Bezpiecznie kupić mieszkanie na kredyt? W Polsce to często niemożliwe. Niepokojące dane

Więcej, niż co czwarty kredyt hipoteczny w Polsce jest udzielony klientowi, który zadłużył się „pod korek”. Połowa banków udziela nowych kredytów nie uwzględniając w wystarczającym stopniu przyszłego wzrostu stóp procentowych. To alarmujące dane, ale… nie tylko banki są winne temu, że pod hipotekę zadłużamy się niebezpiecznie. Problem jest też w tym, że wciąż zarabiamy za mało w stosunku do cen, które musimy płacić za mieszkania. I że kredyty hipoteczne są coraz droższe.

Skąd wzięły się w Polsce ryzykowne kredyty hipoteczne indeksowane do obcych walut, a wcześniej jeszcze bardziej od nich toksyczne kredyty „Alicja”, polegające na dopisywaniu do kapitału części nie zapłaconych na bieżąco odsetek? Bankowcy mówią wprost: bez nich mało kogo byłoby stać na własne mieszkanie.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

„Gdyby nie kredyty frankowe, dziś mieszkalibyśmy u niemieckich kamieniczników” – mówi bez ogródek Wojciech Sobieraj, do niedawna prezes Alior Banku, który – jeszcze ako menedżer w Banku BPH – sprzedawał kredyty walutowe.

Czytaj też: „Alicja”, franki, Rodzina na Swoim… Czy Polska jest krajem nienormalnych kredytów? I co zrobić, żeby przestała nim być? 

Banki udzielały kredytów takich, na jakie klientów było stać. Ze względu na wysokie stopy procentowe w Polsce zdolność kredytową w pożądanej przez klientów skali – wystarczającej na zakup mieszkania większego, niż kawalerka – można było najłatwiej osiągnąć uzależniając raty od oprocentowania kredytów w obcej walucie. A wcześniej – jak we wspomnianej wyżej „Alicji” – odraczając zapłatę części odsetek i doliczając je do kapitału (przez co kredyt szybko rósł do „niespłacalnych” rozmiarów).

Jak bezpiecznie wziąć kredyt hipoteczny? Tu znajdziesz bardzo dobry przewodnik od A do Z od Marcina Iwucia. Polecam!

W co czwartym kredycie prawie nie ma wkładu własnego

Efekt? Spośród 2 mln kredytów hipotecznych mniej więcej 10% stanowią te, w których wartość długu przekracza wartość nieruchomości. Mamy też 400.000 kredytów z LTV – czyli wartością kredytu w stosunku do wartości nieruchomości – powyżej 80%. To oznacza, że więcej, niż co czwarty kredyt hipoteczny w Polsce jest udzielony klientowi, który zadłużył się „pod korek”. W przypadku spadku cen nieruchomości – lub wzrostu kursu obcej waluty, gdy mówimy o kredytach frankowych i eurowych – takiemu klientowi grozi, iż będzie musiał spłacić część kredytu, bo bank uzna go za źle zabezpieczony.

Czytaj też: Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?

Problem ten zauważył nadzór finansowy i stara się ograniczyć udzielanie kredytów z niskim wkładem własnym. Od tego roku Komisja Nadzoru Finansowego wymaga od banków, by one z kolei żądały od klientów przynajmniej 20% wkładu własnego do każdego nowo-udzielanego kredytu. Z tego 10% musi stanowić żywa gotówka lub jej ekwiwalenty, zaś kolejne 10% bank może zagwarantować ubezpieczając tę część kredytu.  Można się zastanawiać czy wkład własny na poziomie przynajmniej 20% kredytu to jeszcze nie za mało dla bezpieczeństwa klienta, ale… w co czwartym kredycie tych 20% nie ma. A więc gdyby w życiu klienta pojawiły się turbulencje, i on i bank mieliby kłopot.

Czy banki wyciągnęły wnioski z lekcji z przeszłości? Dziś nie udzielają już kredytów hipotecznych w walutach obcych, ale wciąż 30-40% świeżo udzielanych kredytów ma możliwie jak najniższy wkład własny. Albo i niższy od zalecanego. Napisał do mnie ostatnio czytelnik i pochwalił się, że właśnie dostał kredyt hipoteczny prawie bez wkładu własnego – bank zażądał tylko 5%. I jeszcze dorzucił kredyt na wykończenie mieszkania. Jak za starych dobrych czasów.

Więcej o tej sprawie: Kredyt wart więcej, niż mieszkanie? Proszę bardzo!

Czytaj też: Czy lepiej wybrać kredyt z niskim czy z wysokim wkładem własnym?

