Usługa pozwalająca seniorom dostać dożywotnią „prywatną” rentę pójdzie do likwidacji? Rząd chce, żeby była dostępna tylko dla rodziny seniora. Dobry pomysł? Zły pomysł?

Renta dożywotnia w komercyjnej postaci do likwidacji? To usługa, która miała zapewnić emerytom – często mającym niską emeryturę i mieszkanie, którego nie chcą lub nie mogą nikomu przekazać w spadku – dożywotnią wypłatę „dodatkowej emerytury” w zamian za prawo do nieruchomości po ich śmierci. Istnieją dwie duże i kilka mniejszych firm, które namawiają emerytów do takich transakcji. Ale rząd zamierza powiedzieć temu „stop”. Czy koniec renty dożywotniej od prywatnego funduszu inwestycyjnego to dobry pomysł? I czym zostanie zastąpiona?

Renta dożywotnia to rozwiązanie dla seniorów, którzy posiadają na własność nieruchomość, ale ich miesięczne przychody nie wystarczają na pokrycie wszystkich potrzeb. Decydując się na skorzystanie z takiego rozwiązania, senior musi przenieść prawo własności na firmę, która w zamian wypłaca mu co miesiąc rentę aż do końca życia.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pomimo przeniesienia prawa własności, senior przez cały ten czas może w swoim mieszkaniu zostać, a gwarantuje mu to służebność osobista mieszkania. Podczas trwania umowy firma opłaca podatek od nieruchomości oraz pokrywa podwyżki czynszu. Na rynku funkcjonują dwaj duzi inwestorzy – fundusze hipoteczne – które oferują takie rozwiązanie. I trochę mniejszych, o nieustalonej reputacji.

Wiadomo, że fundusz na całej operacji musi zarobić, więc nie obsłuży każdego chętnego. Woli klienta starszego niż młodszego oraz takiego, który ma mieszkanie w dużym mieście (taki lokal łatwiej będzie sprzedać na wolnym rynku po śmierci emeryta). W sumę rat wypłacanych seniorowi wliczone jest ryzyko, że pożyje dłużej niż wynika to z GUS-owskich tablic długości życia. I to że wartość mieszkania w tym okresie realnie nie urośnie.

Czytaj więcej o tym: Krótsza praca i niska emerytura? To woda na ich młyn. Znów kuszą rentą dożywotnią za prawo do mieszkania

Renta dożywotnia: potrzebna usługa czy igranie z ogniem?

Ile dokładnie dostaje senior? Na stronach firm oferujących taki produkt dowiemy się, że comiesięczna wypłata wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych, a dokładna kwota zależy od wartości nieruchomości, wieku i płci emeryta. Im senior młodszy, tym fundusz będzie musiał prawdopodobnie dłużej wypłacać środki, a więc miesięczna kwota będzie niższa. Jednak bardzo często seniorzy dowiadują się, że fundusz wypłaci nie więcej niż 30-40% wartości rynkowej nieruchomości.

„Skontaktowałam się kiedyś z Funduszem Hipotecznym „Familia” i byłam zaskoczona m.in. faktem, że firma oferuje 30% od wartości mieszkania, ale wyliczonej w bardzo zaniżony sposób. Moje mieszkanie w najdroższej, nadmorskiej dzielnicy Gdyni wycenili tak jak lokal gdzieś w małej miejscowości i to na peryferiach. Druga kwestia to kwestia ewentualnego bankructwa firmy w czasie realizacji umowy. Jeśli fundusz operuje pożyczonymi pieniędzmi, to faktycznie senior może mieć duże problemy”

– napisała mi niedawno czytelniczka, pani Marta. Z drugiej strony – lepsze 30% niż nic. Szczególnie dla osób, które nie mają komu w spadku przekazać nieruchomości i nikt się nimi nie zajmuje, ani nie troszczy. Po podpisaniu umowy z funduszem za życia niewiele dla takich osób się zmienia, bo pozostają w tym samym miejscu, za to zyskują dodatkowe pieniądze. Niestety całe rozwiązanie nie zawsze działa tak jak powinno.

„Senior co prawda ma zagwarantowany pobyt w mieszkaniu do śmierci, ale nikt nie zabroni funduszowi w razie kłopotów sprawić, aby sam nabrał ochoty na przeprowadzkę. W jaki sposób? Chociażby dokwaterowując mu do mieszkania kilku nieciekawych współlokatorów, do czego jako właściciel nieruchomości ma pełne prawo. Są jeszcze inne kruczki, dlatego uważam, że podpisywanie umów z funduszami to nie jest dobry pomysł”

– napisała pani Marta w e-mailu do „Subiektywnie o Finansach”. W 2013 r. umowom na renty dożywotnie przyjrzał się UOKiK. W wyniku kontroli okazało się, że ponad połowa umów zawierała niedozwolone postanowienia lub praktyki naruszające prawa konsumentów. Nieprawidłowości stwierdzono też w reklamach, które zdaniem UOKiK wprowadzały klientów w błąd.

