„Pierwsze Mieszkanie” niektórych wkurza podwójnie. Nie dość, że wywołało bańkę cenową, to jeszcze… „zawał” w bankach. Jak ominąć kolejkę?

Nerwowe miesiące przeżywają nie tylko ci, którzy chcą skorzystać z dopłat z rządowym programie „Pierwsze Mieszkanie” i ustawili się w długich kolejkach po „Bezpieczny Kredyt 2%”. Banki nie przygotowały osobnej ścieżki dla osób, które startują po standardowy kredyt, bez dopłat. Mimo że często są to osoby z lepszym standingiem finansowym, bardziej majętne (czyli bezpieczniejsze dla banku) i zaciągające wyższe kredyty – muszą czekać w tych samych kolejkach. Chyba że wybiorą bank, który nie bierze udziału w rządowym programie. Ale… nie zawsze jest to możliwe

Kredyty z dopłatą w ramach programu „Pierwsze mieszkanie” są w ofercie banków już niemal od pół roku. W tym czasie złożono dziesiątki tysięcy wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”. Ponad 40 000 umów zostało już podpisanych i ci szczęśliwcy (w większości) mogą się cieszyć swoim nowym „M” w dodatku na kredyt z niską ratą. Kłopot w tym, że banki zapchały się klientami „dopłatowymi” i w długich kolejkach do rozpatrzenia dokumentów kredytowych muszą czekać ci, którzy przyszli po „normalny” kredyt, bez dopłaty. Banki nie przygotowały dla nich innej ścieżki

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

„Ruch” na rynku nieruchomości zrobił się już w momencie zapowiedzi, że rząd ma zamiar wprowadzić program z dopłatami do kredytów. Jeszcze nie były znane jego założenia, a już właściciele nieruchomości na sprzedaż oraz część deweloperów dokonali „korekty” cen. W górę rzecz jasna. Natomiast część nieruchomości (rynek wtórny) została wycofana ze sprzedaży. Skoro kredytobiorcy dostają dopłaty i mogą sobie pozwolić na droższe nieruchomości, to sprzedający musieli to wykorzystać.

Banki zapchane wnioskami. W których najgorzej?

I dokładnie tak się stało. Łączna kwota dopłat dla kredytu wynoszącego 600 000 zł może wynieść nawet ponad 200 000 zł (w ciągu 10 lat). Tą „nadwyżką” kupujący mieszkania de facto „dzielą się” z deweloperami lub sprzedającymi. „Działka” sprzedającego to ponadnormatywny wzrost ceny nieruchomości. Nie o 6-7% (zgodnie z inflacją), tylko o 16%.

Przeważnie nieprzekraczalną granicą dla kupującego była limitowana poziomem wynagrodzenia zdolność kredytowa. Ale w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%” jest ona liczona dla niższej raty, już po dopłacie. A więc jest znacznie wyższa niż przy tradycyjnym jej wyliczeniu dla „normalnego” kredytu.  To kolejny argument na to, by od oszczędności klienta osiąganej dzięki niższej racie wziąć „działkę” w postaci wyższej ceny nieruchomości. Przecież nadal kupującym się to opłaca.

To oczywiście zła wiadomość dla tych, którzy kupują mieszkania na kredyt bez dopłaty albo za gotówkę. Czyli poza programem „Pierwsze Mieszkanie”. Dla nich ceny też poszły w górę, ale oni nie mają żadnej „dopłaty”, która częściowo ten wzrost cen zrefunduje. Bańka może jeszcze się powiększyć, bo odchodzący rząd Zjednoczonej Prawicy jeszcze powiększył pulę dostępnych pieniędzy do 16 mld zł (czyli o kolejne kilka miliardów złotych).

Liczba wniosków kredytowych w ramach rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie” wzrosła do takiego poziomu, że część banków kompletnie sobie z nimi nie radzi. Zdążają się przypadki, że wnioski złożone w lipcu i sierpniu nie otrzymały jeszcze ostatecznej decyzji kredytowej! W niektórych placówkach banków można zobaczyć szafy wypełnione po brzegi wnioskami, których nie ma kto wprowadzić, zarejestrować i generalnie „obrobić”. Bankowcy pracujący po godzinach, w dni wolne.

