Kluczową kwestią w uzyskaniu kredytu hipotecznego jest zdolność kredytowa, czyli zdolność do regulowania zobowiązania zgodnie z harmonogramem. A aby mieć zdolność kredytową, przede wszystkim trzeba posiadać (akceptowany przez bank) dochód. Jednak dochód dochodowi nierówny. Nie tylko liczy się kwota, ale przede wszystkim źródło uzyskiwania dochodów. Które dochody banki lubią, a których nie tolerują? I kiedy mogą odesłać cię z kwitkiem?
Banki nie traktują tak samo różnych źródeł dochodu, nawet jeżeli jest on w tej samej wysokości. Dlatego oprócz uzyskiwanej kwoty kluczowe jest źródło tegoż dochodu. Analizując liczbę wymaganych w związku ze składaniem wniosku dokumentów, wychodzi, że najłatwiej mają… emeryci. A zdecydowanie najtrudniej przedsiębiorcy. Można się domyślić, że ma to związek ze stabilnością tegoż dochodu (emerytury nikt nie zabierze i jest ona dożywotnia, a działalność gospodarcza wiąże się z brakiem stabilności dochodu).
- Pytają, skąd mamy pieniądze, co zamierzamy za nie kupić, żądają potwierdzania danych lub aktualizacji dokumentów. Skąd rosnąca ciekawość banków? [POLECA ING]
- Niemiecki bank centralny przystępuje do obrony gotówki. I rysuje trzy scenariusze zmian w świecie płatności. Czy to może być dobry wzór dla nas? [POLECA EURONET]
- Dobry rok dla inwestujących w obligacje? Rozmowa z zarządzającym funduszami [zaprasza UNIQA TFI]
Wymarzony dochód? Emeryci i renciści to w banku królowie życia
Jesteś emerytem? I już wiesz, że będzie łatwiej. Oczywiście tylko pod względem akceptowanego dochodu, a nie w kwestii długoterminowości kredytu (bo wiek też się dla banków liczy). Wystarczy pokazać bankowi dokument ostatniej waloryzacji świadczenia oraz potwierdzenie wpływu na konto i to wszystko. Jest tak łatwo, gdyż emerytura jest świadczeniem dożywotnim i (co do zasady) może tylko rosnąć w związku z kolejnymi waloryzacjami.
Dla banku emeryt to klient wręcz idealny, bo przecież już zawsze będzie miał dochód. Czy więc zdolność kredytowa wyjdzie wyższa niż dla pracujących np. na umowę o pracę? Wiek emerytalny w Polsce to 65 lat dla mężczyzn i 60 lat dla kobiet. Oznacza to, że emeryci mogą wnioskować o kredyt na około 15-20 lat. Skoro okres kredytowania jest krótszy, to rata jest wyższa, a zdolność kredytowa mniejsza w odniesieniu do finansowania na 25-30 lat. Czyli okresu wybieranego zazwyczaj przez młodszych klientów.
Dlatego też emeryci najczęściej występują w kredycie jako współkredytobiorcy, pomagając dochodem swoim dzieciom lub nawet wnukom. Bowiem młodzi potrzebują często mieszkania „na już”, a zdolności kredytowej nie mają z powodu np. relatywnie niskich dochodów. Po kilku latach (jeżeli dochody na to pozwalają) mogą oni odłączyć rodziców od kredytu, refinansować go i np. jednocześnie wydłużyć okres spłaty.
W inny sposób są traktowani przez bank renciści. Są to osoby, które nie uzyskały jeszcze wieku emerytalnego, ale z powodów zdrowotnych nie mogą pracować. Idealnie, gdyby renta została przyznana od razu na czas nieokreślony, ale ponoć nawet renciści, którzy np. utracili kończynę otrzymują ,świadczenie okresowe. Być może nadzieja (wg orzecznika z ZUS) umiera ostatnia i jest szansa na nową lub inną rękę lub nogę.
Podobnie z dziećmi, które otrzymują rentę np. po rodzicu. Także jest to świadczenie okresowe. W takim wypadku zostanie ono uznane przez bank jedynie w sytuacji, gdy okres kredytowania nie jest dłuższy niż wypłata świadczenia. W przypadku kredytów hipotecznych zazwyczaj jest to niemożliwe dlatego honorowane są głównie świadczenie bezterminowe.
