Rafał Zaorski i jego „janosikowy” Epicki Flip pokazują nowe ryzyko na rynku nieruchomości. Milionerzy ze Złotej 44 zapłacą fortunę za spokój?

Znany spekulant Rafał Zaorski postanowił sprzedać swój luksusowy apartament numer 504 w słynnym warszawskim wieżowcu Złota 44. Ponieważ jest znaną postacią, celem maksymalizacji ceny postanowił sprzedać go swoim fanom, dzieląc na 20 000 części. Niechcący pokazał nowe ryzyko dla posiadania nieruchomości w erze finansów społecznościowych i AirBnB. Czy należy coś z tym zrobić?

Złota 44 to apartamentowiec uznawany za jedną z najdroższych nieruchomości w kraju. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje tutaj średnio 40 000 – 50 000 zł. Jednym z właścicieli lokalu jest Robert Lewandowski. 480-metrowy apartament kupił też słynny spekulant Rafał Zaorski, który wzbogacił się na ryzykownych „zakładach” o wartość akcji i innych aktywów (w tym na udanym „szortowaniu” kryptowalut, czyli obstawianiu ich spadków).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Zaorski jest nie tylko inwestorem, ale i celebrytą. W odróżnieniu od innych zamożnych ludzi nie pozostaje w cieniu, lecz komentuje często sprawy dotyczące potencjalnych okazji inwestycyjnych. Dzięki temu zebrał pokaźne grono fanów. I może tej grupy używać w pewnym sensie jako „broni”.

Jak Rafał Zaorski wykorzystał popularność, by zarobić na nieruchomości

Za mieszkanie o powierzchni 480 mkw. Zaorski zapłacił bodaj dwa lata temu prawie 22,9 mln zł. Teraz chciałby odsprzedać je dużo drożej. Początkowo mówił o 50 mln zł (co być może nie byłoby ceną zaporową, biorąc pod uwagę bańkę na rynku nieruchomości), ale wpadł na szatański w swej istocie pomysł, żeby zarobić znacznie więcej, sprzedając nieruchomość swoim fanom.

Ogłosił Epicki Flip, w ramach którego chciał podzielić mieszkanie na 20 000 części, które można by kupić w cenie 5000 zł za każdą. Chętnych jest już znacznie więcej – zgłosili się „inwestorzy” gotowi kupić ponad 56 000 udziałów. W sumie udziały w mieszkaniu chce kupić 7537 osób. Teoretycznie więc Zaorski mógłby zgarnąć za mieszkanie sprzedawane w ramach Epickiego Flipa nawet 100 mln zł. A więc kilka razy więcej niż rynkowo jest warte.

Z punktu widzenia nabywców nie będzie to inwestycja nieruchomościowa, lecz „inwestycja” spekulacyjna. Udziałowcy mogą mieć na tyle niewielki wpływ na nieruchomość (nie mogą go samodzielnie wynająć, ani w nim zamieszkać, chyba że miałaby to być bardzo luksusowa „noclegownia”), że zarządzanie nią może być bardzo trudne. Mieć udział w czymś, z czym nie można nic zrobić? Pozornie bezsens. Chyba, że gra idzie o to, by lokal po kosmicznej cenie musieli odkupić… pozostali mieszkańcy luksusowego apartamentowca.

Ich sytuacja jest bowiem niewesoła. Tysiące w pewnym sensie „przypadkowych” osób będzie miało w każdej chwili prawo przemieszczać się po budynku i wspólnie korzystać z mieszkania razem oraz każdy z osobna. Może przyjdą sobie zrobić zdjęcie, może zorganizować epicką imprezę – nie wiadomo. Jakość życia mieszkańców spadnie, niewykluczone, że wartość rynkowa mieszkań na Złotej 44 już spadła.

Na razie zarząd wspólnoty mieszkańców Złotej 44 uznał, że ma prawo do przymusowej licytacji lokalu Zaorskiego, ponieważ czyni on ze swojej własności niewłaściwy, niezgodny z zasadami współżycia społecznego użytek. Już sam fakt, że posiadacze apartamentów na Złotej 44 – w większości przypadków zapewne ultraliberalni kapitaliści z krwi i kości – dopuszczają do siebie możliwość przymusowej licytacji cudzej inwestycji, cudzej własności, jest kuriozalny.

Jeśli wspólnocie uda się zablokować Epicki Flip, to zminimalizuje koszty usunięcia niepożądanych właścicieli. Jeśli się nie uda, to chyba będzie musiała prowadzić negocjacje z grupą kilkudziesięciu tysięcy „udziałowców” mieszkania numer 504 i zaoferować im satysfakcjonującą sumę „odstępnego”. Każdy z nich zapłaci za udział 5000 zł, ale być może oddadzą część własności w „niesprzedawalnej” i „niezarządzalnej” nieruchomości np. za 10 000 zł?

