Zanim wbijesz pierwszą łopatę, czyli z jakimi kosztami trzeba się liczyć przed rozpoczęciem budowy własnego domu? Działka i inne problemy

Niedawno napisaliśmy artykuł o kosztach związanych z budową domu, w którym wyliczyliśmy, że w przypadku średniej wielkości domu trzeba być przygotowanym na wydatek średnio ponad 400.000 zł netto. Mury i dach to jednak nie wszystko, przecież musimy postawić nasz dom na jakiejś ziemi. Potrzebna jest działka. Wprawdzie zdarzają się szczęśliwcy, którzy działkę otrzymali w spadku, jednak większość z nas, zanim wbije pierwszą łopatę w ziemię, musi tę ziemię najpierw kupić. Niestety na działce wydatki też się nie kończą

Zanim zaczniemy kupować pustaki, wydamy dobre kilkanaście, a może i nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jaki budżet musimy przygotować, zanim rozpoczniemy naszą przygodę z budową i na co warto zwracać uwagę na kolejnych etapach, aby nie wkopać się w dodatkowe koszty? Odpowiedź czeka poniżej.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale najpierw… Ile naprawdę kosztuje budowa domu? I na czym można zaoszczędzić? Pandemiczny poradnik dla tych, którzy mają już dosyć małego metrażu

Najpierw działka

Ceny ziemi są bardzo zróżnicowane, a czasem mogą nawet przewyższyć koszt samej budowy. Co najbardziej wpływa na wartość działki i jaki budżet powinniśmy założyć? Najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę jest niewątpliwie lokalizacja. Atrakcyjność działki to jednak nie tylko sama miejscowość, ale też cała infrastruktura czyli jakość dróg, odległość od szkoły, czy ogólny krajobraz.

Jak kształtują się ceny działek w Polsce? Na poniższym zestawieniu przygotowanym przez Bankier.pl widać, że chcąc kupić działkę w jednym z dużych polskich miast – Gdańsk, Kraków czy Poznań – musimy liczyć się z kosztem rzędu ponad 500 zł za każdy metr kwadratowy. W stolicy, rzecz jasna, spotkamy się z najwyższymi stawkami, średnia cena działki w Warszawie to prawie 1000 zł za metr kwadratowy. Wystarczy jednak odjechać parę kilometrów poza miasto i ceny wyglądają już bardziej atrakcyjnie.

Wszystkie stawki na poniższym obrazku podawane są w przeliczeniu na metr kwadratowy, ale ile tak naprawdę tych metrów potrzebujemy? Standardowy metraż działki, na którym możemy postawić dom z całkiem przyzwoitym ogrodem, to 1000 metrów. Przyjmując taką wielkość za optymalną, w województwie warmińsko-mazurskim wydamy na działkę kilkadziesiąt tysięcy złotych, w łódzkim – blisko 100.000 zł, a w pomorskim – prawie 200.000 zł.

Przed zakupem działki warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania (w niektórych przypadkach będą to tzw. warunki zabudowy). Dokument ten będzie określał, jaki dom możemy na działce postawić. Trzeba sprawdzić, jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Może okazać się, że marzy nam się parterowy dom z kopertowym dachem, a na upatrzonej działce możemy postawić tylko piętrowy z dachem dwuspadowym.

Sprawdzając plan zagospodarowania dla sąsiednich działek możemy dowiedzieć się, co powstanie wokół nas. Jeśli nasi przyszli sąsiedzi będą stawiać domki jednorodzinne to wszystko w porządku, jeśli jednak okaże się, że kilka działek dalej może powstać duży zakład produkcyjny, to może nam się mieszkać już mniej komfortowo. Z finansowego punktu widzenia wpłynie to też negatywnie na cenę naszego domu, jeśli kiedyś postanowimy go sprzedać.

Czytaj więcej: Najnowszy raport o cenach działek budowlanych

Co jeszcze należy sprawdzić przed zakupem ziemi?

Przede wszystkim to, czy działka jest uzbrojona. A więc: czy na jej terenie znajdują się media. Pełne uzbrojenie oznacza, że na działce są już woda, prąd, kanalizacja i gaz. Jeśli okaże się, że nasza potencjalna działka uzbrojenia nie ma, to należy sprawdzić, gdzie najbliżej znajdują się media. Może być tak, że 2-3 działki dalej jest już prąd, woda i gaz.

W scenariuszu zakładającym, że wspomniane media można bez problemu do nas doprowadzić, trzeba będzie się liczyć z kosztem kilkunastu, a czasem nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od odległości i ukształtowania terenu. Jeśli jednak okaże się, że do podłączenia wody musimy przekopać czyjąś prywatną działkę, to sprawy się już komplikują, sąsiad może nie wydać na to zgody. Dlatego warto zadzwonić do gminy i spółki energetycznej i gazowej, żeby dowiedzieć się, gdzie dokładnie znajdują się media i zorientować się jaki koszt wiązałby się z ich przyłączeniem.

