Boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne narasta, ale czy banki (i ich klienci) nie pakują się w tarapaty? Trzy niepokojące tendencje

Boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne narasta, ale czy banki (i ich klienci) nie pakują się w tarapaty? Trzy niepokojące tendencje. Z jednej strony mamy boom cenowy, który być może spowoduje więcej strat niż korzyści, z drugiej strony „bezpieczne” kredyty hipoteczne przywiodły do banków klientów bez oszczędności, a z trzeciej strony coraz droższe mieszkania są kredytowane w dość ryzykowny sposób. Ale może tym razem wszystko rozejdzie się po kościach?

Rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” wiele zmienił na rynku kredytów hipotecznych. Nie tylko na lepsze, chociaż oczywiście bankowcy nie narzekają na to, że mają więcej klientów. Liczba złożonych wniosków zbliża się do 40 000, co oznacza, że banki udzielą mnóstwa tanich kredytów. I że kredyty w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” będą stanowiły większość hipotecznej sprzedaży banków przynajmniej jeszcze przez kilka miesięcy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Co przyniesie boom na „bezpieczne” kredyty hipoteczne?

Co prawda w najlepszych latach branża udzielała między 60 000 a 80 000 kredytów hipotecznych, a w ostatnich kwartałach to było zaledwie po 6000-7000 kredytów. Nawet po zluzowaniu obostrzeń dotyczących badania zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego i spadku wskaźnika WIBOR z 7,6% do 6,6% (co oznaczało obniżenie oprocentowania i wzrost zdolności kredytowej) w drugim kwartale sprzedaż wyniosła 11 300 kredytów, czyli też nie jakoś szalenie dużo.

Rzecz jasna deweloperzy oraz właściciele mieszkań z rynku wtórnego, widząc nagły wzrost sztucznie wykreowanego popytu, podnoszą ceny o 5-10%. Z ostatnich danych AMRON-SARFIN wynika, że już w dwóch miastach w Polsce średnia cena metra kwadratowego mieszkania przekroczyła 10 000 zł (we Wrocławiu i w Warszawie, gdzie jest już powyżej 12 000 zł). To oznacza, że „Bezpieczny Kredyt 2%” ogólnie przyniesie więcej strat niż pożytku.

Owszem, pewnie z 30 000 ludzi dostanie możliwość zamieszkania we własnym mieszkaniu dzięki taniemu kredytowi i zaoszczędzi na nim przeciętnie 250 000 zł, ale za to kolejne kilkadziesiąt tysięcy ludzi zapłaci po 100 000 zł więcej za mieszkanie, kupując je poza programem (czyli w ramach „zwykłego” kredytu albo po prostu za gotówkę).

Są i inne problemy: program tanich kredytów przywiódł do banków osoby, które w normalnych okolicznościach nie aplikowałyby o kredyt, bo uznałyby, że ich na ten kredyt nie stać. A teraz – łącząc program „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz drugi rządowy pomysł „Kredyt bez wkładu własnego” – mogą kupić 60-70 m2 z minimalnym wkładem własnym i ratą taką, jakby nie było podwyżek stóp procentowych.

———————–

ZAPLANUJ SWOJĄ ZAMOŻNOŚĆ. Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Coraz więcej kredytów dla osób bez oszczędności. I bez zdolności

I takich kredytów, z bardzo niskim wkładem własnym, jest coraz więcej. A – przypomnijmy – Komisja Nadzoru Finansowego jeszcze kilka lat temu mocno utrudniała bankom i klientom podpisywanie umów kredytowych, gdy na stole nie było co najmniej 20% wkładu własnego. Co się zmieniło od tego czasu?

Jaka część z tych osób, które biorą kredyt tylko dzięki obniżeniu standardów, nie da rady spłacać rat? Oczywiście można tylko spekulować, ale jeśli ktoś nie miał zdolności gromadzenia oszczędności i nie miał zdolności kredytowej, a teraz mimo wszystko dostanie kredyt – jest bardziej ryzykownym kredytobiorcą, niż ten, kto zgromadził duże oszczędności i stać go na kredyt komercyjny nawet przy obecnych stopach.

Sprawdzenie nastąpi po 10 latach, gdy wielu takim klientom skończą się rządowe dopłaty. Oczywiście, to długi okres, w tym czasie mogą wzrosnąć realne dochody obecnych beneficjentów programu tanich kredytów. I w tym cała nadzieja, byśmy nie wyhodowali sobie kredytobiorców-zombie.