Pośrednicy dzwonią, klienci się dopytują (bo zbywcy ich straszą utratą zadatku!), wszyscy chcą szybką i pozytywną decyzję kredytową. Nie wszędzie nowe wnioski są przyjmowane. A jeśli już to bankowcy mówią: „prosimy tylko o proste tematy” czyli najlepiej mieszkanie z rynku wtórnego (czyli już stojące, z pełną dokumentacją i księgami wieczystymi) i klient z dochodem z umowy o pracę.

Trudniej w poszukiwaniu banku mają ci, którzy budują dom, albo kupują na rynku pierwotnym i w dodatku mają dochód z działalności gospodarczej lub nawet bardziej egzotycznych źródeł, np. dywidendy albo jakieś emerytury czy renty zagraniczne. Takie wnioski bywają trudne, pracochłonne i wiążą się z bardzo dużą liczbą wymaganych dokumentów. W obecnym tłoku banki bardzo niechętnie je przyjmują. A jeśli przyjmą, to lądują one na samym dole szafy.

Pułapka na tych, którzy się nie łapią na „Pierwsze Mieszkanie”

Nie jest tak, że jak ktoś wnioskuje o kredyt bez dopłaty, to ma łatwiej. Niestety, nie ma żadnej szybkiej ścieżki dla wnioskujących o „normalne” kredyty. A ten rynek przecież również istnieje. Tylko połowa wszystkich składanych wniosków kredytowych dotyczy kredytów z dopłatami. Są osoby, które na dopłaty – z różnych powodów – nie mają szansy. Nie dość, że muszą zaakceptować wyższe ceny (im nikt do nich nie „dopłaci”), to jeszcze muszą czekać miesiącami na przeprocesowanie ich wniosków – w tej samej kolejce, co „ulgowi” klienci.

Teoretycznie to dziwne, bo klient, który nie jest „dotowany” powinien być przez banki traktowany jako priorytetowy. Jego zdolność kredytowa jest wyższa, to przeważnie klient z wyższym wkładem własnym, często z lepszym statusem majątkowym (często z programu jest wykluczony, bo już ma jakąś nieruchomość albo kupuje droższą, bardziej prestiżową nieruchomość) – zasadniczo ktoś, kto się nie łapie na preferencyjny kredyt, bo jest „za bogaty” powinien być przez banki noszony na rękach, pieszczony dobrym słowem i załatwiany… może nie poza kolejnością, ale w preferencyjnej kolejce.

Bankowcy tak tego nie widzą (albo nie potrafią tak się zorganizować). Kolejka jest jedna. Czy „Bezpieczny kredyt 2%”, czy zwykły wniosek – wszyscy czekają na tych samych zasadach. Jedynym wytłumaczeniem może być to, że… paradoksalnie na klientach z dopłatą banki mają szansę zarobić lepiej. Marże dla takich kredytów są często wyższe niż dla pozostałych. Po części dlatego, że klient „ma się czym dzielić” (czyli dopłatą, podobnie jak w przypadku sprzedających), a po części dlatego, że jak niższy standing finansowy klienta, to banki odbijają to sobie wyższą marżą.

Niektóre banki nie przyjmują w ogóle aplikacji na kredyty z dopłatami, bo po prostu nie biorą udziału w tym rządowym programie. W takich bankach jak np. BNP Paribas, ING Bank Śląski, Bank Millennium, czy Citi Handlowy osoby wnioskujące o kredyt hipoteczny bez dopłaty mają szybciej i łatwiej, bo bez kolejek.

Niestety są klienci, których sytuacja zmusza do wnioskowania np. w Alior Banku lub Banku Pekao. Czyli w dwóch najbardziej zakorkowanych wnioskami bankach. Dlaczego ktoś miałby zostać „zmuszony” do wnioskowania akurat w tych bankach? Tak się akurat składa, że one najlepiej liczą klientom dochód z ryczałtu. Może się więc okazać, że w jednym z „bezkolejkowych” banków klient w ogóle nie dostanie kredytu albo jego zdolność kredytowa będzie nędzna.

