Księga wieczysta jest, wpis hipoteki jest, a bank… nie chce obniżyć marży kredytu hipotecznego. Wzmianka, czyli pretekst

Kto w ostatnim czasie wziął kredyt hipoteczny i czekał na wpis hipoteki w księdze wieczystej, ten wie, że trzeba uzbroić się w cierpliwość. Czas oczekiwania na wpis to kilka, a nieraz kilkanaście miesięcy. Przez ten czas płacimy wyższe raty kredytu hipotecznego. A potem? W tym przypadku wpis hipoteki nie zakończył sagi. Pomimo spełnienia wymogu banku, marża wcale nie poszła w dół. Dlaczego bank nie wywiązał się z obowiązku obniżenia raty? Interweniujemy!

Nasz czytelnik, pan Piotr, kupił nieruchomość na kredyt. Zgodnie z zapisami umowy kredytowej, do czasu ustanowienia hipoteki marża jego kredytu miała być podwyższona aż o 2 punkty procentowe. Z wielką ulgą przyjął więc wiadomość, że hipoteka została w końcu ustanowiona. Jakie było jego zdziwienie, gdy okazało się, że… bank wciąż będzie kazał mu płacić wyższe raty.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Źródłem problemu było to, że po zakupie nieruchomości przez pana Piotra, musiała zostać wydzielona dla niej nowa księga wieczysta (dzieje się tak np. w przypadku dzielenia jednej działki na dwie). Pan Piotr złożył więc wniosek o jej założenie oraz o ustanowienie hipoteki. Po kilkunastu miesiącach oczekiwania nowa księga w końcu została założona, ale… bez hipoteki.

Pan Piotr się pospieszył, czyli problematyczna skarga

Pan Piotr się wkurzył, bo miał już dość czekania. Złożył więc w sądzie skargę dotyczącą jego opieszałości. Mniej więcej w tym samym czasie w nowoutworzonej księdze wieczystej wreszcie została ustanowiona hipoteka. Okazało się, że sąd po prostu rozdzielił swoje zadanie na dwa etapy – w innym terminie utworzył nową księgę wieczystą, a w innym wpisał w niej hipotekę. Pan Piotr nie wiedział o tych meandrach działania sądu, wydawało mu się, że to błąd, iż tylko jedna część jego „zlecenia” została wykonana.

Czytaj też: Bank nalicza wyższe raty. Straty? 6000-8000 zł. Bo sądy nie działają (subiektywnieofinansach.pl)

Sytuacja w zasadzie została wyjaśniona, ale… Po całym zamieszaniu w dziale IV księgi wieczystej pozostała tzw. wzmianka o skardze klienta. Wzmianka oznacza, że do danej księgi wpłynął wniosek, który jest rozpatrywany przez referendarza sądowego. Oznacza to również tyle, że stan prawny przedstawiony w księdze może być niezgodny z rzeczywistym. Bo przecież procesowany wniosek może zmienić jej treść.

Nawet gdy dokonujemy zwykłego wpisu hipoteki, sąd po otrzymaniu wniosku najpierw zamieszcza taką informację jako wzmiankę i dzięki temu wiemy, że wniosek o wpis do księgi wieczystej jest procesowany. Po jego przeprocesowaniu informacja o wzmiance znika i zamiast niej pojawia się już formalny wpis o hipotece z informacją o kwocie obciążenia nieruchomości.

Podobnie jest w przypadku skargi. Sąd skargę odebrał i wpisał informację o niej jako wzmiankę. Dla każdego, kto przegląda treść księgi, w tym dla banku, stanowi to informację, że jakaś sprawa dotycząca księgi jest w toku, a więc treść księgi wieczystej może się jeszcze zmienić.

To oczywiście niedorzeczność, bo skarga dotyczyła jedynie opieszałości sądu, a nie treści księgi wieczystej. Zresztą ostatecznie sąd skargę odrzucił, bo w momencie jej rozpatrywania była już bezzasadna – w końcu hipoteka została ustanowiona. Jednak nawet po odrzuceniu skargi klienta wzmianka o niej pozostała.

