Domy z drugiej ręki finansową pułapką? Ważna klasa energetyczna

Domy i mieszkania z rynku wtórnego mogą okazać się finansową pułapką. Nowe regulacje unijne zakładają, że od 2028 roku wszystkie nowe budynki muszą być zeroemisyjne, a te istniejące będą musiały spełniać określone normy, kluczowa stanie się klasa energetyczna. Oznacza to, że spora część starych nieruchomości będzie musiała przejść solidny i kosztowny remont. Co warto uwzględnić, zanim kupisz stary dom?

Budynki w Unii Europejskiej odpowiadają za 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych. Dlatego termomodernizacja to jeden z ważniejszych elementów walki z ociepleniem klimatu. W Polsce ok. 70% budynków jest nieefektywna energetycznie. O termomodernizacji mówi się już od dawna. Program Czyste Powietrze, w ramach którego można dostać dofinansowanie na wymianę pieca czy docieplenie domu, działa od 5 lat.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Z danych programu wynika, że do tej pory dokonano 13 700 wypłat na wymianę pieca. Jednocześnie wciąż w Polsce jest ok. 3,2 mln kotłów na paliwo stałe (węgiel, drewno, pelet). Oznacza to, że przed nami jeszcze sporo pracy na drodze do ograniczenia emisji budynków. A czasu mamy niewiele, bo zgodnie z dyrektywą EBPD (nowelizacja ustawy jest w fazie uzgodnień), która ma przyspieszyć termomodernizację, od 2030 roku budynki mieszkalne będą musiały mieć określoną klasę energetyczną, a te nowo powstające będą musiały być z kolei zeromisyjne.

Dyrektywa unijna zakłada wprowadzenie podziału budynków na klasy energetyczne A-G, podobnie jak w przypadku sprzętu RTV/AGD. Klasa energetyczna A ma oznaczać budynki bezemisyjne, a do kategorii G będą należały te o najsłabszej charakterystyce energetycznej. Klasa energetyczna będzie bardzo ważnym parametrem wartości nieruchomości.

Przejrzysty system ma ułatwić ocenę stanu budynków i zaplanować ich renowację. Na razie mamy (od kwietnia tego roku) w naszym kraju obowiązkowe certyfikaty energetyczne, które pokazują zapotrzebowanie budynku na energię. Prawdopodobnie w przyszłym roku czeka nas wprowadzenie bardziej przejrzystych oznaczeń A-G.

Te zmiany, choć kosztowne, to jednak krok w dobrym kierunku, bo nie możemy w nieskończoność ignorować problemów wynikających ze zmian klimatu. Niestety trzeba będzie za nie zapłacić. Część dołoży państwo (czyli podatnicy) w ramach różnych programów przeznaczonych na renowacje budynków, a część trzeba będzie pokryć z własnej kieszeni. Dlatego przy wyborze nieruchomości już teraz trzeba brać pod uwagę efektywność energetyczną budynku i potencjalne koszty z nią związane.

Budujesz dom? Kupujesz mieszkanie? Uwzględnij dodatkowe koszty

>>> Budujesz dom? Dolicz dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych na poprawę efektywności energetycznej. Budowa domu już dziś do najtańszych nie należy, a całkowite koszty będą szły tylko w górę. I nie mam tu na myśli tylko wysokich wydatków związanych z rosnących cen materiałów budowlanych czy coraz wyższymi kosztami robocizny. W budżecie trzeba uwzględnić już nie tylko koszty standardowych materiałów, ale dodatkowych elementów, które podnoszą efektywność energetyczną budynków.

Powoli kończą się czasy, kiedy można było tanim kosztem postawić dom z pomocą rodziny. Bardziej restrykcyjne wymogi przekładają się na konieczność zastosowania lepszych i droższych materiałów i technologii. Coraz cieńsza zaprawa i coraz grubszy styropian to dodatkowe koszty, najlepiej, żeby prace wykonywała doświadczona ekipa, która nie wyprodukuje dodatkowych mostków termicznych.

Samo powstanie budynku to jednak nie wszystko. Standardowy murowany budynek ogrzewany gazem wyśrubowanych norm nie spełni. Trzeba do niego dorzucić co najmniej rekuperację, dzięki której odzyskamy ciepło. Standardem stają się już pompy ciepła, ale one pochłaniają dużo energii, więc od razu trzeba dorzucić fotowoltaikę.

Za kilka lat wszystkie te elementy będą wymagane, bo od 2028 roku nowo budowane domy będą musiały być zeroemisyjne. Rekuperacja + pompa ciepła + fotowoltaika to łącznie dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych inwestycji. Zeroemisyjny dom przełoży się potem na minimalne koszty utrzymania, ale próg wejścia w taką inwestycję może być nieosiągalny dla wielu osób.

