„Czy spadająca kwota kapitału w kolejnych ratach kredytu oznacza, że będę spłacać go aż do śmierci?”. Gdy harmonogram spłat zaczyna przerażać. Wyjaśniam!

„To co się ostatnio dzieje z ratami kredytowymi, to czysta lichwa! W ostatnich ratach, które spłacam, są prawie same odsetki! To jak ja ten kredyt mam spłacić?” – piszą do nas coraz liczniej czytelnicy. I przesyłają harmonogramy, w których widać szybko spadającą kwotę kapitału zawartą w kolejnych ratach. Czy to oszustwo? I czy annuitet może działać tak, jak niesławny kredyt „Alicja” sprzed lat?

Wzrost oprocentowania kredytów (nie tylko hipotecznych) ma pewną niemałą zaletę. Otóż wszyscy przechodzimy przyspieszony kurs matematyki finansowej. Uważnie analizujemy harmonogramy spłaty kredytów, uczymy się o tym, jak naliczają się kwoty odsetek i kapitału i… często coraz mniej rozumiemy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Coraz wyższa rata, coraz mniejsza część kapitałowa. Koszmary z „Alicją”

Podział obu tych części raty widać na każdym harmonogramie spłaty. Ale jak zmieniają się ich proporcje w sytuacji, gdy oprocentowanie się zmienia? Skoro wartość oprocentowania rośnie, to rata również, ale to nie jedyna różnica. Zmienia się również stosunek spłacanego kapitału do należnych bankowi odsetek.

„Wszędzie tylko się mówi o sposobach na radzenie sobie z wyższymi ratami. Ale dlaczego nikt nie mówi o zmianach legislacyjnych, które ograniczą lichwiarskie umowy? Już wolałbym, żeby te pieniądze dostawał bezpośrednio NBP albo powinien być wprowadzony jakiś mechanizm, że w przypadku wzrostu raty o ileś procent pewna minimalna część idzie na spłatę kapitału. Obecnie to jest tak, że człowiek ma 4000 zł raty, z czego kapitału spłaca jedynie 500 zł miesięcznie! Czy to według Was, ekonomistów wszelakich, jest uczciwe?”

– pisze do nas jeden z czytelników. I argumentuje: „nie dość, że człowiek ciężko pracuje, to jeszcze ma płacić kilka razy wyższe odsetki (które są po prostu zabierane z kieszeni i oddawane do banku, zapewne na dywidendę dla akcjonariuszy)?”. Oraz podsumowuje, że w tym państwie liczy się tylko to, żeby „zaorać zwykłego człowieka”. Swoją historią (kredytową) podzielił się z nami również pan Grzegorz:

„Uważam, że moja rata kapitałowo-odsetkowa została błędnie naliczona. Rata kredytu wyniosła 885,95 zł, z czego kapitał to 346,29 zł, a odsetki to 539,66 zł. Miesiąc wcześniej rata była niższa i wynosiła 735,98 zł, z czego część kapitałowa wynosiła 525,86 zł, a odsetki 210,12 zł. Rozumiem, że oprocentowanie kredytu wzrosło i wzrosła część odsetkowa w racie kredytu. Ale niezrozumiałe jest dla mnie, dlaczego zmalała część kapitałowa w racie kredytu, skoro zgodnie z harmonogramem w każdej kolejnej racie część kapitałowa powinna rosnąć”.

Utyskiwania, że w nowych, przesyłanych przez banki harmonogramach spłat kredytów są umieszczone głównie odsetki, stają się dość powszechne. Ludzi często szlag trafia, że spłacają gigantyczne pieniądze, a właściwie nie przybliżają się do spłaty kredytu. „No bo jak długo będę spłacał/a kredyt, w którym w racie rzędu 2250 zł jest 230 zł kapitału, a cała reszta to odsetki?”.

W niektórych e-mailach zaczynają się pojawiać pytania o to, czy ta sytuacja nie zaczyna przypominać stanu, w którym znaleźli się pechowcy z niesławnym kredytem „Alicja”, który był pułapką. Przypomnijmy: stopy procentowe były bardzo wysokie i prawie nikogo nie było stać na płacenie odsetek rzędu 20% w skali roku. W banku PKO BP wymyślili więc kredyt, w którym klient spłacać tylko część należnych za dany miesiąc odsetek. A reszta była dopisywana do kapitału.

W banku myśleli, że kiedyś przecież stopy procentowe spadną i wtedy taka sama wysokość raty pozwoli spłacać zarówno bieżące odsetki, jak i te „zaległe”. Niestety, okazało się, że oprocentowanie kredytów nie spada tak szybko, jak wynikało z symulacji. A zadłużenie klientów lawinowo rosło (bo kolejne nie zapłacone odsetki dopisywały się do kapitału).

