Banki kończą przyjmować wnioski o „Bezpieczny Kredyt 2%”. Co dalej? Kiedy okazja do zakupu mieszkania po sensownej cenie? Trzy scenariusze

„Bezpieczny Kredyt 2%” dogorywa. Największy polski bank PKO BP tylko do środy będzie przyjmował od pośredników finansowych wnioski o kredyty z dopłatą (klienci „bezpośredni” na razie – bez zmian). Bank Ochrony Środowiska już poinformował, że „zamyka kramik” 29 grudnia. Prawdopodobnie pozostałe banki też zrobią to na dniach. Czy powinien być ciąg dalszy programu? Nawet deweloperzy narzekają na „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jeśli kontynuacji na razie nie będzie, to kiedy będzie najlepsza okazja do zakupu mieszkania? Przedstawiam trzy scenariusze

„Bezpieczny Kredyt 2%” miał być jednym z flagowych przedsięwzięć rządu Zjednoczonej Prawicy, by przekonać młodych Polaków, że wysoka inflacja nie jest taka zła, a kredyt na mieszkanie wcale nie musi być taki drogi. Dopłaty przez 10 lat obniżają raty o 1000-1500 zł miesięcznie, więc trudno się dziwić, że ludzie rzucili się na „Bezpieczny Kredyt 2%” tak, jak kiedyś pobiegli po „preferencyjne” kredyty frankowe (pamiętacie, tam różnica w wysokości rat w porównaniu ze „zwykłym” kredytem była podobna).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Koniec „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Kiedy okazja do zakupu mieszkania po lepszej cenie?

Nikt nie spodziewał się jednak, że pieniądze przewidziane na lata 2023-2024 skończą się już po pięciu miesiącach. Banki są sparaliżowane, bo zasypały je wnioski kredytowe, a 16 mld zł przeznaczone na dopłaty jest już w praktyce w całości „zarezerwowane”. Największy polski bank PKO BP napisał w piątek taki komunikat do swoich pośredników finansowych:

„PKO BP w związku ze zbliżającym się wyczerpaniem limitu dopłat budżetowych w zakresie produktu Bezpieczny kredyt 2%, od 21 grudnia 2023 r. czasowo wstrzymuje realizację na rzecz banku czynności faktycznych związanych z produktem Bezpieczny kredyt 2%. Ostatnim dniem składania wniosków do banku będzie 20 grudnia 2023 r. włącznie, najpóźniej w tym dniu powinno nastąpić złożenie wniosku”

Na razie nie dotyczy to klientów „bezpośrednich”, ale trzeba pamiętać, że pośrednicy pomagają dużej części chętnych na „Bezpieczny Kredyt 2%”. A PKO BP to największy „operator” programu.

Czy ten program to sukces? Co prawda 40 000 rodzin dzięki kredytowi z dopłatą dostało możliwość zakupu mieszkania na kredyt, ale co najmniej kilkadziesiąt tysięcy pozostałych zapłaciło o kilkanaście miliardów złotych więcej za kupowane przez siebie mieszkania.

Jeden z czytelników „Subiektywnie o Finansach” skomentował: „I co z tego? To są ci, którzy nie załapali się na „Bezpieczny Kredyt 2%” widać już jedno mieszkanie mają (bo brak własnej nieruchomości to podstawowy wymóg skorzystania z programu), więc niech płacą za kolejne mieszkania drożej”. Ale to chyba nie do końca tak. Czasem mieszkanie kupują ludzie, którym zmienia się życie (np. przeprowadzają się do mniejszego po rozwodzie), znam też młodych ludzi, którym pierwsze mieszkanie kupili rodzice, a teraz w „Bezpiecznym Kredycie” oni sobie kupili pierwsze własne, ale tak naprawdę w celach  inwestycyjnych.