W przypadku rencistów z orzeczeniem o niepełnosprawności dodatkowym czynnikiem (wpływającym na możliwość uzyskania finansowania) jest stan zdrowia. Wiele banków wymaga polisy na życie. Ale albo jej uzyskanie przez rencistę będzie trudne lub składka wyjdzie bardzo wysoka.
Czytaj też: Stopy w górę? Ile może wynieść prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu? (subiektywnieofinansach.pl)
Umowa o pracę to dochód dobry, gdy jest długoterminowy
Większość klientów wnioskujących o kredyt hipoteczny uzyskuje dochód właśnie z umowy o pracę. Jednak umowa umowie nierówna. Najlepiej postrzegane jest zatrudnienie na czas nieokreślony – trwające od minimum 3 miesięcy. Nie bez znaczenia jest również podmiot zatrudniający. Osoby pracujące w dużych firmach lub sferze budżetowej są w bankach wyżej „punktowane”. A co z pozostałymi? Potencjalni kredytobiorcy zatrudnieni w małych firmach (w dodatku będących na rynku krótko) lub nawet w przedsiębiorstwach rodzinnych mają już znacznie trudniej.
Dość powszechne na rynku pracy są umowy na czas określony. Zasadniczo banki nie mają z nimi problemu, jeżeli okres trwania to minimum 6 miesięcy do przodu. W przypadku umowy kończącej się wcześniej analityk może takiego dochodu nie uznać. Jeszcze przed pandemią akceptowane były promesy zatrudnienia. Niestety obecnie taki dokument już niewiele daje i (aby dochód został uznany) konieczny jest aneks do umowy wydłużający jej czas obowiązywania.
Zwróćcie uwagę na to, że banki badają stabilność zatrudnienia. Dlatego też klient, oprócz standardowego zaświadczenia o zatrudnieniu, musi również przedstawić pełną historię konta lub chociaż same wpływy wynagrodzenia za okres od 3 do 12 miesięcy (w zależności od banku). Analityk może również poprosić o PIT za rok poprzedni.
Zdecydowana większość wynagrodzeń wpływa na konta bankowe, ale jeżeli z jakiegoś powodu otrzymujesz pieniądze w gotówce, to sprawdź, czy taka forma zostanie w danym banku zaakceptowana. Alternatywnie (jeżeli nie ma wpływów od pracodawcy) można przedstawić zaświadczenie z ZUS dot. podstawy naliczania składek. Niestety, pomysł na tłumaczenie w rodzaju „otrzymuję wynagrodzenie w gotówce i wpłacam je we wpłatomacie” nie przejdzie.
Przeczytaj też: Narasta boom na tanie kredyty hipoteczne. Ale czy banki uświadamiają klientom ryzyko stopy procentowej? Bo ta taniość kiedyś się skończy
Umowy cywilno-prawne: nie wszystko stracone
Tego typu dochód uzyskują najczęściej osoby młode, które dopiero zaczynają działać na rynku pracy. Im w szczególności może zależeć na możliwości zakupu własnego M. Jest dla nich dobra i zła informacja. Otóż banki (w większości) również akceptują dochód z takich umów często nazywanych śmieciowymi.
Zła informacja jest taka, że – poza jednym wyjątkiem (kiedy wystarczy 6 miesięcy) – należy udokumentować min. 12 miesięczny okres zatrudnienia. Najlepiej, aby wszystkie umowy były zawierane z tym samym pracodawcą i jednocześnie nie było przerw między nimi. Niestety pandemia dość negatywnie wpłynęła na postrzeganie umów cywilno-prawnych przez banki. Na szczęście w większości przypadków banki (przynajmniej oficjalnie) powróciły z akceptacją takiego dochodu do stanu sprzed COVID-19.
