Wynajem mieszkania kontra własność. Co się bardziej opłaca?

Kawalerka, którą kupiłeś na kredyt po studiach albo po ślubie, zrobiła się ciasna? Dzieci urosły, a ich pokoik nie? Kto tego nie doświadczył… Zwykle kolejnym krokiem w takiej sytuacji jest szukanie większego mieszkania. Sam znalazłem się w takiej sytuacji. I zacząłem się zastanawiać, czy to na pewno najlepsza opcja. A może bardziej opłacalny jest wynajem mieszkania? Liczę

Mam przed sobą dwie opcje. W wariancie pierwszym sprzedaję moje dotychczasowe mieszkanie – po spłaceniu resztki kredytu zostaje mi około 500 000 zł (zaokrąglam dla równego rachunku). Planuję przeprowadzić się do dwa razy większego mieszkania w podobnej lokalizacji (żeby dzieci nie musiały zmieniać szkoły) – więc potrzebuję dołożyć drugie 500 000 zł z kredytu.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

A to oznacza, że po sfinalizowaniu obu transakcji zostanę z mieszkaniem wartym milion, kredytem na pół miliona. Moje oszczędności się nie zmienią, a co miesiąc będę musiał płacić około 5000 zł raty kredytu.

W drugim wariancie sprzedaję kawalerkę, pieniądze zatrzymuję w kieszeni i wybieram wynajem mieszkania. W mojej okolicy lokal z 3 sypialniami można wynająć za około 6000 zł miesięcznie. To oznacza, że zostaję z pół miliona dodatkowych oszczędności i czynszem.

Plusy i minusy, wynajem mieszkania kontra własność

Zacznijmy od modelu „tradycyjnego”. Z punktu widzenia portfela zdecydowanym pozytywem jest to, że znajdujemy się obecnie prawdopodobnie w szczytowym punkcie wysokości stóp procentowych. Raty kredytów raczej już dużo wyższe nie będą. Za to wynagrodzenia (przynajmniej w ujęciu nominalnym) będą najprawdopodobniej rosły. A więc są duże szanse na to, że z każdym rokiem rata kredytu będzie stanowiła coraz mniejszą część moich zarobków.

Tego samego nie można powiedzieć o najmie – a przynajmniej nie w takiej skali. Szansa na to, że stawki spadną, są bliskie zera. W XXI wieku w Polsce nie było dotychczas takiego roku. Jednak średni roczny wzrost cen najmu w ostatnich 20 latach sięga około 3,5-4,5%, zależnie od tego, czy uwzględnimy odstające od średniej lata 2001 i 2021. Przeciętne wynagrodzenie zwiększało się zaś średnio o blisko 6% rocznie.

Za kupnem mieszkania przemawia też aspekt majątkowy – ceny mieszkań długoterminowo rosną, więc można liczyć, że dzisiaj kupiony lokal za milion złotych, za dekadę będzie warty sporo więcej, prawda?

No właśnie nie do końca. A raczej: i tak, i nie. Spojrzałem na dane NBP dotyczące cen na rynku pierwotnym dla 10 największym miast w Polsce. Między IV kwartałem 2006 r. (wcześniej dane nie sięgają) a IV kwartałem 2022 r. cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła o 180%.

Jednak w przeciwieństwie do płac czy stawek najmu, które mają w miarę stabilną dynamikę, na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia ze „zrywami”. I tak: od końca 2006 r. do końca 2007 r. ceny poszły w górę o ponad 50%. A potem przez kolejne 10 lat… stały w miejscu. Różnica między ceną metra kwadratowego na koniec 2017 r. a 2007 r. to 180 zł, czyli 3,5%. Dopiero od tego roku mieszkania zaczęły gwałtownie drożeć – i przez następne 5 lat poszły w górę o ponad 70%.

Nie mamy za długiej historii danych, by wyciągać jakieś umocowane statystycznie wnioski. Jednak jeśli przyjąć, że sytuacja miałaby się powtórzyć, to po silnym wzroście (żeby nie powiedzieć – bańce) następuje okres długoterminowego dostosowania się cen. A że system oparty na kredytach i zabezpieczeniach hipotecznych bardzo „nie lubi” nominalnych spadków wartości, to dostosowanie to przebiega przez długoterminową stabilizację.

Przeczytaj też: Czy ceny mieszkań mogą solidnie spaść? Wygląda na to, że… prawie nikomu na tym nie zależy. Czy na rynku mieszkaniowym ogon macha psem?

Skłaniam się więc do opinii, że ceny nieruchomości w najbliższych latach raczej nie spadną, jednak na wzrosty też nie ma co liczyć – czeka nas więc powtórka z rozrywki z lat po wielkim kryzysie finansowym. Choć oczywiście wszystko mogą zaburzyć programy tanich kredytów z dopłatami, które już nie raz przyczyniały się w Polsce do napędzania baniek cenowych.

Czy to sprawia, że posiadanie gotówki jest lepszym rozwiązaniem? Z inwestycyjnego punktu widzenia – wbrew pozorom może tak być. A to dlatego, że Ministerstwo Finansów oferuje obligacje indeksowane inflacją, które właściwie jako jedyny dostępny instrument na rynku są w stanie zapewnić utrzymanie realnej wartości oszczędności – a przynajmniej zmniejszyć straty wynikające z rosnących cen.

Pół miliona złotych ulokowane na 7,25% rocznie (tyle odsetek płacą 10-letnie obligacje w pierwszym roku) daje netto, czyli już po odliczeniu podatku Belki, prawie 30 000 zł zysku.

