Prezes NBP straszy: stopy procentowe powinny być wyższe, niż oczekują inwestorzy. To ostatni moment, by przesiąść się na kredyt ze stałym oprocentowaniem?

Jeśli scenariusz rysowany obecnie przez Adama Glapińskiego się sprawdzi, za rok wskaźnik WIBOR może wynosić nawet 5%, a oprocentowanie kredytów hipotecznych – po doliczeniu marży – nawet 6-7%. Przed wzrostem stóp procentowych może chronić kredyt ze stałym oprocentowaniem. Ale czy na taki ruch nie jest za późno?

Kilka dni temu prezes NBP Adam Glapiński oświadczył w wywiadzie dla agencji Bloomberg, że stopy procentowe powinny wzrosnąć bardziej, niż przewiduje rynek. Prezes NBP mówił ostatnio różne ciekawe rzeczy, np. że spodziewa się raczej deflacji niż inflacji. Tymczasem ceny rosną w tempie prawie 9% rocznie. Mówił też, że za jego kadencji nie będzie podwyżek stop procentowych, a mieliśmy już cztery (z 0,1% do 2,25%). Przekonywał, że inflacja jest przejściowa i że w ciągu roku się z nią uporamy. Zamiast się z nią uporać, grozi nam dwucyfrowa eksplozja cen.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

A teraz mówi, że stopy procentowe powinny być wyższe, niż oczekuje rynek. A czego rynek się spodziewa? Kontrakty terminowe na stopy procentowe sięgają obecnie 4,4%. To oznacza, że inwestorzy przewidują, iż mniej więcej w październiku 2022 r. (za 9 miesięcy) stopy procentowe banku centralnego osiągną poziom 4,5% (obecnie to 2,25%).

Co przy takim scenariuszu stanie się ze stawką WIBOR, od której bezpośrednio zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych? WIBOR 3-miesięczny wynosi aktualnie (25 stycznia) 2,89%, a 6-miesięczny 3,26%, a więc różnica między stawką WIBOR a stopą referencyjną NBP sięga 0,6-1 pkt proc., w zależności od wariantu. Dla uproszczenia przyjmijmy, że pod koniec roku WIBOR wyniesie 5%.

Przeczytaj też: Stopy procentowe w górę, a prezes Glapiński obiecuje: „za rok będzie po kłopocie”. Czy można mu wierzyć? Sprawdzam, ile w przeszłości trwała walka z inflacją?

Rok temu wybraliście kredyt ze stałym oprocentowaniem? Możecie otwierać szampana

Co robić, żeby ochronić się przed wzrostem rat? Jest wyjście. Nowi kredytobiorcy mogą zaciągnąć kredyt ze stałym oprocentowaniem obowiązującą przez okres 5 lat, a dotychczasowi przejść ze stopy zmiennej na stałą. Trzeba tylko pamiętać, że powrót ze stałej stopy na zmienną w 5-letnim okresie (w kilku bankach 7-letnim) jest niemożliwy.

Kredytobiorcy (obecni lub przyszli) zadają sobie pytanie, czy wybór stałego oprocentowania się opłaci. Czy wybierając zamrożenie rat na okres 5 lat nie wyjdą na frajerów? Na to pytanie nie ma odpowiedzi, tę decyzję można ocenić dopiero z perspektywy czasu.

Można dziś powiedzieć, że osoby, które mniej więcej w połowie 2021 r. zdecydowały się na stałą stopę (wtedy kredyty o stałej stopie musiały pojawić się w ofercie wszystkich banków), ubiły niezły interes. Przypomnę, że w tamtym czasie stopy procentowe NBP wynosiły 0,1%, WIBOR ok. 0,25%, a prezes Glapiński wybijał wszystkim z głów możliwość podwyżek stóp.

Załóżmy jednak, że ktoś prezesowi nie uwierzył i postanowił zabezpieczyć się przed wzrostem stóp procentowych. W wakacje 2021 r. mógł wynegocjować stałe oprocentowanie na poziomie ok. 3,25-3,5%. Przy założeniu marży na poziomie 2%, oprocentowanie kredytu o zmiennej stopie wynosiło w tamtym okresie ok. 2,25% (WIBOR plus marża). Kredyty o stałej stopie banki wyceniały wówczas na ok. 1 pkt proc. wyżej, stąd podane przeze mnie stałe oprocentowanie na poziomie 3,25-3,5%. Dziś sam WIBOR zbliża się do tego poziomu, a trzeba przecież doliczyć jeszcze marżę. Za chwilę oprocentowanie sporej części kredytów o zmiennej stopie może więc dobić do poziomu 5%.

Przeczytaj też: Co zrobić, żeby inflacja wolniej zjadała nam oszczędności? W 2022 r. więcej wyciśniemy z lokaty bankowej. Jaką obrać strategię depozytową na najbliższe miesiące?

Czy na zamrożenie rat nie jest za późno?