Czy to, że dziś w racie kredytu hipotecznego mieszczą się coraz mniejsze odsetki, może oznaczać, że kredyt będzie spłacany przez klienta „do końca świata”? „Co prawda bank podpisał ze mną umowę na 25 lat, ale czy może powiedzieć, że trzeba ją wydłużyć, bo raty nie wystarczają do spłaty kapitału?” – pyta jeden z czytelników. Dla osób dobrze ogarniających finanse to pytanie może być niezbyt kontrowersyjne, ale jednak spróbujmy sprawdzić czy tak mogłoby się stać.

Raty równe lub malejące. Annuitet rządzi

Przede wszystkim kredyt można spłacać w ratach malejących lub równych (annuitetowych). Ten pierwszy sposób jest prostszy (matematycznie, bo do wyliczenia przez zwykłego śmiertelnika). Kwota kapitału jest dzielona na liczbę miesięcy, a do tego co miesiąc bank oblicza należne odsetki dla pozostałego do spłaty kapitału.

Aby łatwo się liczyło, przeanalizuję kredyt na 360 000 zł na 30 lat (360 miesięcy) z oprocentowaniem 8%. Jak łatwo policzyć, do spłaty jest 1000 zł kapitału co miesiąc. W pierwszym miesiącu (jak i w każdym kolejnym) spłacamy 1000 zł kapitału oraz odsetki od pozostałego salda. 8% odsetek liczone od 360 000 zł w skali roku i podzielone na 12 miesięcy daje 2400 zł. Łącznie więc pierwsza rata wynosi 3400 zł.

W kolejnym miesiącu znowu spłacamy 1000 zł kapitału, ale odsetki liczone są już od 359 000 zł. Wyniosą one 2393,33 zł. I tak dalej. Zawsze tyle samo kapitału i odsetki od pozostałej kwoty. Łatwe do wyliczenia, zrozumienia i pokazania. Zostało mi dużo kapitału do oddania, więc moje odsetki są wysokie. Im kapitału mniej, tym mniej odsetek.

Ten sposób naliczania odsetek nie jest jednak popularny, bo ma feler. Jest nim wysoka pierwsza rata, która ogranicza zdolność kredytową. Bank pożyczy mniej pieniędzy, bo w wyliczeniach zdolności do spłaty zawsze bierze pod uwagę najwyższą ratę. W naszym przykładzie wynosi 3400 zł, po 10 latach już tylko 2600 zł, a po 25 latach już jedynie 1400 zł. Łączna kwota do oddania bankowi to 793 200 zł (czyli ponad dwa razy więcej wobec pożyczonych 360 000 zł po 30 latach).

Aby życie było łatwiejsze, w bankach wymyślili annuitet. Czyli raty równe, aby każda była taka sama (oczywiście pod warunkiem, że nie zmieni się oprocentowanie kredytu ani okres kredytowania). Dla naszego przykładu kredytu na 360 000 zł i 30 lat annuitet wskazuje ratę stałą 2641,55 zł. Jednak zmieniają się proporcje kapitału i odsetek w racie. Na początku jest to jedynie 241,55 zł kapitału (zamiast 1000 zł) oraz 2400 zł odsetek. Taki kredyt jest droższy. Całkowity koszt wyniesie 950 959 zł. Więcej o ratach stałych przeczytasz w artykule Michała Wachowskiego.

Dlaczego po wzroście oprocentowania spada część kapitałowa raty?

Co się jednak stanie, gdy oprocentowanie kredytu wzrośnie, a nasz kredyt ma oprocentowanie zmienne? Załóżmy, że ktoś uzyskał kredyt (360 000 zł na 30 lat, raty równe) wtedy, kiedy był on najtańszy. WIBOR plus marża generowały łącznie oprocentowanie 2,5%. Rata takiego kredytu wyniosła 1422,44 zł, w tym 672,44 zł kapitału oraz 750 zł odsetek. A zatem mniej więcej połowę raty stanowił kapitał (tę „mniejszą połowę”), a połowę odsetki.

Oprocentowanie (po serii podwyżek stóp procentowych) wynosi już ponad 8% (taką wartość przyjmuję dla dalszych obliczeń). Rata (jak wiemy z pierwszego przykładu) po podwyżkach ma wartość 2641,55 zł. To prawie dwa razy tyle, ile na początku. W tej racie spłacamy już tylko 241,55 zł kapitału i aż 2400 zł odsetek. W odniesieniu do całkowitej raty to odpowiednio 9% oraz 91%. Jest różnica, i to zasadnicza. W racie kapitału jest znacznie mniej, niż było. Nie dość, że wzrosła, to jeszcze lwia jej część to odsetki!