Policzmy, co się bardziej opłaca: wynajem mieszkania czy jego kupno

Załóżmy więc dwa scenariusze. W obu dochody naszego gospodarstwa domowego wynoszą 10 000 zł miesięcznie (dwie przyzwoicie zarabiające osoby) netto.

W wariancie pierwszym (kredytowym) kupujemy mieszkanie warte 1 mln zł, na które przeznaczamy 500 000 zł, które mamy ze sprzedaży naszej kawalerki i zaciągamy 500 000 zł kredytu. Przyjąłem, że rata wynosi 5000 zł miesięcznie w pierwszym roku i 4500 zł w kolejnych: zakładam, że stopy procentowe trochę spadną, ale nie wrócą szybko do przedpandemicznych poziomów, podobnie jak inflacja, a jeśli jednak by spadły, to będziemy nadpłacać kredyt.

Przez 10 lat zapłacimy więc bankowi blisko 550 000 zł – czyli spłacimy mniej więcej jedną trzecią lub połowę kredytu. Jeśli założymy, że ceny nieruchomości przez ten czas nie poszły jakoś mocno w górę, to nasz majątek netto zwiększył się o tyle, ile spłaciliśmy kapitału.

Po upływie dekady sprzedajemy mieszkanie za 1 mln zł, czyli za tyle, za ile je kupiliśmy. Z uzyskanych pieniędzy spłacamy pozostały kapitał kredytu (przyjmijmy, że to 250 000 zł, czyli połowa). W kieszeni zostaje nam 750 000 zł gotówki. To jednak nie oznacza zysku.

Trzeba przeto pamiętać, że przez lata wydaliśmy jeszcze prawie 550 000 zł na raty. Biorąc pod uwagę, że zaczynaliśmy, mając pół miliona złotych, saldo całej operacji to około 300 000 zł na minusie – tyle zapłaciliśmy za odsetki od kredytu, czyli to był faktyczny koszt zaspokojenia naszej potrzeby mieszkaniowej.

Jeśli dzieci podrosły i poszły na studia, to można odkupić tę kawalerkę, którą sprzedaliśmy dekadę wcześniej i przeprowadzić się do mniejszego lokalu, a dzieciom dać na wkład własny.

W wariancie drugim sprzedajemy lokal, zatrzymujemy 500 000 zł i decydujemy się na wynajem mieszkania. Do zgromadzonych oszczędności co miesiąc dokładamy kwotę, którą byśmy przeznaczali na spłatę kredytu. Dlaczego? Chodzi o to, by wyrównać poziom dostępnych środków na życie w obu wariantach.

Za pieniądze ze sprzedaży kawalerki i te dodatkowo odłożone, kupujemy 10-letnie obligacje skarbowe indeksowane inflacją. Co roku te środki powiększają się o odsetki (obligacje 10-letnie się indeksują, a nie wypłacają kupon). My zaś z tej puli opłacamy koszty najmu, stopniowo odsprzedając obligacje przed terminem.

Założyłem, że koszty najmu będą rosły o 4% rocznie, inflacja wyniesie zaś średnio przez dekadę 4,5% (na potrzeby wyliczenia wysokości oprocentowania obligacji). W takim scenariuszu łącznie odkładamy niecałe 550 000 zł – czyli tyle, ile w scenariuszu pierwszym zapłacilibyśmy za raty kredytu przez 10 lat. Suma zarobionych odsetek przez dekadę wyniesie prawie 300 000 zł netto. Za najem zapłacimy zaś ponad 860 000 zł.

Po 10 latach na koncie mamy 480 000 zł, a więc o 270 000 zł mniej niż po sprzedaży mieszkania. Wychodzi więc na to, że przy scenariuszu zakupu mieszkania z czysto finansowego punktu widzenia jesteśmy na większym plusie.

Oczywiście, ruszając parametrami, można łatwo sprawić, że to ten drugi wariant okaże się korzystniejszy. Wystarczy, by inflacja utrzymała się na wyższym poziomie, a stopy spadały wolniej – by zysk z obligacji przeważył nad spłaconym kapitałem. Z drugiej strony kilkuprocentowy wzrost cen mieszkań, by przyrost wartości majątku był na tyle znaczący, by pokryć wyższe raty. I tak dalej, i tak dalej.

Pieniądze to nie wszystko

Są jednak inne kwestie, których wyliczyć się nie da. Jak na przykład to, że najem zapewnia dużo więcej elastyczności, ale jednocześnie – w polskich warunkach – więcej niepewności. Mieszkając „na cudzym”, teoretycznie mamy więcej mobilności: dostajemy ciekawą propozycję pracy i za miesiąc możemy mieszkać już w innym mieście.

Dużo większa poduszka oszczędności może nam złagodzić ewentualne problemy z pracą. Dla osoby spłacającej kredyt utrata zatrudnienia może oznaczać katastrofę – gdy nie ma z czego spłacić raty, jest ryzyko, że bank zabierze mieszkanie.

Wynajem mieszkania pozwala zachować wystarczająco dużo zaskórniaków, by nawet kilka miesięcy przeczekać bez pracy. Albo daje możliwość, by zaryzykować transfer do innej firmy, przekwalifikować się, a może i uruchomić własny biznes. W razie niepowodzenia zużyjemy część oszczędności, jednak ogólny standard życia nam nie spadnie.

Jaką decyzję podjąć? Przyznam się, że ja swój plan rozpisałem wcześniej, a na refleksję przyszedł czas dopiero teraz. Czy zdecydowałbym inaczej po tej analizie? Być może. A na pewno dużo głębiej przeanalizowałbym obie opcje.

Źródło zdjęcia: Juan Giraudo/Unsplash, Anemone123/Pixabay