Epicki Flip, czyli Rafał Zaorski jako Janosik

Tym sposobem – o ile sąd nie zablokuje całego przedsięwzięcia – możemy mieć głośną na cały świat transakcję, w której lokal wart np. 40 mln zł ostatecznie będzie sprzedany np. za 150 mln zł, może drożej. Dla właścicieli pozostałych apartamentów nie ma ceny zbyt wysokiej, by ją zapłacić za utrzymanie wartości całego apartamentowca. Rafał Zaorski zarobi kilka razy tyle, ile włożył w inwestycję. Jego fani w krótkim czasie pomnożą swoje oszczędności.

Zaorski zostanie populistycznym bohaterem, który rozdaje (nie swoje) pieniądze – jak współczesny Janosik. Wszystkich na koszt obrzydliwie bogatych, którzy będą musieli zapłacić „myto” za to, że… mieli pecha mieć „życiowego spekulanta” za sąsiada. Cały świat będzie rechotał z milionerów ze Złotej, którzy zainwestowali w luksusowe nieruchomości, a potem musieli zrobić zrzutkę wartą dziesiątki, może setki milionów złotych, by wyrzucić „biedaków” z ich oazy luksusu i ocalić wartość swoich mieszkań.

Jeśli pozostali mieszkańcy Złotej 44 nie ugną się pod szantażem i nie wyrzucą „epickich flipperów”, to trwale obniżą wartość swojej inwestycji. Wystarczy kilka epickich imprez w apartamencie po Epickim Flipie, kilka wizyt policji po epickim zakłócaniu spokoju, kilka głośnych „wycieczek” właścicieli po całym apartamentowcu, może kilka ich gromadnych wizyt w basenie czy na siłowni, obowiązkowo relacjonowanych online w mediach społecznościowych.

Są i ryzyka. Po pierwsze na mieszkaniu „wisi” hipoteka warta 20 mln zł, której „beneficjentem” jest spółka z Malty, podobno należąca do innego lokatora Złotej 44. Rafał Zaorski zapowiedział, że w momencie finalizacji przenoszenia własności tej hipoteki już nie będzie, ale jeśli słowa nie dotrzyma – udziały będą dotyczyły dość „wadliwej” własności.

Trzeba też pamiętać o tym, że „inwestorzy” ponoszą solidarną odpowiedzialność na długi powstałe w związku z własnością apartamentu, w tym podatkowe. Jeśli grupa nie zapłaci czynszu, to komornik może go ściągnąć (a mowa o 9000 zł miesięcznie) z dowolnej osoby. Teoretycznie więc to, co kupują, czyli maleńki, nie dający żadnych realnych uprawnień kawałek luksusowej nieruchomości, może oznaczać pełną „niesterowność” tej „inwestycji” i pełną odpowiedzialność za długi.

No dobra, koniec żartów. Rafał Zaorski pokazuje ważny czynnik ryzyka dla inwestycji nieruchomościowych, wynikający z tego, że mamy XXI wiek, erę finansów społecznościowych, crowdfundingu, platform pozwalających każdemu prowadzić działalność hotelową (AirBnB, Booking.com). Przecież takich sytuacji, w których wysokiej jakości osiedle zamienia się w hotel (czasem hotel na godziny), imprezownię, melinę albo innego rodzaju przybytek rozrywki, jest mnóstwo.

Każda nieruchomość może z dnia na dzień stracić na wartości 10-20% z tego powodu, że sąsiad postanowi zacząć wynajmować swoje mieszkanie w ramach AirBnB albo np. – jak Rafał Zaorski – sprzedać 100 ludziom, z których każdy kupi metr i dzięki temu sprzedaż będzie kilka razy powyżej realnej wartości. Każdy może robić ze swoją własnością to, co chce, formalnie nie powinien naruszać miru domowego sąsiadów lub korzystać z nieruchomości w sposób niezgodny z zasadami współżycia, ale… granice są płynne.

Czy właścicieli nieruchomości – nie tylko tych luksusowych – trzeba chronić przed nowoczesną gospodarką i nowymi formami osiągania zysków z nieruchomości? A może wręcz przeciwnie – to, co dzieje się m.in. z nieruchomością na Złotej 44, właśnie obrazuje patologię wynikającą z tego, że nieruchomości stały się przedmiotem inwestycji i spekulacji? Karma powraca do tych, którzy są przyczynami nieszczęścia baniek nieruchomościowych?

AirBnB niszczy miasta. Powinni tego zabronić?

