Kurs franka wystrzelił w kosmos, ale… WIBOR też. Co zrobić, gdy bank przychodzi z ofertą ugody i przewalutowania kredytu frankowego?

Tysiące pozwów frankowiczów jest w sądach. Banki nie chcą mieć ich więcej, nierzadko więc namawiają frankowiczów do przewalutowania kredytu na złotowy po niezłym kursie i to z mocą wsteczną. Jeszcze nie tak dawno banki nawet nie myślały o takim kompromisie. Czy to tylko zmiana linii orzeczniczej w sądach tak zmiękczyła bankowców? Czy przewalutowanie kredytu na złotowy przy wysokich stopach procentowych może być pułapką i bardziej opłacić się bankowi niż kredytobiorcy? Policzmy 

Opisywaliśmy już na łamach „Subiektywnie o Finansach” ugody przewalutowania kredytu proponowane klientom przez mBank i PKO BP. Tym razem jeden z czytelników poprosił nas o przeanalizowanie propozycji ugody przedstawionej mu kilka tygodni temu przez Bank Millennium. Zasada jest analogiczna jak w przypadku innych banków. Bank przelicza kredyt (indeksowany do franka szwajcarskiego), tak jakby od początku był to kredyt złotówkowy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Efektem przewalutowania kredytu z mocą wsteczną jest wyliczona przez bank kwota do spłaty (wyrażona już w złotych), oprocentowanie wg stopy stałej lub zmiennej (marża + WIBOR). Nie ma już ryzyka walutowego. Ale w zamian kredytobiorca zrzeka się niejako możliwości dochodzenia swoich racji, m.in. podnoszenia klauzul abuzywnych w sądzie. No i dostaje kredyt, w którym co prawda waluta jest rodzima, ale oprocentowanie znacznie wyższe niż w przypadku kredytu odnoszonego do franka.

W tym konkretnym przypadku kredyt został uruchomiony w 2008 r. i miał wartość 486 000 zł przeliczone z 242 110 franków, czyli po kursie ok. 2 zł za franka. Czyli: najgorszy kredyt z możliwych (bo z największymi kosztami wzrostu kursu szwajcarskiej waluty). Ani wcześniej, ani później frank szwajcarski nie był tak tani. Marża kredytu co prawda była niska – 1%. Po zsumowaniu ze wskaźnikiem SARON daje nam obecne oprocentowanie na poziomie ok. 0,8%.

W czasie 14 lat udało się spłacić około 83 000 franków, czyli w przybliżeniu jedną trzecią kapitału kredytu. Obecne saldo to 859 000 zł. Bank zaproponował klientowi następujące rozwiązanie: przeliczymy cały kredyt tak, jakby przez cały czas był on spłacany w złotówkach (czyli tak, jak proponował swego czasu KNF). Do spłaty pozostanie 271 000 zł (zamiast 159 000 franków), a „korzyść” kredytobiorcy bank podliczył na ponad 258 000 zł.

Proponowane oprocentowanie stałe to 6,35% lub zmienne: marża 1,72% plus WIBOR 3M. Oprocentowanie stałe z aneksu wydaje się bardzo dobre. 6,35% to ok. 2-3 punkty procentowe mniej niż to, co banki obecnie proponują klientom (dla LTV ok. 50%). Zakładam, że ta propozycja pochodzi raczej sprzed kilkunastu niż sprzed kilku tygodni. Co może zrobić klient?

Nie bawić się w żadne ugody, bo banki raczej nie proponują klientom rozwiązań, które by się im (tym bankom) nie opłacały. Czyli „twarde NIE” i dla przewalutowania kredytu z mocą wsteczną i kurs na kancelarię prawniczą, by założyć bankowi sprawę i walczyć w sądzie o unieważnienie umowy. Opcja warta rozważenia (bo żadne odwalutowanie nie jest tak dobre jak nieważność kontraktu), jednak należy poznać (oprócz oczywistych korzyści) również koszty związane z tym rozwiązaniem – kilka lat czekania na wyrok i koszty od kilkunastu tysięcy złotych wzwyż (bank może złożyć kontrpozew o zwrot kosztów korzystania z kapitału – nawet jak przegra, pożre to czas i pieniądze).

Zostawić kredyt frankowy tak jak jest. Przede wszystkim nie zamyka to opcji walki w sądzie w terminie późniejszym. Oprocentowanie kredytu jest na bardzo niskim (vs. kredyt w złotych) poziomie – 0,8% w skali roku. Nawet najlepsze marże kredytów hipotecznych są ponad dwa razy wyższe. WIBOR wynosi obecnie ponad 7%, więc zamieniamy kredyt z oprocentowaniem 0,8% (i z ryzykiem kursowym) na taki z oprocentowaniem 9% rocznie.

Minusem jest oczywiście kurs franka. Ostatnio „pękła” granica 5 zł i raczej możemy się spodziewać dalszego wzrostu „szwajcara” niż spadków jego kursu. Przynajmniej do czasu aż sytuacja wokół nas się zmieni. Wojna w Ukrainie, rekordowo wysoka inflacja oraz działania NBP i rządu, który najwidoczniej przestał już panować nad finansami publicznymi, długiem – to wszystko wymaga „posprzątania”, by móc mieć nadzieję na tańszego franka.