I tu pojawia się mBank, który z tego powodu… utrzymywał klientowi podwyższona marżę. Uzasadnienie? Według banku hipoteka nie jest prawidłowo ustanowiona. „Ale przecież skarga nie ma związku z hipoteką tylko z pracą sądu” – tłumaczył pan Piotr. Na potwierdzenie swych słów nasz czytelnik wysłał do banku treść swojej skargi, w której czytamy: „wnoszę o prawidłowe wpisanie hipoteki na rzecz mBank zgodnie ze złożonym wnioskiem”.

Czytaj też: Jest decyzja banku, ale pieniędzy nie będzie. Przez rachunek powierniczy (subiektywnieofinansach.pl)

Czytaj też: Bank zwiększa marżę kredytu powołując się na LTV. Ale jak to policzył? (subiektywnieofinansach.pl)

„Zbrukana” księga wieczysta, czyli pretekst

Niestety dla banku wyjaśnienia nie były wystarczające. Nikogo nie interesowało, czego dokładnie dotyczyła skarga. Księga wieczysta była przez bank traktowana jako „zbrukana” i już. Pan Piotr wielokrotnie prosił o konkretne wyjaśnienie, jak te dwie sprawy się ze sobą łączą i jaki wpływ na hipotekę ma skarga, która miała na celu przyspieszenie wpisu (czyli operację, na której bankowi powinno zależeć), a i tak została odrzucona.

Konkretnej odpowiedzi nie dostał. Doradca w banku polecił złożyć reklamację i liczyć na to, że zostanie pozytywnie rozpatrzona, a wtedy nadpłacone odsetki zostaną zwrócone. Pan Piotr posłuchał i….czekał.

Po jakimś czasie poirytowany sytuacją zgłosił się do nas. Wysłałam więc do banku mail z opisem sytuacji, powołując się na już złożoną wcześniej reklamację. Pracownik banku obiecał szybko zająć się sprawą i po kilku dniach faktycznie dostałam odpowiedź, na szczęście z dobrą wiadomością. Reklamacja Pana Piotra została rozpatrzona pozytywnie, hipoteka została uznana za ustanowioną poprawnie. Jako przyczynę problemu podano błąd pracownika.

Marża została więc obniżona, a panu Piotrowi zwrócono niesłusznie pobrane wcześniej środki. Nasz czytelnik nie jest jednak w pełni usatysfakcjonowany. W swojej reklamacji zawarł wniosek o zwrot niesłusznie pobranych środków wraz z odsetkami ustawowymi, tego ostatniego roszczenia jednak bank nie uznał.

Banki szukają pretekstu, żeby utrzymać wyższe oprocentowanie kredytu?

Intencje pana Piotra były dobre, składając skargę, liczył na przyspieszenie wpisu. Bank powinien się cieszyć, że ma takich klientów. Tymczasem działania pana Piotra doprowadziły do podwyższenia marży. Wprawdzie wzmianka świadczy o tym, że w księdze może jeszcze coś się zmienić, ale bank powinien od samego początku podchodzić do takich kwestii indywidualnie i sprawdzać z czego wzmianka wynika.

W mojej korespondencji do banku poprosiłam o wyjaśnienie z czego wynika problem ze wzmianką. Poprosiłam też o powołanie się na konkretne zapisy regulaminu: czy bank miał podstawę, żeby tak postąpić? W odpowiedzi dostałam jedynie informację, że cała sytuacja powstała w wyniku błędu pracownika. Nie mamy więc do końca pewności, czy w banku jest jakiś błąd systemowy, który może rodzić komplikacje dla większej liczby klientów. Nie można wykluczyć, że bank chwyta się każdej możliwości, by utrzymywać klientom jak najdłużej podwyższoną marżę.

Mamy tu jeszcze jedną niepokojącą sytuację. Teoretycznie każdy z nas może wysłać do sądu skargę podważającą zasadność hipoteki, również osoba niebędąca właścicielem nieruchomości. Skoro skarga prowadzi do powstania wzmianki, to bank może na tej podstawie utrzymywać podwyższoną marżę, nawet jeśli skarga jest niezasadna.

Z jednej strony sąd powinien odrzucić bezzasadną skargę, z drugiej strony, biorąc pod uwagę czas oczekiwania na załatwienie sprawy w sądzie, proces jej odrzucenia może się przeciągać. Czy bank uzna to za pretekst, by utrzymywać podwyższoną marżę?

zdjęcie tytułowe: Tierra Mallorca/Unsplash