>>> Oszacuj potencjalne koszty remontu, jeśli kupujesz stary dom lub mieszkanie w starej kamienicy. Marzy Ci się dom w starym stylu? Oglądasz w ogłoszeniach tylko klimatyczne domy sprzed kilkudziesięciu lat lub stare kamienice z wielkimi oknami i wysokim sufitem? Dobrze to przemyśl, bo do kosztów zakupu być może będziesz musiał dołożyć kilkadziesiąt tysięcy na remont. Prawdopodobnie część pieniędzy pokryje rząd w ramach programu Czyste Powietrze, ale jakąś kwotę będziesz musiał dopłacić. Dlatego, zanim zdecydujesz się na zakup na rynku wtórnym, to…

>>> Sprawdź dokładnie certyfikat energetyczny. Od końca kwietnia tego roku, w naszym kraju obowiązkowy stał się certyfikat energetyczny. To dokument, który pokazuje łączne zapotrzebowanie budynku na energię. Każda osoba, która chce sprzedać lub wynająć mieszkanie, ma obowiązek przedstawić kupującemu taki certyfikat. Za jego brak grozi kara do 5000 zł.

Obecnie certyfikat pełni raczej funkcję informacyjną. Kupujący ma wiedzieć ile, energii zużywa nieruchomość. Ale te dane często niewiele mówią kupującemu i traktuje go jak kolejny papier, niezbędny do zakupu nieruchomości. Nie lekceważ jednak tego dokumentu i zwróć uwagę na zapotrzebowanie budynku na energię.

Gdy w Polsce zostaną wprowadzone bardziej przejrzyste oznaczenia, klasa energetyczna stanie się bardziej zrozumiała, ale już teraz na certyfikacie energetycznym sprawdzisz, jak bardzo budynek odstaje od aktualnych norm. Wejście w żółtą lub czerwoną skalę oznacza wysokie zużycie energii i wysokie rachunki.

Z dokumentu dowiesz się też, jakie parametry mają ściany czy okna. Możesz je porównać z obecnie panującymi wymogami. Na przykład współczynnik przenikania ciepła dla okien nie powinien przekraczać wartości 0,9 w przypadku budynków wybudowanych po roku 2021. Jeśli kupujesz starszy dom, to zapewne ten współczynnik będzie wyższy, ale porównując go z aktualnymi wymogami, będziesz miał odniesienie do tego, jak bardzo Twój budynek odstaje od obecnych norm.

Taki certyfikat jednak kosztuje od 100 zł do nawet 1000 zł (koszt sporządzenia ponosi sprzedający). Wszystko zależy od wieku budynku, technologii, w jakiej powstał, oraz…tego, na ile osoba go sporządzająca się przyłoży. W najdroższej wersji specjalista przyjeżdża do domu i bada go z kamerą termowizyjną. W najtańszej można po prostu przesłać parametry i opis budynku i na tej podstawie zostaną wyliczone odpowiednie dane.

Ta druga opcja nie zawsze jest rzetelna. Osoby, które zdają sobie sprawę z tego, że ich budynek nie jest eko, będą próbowały trochę podrasować parametry. Jeśli kupujesz dom i wydaje Ci się, że parametry budynku wyglądają zbyt optymistycznie jak na jego stan, to możesz też poprosić o wykonanie ponownie takiego certyfikatu przez rzetelną firmę, nawet pokrywając koszt samemu. Lepiej wydać kilkaset złotych na certyfikat niż grube tysiące na remonty i opłaty za ogrzewanie. Jeśli sprzedawca nie ma nic do ukrycia, to nie powinien mieć z tym problemu.

>>> Poproś o przedstawienie rachunków za ogrzewanie i prąd. Certyfikat pokaże Ci zapotrzebowanie na energię, ale dopiero analizując rachunki, dowiesz się, na jakie wydatki przekładają się przedstawione parametry. Najlepiej zobaczyć zestawienie z całego roku, bo analizując rachunki z okresu letniego, wiele się nie dowiesz. Obecnie ceny prądu mamy zamrożone i już trochę zapomnieliśmy o panice na rynku energii i gazu po wybuchu wojny. Warto jednak pamiętać, że surowce na świecie nie są nieograniczone i warto stawiać na budynki, w których zużycie energii jest możliwie niskie.

>>> Zastanów się, czy dostaniesz kredyt i ile on będzie kosztował. Wraz z restrykcjami nadchodzą czasy, że nieruchomości o gorszych parametrach będą coraz mniej warte i coraz mniej atrakcyjne jako zabezpieczenie dla banku. Bank, udzielając kredytu mieszkaniowego, zabezpiecza się w postaci hipoteki na kredytowanej nieruchomości. W interesie banku leży, żeby miała ona możliwie wysoką wartość rynkową. Dlatego zawsze przed zakupem nieruchomości na kredyt, nasze przyszłe mieszkanie musi ocenić rzeczoznawca.