Jeśli natomiast przewidywania rynku i groźby prezesa Glapińskiego się sprawdzą, pod koniec tego roku „zmienni” kredytobiorcy mogą płacić za kredyty hipoteczne nawet w granicach 7% w skali roku (WIBOR na poziomie 5%). Wypowiedź Adama Glapińskiego może więc skłonić część kredytobiorców do przejścia na stałe oprocentowanie. Pytanie tylko, czy na taki ruch nie jest za późno?

Wiele zależy od tego, jaką stawkę zaproponuje bank. W okolicach wakacji 2021 r. sprawdzałem różnicę między stałym i zmiennym oprocentowaniem. Sięgała ona od 0,8 do 1,5 pkt proc. Kilka miesięcy później różnice wzrosły nawet do ponad 2 pkt proc. Co jednak ciekawe, odsetkowy spread wrócił w okolice 1 pkt proc.

Np. ING Bank podaje na stronie internetowej, że oprocentowanie stałe kredytu wynosi 6,26%, a zmienne 4,99%, a więc różnica to „tylko” 1,27 pkt proc. W Santander Banku oprocentowanie stałe wynosi (w zależności od parametrów kredytu) od 5,89 do 7,09%, a oprocentowanie zmienne od 4,78 do 6,18%. Różnica to zatem 0,91-1,11 pkt proc.

Policzmy, która opcja może być bardziej opłacalna. Zaciągamy kredyt o wartości 350 000 zł (z 20-proc. wkładem własnym) na 25 lat. Oprocentowanie stałe wynosi 6%. W takiej sytuacji miesięczna rata wyniesie ok. 2255 zł, a więc suma rat w 5-letnim okresie wyniesie ok. 135 000 zł.

W przypadku kredytu o zmiennej stopie (te same parametry) załóżmy dla uproszczenia, że w pierwszym roku oprocentowanie wynosić będzie 4,9% (WIBOR 2,9% i 2% marży), a od drugiego wzrasta do 7%, czyli 2% marży i 5% oczekiwanej przez rynek stawki WIBOR. W pierwszym roku kredytobiorca „zmienny” odda bankowi kilka tysięcy złotych mniej niż „stały”, ale później raty będą wyższe niż w opcji stałego oprocentowania. Gdyby do końca 5-letniego okresu utrzymało się oprocentowanie na poziomie 7%, kredytobiorca spłaciłby ok. 144 000 zł, a więc o ok. 9000 zł więcej niż osoba spłacająca kredyt o stałej stopie.

Przeczytaj też: Rząd obniża VAT z 5% do 0% na produkty spożywcze. Ale koszty produkcji żywności wzrosły o ponad 13%. Koniec szans na niższe ceny żywności w lutym?

Kredyt ze stałym oprocentowaniem jak ubezpieczenie

Oczywiście do kalkulacji trzeba podchodzić bardzo ostrożnie. Nie można wykluczyć, że kredyty o zmiennej stopie będą oprocentowane wyżej niż 7%. Druga niewiadoma jest taka – kiedy inflacja i stopy procentowe zaczną spadać. Możemy sobie wyobrazić, że stopy procentowe będą wysokie np. przez dwa lata, a potem spadną np. do obecnych poziomów. Wówczas to posiadacz kredytu o zmiennej stopie byłby „na plusie”.

Jak było w przeszłości? Jedna z inflacyjnych fal przyszła wiosną 2004 r. W połowie roku rozpoczął się cykl podwyżek stóp procentowych. Inflację udało się okiełznać dość szybko, a stopy procentowe banku centralnego wróciły do poziomu sprzed podwyżek mniej więcej w ciągu 12 miesięcy. W przypadku fali inflacji, która nadeszła na początku 2007 r., powrót stóp procentowych „do punktu wyjścia” zajął ponad dwa lata. Podobnie było przy inflacyjnej fali, która przyszła na początku 2011 r.

Zobacz też wideo na ten temat:

Problem w tym, że obecna sytuacja jest bardzo nietypowa. W ostatnich 20 latach nie zdarzyło się, żeby inflacja była wyższa niż poziom stóp procentowych. Poza tym nie mieliśmy do czynienia z tak wysokim wzrostem cen. Możemy tylko przewidywać i kalkulować.

Może się okazać, że w obliczu wzrostu stóp procentowych ten swego rodzaju zakład wygrają kredytobiorcy, którzy wybiorą lub przejdą na stałe oprocentowanie. Być może koszt kredytu „zmiennego” i „stałego” w ciągu pięciu lat będzie zbliżony. Może być też tak, że prezes Glapiński tylko straszy, stopy nie wzrosną do poziomu 4-5% lub wyższego i wtedy „do przodu” będą posiadacze kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.

W każdym razie opcja kredytu o stałym oprocentowaniu nie jest z góry skazana na porażkę. Warto spojrzeć na taki kredyt nie tylko jako szansę na tańszy kredyt, ale po prostu jak na kredyt z ubezpieczeniem od ryzyka wzrostu stóp procentowych.

Źródło zdjęcia: Pixabay