Rząd obiecuje kredyt hipoteczny na 2%. Ekonomiści pukają się w czoło: „to napompuje ceny mieszkań”. A może ten pomysł (chwilowo)… ma sens?

Posłuchałem, jak rząd uzasadnia pomysł na kredyt na 2% i… brzmi to zaskakująco sensownie. Szkoda, że działania kończą się na doraźnych interwencjach. Czego brakuje w polskiej, pożal się Boże, polityce mieszkaniowej? I dlaczego wszystkie rządy dotychczas strzelały do złego celu?

Idą wybory, inflacja trochę się już wszystkim opatrzyła, spór o Jana Pawła II też raczej nie będzie w stanie rozgrzewać mediów przez kilka miesięcy – więc na tapet trafiają mieszkania. I słusznie, bo to jedna z największych bolączek życia społeczno-gospodarczego Polski po transformacji. Politycy będą więc prześcigać się w rzucaniu projektów na to, jak każdemu wyborcy zapewnić wymarzone cztery kąty.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Rząd pokazał ostatnio założenia programu „Pierwsze Mieszkanie”, na które ma się składać system dopłat do kredytów hipotecznych oraz specjalne konto oszczędnościowe, za pomocą którego będzie można (w założeniach projektu) odłożyć na wkład własny. Recenzowaliśmy te propozycje w tym tekście.

Dlaczego kredyt na 2% ma sens krótkoterminowo?

Na niedawnej konferencji „Rynek mieszkaniowy wobec wyzwań gospodarczych” wypowiedział się Juliusz Tetzlaff, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Odpowiadał na pytania o uzasadnienie szykowanego przez rząd programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. I muszę przyznać, że jego tok rozumowania wydaje się zaskakująco racjonalny.

Rynek mieszkaniowy w ostatnim roku mocno wyhamował, co do tego nie ma wątpliwości. Nie ma też wątpliwości, z czego wynika to hamowanie: z braku dostępności kredytów mieszkaniowych, które w Polsce są głównym źródłem finansowania nieruchomości.

A niedostępność kredytów wynika przede wszystkim ze wzrostu stóp procentowych oraz z zaostrzenia przez KNF rekomendacji dotyczącej wyliczania zdolności kredytowej. Wpadliśmy w ostatnich trzech latach z jednej skrajności, czyli prawie zerowych stóp procentowych, w drugą – czyli najostrzejszej polityki pieniężnej od 20 lat.

Można powiedzieć, że już od roku realizacja potrzeb mieszkaniowych dla większości Polaków stała się niemożliwa lub przynajmniej bardzo utrudniona. Młodzi nie są w stanie kupić pierwszego mieszkania, trochę starsi – zmienić go na większe. Nie da się tego zrobić ani przez kupno, ani przez wynajem.

Problem polega na tym – mówił dyrektor Tetzlaff – że te potrzeby nie znikają tylko dlatego, że nie da się ich teraz zrealizować. Po prostu z każdym miesiącem i kwartałem coraz więcej ludzi odkłada decyzję na lepsze czasy.

Co się stanie, gdy te lepsze czasy nadejdą – czyli gdy znowu stopy procentowe zaczną spadać? Ci wszyscy ludzie odzyskają zdolność kredytową i rzucą się kupować mieszkania. A takie uderzenie odłożonego popytu może doprowadzić do drastycznego wzrostu cen, potęgować patologie, wywołać bańkę i generalnie zaburzyć równowagę na rynku mieszkaniowym i w całej gospodarce.

Pamiętamy, co się działo z cenami i dostępnością usług w turystyce i gastronomii, gdy zaczęto zdejmować obostrzenia pandemiczne.

Właśnie po to, żeby uniknąć skumulowania popytu, rząd postanowił wprowadzić program, który sam nazywa interwencją – „Bezpieczny Kredyt 2%” ma więc rozładować to napięcie, rozłożyć je w czasie. Czy przyczyni się do wzrostu cen? Najprawdopodobniej tak, ale te wzrosty mają być łagodne i stopniowe.

Druga sprawa, która mogłaby ten potencjalny szok spotęgować, to ograniczanie podaży. Deweloperzy widzą, że kupujących jest mniej, więc wstrzymują budowy. A im dłużej trwa przestój w akcji kredytowej, tym większa luka w podaży mieszkań się robi. I tym trudniej będzie całą produkcję na powrót rozkręcić.