Wzrost cen mieszkań o 10-15% w ciągu zaledwie kilku miesięcy to patologia, takie rzeczy na rynku nieruchomości nie dzieją się „same”. To poprzedni rząd rozregulował na maksa sytuację i wywołał falę wzrostów cen mieszkań. Zjednoczona Prawica pozowała na partię pragnącą zmniejszać nierówności, ale w tym przypadku zrobiła odwrotnie – ucieszyli się kamienicznicy, posiadacze licznych mieszkań inwestycyjnych i kupionych na wynajem.

Naprawdę, nie trzeba było być Einsteinem, żeby to przewidzieć. Po podwyżkach stóp procentowych firmy deweloperskie zwinęły biznes, więc mieszkań było budowanych bardzo mało. Na ten przymrożony rynek rząd rzucił tanie kredyty, które w dodatku „sprzedały się” trzy razy szybciej, niż planowano. I mamy to, co mamy.

Co gorsza, „Bezpieczny Kredyt 2%” sprawił, że teraz jesteśmy jak narkoman uzależniony od kolejnych dawek. Jeśli w Warszawie za metr mieszkania poza centrum trzeba zapłacić 16 500 zł, to przeciętna rodzina musi mieć milion złotych, żeby zamieszkać w jako takim standardzie. I płacić 8000 zł raty kredytowej.

To warunki zaporowe nawet dla rodziny, w której dwie osoby pracują i nieźle zarabiają – umówmy się, 6000-7000 zł na rękę to niezła wypłata, powyżej „prawdziwej” średniej krajowej (nie tej z GUS, zawyżonej o 1000 zł w stosunku do rzeczywistości małych firm i freelancerów). Jeśli rata kredytowa pochłania 60% tego, co zarabiają dwie osoby w rodzinie, to taki kredyt jest pętlą założoną na szyi. Bezpieczny kredyt to taki, którego rata nie przekracza 25-30% tego, co zarabiasz.

Czyli jest tak: mieszkania są niedostępne już nawet dla dobrze zarabiającej osoby chcącej założyć rodzinę, więc, żeby zaspokoić oczekiwania społeczne, trzeba wprowadzać nowe programy tanich kredytów. W ich efekcie ceny rosną jeszcze bardziej i młodego człowieka jeszcze bardziej nie stać na mieszkanie. Więc trzeba wprowadzać jeszcze bardziej wypasione programy tanich kredytów… I tak w koło Macieju. Tylko dopłaty coraz większe.

Oczywiście wszystko na koszt podatników. W tym najemców, którzy płacą podatki m.in. na to, żeby z tych podatków rząd dopłacał do mieszkań kupowanych m.in. na wynajem, powodując wzrost cen nieruchomości oraz wzrost czynszów najmu. Skracając: najemcy płacą podatki po to, żeby rząd powodował podwyższanie im czynszów. Tak to było za rządów Zjednoczonej Prawicy, pytanie, czy tak samo będzie teraz. A poniżej: wspomnień czar.

Scenariusz pierwszy: musimy szybko więcej zarabiać

Na skutki rynkowe „Bezpiecznego Kredytu 2%” narzekają nawet sami deweloperzy. Czytałem właśnie wywiad z Michałem Kubickim, ekspertem Komitetu ds. Nieruchomości w Krajowej Izbie Gospodarczej. Zasugerował on, że szybki wzrost cen może wcale nie zachęcić deweloperów do budowania, bo obawiają się pułapki „kosztowej”. Na czym ona miałaby polegać?

Jeśli ceny mieszkań już zdyskontowały wzrost, który normalnie trwałby przez kilka lat i wiadomo, że próg wytrzymałości klientów został osiągnięty, to jest duże ryzyko, że zbudowane po obecnych kosztach mieszkanie się nie sprzeda przy obecnych cenach, o ile rząd nie poda kolejnej porcji narkotyku. Koszty budowania są w kosmosie, a rentowność deweloperów zależy od tego, czy „narkoman” dostanie kolejną „działkę”.