Wykonując analogiczne obliczenia dla kredytu spłacanego w ratach malejących, wygląda to tak, że przy oprocentowaniu 2,5% mamy 1000 zł raty kapitałowej oraz 750 zł odsetkowej (razem 1750 zł). Jeżeli oprocentowanie wzrośnie do 8%, to rata wyniesie 3400 zł (1000 zł kapitał plus 2400 zł odsetki). A zatem rata kapitałowa jest dokładnie taka sama (1000 zł), ale wzrośnie rata odsetkowa (z 750 na 2400 zł). Proporcje między częścią odsetkową i kapitałową wyniosą 29% do 71%. Jest to stosunek korzystniejszy dla klienta niż 9% do 91% jak przy ratach równych.

W ostatnim czasie wielu kredytobiorców to zauważyło i nawet podejrzewało banki o jakąś nieuczciwość lub błędne harmonogramy. Ale to niestety nie jest żadna pomyłka. Posłuchajcie, jak bank wytłumaczył tę sytuację jednemu z naszych czytelników:

„Wysokość raty obliczamy, uwzględniając wysokość kapitału do spłaty, liczbę pozostałych do spłaty rat i wysokość oprocentowania na dzień wyliczeń. Raty liczymy tak, aby były one równe, przy założeniu że oprocentowanie kredytu nie zmieni się. Jednocześnie obliczamy je, ustalając jak najmniejszą różnicę pomiędzy pozostałymi ratami a ratą ostatnią – wyrównującą. Dlaczego zmienił się udział spłacanego kapitału? Wysokość części kapitałowej w racie wyliczamy, odejmując kwotę naliczonych odsetek od kwoty całkowitej raty”.

Annuitet działa tak, że przy wyższym oprocentowaniu w pierwszych miesiącach i latach spłaty kredytu relacje między odsetkami a kapitałem są bardziej „strome”. Jeśli pożyczam 100 000 zł na 10 lat przy oprocentowaniu 5% i ratach stałych, to rata wynosi 1060 zł, a na początku część odsetkowa to 416 zł (mniej niż połowa raty). Jeśli oprocentowanie wynosi 10% rocznie, to rata rośnie do 1320 zł, zaś na początkowym etapie spłaty annuitet wymusza aż 830 zł odsetek (prawie dwie trzecie raty).

Annuitet, czyli strzyżenie kredytowych owiec?

Jeśli w krótkim czasie oprocentowanie rośnie zbyt szybko, to krzywa wyznaczająca część kapitałową raty się „zakrzywia”. W normalnych okolicznościach szłaby do góry (coraz więcej kapitału w racie), ale z powodu wzrostu oprocentowania – spada. Nie oznacza to, że kredyt będzie spłacany dłużej. Po prostu proporcje między odsetkami a kapitałem w racie będą bardziej „strome”.

Ta „stromość” oznacza oczywiście ponadprzeciętnie duży zarobek banku. W przypadku rat równych, jak i malejących co prawda cały kredyt pozostały do spłaty jest objęty wyższym oprocentowaniem, ale w przypadku rat równych wolniej spada kapitał. A to oznacza, że w przyszłości, gdyby oprocentowanie spadło, to będzie nim objęta większa część kapitału niż przy ratach malejących. Dlatego bankowcy tak lubią annuitet.

Jak można temu wszystkiemu zaradzić? Niestety albo mocno nadpłacając kredyt, albo skracając okres kredytowania. A jeżeli skrócimy okres kredytowania bez nadpłaty, to rata zasadniczo wzrośnie (i bank zechce ponownie badać zdolność kredytową klienta), ale za to łączna kwota odsetek do zapłaty spadnie.

To, że wraz ze wzrostem oprocentowania kredytu rośnie nie tylko rata, ale również maleje jej część kapitałowa, to nie przypadek ani tym bardziej błąd. To (niestety) matematyka. Symulacje rat annuitetowych, dla określonych wartości, można łatwo wykonać, korzystając np. z arkusza kalkulacyjnego lub kalkulatora finansowego. Ale raczej nie licz, że tego rodzaju obliczenia wykona pracownik banku. Oni rzadko mają ochotę na takie rzeczy.

zdjęcie tytułowe: Andrea Lightfoot/Unsplash