Podatek od sprzedaży nieruchomości. Ile wynosi? Jak go uniknąć?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to niemiła niespodzianka, jaka czeka na osoby, które sprzedają swoją nieruchomość przed upływem pięciu lat podatkowych od jej nabycia. Wysokość tego podatku to aż 19% od uzyskanego dochodu. Czasem więc – jak łatwo obliczyć – mówimy o kwotach rzędu kilkuset tysięcy złotych, które trzeba oddać do urzędu skarbowego! Na szczęście można tego podatku uniknąć, o ile dobrze się do takiej sprzedaży przygotujemy. Jak to zrobić?

Gdy kupujemy mieszkanie, to raczej nie zakładamy od razu jego sprzedaży. Ale czasem życiowe plany się zmieniają i mieszkanie lub dom trzeba sprzedać. W ciągu 5 lat zmienić się może nasza kariera zawodowa, a dalszy rozwój wiąże się z koniecznością wyprowadzki do innego miasta, a nawet kraju. Czasem pojawia się dziecko i trzeba poszukać większego lokum. A czasem po prostu stwierdzamy, że to nie to i chcemy się wyprowadzić.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Niestety taka spontaniczna wyprowadzka może się wiązać z koniecznością zapłacenia wysokiego podatku. Jeśli kupiłeś mieszkanie w dobrym momencie i jego wartość wzrosła o paręset tysięcy złotych, to podatek będzie wyjątkowo wysoki. Jeśli łączna cena za mieszkanie wraz z jego remontem wyniosła 800 000 zł, a sprzedajesz je za 1,5 mln zł, to od 700 000 zł dochodu powinieneś zapłacić 133 000 zł podatku!

Tego podatku można jednak uniknąć w bardzo prosty sposób. Jeśli swój przychód ze sprzedaży (czyli tę przykładową kwotę 1,5 mln zł) przeznaczysz w ciągu trzech lat podatkowych na cele mieszkaniowe. Wtedy cały dochód zostaje zwolniony z podatku w ramach ulgi mieszkaniowej.

Czasem jednak, z różnych względów, kolejne kupowane mieszkanie może być tańsze niż całkowita kwota przychodu z mieszkania sprzedawanego. Wtedy powinniśmy dążyć do obniżenia podstawy opodatkowania, czyli dochodu ze sprzedaży. A zrobić można to poprzez wykazanie wszystkich kosztów, jakie ponieśliśmy z tytułu zakupu, remontu czy budowy nieruchomości. Od 2022 r. jako wydatek na cele mieszkaniowe zakwalifikowana jest również spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na nieruchomość sprzedawaną.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak go obniżyć?

Kosztów związanych z budową domu czy remontem mieszkania nie można jednak wpisać na oko, muszą one mieć potwierdzenie w imiennych fakturach. Dowodem na poniesienie kosztów nie są zwykłe paragony, lecz faktury. Mogą to być też umowy z wykonawcą, o ile udokumentujemy zapłatę za usługę. I tu pojawia się problem, bo nie każdy posiada wszystkie faktury na prace wykonane przy remoncie mieszkania czy budowie domu. A drugi jest taki, że nawet jak nie mamy wszystkich, to i tak jest ich tyle, że czasem trudno się w nich połapać.

I nie mówię tu tylko i sytuacjach, gdy fachowiec nie wystawia faktury i nie odprowadza podatku, od kwoty, jaką mu płacimy. Remontując mieszkanie, często na niektóre zakupy bierzemy zwykły paragon. W trakcie remontu często jeździmy do sklepu z materiałami budowlanymi nawet po kilka razy w ciągu tygodnia i nie bawimy się w branie faktur na wydatki rzędu 300-400 zł. Tyle że z tych kilkuset złotych po paru miesiącach robi się kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. A paragonów urząd skarbowy nie uznaje.

Wielu faktur też się po prostu pozbywamy po jakimś czasie, jeśli pierwotnie nie planujemy sprzedaży nieruchomości. Jeśli mija nam termin gwarancji, to dowód zakupu w postaci faktury robi się zbędnym papierem w szufladzie i ląduje w koszu podczas porządków. Tymczasem podatek od sprzedaży płaci się w ciągu pięciu podatkowych lat od czasu nabycia nieruchomości.

Te pięć lat podatkowych liczone jest od zakończenia roku, w którym doszło do zakupu nieruchomości oraz remontu. Jeśli więc kupiłeś nieruchomość w styczniu 2017 r., to dopiero po pięciu latach od zakończenia roku 2017 nie musisz wykazywać tego w PIT, a więc w praktyce to prawie sześć lat.

