Ile (naprawdę) kosztuje budowa domu? I na czym można zaoszczędzić? Pandemiczny poradnik dla tych, którzy mają już dość małego metrażu

Dla większości z nas lockdown to był ciężki czas. Zbyt wiele osób zamkniętych na niewielkiej przestrzeni to przepis na permanentną awanturę. I, niestety, nawet balkon nie pomaga. Dlatego w czasie naszej narodowej kwarantanny bardzo wzrosło zainteresowanie ogródkami działkowymi. A wiele osób – przewidując, że czas samoizolacji nie skończy się szubko – zaczęło marzyć o własnym domu z ogrodem. Jeśli i w twojej głowie zakiełkowała taka myśl i zastanawiasz się, ile może kosztować własny dom, zapraszamy do lektury naszego poradnika

Niektórzy z nas mają w tym doświadczenie własne, inni podpatrywali błędy popełniane przy budowaniu domu przez rodzinę, a poza tym znamy wybitnej klasy fachowców, którzy wszystkie liczby mają w małym palcu. Dziś wszystkie te doświadczenia i zeznania zbieramy w jednym poradniku.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Dom domowi nierówny, a każdy ma inne preferencje. Parterowy czy piętrowy – to odwieczny konflikt i pytanie bez odpowiedzi, podobnie jak inne pytania tego typu – „wanna czy prysznic” lub „rosół czy pomidorowa”. Jednemu wystarczy 100 metrów kwadratowych i jedna kondygnacja, innemu nawet 200 metrów kwadratowych będzie mało.

Dziś spróbujemy ogarnąć plan finansowy budowy domu nie najmniejszego, ale też nie będzie to willa z basenem. Gdyby chcieć oszacować koszt budowy mniejszego lub większego domu, to można orientacyjnie skorygować poniższe kalkulacje o określony procent.

Cel jest prosty: wykończyć dom, zanim to on wykończy (finansowo) nas

Nasz przykładowy dom to budynek z poddaszem użytkowym, w skład którego wchodzą salon z kuchnią i jadalnią, pięć sypialni, dwie łazienki, pralnia i garaż jednostanowiskowy. Całość zamyka się w 150 metrach powierzchni użytkowej. Nasz dom ma skosy, które zabierają trochę miejsca. Po podłogach dom ma aż 200 metrów. Przedstawione ceny dotyczą lokalizacji niedaleko dużego, polskiego miasta.