A polskie banki mają skłonność do poruszania się od kryzysu do kryzysu – dość powiedzieć, że dziś zaczyna się w bankach kolejny problem z kredytami frankowymi. Nie dość, że 130 000 kredytobiorców poszło do sądów i wygrywa 97% spraw o nieważność umów, to ci, którzy jeszcze nie poszli, też chyba przestają spłacać raty. Bank może ich pozwać, ale wtedy narazi się na orzeczenie nieważności umowy, klient i tak może mieć zaś „przyklepane” zabezpieczenie powództwa.

Jak tylko banki „posprzątają” franki, to będą miały kolejny bałagan w bilansach – „Bezpieczne Kredyty 2%” udzielone ludziom, którzy nie mieli oszczędności i nie stać ich było na kredyt, gdyby miał kosztować tyle, ile powinien.

Stała (wysoka) stopa rządzi w bankach. Złoty strzał czy pułapka?

Jeszcze mało? No to dorzućmy dodatkowy problem – rosnącą popularność stałej stopy procentowej w sytuacji, gdy zaraz stopy procentowe oraz wskaźniki WIBOR i WIRON zaczną spadać. Będziemy mieli jak w banku krzyk niezadowolonych ludzi, „uwięzionych” na co najmniej pięć lat w ultrawysokich ratach kredytowych, gdy na rynku nowe kredyty będą już udzielane dużo taniej.

W dodatku komisja Nadzoru Finansowego zabrania bankom refinansować takie kredyty pożyczkami zmiennoprocentowymi – bank w ramach refinansowania może udzielić tylko kolejnego kredytu o stałej stopie. Może to rozwiązanie wystarczy, a może nie. Na dziś wygląda na to, że banki rozkręcają sprzedaż kredytów stałoprocentowych.

A i to jeszcze nie wszystko. Jeśli spojrzeć na dane AMRON-SARFIN o oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych, to można zauważyć dziwną rzecz. Gdy wskaźnik WIBOR spadł od szczytu o 1 pkt procentowy, to średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego spadło w mniejszym stopniu – z 9,5% do 8,8%. Co ciekawe, AMRON-SARFIN podaje jednocześnie, że nie zmieniła się średnia marża kredytu – nadal kręci się w okolicach 2%, choć ostatnio spadła do 1,9%.

Skoro mamy spadek oprocentowania kredytów mniejszy niż spadek wskaźnika WIBOR, to znaczy, że banki oferują klientom relatywnie wyższe stałe oprocentowanie (zakładam, że w statystykach średniego oprocentowania kredytów są i te ze stałą i ze zmienną stopą). Będzie z tego afera, zwłaszcza w dobie konsumeryzmu, gdy ludzie nie mają żadnych skrupułów, by oskarżać banki o wprowadzenie w błąd.

Boom na „bezpieczne” kredyty. Może tym razem to się źle nie skończy?

Zatem od czasu kredytów frankowych sytuacja jest bez zmian – politycy nadal wpuszczają banki w „programy tanich kredytów” (bo czym tak naprawdę było dopuszczenie do sprzedaży kredytów frankowych, w których rata była nierynkowo niska?), a banki w dalszym ciągu wchodzą w to, jak w masło (choć w „Bezpiecznym Kredycie 2%” nie bierze udziału cała branża, więc można powiedzieć, że część banków nie jest zainteresowana klientami z niskiej półki).

Ale też w dalszym ciągu bankowcy myślą dużo o tym, jak wycisnąć z klientów jak najwięcej (możliwie wysoko oprocentowany kredyt o stałej stopie na jak najdłużej, gdy zanosi się na spadek stóp) w krótkim terminie, nie zajmując menedżerskich głów tym, co będzie za kilka lat. A zwolennicy tezy o samorzutnej dezinflacji mówią, że będzie tak:

Oczywiście: może być tak, że inflacja zostanie wysoka i stopy też wyraźnie nie spadną (wtedy taki stabilny kredyt o wysokim, lecz w sumie rynkowym i stabilnym oprocentowaniu będzie dobrym rozwiązaniem). Może jest tak, że to klienci – pomni ostatnich doświadczeń – łakną stałej stopy (a nie bank im ją wciska), a bankowi w takiej sytuacji nic do tego. No i pewnie jest tak, że w niektórych przypadkach klient ma na kredyt o stałej stopie po prostu wyższą zdolność kredytową ze względu na regulacje Komisji Nadzoru Finansowego.

Może to jest taki układ, aczkolwiek biorąc pod uwagę, że część banków w ogóle wycofała kredyty o zmiennym oprocentowaniu z oferty, obawiam się, że bankowcy też wolą udzielać dziś kredytów na stały procent (tak, jak kiedyś wolały udzielać kredytów frankowych). Oby tym razem przyszłość potwierdziła, że mają rację, bo inaczej – będzie dym.

Zobacz też wideokomentarz:

zdjęcie tytułowe: Unsplash