Jeśli więc kupisz nieruchomość w 2017 r. to nawet nie do końca 2022 r., tylko dłużej, powinieneś trzymać faktury, które udowodnią poniesione przez Ciebie koszty i tym samym obniżą podstawę opodatkowania. Jeśli mieszkanie sprzedasz w 2022 r., to PIT składasz w 2023 r. i od tego czasu urząd skarbowy ma trzy lata na kontrolę. W praktyce musisz więc przetrzymywać faktury, które obniżają Twój przychód nawet 10 lat.

Jak policzyć podatek należny do Urzędu Skarbowego?

Jeśli cały przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczmy na cele mieszkaniowe, to w ramach ulgi mieszkaniowej cały dochód ze sprzedaży będzie zwolniony z podatku. Ale nawet w takim przypadku PIT-39 musi zostać złożony. W formularzu wykażesz swój przychód, poniesione koszty oraz dochód. Wydanie tylko części uzyskanego dochodu niestety oznacza, że podatek od sprzedaży nieruchomości nadal musimy zapłacić, ale kwota podstawy opodatkowania zostanie obniżona.

Część zwolniona z podatku jest wyliczania na podstawie wzoru: (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Sprawdźmy to na przykładzie. Jeśli przychód ze zbycia nieruchomości wynosi 1 500 000 zł, a koszty związane z nieruchomością wyniosły 800 000 zł, to łączny dochód wynosi 700 000 zł. Jeśli 1 000 000 zł przeznaczysz następnie na cele mieszkaniowe, to dochód podlegający zwolnieniu wyniesie: ((700 000 zł x 1 000 000 zł) / 1 500 000 zł ) = 466 666 zł

Oznacza to, że podstawa opodatkowania (dochód całkowity – dochód zwolniony) jest w tym przypadku 233 334 zł. Podatek do zapłaty to aż 44 333 zł. To bardzo dużo pieniędzy, których raczej nie chcemy oddawać tak po prostu do Urzędu Skarbowego. Dlatego wiele osób próbuje go uniknąć i np. kupuje za uzyskany przychód domek letniskowy lub dwa mieszkania. Często kolejne mieszkanie kupowane jest na szybko, byle uniknąć podatku.

Niestety przeznaczenie nawet całego przychodu na cele mieszkaniowe nie zawsze oznacza możliwość uniknięcia podatku. Kluczowe są tutaj daty, a szczególnie problematyczny może być zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, gdy kupujemy mieszkanie w trakcie budowy. Dlaczego? Dokładnie wyjaśnia to radca prawny i doradca podatkowy Michał Leconte, którego zapytałam o kilka zagadnień w kontekście podatku od sprzedaży nieruchomości.

Co, jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera w trakcie budowy i przesunie się termin oddania nieruchomości do użytkowania, a w efekcie zapłata za nową nieruchomość nastąpi dopiero po okresie trzech lat podatkowych?

„Obecnie ustawa wymaga, aby środki mające dać prawo do ulgi zostały wydatkowane <<nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie>>. Jednocześnie, ustawodawca przesądził, że wydatki uznaje się za poniesione, jeżeli przed upływem wskazanych trzech lat nastąpiło „nabycie własności rzeczy”. Oznacza to, że liczy się nie tyle zapłata, ile faktyczne przeniesienie własności (zawarta umowa notarialna przenosząca własność, a nie tylko deweloperska czy przedwstępna). Dalej więc, choć mamy więcej czasu (trzy lata od końca roku, w którym nastąpiło zbycie starego mieszkania), ponosimy ryzyko opóźnienia po stronie sprzedawcy, które może mieć różne przyczyny (opóźnienie budowy, braki w dokumentacji czy nawet takie kwestie jak śmierć sprzedającego czy upadłość dewelopera).”

Czy możemy kupić za cały przychód ze zbycia nieruchomości dwa mieszkania i dzięki temu uniknąć podatku?

„Przepisy regulujące ulgę mieszkaniową, a zatem te, na podstawie których możemy zwolnić z podatku dochód ze zbycia nieruchomości (np. domu czy mieszania), wprowadzają wymóg, aby podatnik poniósł wydatki na własne cele mieszkaniowe. W standardowej, jak się wydaje, sytuacji będzie to jeden dom lub jedno mieszkanie, w którym podatnik (sam lub wraz z rodziną) zamieszka. Jednak w praktyce spotykamy nie tylko sytuacje standardowe”

– mówi mec. Leconte. Jego zdaniem można zaryzykować stwierdzenie, że w określonych sytuacjach nabycie dwóch nieruchomości (np. mieszkań) może zostać uznane za wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe. Przepisy nie wprowadzają bowiem żadnego limitu liczby posiadanych nieruchomości. A pojęcie celów mieszkaniowych nie jest np. tożsame z instytucją zameldowania czy też miejsca zamieszkania. Możliwe jest zatem mieszkanie w dwóch różnych miejscach, przykładowo gdy pracujemy poza miejscowością stałego zamieszkania, a codzienny dojazd byłby dla nas zbyt uciążliwy.