Niedawno czytałem artykuł o tym, jak AirBnB zdewastowało kurorty w amerykańskim stanie Kolorado. Spekulanci na rynku nieruchomości wykupili tam dużą część ziemi, zbudowali na niej mieszkania i sprzedali drobnym inwestorom, którzy wynajmują je przyjezdnym. Ale nie są to już najmy długoterminowe dla mniej zamożnych członków lokalnej społeczności (nauczycieli, policjantów, fryzjerów, pracowników). Mieszkania są wynajmowane turystom. Bo to się bardziej opłaca.

W ciągu ostatnich kilku lat praktycznie wszystkie mieszkania w miejscowości Vail zostały wykupione przez fundusze hedgingowe, kapitał prywatny i bogatych właścicieli domów. I zostały natychmiast przekształcone w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy. Jak się maksymalizuje dochód, to robi się taki rachunek: po co wynajmować mieszkanie nauczycielowi za 1500 dolarów miesięcznie, skoro można na Airbnb znaleźć chętnych za 2500 dolarów tygodniowo?

Wzrost czynszów wywołany zmianą modelu biznesowego najmu po upowszechnieniu się AirBnB sprawił, że z miejscowości wyprowadzili się prawie wszyscy lokalni nauczyciele. Jeśli mieli 45 000 dolarów rocznie dochodu, to nie stać ich było na płacenie np. 4000 dolarów miesięcznie za wynajem. Wyprowadzili się szewcy, krawcy, złote rączki, właściciele lokalnych sklepów i małych biznesów.

„Nie możemy zatrudnić nauczycieli. Nie możemy zatrudnić operatorów pługów śnieżnych, którzy są niezbędni na stokach narciarskich, z których miejscowość żyje. Nie można zatrudnić kierowców autobusów. Nikt, kto zarabia mniej niż 250 000 dolarów rocznie, nie może już kupić domu i tu mieszkać, bo nie byłby w stanie się utrzymać”

– pisze jeden z mieszkańców. Ci, którzy zostali, są stłoczeni w „gettach”, mieszkają w pokojach na wynajem, co przypomina chów klatkowy (bo nie stać ich na nic więcej). A miasta zalane napływem turystów są zanieczyszczane, ponieważ ich infrastruktura jest przeciążona w sezonie turystycznym.

Miasta próbują coś zrobić ze spekulacją nieruchomościami

To się też dzieje w Europie Zachodniej. Po raz pierwszy w historii główne wyspy Wenecji mają więcej łóżek turystycznych (licząc hotele i wynajem krótkoterminowy via platformy takie jak Airbnb łącznie) niż mieszkańców. Takie liczby podało stowarzyszenie Ocio, które prowadzi kampanię na rzecz obniżenia cen nieruchomości. Dla porównania Florencja ma mniej więcej taką samą liczbę łóżek turystycznych co Wenecja, ale z populacją ok. siedem razy większą.

Mieszkańcy tego nie wytrzymują i wyprowadzają się. 70 lat temu w Wenecji mieszkało 175 000 mieszkańców. Teraz zostało 50 000. Duża liczba mieszkań wynajmowanych za pośrednictwem AirBnB i innych platform spowodowała, że czynsze są poza zasięgiem wielu „normalnie” zarabiających na życie mieszkańców. Wraz ze spadkiem liczby mieszkańców zmniejszyła się również liczba sklepów i innych usług potrzebnych do w miarę wygodnego, codziennego życia. I spirala wyprowadzek się nakręca.

Stowarzyszenia mieszkańców chcą, aby Wenecja ukróciła wynajem krótkoterminowy. Liczba turystów przybywających do Wenecji w 2023 r. pobiła rekord – 5,5 miliona. Wiele europejskich miast, od Barcelony po Dubrownik, zmaga się z nadmierną turystyką. Ale Wenecja stała się symbolem problemu ze względu na zderzenie jej światowej sławy z delikatną infrastrukturą miasta zbudowanego na ponad 100 wyspach.

Niektóre wielkie miasta już poszły na wojnę z najmem. W Nowym Jorku od września trudniej jest zarezerwować mieszkanie w ramach AirBnB. Nowe prawo wymaga, aby wszyscy gospodarze zarejestrowali się w urzędzie miasta. Przepisy zabraniają wynajmowania apartamentów na okres krótszy niż 30 dni bez obecności gospodarza i stanowią, że gospodarz nie może wynajmować mieszkania więcej niż dwóm gościom. Wprowadzono też zakaz umieszczania zamków w drzwiach między pokojami w jednym mieszkaniu.

AirBnB pozwało burmistrza Nowego Jorku i nazwało nowe zasady „de facto zakazem” działalności firmy i „wypędzeniem wynajmu krótkoterminowego z Nowego Jorku”. Miasto twierdzi, że musi ograniczać najem krótkoterminowy, bo otrzymuje skargi mieszkańców dotyczące nadmiernego hałasu, przepełnionych koszy na śmieci i szkód materialnych spowodowanych przez „nieznanych sprawców”.