1. Stan zero, czyli fundamenty. Zanim rozpocznie się budowa ściany fundamentowej, niezbędna będzie koparka do wykonania prac ziemnych. Na tym etapie wchodzi również hydraulik, który rozprowadzi rury kanalizacyjne. Postawiony fundament trzeba zaizolować, ocieplić, zakopać i zalać tzw. chudym betonem. Cała operacja w naszym przykładzie wraz z pracami ziemnymi będzie kosztowała ok. 35.000-40.000 zł.
2. Ściany, stropy, schody, kominy. Tutaj również do wyboru, a nawet i do koloru. Na ściany konstrukcyjne przeważnie stosuje się gazobeton, ceramikę lub silikat. O to, który materiał jest najlepszy, trwa stale wojna na wszelkich forach budowlanych. Prawdopodobnie najtaniej budować dom z gazobetonu. W internecie są kalkulatory, które pomogą obliczyć ilość potrzebnych bloczków. Lane stropy i schody należą do bardzo drogich elementów, do ich wykonania potrzebujemy betonu i stali. Przy naszym metrażu koszt tego etapu to ok. 80.000-90.000 zł
3. Konstrukcja dachu. Na więźbę dachową stosuje się drewno iglaste, którego cena za metr sześcienny to ok. 800-1000 zł. Im bardziej dach będzie skomplikowany, tym więcej cięć, a więc i niewykorzystanych odpadów. Polska tradycja mówi, że w tym momencie czas na wiechę, bo dom już dalej do góry nie pójdzie. Jest to moment, kiedy cieśla powinien przybić na najwyższy punkt wieniec kwiatów, a  obowiązkiem właściciela jest postawienie dobrego trunku, najlepiej tego przejrzystego z zawartością alkoholu 40%. Koszt konstrukcji dachu to ok. 18.000 zł plus koszt trunku.
4. Okna i drzwi zewnętrzne. Dom o takim metrażu posiada całkiem sporo okien. W każdym pokoju po jednym, do tego podwójne drzwi tarasowe. Rozstrzał cenowy może być bardzo duży, zależy, czy wybierzesz okna białe czy w kolorze, jaki będą miały współczynnik przenikalności ciepła. Tutaj przyjmujemy okna w kolorze drewna, drzwi balkonowe otwierane tradycyjnie. W naszym przykładzie koszt okien z roletami zewnętrznymi to 30.000 zł. Dobre drzwi zewnętrzne i brama garażowa otwierana na pilot to łączny koszt rzędu 12.000 zł.
5. Dach. Wybieramy najbardziej popularny materiał, czyli dachówkę ceramiczną, do tego dochodzą rynny i obróbka kominów. Powierzchnia dachu to 240 metrów kwadratowych, zaś jego koszt to 40.0000 zł
6. Instalacje wodne i elektryczne. Cenę elektryki podaje się przeważnie w zależności od liczby tzw. punktów i wbrew pozorom tych punktów wychodzi naprawdę sporo. W salonie przeważnie około 10 gniazdek, w sypialniach i łazience po kilka, do tego korytarz, garaż, kotłownia. Za punkt liczymy też każdy kabel pozostawiony na oświetlenie, włącznik, domofon, alarm, sterowniki do ogrzewania. W naszym przykładzie potrzebujemy 180 punktów elektrycznych. Cena za sztukę to ok. 65 zł. Elektryk wykona jeszcze rozdzielnię elektryczną, więc całość tych robót wyniesie ok. 15.000 zł. Instalacja wodna, czyli rozprowadzenie rur z wodą oraz instalacji grzewczej w formie ogrzewania podłogowego to ok. 30.000 zł.
7. Tynki i posadzki. Skoro mamy już wszystkie instalacje rozprowadzone, to możemy je przykryć kilkucentymetrową warstwą tynku na ścianach i posadzki na podłodze. Pod posadzką ląduje jeszcze styropian. W domu 150-metrowym, ścian do przykrycia jest ok. 650 metrów plus 200 metrów podłóg. Cena tynków za metr kwadratowy waha się w okolicach 30 zł, również w zależności od materiału. Na podobnym poziomie kształtuje się cena posadzki. Całość wyniesie ok. 30.000 zł.
8. Ogrzewanie. Na nowych osiedlach przeważnie jest doprowadzony gaz ziemny, który można wykorzystać do ogrzewania. Koszt takiego przyłączenia wraz z piecem wynosi ok. 12.000 zł. Oprócz tradycyjnego ogrzewania w domu znajduje się kominek – jego koszt z wkładem, ognioodporną zabudową to 12.000 zł.
9. Ocieplenie domu, elewacja. Jeśli tynki nam już wyschły, to możemy zacząć doprowadzać nasz dom do przyzwoitego stanu z zewnątrz. Domy przeważnie ociepla się styropianem o grubości 15-20 cm. W naszym przykładzie ściany zostały pokryte białym styropianem o dobrym współczynniku cieplnym, na co został nałożony tynk silikonowy. Cena za metr kwadratowy może być bardzo zróżnicowana w zależności od materiałów i wyniesie 140-190 zł. Zewnętrznych ścian jest ok. 240 metrów kwadratowych, więc całość prac pochłonie do ok. 38.000 zł. Do tego dochodzą jeszcze parapety zewnętrzne, koszt tych z blachy to ok. 1.000. zł. Oprócz ocieplenia, kolejnym elementem zewnętrznym jest podbitka dachu w kwocie 10.000 zł.
10. Ocieplenie poddasza wełną, konstrukcje karton-gips i gładzie. Ponownie wchodzimy do środka, tym razem po to, by zabudować wszystkie skosy, sufity na poddaszu i wygładzić oraz wybielić ściany. Gładzie to ok. 30 zł za metr kwadratowy, ocieplenie wełną ok. 70 zł za metr. Całkowity koszt tego etapu to 42.000 zł.  Potrzebny nam jeszcze jeden element, bez którego nie będziemy mogli zrobić parapetówki, czyli parapety. Można je wykonać np. z drewna, czy płyty MDF. Jeśli zdecydujemy się na ten ostatni materiał, to zapłacimy ok. 2.500 zł.
11. Gniazdka i włączniki. Żeby doprowadzić dom do stanu deweloperskiego, musi ponownie wejść elektryk i założyć gniazdka i włączniki. Ponownie cena liczona od punktu. Na tym etapie wchodzimy już trochę w kwestie wykończeniowe, modele gniazdek są bardzo różne, podobnie jak ich ceny. Przyjmując 35 zł od punktu z materiałem, całość prac wyniesie ok. 5.000 zł.