Jeśli wycena jest niższa niż kwota wymagana przez bank, to bank nie będzie chciał takiej nieruchomości kredytować lub za podwyższone ryzyko zażyczy sobie wyższą marżę. A w przyszłości wycena rynkowa nieruchomości, które nie spełniają określonych wymogów, może być niższa nich tych bardziej ekologicznych.

Już teraz na rynku pojawiają się kredyty eko, na razie są one w formie zachęt i często promocji. Np. w mBanku kredyt mieszkaniowy na budynek z niskim zużyciem energii dostajemy ofertę z marżą aż o 1,05 pp niżej niż standardowy. Na razie banki stosują zachęty i promocje, bo wymogi nie są jeszcze aż tak restrykcyjne. Być może za kilka lat kiepskie parametry będą od razu oznaczać wyższą marżę lub konieczność dodatkowego zabezpieczenia.

Czy kiepska klasa energetyczna wyeliminuje budynek z rynku?

Z ostatniego spisu powszechnego wynika, że w Polsce może być nawet 1,86 mln pustych mieszkań i domów. To mniej więcej tyle, ile brakuje nam mieszkań, żeby zasypać lukę mieszkaniową. Wiele osób upatruje w pustostanach recepty na problemy rynku mieszkaniowego. Gdybyśmy wszystkie puste domy i mieszkania wpuścili w rynek, to niedobory by zniknęły. Dlatego też od kilku lat toczy się dyskusja o możliwym opodatkowaniu pustostanów.

Dodatkowy podatek miałby zmusić właścicieli pustych lokali do ich wynajmowania lub sprzedaży. Niestety sprawa wcale nie jest taka prosta. Po pierwsze do luki mieszkaniowej nie możemy podchodzić czysto matematycznie. Po drugie stan większości pustostanów pozostawia wiele do życzenia. Aż 60% z nich to lokale komunalne w złym stanie technicznym. 11% pustostanów znajduje się na terenach wiejskich.

Spora część z nich to domy wybudowane lata temu w starej technologii. Wyremontowanie ich i udostępnienie potencjalnym najemcom już teraz jest kosztowne, a co dopiero po wprowadzeniu większych wymogów w kwestii energooszczędności. Zapewne część z nich można wyremontować, ale wkrótce ten koszt może przekraczać jakąkolwiek opłacalność.

Od 2032 roku budynki poddane gruntownej renowacji powinny być zeroemisyjne. Dzisiejsze renowacje np. w ramach programu Czyste Powietrze polegają na wymianie pieca lub dołożeniu styropianu na ściany. To znacznie poprawia parametry budynku, ale do zeroemisyjności jeszcze daleko. Pytanie, jak dużo pieniędzy trzeba włożyć, żeby budynek z lat 70 stał się nagle zeroemisyjny? Docieplenie stropu, podłóg i ścian, wymiana okien i drzwi, nowy piec… prawdopodobnie taniej byłoby go zbudować od nowa.

Od 2030 roku budynki mieszkalne będą musiały osiągnąć określone parametry, kluczowa stanie się klasa energetyczna. Co, jeśli budynek nie spełni wymogów? Być może nadal będzie można w nim mieszkać, ale do tego czasu koszty związane z ogrzewaniem będą tak wysokie, że życie w takim miejscu stanie się po prostu nieopłacalne. To może sprawić, że na rynku pojawi się jeszcze więcej pustostanów. Dlatego, zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości wybudowanej lata temu, zastanów się, czy będzie Cię stać na utrzymanie i remont takiego budynku.

————

RANKING LOKAT – GDZIE DZIŚ DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT?

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl. Zacznij zarabiać w bankach!:

>>> Tutaj ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Tutaj ranking najlepszych kont oszczędnościowych

——————-

ZAPISZ SIĘ NA NASZE NEWSLETTERY:

>>> Nie przegap nowych tekstów z „Subiektywnie o Finansach” i korzystaj ze specjalnych porad Macieja Samcika na kryzysowe czasy – zapisz się na weekendowy newsletter Maćka Samcika i bądźmy w kontakcie! W każdą sobotę lub niedzielę dostaniesz e-mailem najnowsze porady dla Twojego portfela.

>>> Zapisz się też na nasz „powszedni”, poranny newsletter „Subiektywnie o świ(e)cie” – przy porannej kawie przeczytasz wszystkie najważniejsze wieści dla Twojego portfela, starannie wyselekcjonowane i luksusowo podane przez Macieja Danielewicza i ekipę „Subiektywnie o Finansach”.

———————–

CHCESZ ZAPLANOWAĆ ZAMOŻNOŚĆ? PRZECZYTAJ KONIECZNIE! Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.