Potencjalni klienci to osoby w podeszłym wieku, które mają często ograniczoną wiedzę finansową i mogą być łatwo zmanipulowani. W 2018 r. uwagę na ten problem zwrócił Rzecznik Praw Obywatelskich. Zaznaczył, że wyceny nieruchomości często nie są rynkowe, a uznaniowe.

Ostatnio Ministerstwo Sprawiedliwości ogłosiło, że planuje zmiany prawne w zakresie umów dożywocia. Główny powód: niewystarczający poziom ochrony, jaki gwarantują podpisywane z funduszami umowy. Największe ryzyko wynika – zdaniem resortu sprawiedliwości – z braku ustawowych regulacji, nadzoru i gwarancji państwa. Jak to wszystko naprawić? Otóż ministerstwo planuje usługę bardzo mocno ograniczyć. Wiadomo, najłatwiej jest zabronić.

Nie da się ukryć, że renta hipoteczna jest trudną do uregulowania usługą. Najbardziej niebezpieczna dla seniora sytuacja pojawia się, gdy wobec funduszu prowadzone jest postępowanie egzekucyjne. Może wtedy dojść do ponownej zmiany właściciela nieruchomości, co doprowadzi do wstrzymania wypłat świadczenia. To samo nastąpi w przypadku ogłoszenia upadłości. Senior może stracić i mieszkanie, i pieniądze.

Dlatego ministerstwo chce wykluczyć prywatne firmy z możliwości zawierania umów dożywocia. Projekt nowelizacji jest już wpisany do prac legislacyjnych. a planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to końcówka tego roku. Po wprowadzonych zmianach takie umowy będą możliwe tylko między członkami rodziny.

Renta dożywotnia do likwidacji. Co zamiast?

Umowa o dożywocie może już teraz być podpisana z rodziną. Dotychczasowy właściciel nieruchomości może przepisać ją np. na swoje dzieci. W zamian za to one muszą mu zapewnić dożywotnie utrzymanie, czyli przyjąć go jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubranie, opał itp. Dodatkowo dzieci zobowiązane są do zapewnienia opieki podczas choroby i zorganizowania pogrzebu na własny koszt.

Jest to pewna alternatywa do renty dożywotniej, choć rozwiązanie też nie jest idealne. Przysłowie mówi, że z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu. Sytuacja materialna dzieci również może się pogorszyć, więc nie ma pewności, że będą one w stanie zapewnić członkowi rodziny dobre warunki. Co więcej, senior – już pozbawiony prawa do mieszkania – może mieć skrupuły w egzekwowaniu swoich praw od dzieci.

Poza tym nie każdy ma rodzinę, a nawet jeśli ją ma, to trudno jest zawrzeć taki układ z własnymi dziećmi i prowadzić z nimi twarde negocjacje biznesowe dotyczące np. wyceny mieszkania. W takiej sytuacji senior często woli zdecydować się na sprzedaż mieszkania i zakup nowego, mniejszego lub na wynajem. Nie jest to jednak taka prosta sprawa. Osoby w podeszłym wieku są często schorowane i nie są w stanie zająć się formalnościami. Poza tym starych drzew się nie przesadza.

Słabo działająca w Polsce renta dożywotnia – i brak zainteresowania państwa, by ją uregulować – sprawia, że wielu seniorów mieszka w drogich, zbyt dużych jak na swoje potrzeby mieszkaniach, a jednocześnie ma zbyt małe emerytury, żeby godnie żyć. I stają się ofiarami lichwiarskich warunków w firmach pożyczkowych. Nie pomaga w tym (często) niski poziom wiedzy finansowej, przez który seniorzy bywają wplątani w produkty, których nie rozumieją.

Dlatego mam mieszane uczucia odnośnie likwidacji systemu rent dożywotnich. Faktycznie, nieuczciwe praktyki (trudne do wyeliminowania i do wyśledzenia przez organy nadzoru) i potencjalne ryzyko upadłości funduszy przemawiają na jego niekorzyść. Ale być może zamiast całkowicie likwidować taką opcję, można by ją było poddać dodatkowym regulacjom?

Nieruchomość jest dla wielu z nas najcenniejszym składnikiem majątku. Formalnie mieszkanie, w którym mieszkamy, nie powinno być traktowane jako inwestycja, ale jeśli już jesteśmy w pobliżu wieku emerytalnego (a mieszkanie jest już dawno spłacone, o ile było kupowane na kredyt), może nabrać waloru inwestycyjnego.

