Wśród najemców Towarzystw Budownictwa Społecznego wrze. Po 24 latach spłacili… 30% kapitału. Kredyty w systemie TBS to podobna patologia jak kredyt „Alicja”?

Mieszkańcy skarżą się na nieuzasadniony wzrost czynszów i nietransparentną politykę zarządzania nieruchomościami. Niedawno wyszło na jaw, że kredyty spłacane przez część TBS-ów mają podobną konstrukcję do toksycznego kredytu „Alicja”, którego praktycznie… nie da się spłacić

Tego artykułu możesz również posłuchać w naszym kanale podcastowym – czyta Maciej Bednarek

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

„Alicja” to kredyt mieszkaniowy udzielany w latach 90. ubiegłego przez bank PKO BP. W czasach, kiedy mieliśmy hiperinflację i stopy procentowe na poziomie 25%, trudno było sobie wyobrazić kredyt, który przeciętny Kowalski mógłby obsługiwać na rynkowych zasadach.

Dzięki konstrukcji kredytu „Alicja” wielu Polaków stać było na spłatę rat, ponieważ płacili co miesiąc tylko część należnych odsetek. Pozostała część była dopisywana do kapitału kredytu. Pomysłodawcy produktu wychodzili z założenia, że w końcu inflacja zacznie spadać i kredytobiorcy zaczną spłacać kapitał. Jak było w rzeczywistości? Jedna z posiadaczek „Alicji” pożyczyła w połowie lat 90. 120 000 zł, do 2014 r. spłaciła 240 000 zł, w tym ani grosza kapitału.

Zdecydowana większość posiadaczy tego kredytu poszła na ugody z PKO BP, ale zostało jeszcze kilkuset kredytobiorców, którym nadzieję na pozbycia się „Alicji” dał ubiegłoroczny wyrok sądu w sprawie jednego z kredytobiorców.

Sąd uznał, że mechanizm kredytu, czyli dopisywanie odroczonych odsetek do kapitału, w praktyce nie pozwalał na określenie czasu trwania umowy, co jest niezgodne choćby z przepisami ustawy Prawo bankowe. Więcej o kredytach „Alicja”, wspomnianym wyroku i jego konsekwencjach przeczytacie w tym artykule.

Mieszkańcy TBS jak kredytobiorcy „Alicji”

Dlaczego wracam do kredytów „Alicja”? Mieszkańcy TBS-ów uważają, że są w nie lepszej sytuacji niż kredytobiorcy „Alicji”. TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, to – podobnie jak kredyt „Alicja” – twór epoki transformacji ustrojowej. Miały być rozwiązaniem dla osób, których nie stać na kredyt komercyjny czy najem mieszkania na wolnym rynku, a z drugiej strony nie mają szans na mieszkanie komunalne.

Założenie było takie, że osoba, która spełnia określone warunki dochodowe, wpłaca 30% wartości inwestycji i może zamieszkać w nowym budynku. Czynsz miał być niższy niż rynkowy. Składa się: z części eksploatacyjnej, remontowej i kredytowej, przy czym formalnie to nie najemca jest kredytobiorcą, a TBS, który może być założony przez spółkę gminną lub prywatną. To Towarzystwo bezpośrednio rozlicza się Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który kredytuje takie inwestycje.

Mieszkańcom TBS-ów przedstawiano wizję, że np. po 35 latach kredyt zostanie spłacony, dzięki czemu czynsz obniży się o część kredytową. Miało to zresztą sens „demograficzny”, ponieważ wiele osób, które przystępowały do systemu, dziś są już na emeryturze lub zbliżają się do wieku emerytalnego, co zwykle oznacza spadek dochodów.

Ale w niektórych TBS-ach z częścią kredytową czynszu zaczęło dziać się coś dziwnego, o czym mieszkańcy dowiedzieli się dopiero niedawno, bo – jak już wspomniałem – nie są stroną umowy kredytowej, nie mają więc wglądu np. do harmonogramu spłat.

„Zapisy ustawy dały nadzieję wszystkim mieszkańcom systemu [TBS], że spłacony przez ich TBS kredyt obniży im czynsze po jego spłacie. Tak my i nasi prawnicy rozumiemy zapisy ustawy i tak deklarowały spółki, które namawiały do wejścia do systemu TBS wiele lat temu w całej Polsce”

– napisali do Rzecznika Finansowego członkowie Obywatel TBS, inicjatywy społecznej zrzeszającej najemców towarzystw. Z informacji uzyskanych przez to stowarzyszenie wynika, że 14% portfela kredytów zaciągniętych w BGK przez różne TBS-y od lat 90. do 2016 r. może mieć podobną konstrukcję co kredyt „Alicja”. W systemie TBS mieszka ok. 100 000 rodzin, problem może więc dotyczyć 14 000 gospodarstw domowych.

Ślamazarna indeksacja oprocentowania

Dlaczego tylko tej części? Geneza problemu leży w sposobie obliczania rat kredytowych i ich indeksacji. Początkowo ratę kredytu obliczano kwoto, np. jako 0,2% udzielonego kredytu. Następnie ta kwota była indeksowana, ale zasady indeksacji się zmieniały. W pewnym momencie ratę podnoszono np. o wskaźnik cen w budownictwie.