Kwestia jednak jest taka: czy kurs franka będzie rósł wolniej czy szybciej niż inflacja w Polsce (ponad 16% w skali roku)? Wzrost waluty obcej oznacza w tym wypadku wzrost kwoty kapitału do spłaty (to główny problem, bo narzut odsetkowy jest niski). W kredycie złotowym jest dokładnie odwrotnie: mamy stały kapitał, ale wysokie odsetki naliczane od tej kwoty.

Stan na dziś jest taki: dzięki „anulowaniu” części wzrostu kursu franka klient jest do przodu o 258 000 zł. Ma do spłaty 271 000 zł zamiast 159 000 franków. Spłacając te franki przez 10 kolejnych lat oddałby 161 500 franków (tylko o 4 200 franków więcej, bo oprocentowanie wynosi 0,8%). Ale te 161 500 franków może być warte 805 000 zł (po średnim kursie 5 zł) albo np. 970 000 zł (przy średnim kursie przez 10 lat na poziomie 6 zł)…

Podpisać ugodę i mieć tzw. „święty spokój” z kursem franka. Ale co z oprocentowaniem i ratą kredytu? Jeszcze na początku 2022 r. zamiana na kredyt złotowy wydawała się być rozsądna. W omawianym przypadku marża jest rynkowa (1,72%), ale WIBOR 3M wysoki i może jeszcze urosnąć, bo jednocześnie inflacja jest coraz wyższa. Analizując wartości nominalne, koszt kredytu w złotych wzrośnie, jednak jeżeli odniesiemy to do poziomu inflacji (dobija do 20%), to relatywna wartość pieniądza jest coraz niższa.

Gdybyśmy analizowali jedynie te dwa parametry, to przy kredycie złotowym oddajemy więcej pieniędzy, które mają coraz mniejszą wartość. Aby to zjawisko było pozytywne, musi wystąpić jeszcze jeden warunek. Otóż relatywna wartość uzyskiwanych dochodów nie powinna maleć, czyli chociaż nadążać za inflacją. A tak się niestety (w większości przypadków) nie dzieje. Nasze dochody rosną, ale nie tak szybko, jak pieniądz traci na wartości.

Mając do spłaty 271 000 zł, przy średnim oprocentowaniu 10% rocznie przez 10 lat klient spłaci aż 430 000 zł (naliczone odsetki wyniosą aż 159 000 zł). Gdyby średnie oprocentowanie wynosiło np. 12% w skali roku – mamy aż 466 000 zł do spłaty, w tym 200 000 odsetek.

Gdyby więc frank był przez 10 lat na poziomie 5 zł, to od dziś klient spłaci 800 000 zł. Przy 12% oprocentowania w złotych – 466 000 zł. Do tego dochodzi dotychczasowa korzyść klienta z wstecznego przewalutowania, wyliczona przez bank na 258 000 zł. A na pierwszych 5 lat bank proponuje dość niskie oprocentowanie stałe.

Tym niemniej jest możliwa sytuacja, w której konwersja kredytu na złotowy (z wstecznym przewalutowaniem) się nie opłaci. Będzie tak wtedy, gdy kurs wzięcia kredytu był znacznie wyższy niż 2 zł (np. 3,5 zł), więc korzyść wynikająca z anihilacji różnic kursowych (pomniejszonej o różnicę w oprocentowaniu kredytu złotowego i frankowego) będzie znacznie mniejsza niż w omawianym przypadku.

Wtedy różnica w oprocentowaniu kredytu – frankowy na 1%, a złotowy np. na 10% rocznie – oznacza ok. 57 000 zł różnicy w odsetkach na każde pożyczone 100 000 zł w okresie 10 lat.  Oczywiście ta różnica będzie mniejsza, gdy: a) kredyt złotowy potanieje (lub frankowy podrożeje – tam też zmieniają się stopy procentowe) oraz b) kurs franka będzie wyższy niż obecnie. I tę różnicę – odpowiednio skorygowaną o różne założenia – trzeba porównać z obecną korzyścią z przewalutowania wstecznego, oferowaną przez bank.

Wygląda na to, że w niektórych przypadkach (i przy niektórych założeniach) przewalutowanie w ramach ugody nie musi się opłacać, ale jeśli bank proponuje Wam ugodę, to raczej dlatego, że boi się, iż z powodu wysokiego kursu franka pójdziecie do sądu (zwiększy się Wasza determinacja) i wywalczycie unieważnienie umowy, a nie dlatego, że chce zarobić więcej na odsetkach (bo tylko w niektórych przypadkach zarobi).

———————————

Antyinflacyjny portfel obligacji? Zobacz zapis webinaru

————————–

————-

Niespodziewany wzrost inflacji? Skorzystaj z bankowych promocji

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także zestawienie dostępnych dziś okazji bankowych (czyli 200 zł za konto, 300 zł za kartę…). I zacznij zarabiać na bankach:

>>> Ranking najwyżej oprocentowanych depozytów

>>> Ranking najlepszych kont oszczędnościowych. Gdzie zanieść pieniądze?

>>> Przegląd aktualnych promocji w bankach. Kto zapłaci ci kilka stówek? I co trzeba zrobić w zamian?