Podane ceny są stawkami netto, jednak jeśli decydujesz się na rozwiązanie, w którym wykonawca zapewnia materiał, to VAT wyniesie „tylko” 8%. No i mamy to! Za kwotę blisko 400.000 zł masz postawiony całkiem spory dom. Nie wliczamy tu rzecz jasna działki, nie została również policzona kostka ani koszty założenia ogrodu.

Grubo? Przypominam, że opisany dom do najmniejszych nie należy. Rezygnując z pewnych rzeczy możesz spokojnie oszczędzić parędziesiąt, a nawet i ponad 100.000 zł.

Czytaj też: Pracodawca kazał pracować w domu? Jak zorganizować sobie biuro i czas, żeby nie zwariować?

Czytaj też: Technologie wchodzą do naszych domów drzwiami, oknami, a nawet przez kontakty w  ścianach. Jak zrobić sobie smart-home po taniości?

Jak zrobić to taniej? Sześć miejsc, w których możesz zaoszczędzić

1. Przede wszystkim metraż. Niby sprawa oczywista, ale naprawdę warto to dobrze przemyśleć, wybierając projekt. Większy dom to większy fundament, więcej pustaków, większy dach, czyli cały koszt konstrukcyjny idzie do góry. Ale na tym nie koniec. Wiele robót wycenianych jest w przeliczeniu na metr kwadratowy: tynki, posadzki, gładzie, malowanie, położenie podłogi, ocieplenie, elewacja. O 20 metrów kwadratowych większy dom do dobre paręset złotych od metra więcej na każdym z wymienionych etapów. W przedstawionym przykładzie dom posiada pięć pokoi, pralnię i garderobę. Jeśli do tej pory żyłeś i miałeś się dobrze bez dodatkowych pomieszczeń, to może nie warto się na nie decydować i oszczędzić parę tysięcy złotych. Pamiętaj, że wszystkie pomieszczenia trzeba potem wykończyć. Im więcej pomieszczeń, tym więcej okien, drzwi, punktów świetlnych, metrów do pomalowania i podłóg, o meblach nie wspominając. Pomniejszając dom o 20 metrów kwadratowych zaoszczędzisz dobre 60.000 zł na samym doprowadzeniu go do stanu deweloperskiego.
2. Kominek – koszt jego zabudowy to ok. 12.000 zł, ale oprócz tego został wybudowany specjalnie komin, który kosztował wraz z robocizną ok. 3.000 zł. Wiele osób nie wyobraża sobie domu bez kominka, ale w praktyce korzysta z niego 2-3 razy w ciągu roku.
3. Rolety zewnętrzne – nie jest to rzecz niezbędna, a ich cena wynosi prawie tyle samo co okna, rezygnując z nich oszczędzasz ok. 12.000 zł.
4. Elektryka – na pewno trzeba to dobrze przemyśleć. Ładne oświetlenie potrafi zrobić klimat, nie warto jednak robić zbyt wielu niepotrzebnych punktów, bo za każdy z nich w efekcie kosztuje ok. 100 zł. 20 punktów oświetleniowych mniej to 2.000 zł w kieszeni.
5. Dach – pierwsza rzecz to konstrukcja. Im bardziej skomplikowany, tym więcej pójdzie na niego materiału. Dodatkowo i cieśla, i dekarz mogą zażyczyć sobie więcej pieniędzy za wymyślny dach. Najtańszy będzie ten dwuspadowy. Wszelkie lukarny i niestandardowe kształty znacznie wpłyną na całościowy koszt. Ponadto, dach nie musi być wykonany z dachówki, alternatywą będzie blachodachówka. Dzisiejsze modele bardzo ładnie udają ceramikę. Przełoży się to na oszczędność rzędu kilku tysięcy złotych.
6. Schody – nie muszą być betonowe. Beton i tak pokryjesz prawdopodobnie drewnem i wydasz na to kolejne 15.000-20.000 zł. Zamiast tego możesz zrezygnować z tej konstrukcji i kupić gotowe schody.