W 2004 r. wprowadzono zasadę, na mocy której rata musiała zwiększać się o 0,3% kwartalnie i ponoć taki mechanizm pozwalał TBS-om spłacić kredyt w ciągu 35 lat. Problem w tym, że tzw. stary portfel TBS-ów mógł pozostać przy poprzednim mechanizmie.

„Jeśli ta indeksacja była niska lub w ogóle zerowa, to rata kredytu niespecjalnie rosła. Efekt był taki, że, licząc cały kredyt – kapitał i odsetki, rata wpłacana miesięcznie nie wystarczała na pokrycie części kapitału i pełnych odsetek, więc kapitał w ogóle nie był spłacany. Były spłacane odsetki bieżące – i to niestety nie w całości, a pozostała część tych odsetek bieżących była dopisywana do kapitału”

– podkreśla stowarzyszenie Obywatel TBS w piśmie do Rzecznika Finansowego. Czyli podobnie jak przy kredycie „Alicja”, który wpędzał w pętlę zadłużenia. Odsetki dopisywane do kapitału powiększały… kapitał, od którego naliczane były coraz wyższe odsetki.

Mogło więc zdarzyć się tak, że Towarzystwo terminowo spłacało kredyt np. przez 20-30 lat, w pełnej wysokości żądanej przez bank, a mimo to kapitał kredytu nie został nadgryziony. Nowemu systemowi spłaty, który dawał gwarancję spłaty w ciągu 35 lat, podlegały wszystkie nowe inwestycje w ramach systemu TBS. Mogły na niego przejść również „stare TBS-y”. Dlaczego tego nie zrobiły? Stowarzyszenie Obywatel TBS wini za to ludzi zarządzających TBS-ami.

„Część prezesów spółdzielni czy TBS-ów działało na zasadzie: wolę utrzymać niską ratę, a będą się martwić moi następcy niż zapewnić spłatę kredytu w 35 lat.”

Mieszkańcy skarżą się, że odprawiani są z kwitkiem, gdy proszą zarządy TBS-ów o informacje na temat pośrednio spłacanych przez nich kredytów.

Mieszkańcy TBS pójdą do sądu

Mecenas Grzegorz Prigan, który wziął mieszkańców pod prawną opiekę, podaje, że np. we wrocławskim TBS kredyt, który obsługiwany jest już 24 lata, ma kapitał spłacony zaledwie w 30%. Zwraca też uwagę na inne złe praktyki, m.in. na rozliczanie przez TBS-y kilku inwestycji łącznie.

W skład zasobu TBS-u mogą wchodzić zarówno stare inwestycje (z patologicznymi kredytami), jak i nowe, które pozwalają rozliczyć się z kredytu w ciągu kilkudziesięciu lat. Raty się uśrednia, co powoduje, że wszystkim mieszkańcom – ze „starego” i „nowego” portfela – grozi to, że praktycznie nigdy nie pozbędą się z czynszu części kredytowej, a więc o jego obniżeniu mogą tylko pomarzyć.

„Problemów w tym systemie jest więcej, natomiast najważniejszym, który niedawno ujrzał światło dzienne, jest to, że wielu mieszkańców TBS-ów nigdy tych kredytów nie spłaci. Sądy jednoznacznie ustaliły, że mechanizm kredytu „Alicja” jest niezgody z prawem bankowym, bo nie wiadomo, jaką kwotę kredytu i w jakim czasie należy spłacić. W tej sytuacji strony muszą się rozliczyć: bank może zatrzymać wypłacony kapitał, a wszystko ponad kapitał zwrócić klientowi.”

Mec. Prigan uważa, że dokładnie tak samo jest z umowami kredytowymi w systemie TBS – z mocy prawa są nieważne, bo nie pozwalają ustalić ostatecznej kwoty ani terminu spłaty. W imieniu mieszkańców Grzegorz Prigan interweniował w BGK i Ministerstwie Rozwoju i Technologii, ale zdaje się, że tam nie widzą problemu. Piotr Uściński, sekretarz stanu w MRiT w kwestii „tebeesowych” kredytów napisał:

„Odnosząc się do zarzutu nieważności umów, należy podkreślić, że w przeciwieństwie do umów kredytowych zawartych w ramach kredytu „Alicja”, w przypadku kredytów udzielanych ze środków byłego KFM [Krajowy Fundusz Mieszkaniowy – red.], żadna z umów nie została uznana przez sąd za nieważną.”

Rząd stoi na stanowisku, że nie może porównywać kredytu „Alicja” z kredytami zaciąganymi przez TBS-y. Bo choć ich konstrukcja może wydawać się podobna, to „Alicji” udzielano konsumentom, a TBS-y to „podmioty profesjonalne”.

Mecenas Prigan nie składa broni. Przed sądem chce walczyć o formalne unieważnienie umów kredytowych zawieranych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. A my będziemy przyglądać się sprawie.

Źródło zdjęcia: Maciej Bednarek