„Skokowy wzrost cen mieszkań sprawił, że generalni wykonawcy automatycznie podnieśli stawki. W związku z tym teraz każdy, kto chce wejść na rynek z nowym projektem, ma wyższe koszty. Do tego, w ostatnich miesiącach ceny gruntów oszalały. Na całym świecie, choćby w Niemczech, czy w Austrii rynek sam się reguluje. Przy wysokich kosztach finansowania, ludzie po prostu mniej kupują. Tymczasem u nas regulator pojechał po politycznej bandzie, rzucając na rynek trochę pieniędzy, które właśnie się skończyły. Ciekawe, co będzie dalej”

– mówi Michał Kubicki. Są w takim razie dwa scenariusze. Pierwszym jest szybki wzrost gospodarczy i wzrost wynagrodzeń średnio o te 2000-3000 zł miesięcznie, co pozwoliłoby przesunąć „próg bólu” potencjalnego kupującego mieszkanie bez rządowego wsparcia. I pozwoliłoby przywrócić na rynku równowagę (wzrost „niedotowanego” popytu przy utrzymaniu bieżących cen) bez podawania kolejnej kroplówki w postaci następnego programu tanich kredytów.

Scenariusz drugi: bolesny „odwyk” dla deweloperów. I okazja do zakupu mieszkania

Drugi scenariusz to drastyczny spadek popytu na mieszkania przy obecnych cenach. I rok-dwa lata kłopotów deweloperów, którzy pewnie nominalnie nie będą obniżali cen, ale będą musieli bardzo mocno zejść z marż, żeby cokolwiek sprzedać. A ponieważ rynek jest dość rozdrobniony, oznaczałoby to bankructwa wielu mniejszych deweloperów. I taki scenariusz rysuje Michał Kubicki:

„Jeśli nie pojawi się kolejna – przed wyborami zapowiadana – „kroplówka”, czyli kredyt 0%, czy jeszcze coś innego, to spadnie popyt. Wtedy być może dojdziemy do pożądanego przez wszystkich zbalansowania popytu z podażą. Mało będzie projektów, ale też mało kupujących. Zacznie się praca nad tym, co z robić, żeby zredukować lukę mieszkaniową, ale w horyzoncie przynajmniej średnioterminowym”.

Trzeba byłoby w takiej sytuacji uważać z kupowaniem akcji i obligacji firm deweloperskich, bo nie byłaby to najpewniejsza inwestycja. Z drugiej strony – wydaje się, że już drugi, trzeci kwartał przyszłego roku mógłby być dobrą okazją do zakupu mieszkania od przyciśniętych do muru deweloperów. Brak rządowych programów tanich kredytów i wciąż wysokie stopy procentowe – to musiałoby dać dobrą okazję do zakupu mieszkania. Jak nie na rynku pierwotnym, to na wtórnym, gdzie przeceny są zawsze głębsze.

Poziom stóp procentowych i ilość pieniądza na rynku – tego kredytowego i tego „drukowanego” przez bank centralny – ma większe znaczenie dla cen nieruchomości, niż Wam się wydaje. W ostatnich dwóch latach ceny nieruchomości w Niemczech obniżyły się średnio o 12%. „Załatwiły” to wysokie stopy procentowe banku centralnego i powiązany z tym spadek ilości pieniądza w obiegu (czyli obniżenie bilansu banku centralnego). Łącząc podaż pieniądza EBC z indeksem cen nieruchomości w Niemczech, dochodzimy do wniosku, że… się pokrywają.

Czy w Polsce może się stać to samo? Raczej nie, a na pewno nie w takim stopniu. Zrobiłem podobny wykres, czyli nałożyłem ceny nieruchomości na wartość bilansu banku centralnego. W „naszym” przypadku też widać pewną korelację. Biorąc pod uwagę, że na najbliższe kilka lat przypada wykup dużych partii wyemitowanych w czasie pandemii COVID-19 obligacji BGK i PFR (część z nich wykupił NBP i są one w jego bilansie), można się spodziewać, że bilans polskiego banku centralnego też nieco się „zdelewaruje”. A to mogłoby zwiastować spadek cen nieruchomości.

