Mnóstwo wątpliwości w sprawie wakacji kredytowych. Jak banki rozliczą nadpłatę kredytu hipotecznego? I skąd w nadpłacie biorą się odsetki?

W związku z wejściem w życie rządowych wakacji kredytowych bardzo popularne stało się nadpłacanie kredytu hipotecznego. Jednak wiele kontrowersji budzi to, w jaki sposób banki rozliczają nadpłaty. Niektórzy klienci nie rozumieją, dlaczego część nadpłacanych kwot to odsetki, choć przecież oni chcą nadpłacić kapitał. Jak bank rozlicza nadpłatę kredytu hipotecznego? Co tu się wyrabia?

Do czasu wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym (Dz.U. z 2017 r., poz. 819) to banki określały, kiedy i na jakich zasadach kredytobiorcy mogą dokonywać nadpłat kredytu hipotecznego. Dotyczyło to zarówno częściowej, jak i całkowitej spłaty. Zapisy tejże ustawy ucywilizowały zasady pobierania opłat (w ustawie nazywa się je „rekompensatami”). Bank może je naliczać nie dłużej niż przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (mówi o tym art. 40 ustawy).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Praktycznie jedynie część banków komercyjnych tę „rekompensatę” pobiera. Pozostałe całkowicie z niej zrezygnowały. Dlatego jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny oraz wiesz, że spłacisz go (częściowo lub w całości) przed upływem 3 lat, to warto na ten parametr zwrócić uwagę. Po 36 miesiącach we wszystkich bankach jest już tak samo – rekompensaty nie ma. Sprawa może dotyczyć wielu osób.

Z sondaży wynika, że z wakacji kredytowych ma zamiar skorzystać ponad 80% uprawnionych, z czego prawie 60% planuje nadpłacić swój kredyt. A to oznacza, że pojawi się mnóstwo wątpliwości. Jak bank rozlicza nadpłatę kredytu?

Czytaj też: Klient chciał uniknąć prowizji od przedterminowej spłaty kredytu. Bank go „znieczulił”, a potem… Przeczytajcie umowę kredytową przed nadpłatą!

Jak bank rozlicza nadpłatę kredytu? I skąd tam odsetki?

W wiadomościach do redakcji bardzo często pytacie, czy bank prawidłowo rozlicza nadpłatę kredytu. Nie podoba Wam się, że bank część nadpłacanej kwoty księguje jako odsetki. Czy to kant? Niektórzy z czytelników sugerują, że wiele zależy od tego…, w którym dniu cyklu naliczania odsetek wykonujecie nadpłatę. Czy to prawda? Oto jedno z takich zapytań:

„Mam zapis w umowie, że nadpłata idzie w pierwszej kolejności na pokrycie odsetek. Przy składaniu wniosku o nadpłatę nie ma opcji wyboru, co chcemy spłacać. Wcześniej we wniosku o nadpłatę kredytu data wykonania nadpłaty była sztywna i wychodziła akurat dzień po terminie spłaty raty, więc odsetek nie było bądź były minimalne. Teraz można wybrać dowolny dzień miesiąca. Ja się na to naciąłem i można powiedzieć, że jestem jedną ratę w plecy, bo zrobiłem nadpłatę w wysokości normalnej raty. Ciekawe, że wprowadzili taką opcję akurat teraz, razem z wakacjami. Uważajcie na to! Sprawdźcie, co macie w umowach. Najbezpieczniej jest ustawić termin spłaty dzień po spłacie raty”

– pisze jeden z czytelników. Jak to działa? Nadpłata kredytu jest księgowana na spłatę kapitału. I ten kapitał ma zmniejszać. Jednak w momencie nadpłaty bank rozlicza aktualne odsetki. Aktualne, czyli te naliczone od dnia ostatniej zapłaconej raty do momentu wykonania nadpłaty. Jednak w kolejnej racie już tych (zapłaconych) odsetek nie będzie. Zostanie o nie pomniejszona, bo przecież już je kredytobiorca zapłacił (w momencie nadpłaty).

Czyli, jeżeli wraz z nadpłatą bank pobrał np. 100 zł odsetek, a odsetki za cały miesiąc wynoszą 1000 zł, to kolejne odsetki (płatne w dniu kolejnej raty) wyniosą już tylko 900 zł (1000 zł minus 100 zł). Tak naprawdę nie ma znaczenia dzień nadpłaty, bo klient nic dodatkowo nie zapłaci, bank nie pobiera żadnych ekstra prowizji lub odsetek.

Jeżeli jednak nadpłacisz kredyt niską kwotą i to tuż przed płatnością raty, to może się okazać, że lwia część tej nadpłaty zostanie zaliczona na spłatę odsetek naliczonych od ostatniej raty. Ale jednocześnie przypominam: tych odsetek nie zapłacisz już wraz z kolejną ratą. A więc nadpłata i tak się opłaca.

Jeżeli masz dostęp do bankowości internetowej i widzisz tam swój rachunek kredytowy, to znajdziesz m.in. informacje dotyczące: pozostałego do spłaty kapitału, wysokości kolejnej raty oraz naliczonych (od ostatniej raty) odsetek.

Takie same informacje (ale już w wersji papierowej) otrzymasz od swojego banku, jeżeli planujesz sprzedać swoją nieruchomość i potrzebujesz dane dla kupującego oraz jego banku. Na zaświadczeniu znajdziesz m.in. kwotę aktualnego kapitału do spłaty oraz naliczonych (na dzień wystawienia dokumentu) odsetek. Oczywiście ich wartość każdego dnia się zmienia.

Nadpłata a wakacje kredytowe

Pojawiają się głosy, że nadpłaty kredytu nie można zrobić w czasie korzystania z wakacji kredytowych. Jednak ustawa dotycząca wakacji kredytowych nie zawiera żadnego zapisu regulującego tę kwestię. A zatem zastosowanie ma art. 38 pkt 1 ustawy o kredycie hipotecznym w brzmieniu: „Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny”.

Dlatego jeżeli pracownik banku twierdzi inaczej, to wystarczy poprosić go o podstawę prawną (i oczywiście poinformować nas – redakcję). Od razu podpowiadam, żaden bankowy wewnętrzny regulamin nie może stać w sprzeczności z zapisami ustawy. Jest ona bowiem aktem nadrzędnym.

Jeżeli nie minęły jeszcze 36 miesiące od zawarcia umowy kredytowej, bank może naliczyć prowizję za nadpłatę kredytu. Czy twój bank pobiera taką opłatę? O tym przeczytasz w umowie kredytowej lub taryfie opłat i prowizji albo możesz zapytać swojego eksperta finansowego lub bankiera.

Jeżeli taka rekompensata występuje, to bank naliczy jej wysokość i potrąci z nadpłaty. I robiąc nadpłatę, banki (domyślnie) obniżą wysokość kolejnych rat kredytu. Dla jednych jest to dobre, ale zwykle jeszcze lepsze jest skrócenie okresu kredytowania.

Jednak uważaj, niektóre banki wymagają wtedy płatnego aneksu, którego koszt jest uzależniony np. od pozostałego do spłaty kapitału kredytu. A prowizja w wysokości 0,5% od tej kwoty bywa już znacząca. Jeżeli jesteś w takiej sytuacji, to nadpłata nadal może być opłacalna. Warto więc policzyć, jakie są potencjalne korzyści i jakie koszty nadpłaty. Jeśli masz pytania, napisz do mnie albo na kontakt@subiektywnieofinansach.pl.

zdjęcie tytułowe: Lucas Bieri/Pixabay