„Odróżniłbym te sytuacje, w których drugie mieszkanie przekażemy np. dorosłym dzieciom, czy też na stałe wynajmiemy. Takie mieszkanie nie będzie związane z naszymi „własnymi” celami mieszkaniowymi. Należy więc zachować szczególną ostrożność, planując tego typu wydatki, aby po kilku latach nie okazało się, że nasze decyzje miały inne skutki podatkowe, niż nam się to pierwotnie wydawało.”

Z tym pytaniem wiąże się oczywiście szereg innych problemów. Np. taki, ile należy mieszkać w nabytym mieszkaniu, aby uznać, że cel mieszkaniowy został zrealizowany (przepisy nie wymagają spełnienia żadnego warunku czasowego – po roku możemy mieszkanie zmienić na inne lub dokupić inne i w nim zamieszkać). Albo też czy mieszkanie może być wynajęte tymczasowo, np. zanim zdążymy się do niego przeprowadzić (taka praktyka jest faktycznie akceptowana przez organy podatkowe pod warunkiem, że mieszkanie faktycznie ma na celu spełniać nasze cele mieszkaniowe).

Czy zakup domku letniskowego może zostać uznany przez Urząd Skarbowy za cel mieszkaniowy? Czy taki domek musi spełniać jakieś konkretne wytyczne? Z jednej strony ustawa o podatku dochodowym wyłącza z katalogu wydatków na cele mieszkaniowe te, które zostaną poniesione na nieruchomości przeznaczone na cele rekreacyjne. A z drugiej strony… nie definiuje pojęcia celów rekreacyjnych.

„Przyjęło się, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii dającej prawo do zwolnienia (tj. uznany za tzw. dom mieszkalny), ale tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez podatnika, służąc tym samym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli jednak podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych (np. sezonowo, jako typowy dom wakacyjny), wówczas dom taki uznać należy za nieruchomość rekreacyjną”

– mówi prawnik. Można więc powiedzieć, że znaczenie ma nie tyle nazwa budynku (jaką znajdziemy w dokumentacji budowlanej), a faktyczne jego wykorzystanie. Oczywiście te okoliczności organ podatkowy może po prostu zweryfikować w trakcie kontroli.

Jak widać, jest kilka sposobów na uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości. Jednak zawsze przy sprzedaży mieszkania/domu po tak krótkim okresie od jego zakupu powinniśmy dokładnie przeanalizować, czy mamy możliwość zwolnienia z ulgi mieszkaniowej. Policzyć, jakie dokładnie koszty związane z zakupem ponieśliśmy i czy możemy je udokumentować. I zastanowić się, czy faktycznie jesteśmy w stanie kupić nową nieruchomość w ciągu trzech lat. Podatek od sprzedaży nieruchomości powinien te przemyślenia wzmocnić.

———————-

W TE WAKACJE UŁÓŻMY RAZEM FINANSOWE PUZZLE

Jak ochronić oszczędności przed inflacją? Gdzie oszczędzać, żeby zapewnić dobrą przyszłość dziecku? Jak zaprojektować domowy budżet? Ile trzeba pieniędzy zgromadzić – i skąd je wziąć – żeby zostać rentierem? Oto pakiet e-booków „Finansowe puzzle, czyli jak osiągnąć dobrobyt”, w których znajdziesz konkretne odpowiedzi na te pytania, a także rady, wykresy, wyliczenia. Kliknij i zobacz, to może być najbardziej inspirująca lektura tych wakacji i nie tylko.

Jeśli ktoś czyta blog „Subiektywnie o Finansach” od lat, to już przekonał się, że można dzięki Maćkowi Samcikowi i jego Ekipie być „do przodu”. Takie e-maile i posty, jak poniżej, Maciek dostaje od czasu do czasu od długoletnich czytelników. W odróżnieniu od wątpliwej jakości kursów i ofert szybkiego wzbogacenia się, jakich pełno w internecie, u nas znajdziesz dobrą jakość w uczciwej cenie:

————

RANKING LOKAT – GDZIE DZIŚ DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT?

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” w na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl. Zacznij zarabiać w bankach!:

>>> Tutaj ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Tutaj ranking najlepszych kont oszczędnościowych