Dlatego, czy nam się to podoba czy nie, deweloperom trzeba trochę dogodzić – a przynajmniej zapewnić ich, że popyt na mieszkania będzie podtrzymany. W przeciwnym razie, nawet gdy za dwa, trzy lata poziom stóp wróci do normy, zwyczajnie nie będzie czego kupować.

Przyznajcie, że przy takiej argumentacji taka „interwencja” rynkowa się broni.

Przeczytaj też: Mieszkanie prawem, nie towarem? Donald Tusk „pożyczył” hasło i zapowiedział… kredyt 0%. Nie na lodówkę, tylko na mieszkanie. Ile by to kosztowało? Czy ma sens?

Dlaczego wspieranie akcji kredytowej nie ma sensu długoterminowo?

Mój problem z takimi działaniami jest jednak szerszy. Może i krótkoterminowo potrzeba przywrócenia popytu na mieszkania, gdyż zbyt długo trwająca zapaść może doprowadzić do poważnych „blizn” w tej branży.

Nie zmienia to faktu, że programy wspierające akcję kredytową długoterminowo nie rozwiązują podstawowego problemu rynku mieszkaniowego w Polsce: mamy ogromny deficyt mieszkań, jesteśmy na jednym z ostatnich miejsc w UE pod względem metrów kwadratowych mieszkania na osobę.

A deweloperzy radzą sobie bardzo dobrze, podobnie jak osoby, które kupują mieszkania inwestycyjnie. Nie można mieć do nich o to pretensji – jest okazja do zarobku, więc z niej korzystają. Tort – czyli popyt na mieszkania – jest tak duży, że firmy budujące mieszkania nie muszą nawet za bardzo walczyć o pozyskanie klienta.

Rynek mieszkaniowy był gorący przez lata „cudu gospodarczego”, czyli 2015-2019, ale po cięciu stóp proc. prawie do zera w 2020-2021 r. zaczęło się szaleństwo – popyt wystrzelił, nowych mieszkań nie przybywało w tempie, który by to zaspokoił, więc ceny oderwały się od rzeczywistości.

A potem przyszło nagłe ochłodzenie. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych, zaostrzenie rekomendacji KNF – akcja kredytowa w hipotekach skurczyła się o 60-70%. Jednak ceny mieszkań nie zaczęły spadać. Niektórzy twierdzą, że się wypłaszczyły, że weszły na „płaskowyż”. Owszem, na niektórych rynkach leciutko się cofnęły, ale załamania nie widać. Dlaczego?

Moja hipoteza jest taka: na rynku pierwotnym deweloperzy umiejętnie kontrolują podaż – ograniczają nowe budowy, wolniej wprowadzają do oferty kończone inwestycje, dzięki czemu mogą utrzymywać wysokie ceny.

Na rynku wtórnym zaś sytuacja jest taka, że sprzedający są bardzo często też kupującymi. Rodzina chce się przeprowadzić do większego lokalu, więc sprzedaje ten, w którym obecnie mieszka, jednocześnie kupując większe. W ten sposób tworzą się „łańcuszki” transakcji.

Dlatego też możliwe jest wyhamowanie rynku bez spadku cen – ci, którzy wystawiają mieszkania na sprzedaż nie mają powodu obniżać oczekiwań, skoro sami potrzebują pieniędzy z ich sprzedaży na wkład własny pod większe mieszkanie.

Największą marżę zgarnia więc ten, kto sprzedaje ostatnie mieszkanie w tym „łańcuszku”, kto już nie kupuje kolejnego. I może to być albo deweloper, albo inwestor. No i za każdym razem swoje bierze także bank.

Obecnie udział banku w „wartości dodanej” takiego biznesu jest najwyższa od lat – a z kolei po stabilizacji cen widać, że deweloperom przypada nieco mniej. Jednak każdy program wspierania akcji kredytowej – a właściwie tylko takie mieliśmy przez ostatnie 25 lat w Polsce – jest transferem publicznych pieniędzy do banków i deweloperów.

Tak samo będzie z programem kredytów na 2% czy nawet na 0%. Może, gdyby w parze z uruchomieniem takich programów szło zamrożenie cen nieruchomości i oprocentowania kredytów, zasadne byłoby stwierdzenie, że środki te poprawiłyby sytuację kupujących.