Przy takim samym metrażu możesz więc oszczędzić parędziesiąt tysięcy złotych, jeśli zrezygnujesz z niektórych elementów. Jeśli do tego zdecydujesz się na mniejszy metraż, to podany budżet możesz obniżyć o ponad 100.000 zł.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

1. Balkony. Ma on duży sens, jeśli mieszkasz w bloku, ale mając dom z tarasem, raczej nie będziesz z niego korzystał. Popytaj znajomych z balkonami, jak często z nich na nie wychodzą. Możliwe, że w ogóle zapomnieli o ich istnieniu. Koszt balkonu, w zależności od metrażu, to 5.000-10.000 zł.
2. Rodzaj okien – pięknie wyglądają okna przesuwne, ale ich koszt jest mniej więcej trzy razy wyższy niż takich tradycyjnie otwieranych. Każde niestandardowe okno wpłynie mocno na cenę, okna narożne oraz te o szerokości ponad 4 metry będą dużo droższe niż te o standardowych wymiarach. Decydując się na okna białe zamiast drewnopodobnych czy antracytowych, możesz zaoszczędzić co najmniej paręset złotych.
3. Piwnica. Może być fajnym i przydatnym rozwiązaniem, ale wiąże się z bardzo dużym kosztem. Takie pomieszczenie musi być bardzo dobrze zaizolowane, aby nie dostawała się tam wilgoć i stanowi ono de facto dodatkowe (choć podziemne) piętro. Koszt, w zależności od metrażu może wzrosnąć nawet o parędziesiąt tysięcy złotych.
4. Robocizna. To, że budujesz dom w Warszawie, nie oznacza, że wykonawca musi być ze stolicy, czasem warto poszukać w podmiejskich terenach. Ważne jednak, aby był to sprawdzony wykonawca, najlepiej z polecenia. Dobrze też wcześniej zobaczyć jego zakończone już budowy. Tania, ale kiepska ekipa, po której trzeba poprawiać wykonana pracę , nie będzie oszczędnością.

Dom już stoi? A ile kosztuje wykończenie?

Bardzo trudną kwestią do oszacowania będzie koszt wykończenia domu. O ile podane wyżej ceny mogą się różnić, ale można je zawrzeć w jakichś widełkach, to w przypadku np. podłóg praktycznie nie ma górnej granicy. Najtańsze panele to koszt rzędu kilkunastu złotych za metr, cena deski drewnianej to już paręset złotych, a przecież można jeszcze wybrać marmur.

Taka sama sytuacja będzie praktycznie przy każdym elemencie wykończeniowym. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę aktualne ceny mieszkań, coraz więcej osób decyduje się na wybudowanie domu pod miastem, gdyż za cenę 70-metrowego mieszkania są w stanie wybudować ponad stumetrowy dom. Na pytanie co jest lepsze, dom czy mieszkanie, każdy musi sobie odpowiedzieć sam.