Działalność gospodarcza, czyli bieg z przeszkodami
Tutaj możliwości jest bardzo wiele, dlatego opiszę te najczęściej spotykane. Najpierw tzw. samozatrudnienie (bardzo popularne w branży IT). Czasem wygląda to tak, że pracownik na umowie o pracę np. 10 000 zł brutto dostał propozycję przejścia na własną działalność i będzie miał kontrakt na 14.000 zł brutto. Na papierze wygląda idealnie, ale może nie wchodźmy w kwestię „czy to się finansowo opłaca”, a raczej jak na to zareagują banki.
Co do zasady, aby dochód z działalności gospodarczej mógł być liczony do zdolności kredytowej, firma musi istnieć od minimum 12 miesięcy. Najczęściej sytuacja jest taka, że pracownik nadal „pracuje” dla tego samego podmiotu, ale zmieniła się forma współpracy na kontrakt B2B. „Zarabiam teraz więcej więc idę do banku po kredyt, bo mnie wreszcie stać” – myśli przedsiębiorca. A w banku na to: „masz działalność gospodarczą, to poczekaj aż minie 12 miesięcy”.
Zwykle jest to szok dla takiego wnioskodawcy. Co prawda są banki, w których można próbować wcześniej złożyć wniosek, ale to już indywidualna decyzja analityka czy dochód zostanie uznany wcześniej czy trzeba będzie czekać cały rok.
„Mam stały kontrakt z jedną firmą, przecież to bezpieczne dla banku” – argumentują kredytobiorcy. Ale dla banków jest praktycznie bez znaczenia czy świadczysz usługę (bo już nie pracę) dla jednej firmy i w każdym miesiącu za taką samą kwotę czy tych usługobiorców jest więcej, a miesięczny dochód się zmienia w zależności od liczby zleceń. Dlatego, jeżeli planujesz przejść na samozatrudnienie to najpierw weź kredyt, a dopiero później zmieniaj formę współpracy.
Dokumentacja potrzebna do udzielenia kredytu jest taka sama dla samozatrudnionego jak i kogoś, kto współpracuje z różnymi podmiotami. Analityk będzie chciał zobaczyć PIT za poprzedni rok oraz książkę przychodów i rozchodów (KPiR) za rozliczone miesiące roku bieżącego. Na tej podstawie można wyliczyć dochód z działalności.
A może ryczałt?
Rząd w ramach promocji tzw. „Polskiego Ładu” sugeruje, aby zamiast działalności rozliczanej liniowo przejść na tzw. ryczałt. Banki niestety widzą to inaczej. Za wyjątkiem dwóch banków, ryczałtowcy są „liczeni” (zdolność kredytowa) dość słabo. Nie ma możliwości wyliczenia dochodu, gdyż w ryczałcie liczy się przychód. Koszty prowadzonej działalności nie są znane. Dlatego nie bądź zdziwiony jak złożysz wniosek w banku i pomimo wysokich przychodów wyliczony przez bank dochód będzie relatywnie niewielki (często spotykany mnożnik to 35%).
Takie wyliczenie często dla samozatrudnionego przedsiębiorcy jest szokujące. Osoby prowadzące działalność gospodarczą na ryczałcie dłużej są już przyzwyczajone, że banki traktują je gorzej niż pracowników etatowych lub innych przedsiębiorców. Ale dla nowicjuszy to może być bolesne rozczarowanie.
Podsumowując: emeryci, zatrudnieni na umowach o pracę, współpracujący ze swoimi pracodawcami na tzw. „śmieciówkach” oraz prowadzący działalność gospodarczą – to ok. 90-95% wszystkich wnioskujących o kredyt w bankach. Ale być może są i inne konfiguracje (napisz, postaram się odpowiedzieć na co możesz liczyć i jak zostaniesz potraktowany w banku).
Im bardziej dziwne, rzadkie lub niestandardowe jest źródło uzyskiwania Twoich dochodów, tym większa będzie podejrzliwość analityka. Oczywiście to nie oznacza, że twój dochód nie zostanie zaakceptowany, ale może się wiązać z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów. Niezależnie od wszystkiego: pamiętaj, że kwestia zdolności kredytowej może być decydująca dla starań o kredyt. Warto zgromadzić możliwie dużo wiedzy o wymaganiach i ograniczeniach banku, do którego chcesz złożyć wniosek, bo najgorsze są niespodziewane odmowy.
źródło zdjęcia tytułowego: Shvets/Pexels