Co będzie, gdy wzrosną stopy procentowe?

Niski wkład własny w dużej części udzielonych kredytów to jedno, ale jest i druga sprawa – relacja raty kredytowej do wartości dochodów kredytobiorcy. Na świecie przyjmuje się, że na kredyt hipoteczny nie powinna iść więcej, niż trzecia część domowego budżetu kredytobiorcy (a najlepiej gdyby szła mniej, niż jedna czwarta tego budżetu). Dzięki temu klient jest z jednej strony zabezpieczony przed ewentualnym spadkiem dochodów (będzie musiał co prawda zacisnąć pasa, ale wciąż będzie wypłacalny), a z drugiej strony – przed potencjalnym wzrostem rat kredytowych.

Nawet jeśli kredyt jest wyrażony w rodzimej walucie (czyli klientowi nie grozi wzrost długu i rat z powodu wyższego kursu franka, czy euro), to wciąż trzeba brać pod uwagę podwyżkę stóp procentowych, która spowoduje wzrost raty. Gdyby stopy procentowe w Polsce wzrosły z obecnego poziomu 1,7% do np. 4,5%, rata przeciętnego kredytu hipotecznego poszłaby w górę o ponad 20%. W przypadku gospodarstw domowych, dla których rata kredytu hipotecznego już dziś jest dużym obciążeniem, dodatkowo posiadających jeszcze inne kredyty, to może być sytuacja bardzo ryzykowna.

Czytaj: Bezpieczniejszy kredyt hipoteczny? Już od 22 lipca! Co się zmieni?

Połowa banków nie doszacowuje ryzyka wzrostu stóp

Komisja Nadzoru Finansowego przy okazji publikacji raportu o sytuacji banków na koniec 2016 r. pokusiła się o sprawdzenie jakie założenia dotyczące przyszłych stóp procentowych (a więc i przyszłych rat klientów) przyjmują banki udzielając dziś nowych kredytów hipotecznych.  Według obliczeń KNF średni poziom rynkowych stóp procentowych WIBOR wynosi za ostatnie 10 lat ok. 3,7%. Czyli ponad dwa razy więcej, niż dzisiejszy poziom stóp, najniższy w historii.

KNF pisze w swoim sprawozdaniu, że aż połowa banków, badając naszą zdolność do spłaty kredytu w przypadku wzrostu oprocentowania, przyjmuje jego przyszłą wartość na mniej, niż połowę średniej wartości WIBOR-u za ostatnie 10 lat. Co drugi bank nie doszacowuje efektu możliwego wzrostu stóp procentowych do poziomu długoterminowej średniej. A czym się kończy niedoszacowanie przyszłych zmian rynkowych to widzimy na przykładzie kredytów frankowych. Banki zakładały w badaniu zdolności kredytowej klientów zmianę kursu franka o 20%, a nastąpiła zmiana o 200%. A banki mówią teraz, że to nie ich wina, bo tego nie dało się przewidzieć.

Może banki uważają, że wzrost naszych wynagrodzeń pokryje wyższe stopy procentowe w przyszłości? A może sądzą, że WIBOR będzie tak nisko, jak dziś – lub niewiele wyżej – przez kolejnych 20-25 lat? Może to z naszymi dochodami i cenami nieruchomości jest coś nie tak, a nie z polityką banków?

Bezpiecznie kupić 55-metrowe mieszkanie na kredyt? U nas to mission (prawie) impossible

Ta ostatnia hipoteza nie jest wcale niedorzeczna. Jak wynika z niedawnego opracowania firmy Expander, zajmującej się pośrednictwem finansowym, są w Polsce dość liczne regiony, w których przeciętnie zarabiający pracownik (przyjmując, że mediana wynagrodzeń wynosi ok. 2600 zł na rękę) nie jest w stanie kupić sobie mieszkania zadłużając się w sposób bezpieczny. Nawet jeśli ma partnera (też zarabiającego tyle, ile wynosi mediana w skali kraju). I nawet jeśli nie ma jeszcze dzieci, które podwyższają koszty życia, a więc i obniżają zdolność kredytową

Z wyliczeń Expandera wynika, że w części polskich miast para o przeciętnych dochodach nie będzie w stanie bezpiecznie skredytować zakupu mieszkania o powierzchni 55 m2 (to najpopularniejszy metraż w Polsce według raportów Amron Sarfin). „Bezpiecznie”, czyli tak, żeby rata miesięczna nie przekraczała 25-30% dochodów.