Możliwe też, że spotkamy się z opisem działki „media w drodze” lub „częściowo uzbrojona”. Oznacza to tyle, że rurociąg z wodą czy przewody energetyczne poprowadzone są pod drogą sąsiadującą z naszą działką. W takiej sytuacji wodę można podłączyć samodzielnie po uzyskaniu konkretnych warunków i zgody ze spółki komunalnej (co kosztuje ok. 3.000 zł). Natomiast skrzynkę gazową i energetyczną postawią nam dostawcy prądu lub gazu po podpisaniu odpowiedniej umowy i opłaceniu kosztów przyłącza (ok. 2.000 zł dla każdego przyłącza).

Problemem jednak może być sam termin oczekiwania na wykonanie powyższych robót, spółki energetyczne lub gazowe każą sobie czekać na postawienie skrzynki nawet do dwóch lat. Szacowany termin realizacji możemy ustalić wcześniej, dzwoniąc do firmy.

Czasem jedynym rozwiązaniem jest szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. Koszt zbiornika szamba z całą instalacją to ok. 7.000 zł. Problem z szambem jest taki, że trzeba je wywozić raz na kilka tygodni, w zależności od tego, ile osób zamieszkuje dom, jak często odwiedzają nas goście i czy lubimy kąpiele w wannie.

Alternatywnym i wygodniejszym rozwiązaniem, ale tez dużo droższym, jest przydomowa oczyszczalnia. Jej koszt jest wyższy (10.000-15.000 zł), ale też wywóz nieczystości odbywa się dużo rzadziej.  Niestety, takiego rozwiązania nie można zastosować na każdym terenie. W warunkach zabudowy powinno być wskazane, czy taka opcja jest możliwa.

Równanie terenu

Idealna będzie działka płaska, nie zawsze jest to jednak takie proste. Jeśli okaże się, że przed rozpoczęciem budowy trzeba wyrównać teren, to trzeba się nastawić na kolejne wydatki. Koszt koparki za godzinę pracy wynosi ok. 100-150 zł (prace mogą potrwać cały dzień), ponadto jeśli nasze równanie gruntu polega na obniżaniu terenu, to trzeba będzie zapłacić za wywóz ziemi. Jeśli ziemię dosypujemy, to trzeba będzie ją kupić (koszt wywrotki to kilkaset złotych).

Czasami grunt na działce w ogóle nie nadaje się do budowy domu i trzeba go całkowicie wymienić, koszt takiej operacji może sięgnąć nawet 20.000 zł. Dlatego przed zakupem ziemi warto wykonać badanie geotechniczne gruntu, które kosztuje 1.000-2.000 zł, żeby nie narazić się na niepotrzebne koszty lub zawczasu zbić cenę kupowanej działki.

Droga gminna czy prywatna?

Najlepiej jeśli nasza działka znajduje się przy drodze gminnej, wtedy do obowiązków gminy należy dbanie o nią, remonty i odśnieżanie. Często jednak się zdarza, że droga jest prywatna i należy np. do osoby, która sprzedała nam działkę. Wówczas możemy albo kupić udziały w drodze albo ustanowić służebność. W takiej sytuacji to z sąsiadami i właścicielem będziemy musieli się dogadywać i zrzucać na potencjalny remont drogi.

Pamiętajmy też, że podczas budowy naszą drogą będzie jeździł ciężki sprzęt – koparki i samochody ciężarowe z materiałem. Jeśli nasza droga nie jest utwardzona, w deszczowe dni taki sprzęt może po prostu nie dojechać. Może się więc okazać, że już przed samą budową będziemy musieli wydać kilka tysięcy złotych na utwardzenie drogi.

Działka wybrana. Co dalej?

Przed nami kolejne formalności. Najpierw te związane z zakupem. Umowa kupna musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego, notariusz za taką usługę zażyczy sobie ok. 2000 zł., w zależności od wartości działki. Oprócz tego trzeba wysłać wnioski do sądu o wydzielenie księgi wieczystej (100 zł) i wpis prawa własności (200 zł).

Aktualną księgę wieczystą nieruchomości koniecznie trzeba też przejrzeć przed zakupem. Przede wszystkim dział IV, żeby sprawdzić, czy na naszej potencjalnej ziemi nie ciąży hipoteka, ale też sprawdzić czy ktoś do naszej działki nie ma służebności. Takie zapisy jeszcze nie przekreślają zakupu, należy jednak to skonsultować z notariuszem.

W akcie notarialnym może on uwzględnić zapis mówiący o tym, że wraz z przeniesieniem praw lub wydzieleniem nowej księgi wieczystej, zniesiona zostaje również służebność. Oprócz notariusza, zapłacimy jeszcze podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości.

