania (dowiedziałem się, że to, które wrzuciłem do bazy, mogłoby być nieco większe i wtedy cena za metr byłaby wyższa).

Są dane dotyczące porównania cen na danym osiedlu ze średnią dla całego miasta dotyczące liczby aktualnie zaobserwowanych ofert, ich średniej ceny oraz liczby dni, przez które są obserwowane w analizowanych serwisach ogłoszeniowych. System podaje też wzrost ceny mieszkań w okolicy od początku roku. Ale już żeby zobaczyć dane o realnych transakcjach mieszkaniowych w ostatnim roku, trzeba zgłosić swoje mieszkanie do bazy SonarHome.pl.

Urban.one. To narzędzie od firmy Cenatorium. Opiera wyceny nieruchomości o realne dane dotyczące transakcji w danym rejonie, zassane z aktów notarialnych. Nie ma bata – to najdokładniejszy barometr cenowy, jaki można sobie wyobrazić.

Żeby skorzystać z tej bazy, trzeba zapłacić 39 zł. W zamian otrzymujemy wycenę mieszkania wzbogaconą o dodatkowe parametry takie jak informacja o cenach 10 transakcji w najbliższej okolicy w ostatnim czasie, dane dotyczące bezpieczeństwa w rejonie, gdzie chcemy kupić mieszkanie (system korzysta z publicznych danych policyjnych), analizę infrastruktury miejskiej w okolicy (szkoły, ośrodki sportowe, transport publiczny, odległości do najbliższych stacji metra, do przystanku autobusowego i do stacji kolejowej), a nawet analizę opłacalności najmu krótko- i długoterminowego (z sugerowanym czynszem najmu w skali miesiąca oraz przy wynajmie na dobę).

Wycena nieruchomości zawiera też informacje o czasie dojazdu do najpopularniejszych miejsc w mieście oraz o tym, jak głosowali wyborcy w okolicy w ostatnich wyborach parlamentarnych i jakie jest stężenie pyłów nisko zawieszonych.

Czytaj też: Metr mieszkania coraz bardziej się oddala. Widać to nawet z Londynu (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Czy deweloper może podnieść cenę mieszkania po podpisaniu umowy? (subiektywnieofinansach.pl)

Co narzędzie, to inna metoda. Ale które jest najlepsze?

Oczywiście żadne narzędzie nie jest doskonałe, prawdziwa siła tkwi w ich połączeniu i wyciągnięciu średniej. Po testowym wrzuceniu jednej z moich nieruchomości położonej na północy Warszawy do wszystkich tych narzędzi po kolei uzyskałem takie wyceny: 8045 zł za mkw. (Ceny.szybko), 8231 zł za mkw. (Urban One), 8548 zł za mkw. (Ronin24) i 9055 zł za mkw. (SonarHome w opcji, w której nie zależy mi na czasie).

Rozbieżność cen jest więc spora, bo sięga 1000 zł za mkw., ale to też jest jakaś informacja – gdyby udało mi się wytargować cenę powyżej górnych widełek (albo chociaż w ich pobliżu), mogę liczyć na to, że zrobiłem dobry deal. Gdybym kupował, to chciałbym uzyskać cenę przynajmniej w dolnym przedziale widełek.

Wszystkie dodatkowe informacje – o bezpieczeństwie, czasie dojazdu do różnych miejsc, zanieczyszczeniu powietrza, wadach i zaletach nieruchomości, cen w bardziej atrakcyjnych miejscach w okolicach, zmian cen w ostatnim czasie (i ich tempie) – to bezcenne podpowiedzi, które można wykorzystać w negocjacjach z kontrahentem. W takich rozmowach liczy się nie tylko zimna krew, ale i siła argumentów. Jeśli druga strona uzna je za solidne, weźmie je pod uwagę w swoim dobrze pojętym interesie.

Zobacz zapis webinarium: Inwestowanie w nieruchomości

Sztuczna inteligencja podpowie, ile twoje mieszkanie będzie warte za 20 lat

To dopiero początek ery automatycznych narzędzi, dzięki którym wycena nieruchomości będzie pieszczotą. W najbliższej przyszłości pojawią się w Polsce – bo za granicą już są – narzędzia, które pozwalają ocenić, jak będzie się zmieniała cena danej nieruchomości w przyszłości (np. ile może wynieść za 20 lat). Można to oszacować w oparciu o dane o zmianach klimatu, prognozach dotyczących migracji ludności, technologii budowy danej nieruchomości, tempa jej amortyzacji i wielu innych czynników.

Jednym z takich narzędzi jest HouseCanary. Przed tego rodzaju wyceną dom jest skanowany przez specjalnego robota inspekcyjnego, a potem tysiące uzyskanych przez niego informacji wrzuca się do systemu wyposażonego w sztuczną inteligencję.

A ta opiera swoje prognozy na obliczeniach wykonanych przez sieć neuronową, która jest „wyszkolona” do rozpoznawania różnych cech domu, które wpływają na jego wycenę. Za 59 dolarów klient dostaje szczegółowy 20-stronicowy raport wyjaśniający, jak w przyszłości może zmienić się wycena nieruchomości. W erze, w której nieruchomości osiągają iście kosmiczne ceny, możliwość przewidywania zmian ich wartości to rzecz nie do przecenienia. A pod tym linkiem przegląd najlepszych technologicznych narzędzi do wycen mieszkań i domów.

——–

NOWY PODCAST EKIPY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”

Dziś mamy dla Was podcast z udziałem Łukasza Hodorowicza, eksperta ds. marketingu. Rozmawialiśmy z nim o trikach, których ofiarą najczęściej padamy w sklepach. Sprawdzamy też, na jakie pułapki cenowe jesteśmy szczególnie narażeni w czasie wakacji. Zapraszam do posłuchania tutaj oraz na platformach Spotify, Google Podcast, Apple Podcast i innych.