Airbnb twierdzi w swoim pozwie, że ograniczenia wprowadzane przez kolejne miasta „negatywnie wpłyną na źródła utrzymania” wielu mieszkańców i pozbawią turystów przystępnych cenowo opcji zakwaterowania, zwłaszcza w okresach szczytów popytu (ważne imprezy). Ale w całej Europie władze miast są wkurzone na AirBnB.

Rafał Zaorski, Epicki Flip i niezły pasztet

Po jednej stronie mamy więc interes posiadaczy nieruchomości, którzy teoretycznie mają prawo robić ze swoją własnością, co im się żywnie podoba, także korzystać z nowoczesnych form zarabiania na niej, a z drugiej mamy prawo innych mieszkańców do spokojnego życia i ich obawy przed spadkiem wartości ich nieruchomości z powodu tego, że sąsiad przerobił swoją na hotel. Albo – jak Rafał Zaorski – na „spółkę akcyjną”, by zwiększyć dochód ze sprzedaży swojego mieszkania.

Rafał Zaorski swoim Epickim Flipem pokazuje z jednej strony to, że nowe formy maksymalizowania zysku z nieruchomości dają szansę na zarobek nie tylko obrzydliwie bogatym, a z drugiej – że nieruchomości w tym kontekście są znacznie bardziej ryzykowną inwestycją niż wcześniej. Pytanie brzmi, czy trzeba i należy coś z tym zrobić.

Czytaj też: Zakup nieruchomości na wynajem znów w modzie? Zanim to zrobisz, sprawdź, czy znajdziesz najemców. Demografia, turystyka i nowi gracze zmienią rynek najmu

Zobacz też:

————

MACIEJ SAMCIK POLECA DO INWESTOWANIA:

>>> Prosto i tanio inwestuję oszczędności na emeryturę w funduszach TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze przez internet, kliknij ten link i wpisz kod promocyjny „MSAMCIK2023”.

>>> Sztabki złota kupuję wygodnie „po kawałku” na GOLDSAVER.PL. W tym sklepie internetowym (należącym do renomowanego sprzedawcy złota, firmy Goldenmark) każdy może kupić sztabkę złota we własnym tempie i bez zobowiązań. Kliknij ten link, załóż konto, a otrzymasz bonus w wysokości 100 zł. Możesz także wpisać kod „SoF” w formularzu rejestracji. Subiektywna recenzja tego rozwiązania jest tutaj.

>>> Portfel globalnych inwestycji buduję razem z XTB, by mieć wszystko w jednym miejscu. Podobnie jak wielu innych inwestorów – używam i polecam aplikację do inwestowania XTB, gdzie nie płacisz prowizji za inwestowanie w ETF-y z całego świata (aż do wartości 100 000 euro obrotu miesięcznie), a masz możliwość budowania portfela z różnych aktywów. Gdybyś chciał korzystać z kontraktów CFD, czyli zawierających dźwignię finansową, to pamiętaj, że ryzykujesz całością kapitału i że większość inwestorów indywidualnych osiąga na takich inwestycjach straty. Przemyśl to dobrze.

>>> Wszystkie wysokokwotowe transakcje przeprowadzam u notariusza. Ty też pamiętaj o notariuszu – gwarantuje on nie tylko bezpieczeństwo przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości, czy rozwikłaniu spraw spadkowych. Notariusz obok doradcy podatkowego, księgowego i prawnika jest gwarantem bezpiecznego prowadzenia biznesu i majątkowych spraw rodzinnych. Jeśli jeszcze nie masz swojego notariusza możesz go wyszukać na stronie internetowej Partnera „Subiektywnie o Finansach” – Izby Notarialnej w Warszawie.

WAŻNY DISCLAIMER: Pamiętaj, to nie są porady inwestycyjne, ani tym bardziej rekomendacje. Jestem tylko blogerem i dziennikarzem, nie mam licencji doradcy inwestycyjnego i nie mogę wydawać rekomendacji. Dzielę się po prostu swoim doświadczeniem i tylko tak to traktujcie. Twoje pieniądze to Twoje decyzje, a ja – o czym się już wielokrotnie przekonałem – nie jestem nieomylny, mimo ponad 20-letniego doświadczenia w inwestowaniu własnych pieniędzy. Weź to, proszę, pod uwagę, czytając ten i inne teksty o inwestowaniu.

————

RANKING LOKAT – GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl. Zacznij zarabiać w bankach!:

>>> Tutaj ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Tutaj ranking najlepszych kont oszczędnościowych

>>> Tutaj ranking najlepszych kart kredytowych dla konsumentów

>>> Tutaj ranking najlepszych bankowych kont osobistych

>>> Tutaj ranking najlepszych kont dla małej firmy

————

zdjęcie: Rafał Zaorski/Unsplash