Scenariusz trzeci: stopniowe odstawianie „narkotyku”

Jest też trzeci scenariusz, który ostatnio narysował nowy minister infrastruktury. Czyli kolejna porcja „narkotyku”. Jeszcze więcej jeszcze tańszych kredytów. Efekt będzie taki, że ceny mieszkań jeszcze bardziej oderwą się od rzeczywistości i możliwości normalnych („niedotowanych” przez państwo) ludzi. Pytanie, kiedy skończą się fundusze na „narkotyk” (bo każda kolejna „działka” będzie musiała być coraz droższa, by przynieść ten sam efekt w postaci tysięcy „obsłużonych” tańszym kredytem ludzi).

Ten wariant ma pewien podwariant, który zasuflował w jednej z ostatnich wypowiedzi Michał Sapota z HRE Investments (firmy nieruchomościowej, która ostatnio była „podejrzewana” przez media o to, że może być jedną z pierwszych ofiar kryzysu i nie zdoła spłacić swoich zobowiązań). Zdaniem Sapoty powinniśmy udać się na „odwyk”, czyli trzeba nam podawać coraz mniejsze porcje narkotyku – czyli coś a la „Bezpieczny Kredyt 4%”. Wiadomo, deweloperzy boją się jak ognia spadku popytu.

Rozwiązanie suflowane przez Sapotę „zakonserwowałoby” ceny nieruchomości. Być może jednak rynek nieruchomości jest kolejnym obszarem, który został tak rozregulowany przez Zjednoczoną Prawicę, że albo będzie terapia szokowa (drastyczna dla deweloperów, ale korzystna dla kupujących mieszkania, zwłaszcza posiadających gotówkę) albo długotrwały powrót do równowagi. Jakie są Wasze scenariusze? Dawajcie w komentarzach.

———————–

ZAPLANUJ SWOJĄ ZAMOŻNOŚĆ. Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Przeczytaj więcej o skutkach ubocznych tanich kredytów: „Bezpieczny Kredyt 2%” jest jak dżin wypuszczony z butelki? Trzy niepokojące wiadomości z rynku nieruchomości

Zobacz też tekst o przysypanych bankowcach: „Pierwsze Mieszkanie” niektórych wkurza podwójnie. Nie dość, że wywołało bańkę cenową, to jeszcze… „zawał” w bankach. Jak ominąć kolejkę?

Przeczytaj, dlaczego znamy tylko jeden sposób na ułatwienie Polakom dostępu do mieszkania: (nie)bezpieczny kredyt 2%, czyli kolejna proteza dla Polaków spragnionych mieszkania na własność. Dlaczego stać nas tylko na protezy?

To też ciekawe: Deweloperzy są jak Titanic przed zderzeniem z górą lodową? „Bezpieczny Kredyt 2%” nie będzie tratwą ratunkową, ale jeśli wypali drugi pomysł rządu…

————

RANKING LOKAT – GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl. Zacznij zarabiać w bankach!:

>>> Tutaj ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Tutaj ranking najlepszych kont oszczędnościowych

>>> Tutaj ranking najlepszych kart kredytowych dla konsumentów

>>> Tutaj ranking najlepszych bankowych kont osobistych

>>> Tutaj ranking najlepszych kont dla małej firmy

————

Zobacz nasz najnowszy wideokomentarz:

————

Posłuchaj też najnowszego odcinka podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia”: Kiedy koniec mieszkaniowego szaleństwa? Jak bezpiecznie korzystać z odroczonych płatności? Mieszkania drogie, kredyty drogie. Docierają do nas sygnały, że coraz więcej osób wstrzymuje się z zakupem mieszkania. Czy nie będą tego żałować? W jaki sposób w tym roku sfinansujemy świąteczne zakupy? Coraz popularniejsze w Polsce są płatności odroczone. Jak bezpiecznie z nich korzystać? Przewodnikiem po tym temacie jest Anna Kulik, dyrektor działu kredytów i usługi Alior Pay w Alior Banku. Do wysłuchania podcastu zapraszają Maciek Samcik, Maciek Danielewicz i Maciek Bednarek

zdjęcie tytułowe: Unsplash/kadr z serialu „Narcos”