Czas na wizję domu

Gotowych projektów w internecie są tysiące i naprawdę jest w czym wybierać. Koszt gotowego projektu to ok. 3.000 zł, oprócz tego musimy jeszcze doliczyć adaptację wykonaną przez architekta, czyli kolejne 3.000-4.000 zł. Często jednak w projekcie chcemy wprowadzić dodatkowe zmiany. I tak np. usunięcie czy zmniejszenie okien należą do zmian nieistotnych (należy to potwierdzić z architektem) i właściwie nie powinny się wiązać z żadną dodatkową opłatą. Jeśli natomiast chcemy np. powiększyć garaż, przesunąć ścianę nośną czy zmienić kąt nachylenia dachu, to już wchodzimy w zmiany konstrukcyjne i każda taka zmiana może kosztować dodatkowy 1.000 zł lub więcej.

Zdarza się, że mimo tysiąca projektów nic nam nie pasuje, wtedy możemy zwrócić się do architekta, aby stworzył projekt indywidualny. Na podstawie naszej wizji i informacji, jakie przedstawimy, może on zaprojektować nasz dom marzeń. Rzecz jasna taka usługa będzie droższa i tu właściwie nie ma limitu. Jeśli konstrukcja nie będzie skomplikowana, to wraz z adaptacją możemy zapłacić architektowi np. 15.000 zł, ale jeśli fantazja nas mocno poniesie, to możliwe, że zapłacimy nawet i 30.000 zł za sam projekt!

Zanim jednak puścimy wodze fantazji i zaprojektujemy niestandardową konstrukcję z okrągłymi oknami, kolumnami i skomplikowanym dachem, warto przemyśleć czy ekstrawaganckie rozwiązania są nam potrzebne. W naszym tekście o kosztach budowy domu wskazaliśmy na czym warto zaoszczędzić, bo każde niestandardowe rozwiązanie będzie podnosiło koszt inwestycji.

Należy pamiętać, że wybór projektu to dopiero początek wydatków, jeśli odpłyniemy finansowo na tym etapie, to może nam nie starczyć pieniędzy na wykończenie. Jeśli już zdecydujemy się na projekt, będzie nam jeszcze potrzebny geodeta, który sporządzi mapę do celów projektowych (kolejny 1.000 zł), na którą architekt naniesie nasz dom wraz z projektem mediów i zagospodarowaniem terenu. Przy wyborze projektu warto zwrócić też uwagę na takie elementy, jak ułożenie względem stron świata. Dobrze nasłonecznione pomieszczenia to mniejsze rachunki za prąd i ogrzewanie.

Komu jeszcze będziemy musieli płacić podczas naszej budowy? Trochę pieniędzy wyciągnie kierownik budowy. Tutaj stawki są bardzo różne. Tzw. kierownik od pieczątek (czyli taki co mało się interesuje, ale potwierdza w dzienniku budowy, że wszystko jest OK) weźmie ok. 2.000 zł za całą budowę, natomiast kierownik budowy z prawdziwego zdarzenia, który skrupulatnie będzie kontrolował wszystkie etapy i rzetelnie nam doradzał, może kosztować kilkanaście tysięcy złotych. Jeśli kompletnie nie znamy się na budowlance, to czasem warto zapłacić dobremu kierownikowi, niż potem naprawiać błędy konstrukcyjne.

Ostatnia prosta przed budową

Skoro formalności mamy już za sobą, to zostaje nam jeszcze parę spraw organizacyjnych. Zgodnie z prawem budowlanym działka powinna być ogrodzona. Wielu inwestorów już na samym początku stawia docelowe ogrodzenie. Niestety, nietrudno o jego uszkodzenie, dlatego warto rozważyć  jego roboczą wersję. W tym celu najlepiej kupić siatkę leśną, którą przyczepimy do kantówek czy stempli budowlanych. Koszt takiego ogrodzenia to kilkaset złotych, w zależności od wielkości działki.

Już na samym początku naszej ekipie budowlanej będziemy musieli zapewnić toaletę. Koszt urządzenia toi-toi to ok. 200 zł miesięcznie. Prawdopodobnie przyda się też blaszak, w którym będzie można przechować sprzęt i materiały, za taki używany blaszak (który potem też możemy odsprzedać) zapłacimy 1000 zł. Mauzer, czyli zbiornik na wodę to ok. 200 zł. Przed rozpoczęciem budowy na naszą działkę ponownie wejdzie geodeta i wytyczy budynek. Za taką usługę skasuje nas kolejne kilkaset złotych.

No to możemy budować! Jak widać, wydatki (i to całkiem spore) rozpoczynają się jeszcze zanim budowa na dobre ruszy. Ile tak naprawdę wydamy na tym etapie, zależy właściwie od nas. W optymistycznej wersji zakładającej, że kupimy działkę w pełni uzbrojoną i zdecydujemy się na prosty, gotowy projekt, wydamy przed budową kilkanaście tysięcy (plus działka).

Jeśli jednak okaże się, że media musimy doprowadzić na własny koszt, a grunt nie nadaje się do budowy, to możemy władować się w dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych kosztów. Zakup ziemi to zdecydowanie poważna inwestycja. Zanim więc poniosą nas emocję i wizja całej rodziny grillującej na trawniku pięknej działki pod lasem, warto sprawdzić czy stać nas na to, aby wymarzony dom na niej postawić.

zdjęcie tytułowe: Pixabay