Nawet te 30% dochodów przeznaczanych na ratę kredytu to odsetek niekoniecznie bardzo bezpieczny. Najbardziej przewidujący kredytobiorca nie powinien przeznaczać na ratę więcej, niż 25% swojego obecnego wynagrodzenia. Po nieuchronnych podwyżkach stóp – przy założeniu stałego wynagrodzenia – siłą rzeczy te 25% zmieni się w 30-35%.

W większości analizowanych przez Expandera miast para o przeciętnych dochodach (łącznie 5200 zł na rękę) nie będzie w stanie kupić niewielkiego, 55-metrowego mieszkania w wariancie, w którym rata nie przekroczy 25% krajowej mediany wynagrodzeń. Ceny nieruchomości są po prostu zbyt wysokie, by niewielka rata pozwoliła kupić na kredyt mieszkanie o sensownym metrażu i nie zadłużyć się na zbyt długi czas (w symulacjach analitycy przyjęli 25-letni okres spłaty kredytu).

Najgorzej jest w Warszawie, w której – aby rata nie przekroczyła 25% dochodu – łączne zarobki pary muszą wynieść nieco ponad 8000 zł netto. Najlepiej wygląda natomiast sytuacja w Zielonej Górze, gdzie wystarczy dochód w wysokości nieco ponad 4000 zł netto. Bezpiecznie – chcąc kupić 55-metrowe mieszkanie na 25-letni kredyt i nie przeznaczać na ratę więcej, niż ćwiartki domowego budżetu – można też nabyć mieszkanie w Szczecinie, Bydgoszczy, Łodzi (w tych miastach wystarczy zarabiać ok. 5000 zł, bo ceny nieruchomości są umiarkowane) oraz w Białymstoku i Opolu (4700 zł).

W Gdańsku i Krakowie żeby bezpiecznie sfinansować zakup 55-metrowego mieszkania na raty trzeba zarabiać 6800 zł miesięcznie (czyli już sporo powyżej mediany zarobków w skali kraju liczonej dla dwojga osób), w Poznaniu 6600 zł, zaś we Wrocławiu – 6400 zł. Większe zarobki to bezpieczniejszy kredyt

Oczywiście: ta analiza jest mocno uproszczona, bowiem nie uwzględnia różnic w średnim wynagrodzeniu w różnych miastach. W Warszawie mediana wynagrodzeń jest wyższa, niż w innych miastach (o jakiś 1000 zł na rękę), co oznacza, że połowa dwuosobowych gospodarstw domowych w stolicy ma zarobki równe lub wyższe niż 7200 zł na rękę. To wciąż mniej od założeń pozwalających bezpiecznie sfinansować zakup 55-metrowego mieszkania na 25-letni kredyt (8000 zł), ale… już niewiele mniej.

A do tego kredyty hipoteczne coraz droższe…

Wychodzi więc na to, że to nie tylko banki są „odpowiedzialne” za to, że część banków udziela kredytów na ryzykownych warunkach. W pewnym stopniu jest to „winą” naszych niskich zarobków oraz wysokich – w relacji do pensji – cen nieruchomości. Jest i jeszcze jeden czynnik – coraz droższe kredyty hipoteczne. Ostatnio Expander wystawił na widok publiczny wykres ze wspólnego raportu z firmą pośrednictwa nieruchomościowego Metrohouse.

Z wykresu wynika niezbicie, że marże kredytów hipotecznych są dziś najwyższe od dobrych kilku lat. To dopełnia obrazu kompletnego rozjechania się naszej zdolności kredytowej i zdolności do gromadzenia oszczędności z cenami mieszkań i cenami kredytów. Jesteśmy w sytuacji, w której mamy coraz droższe kredyty hipoteczne, a jednocześnie przy ich udzielaniu banki często nie patrzą na to jak mogą się zmienić raty w przyszłości (a zatem wystawiają budżety domowe klientów na ryzyko). Z drugiej strony banki ograniczają do minimum wkład własny klienta (po raz drugi „ubierając” go w ryzyko) oraz przymykają oko na to, że już dziś raty zżerają zbyt duża część ich dochodów.

Wszystko to bankowcy robią po to, by móc sprzedawać swoje coraz droższe kredyty ludziom, którzy chcą mieszkać „u siebie” w kraju, w którym ceny mieszkań są zbyt wysokie jak na kieszeń przeciętnie zarabiającego Polaka. W tym klinczu jesteśmy od lat i choć nie ma już kredytów walutowych, ani wynalazków typu kredyt „Alicja”, to wciąż kredyt hipoteczny to dla kredytobiorcy znad Wisły tykająca bomba zegarowa, w której bank z chwilą podpisania umowy kredytowej często podpala lont.