Nie ma jednak takiej siły, która by powstrzymała rynek przed skonsumowaniem takich transferów. Skoro dzięki dopłatom rządowym ludzie są w stanie zapłacić więcej – czy to za mieszkanie, czy to za kredyt – to ceny jednego i drugiego pójdą w górę.

Kredyt na 2% zadziała teraz, a nam potrzeba rozwiązań długoterminowych

Tak jak napisałem wcześniej – Polsce potrzeba więcej mieszkań. Po tylu dekadach powinniśmy się już jednak chyba nauczyć, że nie da się zaspokoić potrzeb mieszkaniowych naszego społeczeństwa działaniami detalicznymi – przez indywidualne transakcje finansowane kredytem hipotecznym.

Nie ma chyba też się co łudzić, że państwo zacznie masowo budować. Próby były podejmowane i zakończyły się fiaskiem. Program Mieszkanie+ okazał się niewypałem. Być może mieszkaniówka to proces zbyt złożony organizacyjnie dla struktur państwowych.

Potrzebny jest napływ nowego kapitału, ale w taki sposób, by przyczyniał się on do powstawania nowych mieszkań, a nie zdejmował z rynku już te istniejące. Wydaje się to pozornie paradoks, jednak wydaje się, że taką rolę mogłyby wypełniać dobrze uregulowane podmioty w stylu REIT.

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to powszechne w krajach Zachodu wyspecjalizowane firmy, które zajmują się inwestowaniem w budynki mieszkalne i zarabianiem na ich długoterminowym wynajmie.

W Polsce były podejmowane próby wprowadzenia do systemu finansowego takich rozwiązań, jednak nigdy się to nie powiodło. Przeciwnicy (np. obecny prezes NBP) argumentowali, że dopuszczenie nowego kapitału na i tak mocno wydrenowany rynek mieszkaniowy w Polsce tylko pogłębi problem z dostępnością.

Trudno się nie zgodzić z taką diagnozą – dlatego też polska specyfika REIT-ów, czy jak je tam nazwiemy, powinna zawierać mocne preferencje dla nowych budynków – albo wręcz do nich się ograniczyć.

Dlaczego to mogłoby być zbawienne? Raz, że inwestorzy instytucjonalni mogliby na szerszą skalę zacząć inwestować w powiększanie zasobów lokalowych w Polsce. Dwa, że robione by to było przez firmy prywatne, a nie agencje państwowe, co daje większą szansę, że całość będzie miała ekonomiczne ręce i nogi.

Trzy, że wprowadzanie takich REIT-ów na giełdę (albo dystrybuowanie ich udziałów w innych sposób) pozwoli inwestorom indywidualnym przeznaczyć część portfela na rynku nieruchomości bez konieczności fizycznego kupowania mieszkań.

Cztery, że ucywilizuje i sprofesjonalizuje najem – który w Polsce służy zazwyczaj do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych tymczasowo, a nie długoterminowo. Ale dzieje się tak dlatego, że na rozdrobnionym i zindywidualizowanym rynku najmu, żadna ze stron nie chce się wiązać wieloletnimi umowami.

W każdym niemal sektorze gospodarki następują procesy profesjonalizacji i konsolidacji – a to dlatego, że zdecydowana większość biznesów korzysta na efekcie skali. Nie inaczej powinno być z rynkiem mieszkaniowym.

Władze mniej lub bardziej rozsądnie próbują równoważyć popyt i podaż na tym rynku. Historia pokazała, że kompletnie nie radzą sobie ze wzmacnianiem podaży – a jedynym sposobem na to jest napompowanie popytu i liczenie na to, że skłoni to deweloperów do zwiększenia „produkcji” mieszkań.

Wydaje mi się, że spór o to, czy powinniśmy stawiać na wynajem czy na własność jest fałszywą alternatywą. Nie chodzi bowiem o to, żeby najem instytucjonalny zastąpił własność, ale o to, by została dołożona druga noga. Pieniądze na to w gospodarce są, popyt na mieszkania wydaje się nie do zaspokojenia w przewidywalnej przyszłości. Potrzeba tylko dobrej regulacji.

Przeczytaj też: Rekomendacja KNF w sprawie zdolności kredytowej będzie złagodzona? Tylko czy to coś pomoże? Deweloperzy powinni szykować „plan B”. Trzypunktowy

Źródło zdjęcia: Ivan Bandura/Unsplash