Dodatkowo tylko w tych dwóch bankach o kredyt wnioskować mogą osoby uzyskujące dochód w walucie obcej (pomijam sytuacje, gdy do wniosku przystępuje też druga osoba z dochodem w złotych, wtedy każdy bank patrzy na wniosek przychylniej). Jeśli jesteś w takiej sytuacji, to zapomnij o omijaniu kolejek poprzez składanie wniosku w banku, który nie bierze udziału w rządowym programie.

O tym się dość rzadko mówi, ale tacy klienci z pewnością nie są „zadowoleni” z efektów jakie dają preferencyjne kredyty. Nie dość, że nie mają szansy na dopłatę (bo np. odziedziczyli jakiś stary rozpadający się dom, co jest okolicznością wykluczającą), to jeszcze ceny nieruchomości wzrosły i trudniej znaleźć coś ciekawego i w dobrej cenie. A na koniec jeszcze niektórzy muszą czekać na decyzję razem z tymi wszystkimi, którzy złożyli wnioski o kredyty z dopłatą.

Dlatego rządowy program nie tylko miał niemały wpływ na rynek nieruchomości i spowodował ogromny wzrost liczby wniosków w bankach. Jest także bardzo duża grupa klientów, która z powodu wprowadzenia tego rozwiązania straciła.

———————–

ZAPLANUJ SWOJĄ ZAMOŻNOŚĆ. Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Stopy w dół, a kredyty… w górę

We wrześniu i październiku RPP obniżyła stopy procentowe. W ciągu miesiąca spadły o 100 punktów bazowych. W listopadzie i grudniu ich poziom się nie zmienił. Część kredytobiorców liczyła na to, że banki obniżą stałe oprocentowanie kredytów. Nawet niektórzy wstrzymali się ze złożeniem wniosków kredytowych dotyczących okresowo stałej stopy procentowej (nie tylko w programie „Pierwsze Mieszkanie”, także i poza nim). Ale spotkało ich duże rozczarowanie. Banki albo nie zmieniły oprocentowania albo nawet je podwyższyły (pomimo spadku stóp procentowych)!

Skoro popyt na kredyty jest bardzo duży to po co obniżać ich cenę? Takie myślenie bankowców spowodowało, że ci kredytobiorcy, którzy liczyli, że „oszukają system” i składając wniosek kredytowy po kilku miesiącach od startu „Bezpiecznego Kredytu 2%” otrzymają lepsze warunki – srodze się przeliczyli. Nie dość, że ich mieszkania w tym czasie podrożały, to jeszcze wybór nieruchomości na rynku jest znacznie mniejszy, a teraz trzeba ustawić się na końcu kolejki w banku.

Na obniżkach stóp procentowych zyskali jedynie ci, którzy już wcześniej spłacali kredyty ze zmienną stopą procentową. Oprocentowanie ich kredytów (a także raty) obniżyły się lub nastąpi to niebawem. Do 2024 r. już niewiele czasu. Czekamy na kolejne decyzje odnośnie do stóp procentowych, oprocentowania kredytów, a także wakacji kredytowych i dalszego ciągu finansowania nieruchomości w ramach programu „Pierwsze mieszkanie”.

Przeczytaj też: Ile wynosi Twoja szacunkowa zdolność kredytowa? Zanim pójdziesz po kredyt do banku, wylicz ją samodzielnie. Dzięki temu unikniesz pułapki

Zerknij też na to: Czy płeć ma znaczenie przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny? Teoretycznie nie powinna, ale… znalazłem przypadek, w którym kobieta ma gorzej

To też przeczytaj, może się przydać: Spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu? Czeka cię ten moment. Jaką propozycję ma bank dla klienta po pięciu latach spłaty kredytu?

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie i technologiach” – w każdy czwartej przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

————

zdjęcie tytułowe: Levi Jones/Unsplash