Odwrócony kredyt hipoteczny zamiast renty dożywotniej?

Jest jeszcze jedno rozwiązanie, w ramach którego osoba w podeszłym wieku może otrzymać dodatkowe pieniądze za swoją nieruchomość. To odwrócony kredyt hipoteczny. Działa na podobnych zasadach co renta dożywotnia, choć jest kilka różnic. Przede wszystkim stroną umowy zamiast funduszu jest bank, a więc instytucja podlegająca większemu nadzorowi. Banki muszą też spełniać surowe wymogi kapitałowe, a więc są z założenia bardziej stabilne i bezpieczniejsze.

Kolejna kluczowa różnica to to, co dzieje się z nieruchomością. W przypadku renty dożywotniej po podpisaniu umowy nieruchomość staje się własnością funduszu. Decydując się na odwrócony kredyt, senior pozostaje właścicielem aż do śmierci. Dopiero wtedy bank stanie się jego właścicielem. Znika więc ryzyko utraty nieruchomości w wyniku upadłości banku.

Jednak pieniądze, jakie otrzyma od banku senior, nie będą wypłacane do końca życia. Dokładna kwota jest ustalana przed podpisaniem umowy i może być wypłacona jednorazowo lub w transzach przez z góry określony czas. Teoretycznie to wada tego rozwiązania, bo jeśli senior będzie żył dłużej, niż zakładała umowa, to przez ostatnie lata nie będzie miał tego dodatkowego źródła dochodu.

Z drugiej strony: jeśli beneficjent umowy umrze szybciej, to pozostała kwota zostanie wypłacona spadkobiercom. Alternatywnie nasi spadkobiercy mogą spłacić bank i odzyskać nieruchomość. W przypadku renty dożywotniej rodzina traci jakiekolwiek prawa, nawet jeśli klient umierał miesiąc po zawarciu umowy.

Wygląda więc na to, że odwrócony kredyt hipoteczny to całkiem sensowna alternatywa dla renty dożywotniej. Jest jednak jeden problem – żaden działający w Polsce bank (nawet państwowy!) nie ma w swojej ofercie odwróconej hipoteki, pomimo że od kilku lat istnieją odpowiednie regulacje prawne do jego wprowadzania.

Dlaczego więc banki nie oferują swoim klientom takich rozwiązań? Być może wyliczyły sobie, że jest to średnio opłacalny biznes, a potencjalnych klientów jest za mało? W swoich analizach Ministerstwo Sprawiedliwości zauważa, że w ostatnich latach zainteresowanie rentą dożywotnią znacząco rosło. Ten trend z pewnością się utrzyma, bo osób w podeszłym wieku będzie coraz więcej i będą one szukały dodatkowych pieniędzy.

Banki muszą zaś szukać źródeł dodatkowego zarobku. Być może dotychczas odwrócony kredyt hipoteczny nie wydawał się aż tak dochodowym produktem w porównaniu ze standardowymi kredytami czy pożyczkami. Jednak wraz ze wzrostem stóp procentowych i nowymi wymogami KNF, które zmniejszyły wielu osobom zdolność kredytową, odwrócone kredyty hipoteczne mogą zyskać na atrakcyjności w oczach bankowców.

Emeryt musi być biedny, lecz bezpieczny?

Na razie jednak to nie następuje, zaś ani trzynasta, ani czternasta emerytura, ani nawet waloryzacja tej „standardowej” – planowana na rekordowo wysokim poziomie – nie spowoduje, że polskich emerytów będzie stać na weekend w spa czy spędzenie np. miesiąca w hotelu nad morzem. Takie możliwości daje tylko możliwość oddania prawa do nieruchomości po śmierci – o ile odbywa się to po rzetelnej cenie, a nie za niewielki ułamek wartości.

Jeśli mam mieszkanie warte np. 400 000 zł i mam 65 lat, to przede mną jeszcze 20 lat życia (co najmniej). Gdybym sprzedał mieszkanie za gotówkę, to przez tych 20 lat mógłbym sobie wypłacać po 1670 zł miesięcznie (ewentualnie przechowując te pieniądze w obligacjach antyinflacyjnych, by utrzymać ich realną wartość). Ale nie miałbym gdzie mieszkać. Oddając mieszkanie funduszowi hipotecznemu dostanę najwyżej 700-800 zł miesięcznie (albo i mniej), ale mogę mieszkać w tym samym miejscu. To paskarstwo czy uczciwy układ?

zdjęcie tytułowe: pasja1000/pixabay