„Zarabiaj 8% i wypoczywaj w nadmorskim stylu”. „Bezpieczna przystań dla oszczędności”. Apartament na wynajem lekiem na zero procent w banku?

Prosty schemat: kupujesz apartament lub pokój w hotelu, podpisujesz umowę z firmą zarządzającą na 10 lat i beztrosko żyjesz z najmu, inkasując „gwarantowany zysk” rzędu 8% rocznie. Czego można chcieć więcej w świecie, w którym inflacja sięga 3% rocznie, a depozyt w banku rzadko kiedy daje więcej, niż 0,001% odsetek w skali roku? Na czym polega ryzyko tego rodzaju ofert?

Aparthotele, condohotele, mieszkania i apartamenty do mieszkania i na wynajem. Obligacje, certyfikaty inwestycyjne, udziały w spółce budującej apartamentowce… nazw na inwestycje w nieruchomości jest wiele, ale zasada ich działania jest bardzo zbliżona. Lokujesz pieniądze w nieruchomość, w udział w nieruchomości albo w papier wartościowy oparty na nieruchomości, a potem zarabiasz.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Najczęściej obietnicą jest gwarantowany dochód z wynajmu. Tylko w ostatnich tygodniach do redakcji trafiło mnóstwo ofert ulokowania kapitału w nieruchomości. Gdybyśmy mieli skorzystać z każdej, zapewne nie dalej, jak za kilka miesięcy bylibyśmy już rentierami, odcinającymi kupony od dochodu pasywnego.

Przykłady? Osada Morska kusi ofertą nie do odrzucenia: „zarabiaj 8% rocznie i wypoczywaj w nadmorskim stylu”. Karpatia Resort obiecuje być „bezpieczną przystanią dla ciebie i twoich oszczędności” (choć nie obiecuje żadnych procentów).  Belmonte to ekskluzywny, pięciogwiazdkowy hotel w Krynicy Zdrój z przesłaniem „zainwestuj i zarabiaj 8% rocznie przez 10 lat”. A osiedle Słoneczna Polana w Kudowie-Zdrój reklamuje się hasłem „wypoczywaj i zarabiaj” (bez podawania procentów, na szczęście).

Trafiła też do redakcji reklama hotelu Horizon w Szklarskiej Porębie. Ujęła nas w sposób szczególny („kup apartament w Szklarskiej Porębie i zarabiaj 8% rocznie nawet przez 15 lat” – to rekord obietnic, które słyszeliśmy od nieruchomościowych potentatów). Gwarantowane 8% obejmuje też indeksację, czyli – jak w obligacjach antyinflacyjnych – ma to być realny dochód.

Kto by się nie skusił na gwarantowane i indeksowane 8% rocznie przez co najmniej 10 lat, a po przedłużeniu umowy nawet przez 15 lat? Czyż nie jest to lek na zbolałe serce posiadacza grubej kasy na bankowym depozycie, z oprocentowaniem też gwarantowanym, ale na „nieco” niższym poziomie procentów? Postanowiliśmy na przykładzie tej oferty pokazać, że tego rodzaju inwestycja nie jest – wbrew pozorom – pewnym sposobem na wysoki, długoterminowy zysk. Owszem, może tyle zarobimy, a może nie.

Czytaj też: „Bezpieczny, gwarantowany zysk” znów zbiera żniwo. Prywatne akademiki, domy seniora, obligacje, certyfikaty… Łącznie może nawet miliard złotych strat inwestorów!

Czytaj też: Rynek hotelowy i condohotelowy zamarł. Właściciele apartamentów pytają: „Co z moimi gwarantowanymi 8% rocznie?”

Prześwietlamy horyzonty zysków

Przede wszystkim „gwarantowane” to słowo, które nie ma nic wspólnego z gwarancją charakterystyczną dla depozytów bankowych. Nie ma żadnej instytucji państwowej, która żyruje nieruchomościowe gwarancje (tak, jak Bankowy Fundusz Gwarancyjny na rynku depozytów). Jeśli dziś obiecam komuś, że jeśli pożyczy mi 10.000 zł, to gwarantuję mu zwrot 11.000 zł za pół roku, to ta gwarancja będzie warta tylko tyle, ile moja wiarygodność. Jeśli nie będę mógł wywiązać się z umowy, to „gwarancja” przestaje obowiązywać.

Jednak nawet jeśli przez palce spojrzymy na słowo „gwarantowany”, to te obiecywane 7% rocznie, czy 8% rocznie też nie zawsze będą osiągalne. W ofercie Hotelu Horizon małym drukiem czytamy, że te 8% jest liczone… od wartości apartamentu (ewentualnie z garażem), ale bez obowiązkowego wyposażenia apartamentu. Po uwzględnieniu tego drobiazgu potencjalny zysk procentowy kurczy się, bo trzeba więcej zainwestować.

Podawane przez sprzedającego obliczenia bazują na kwotach netto. Jednak kupujący musi oczywiście zapłacić wartość brutto (w tym przypadku z VAT wynoszącym 23%). Może się ubiegać o zwrot VAT, w czym pomoże wyznaczona przez dewelopera osoba. Jest to możliwe (zawsze można dopytać w urzędzie skarbowym) dlatego nie negujemy tej możliwości, ale wiadomo, jak jest z urzędami skarbowymi. Ich żadne gwarancje nie obowiązują.

Po stronie inwestora (kupującego) jest również kwestia ubezpieczenia nieruchomości oraz opłacenia podatku od nieruchomości. Koszty roczne, ponoszone przez właściciela z tego tytułu, nie powinny przekroczyć 1200 zł (przy lokalu ok. 30-35 m2), więc to drobiazg, ale jednak trochę obniża ostateczny zysk.

Deweloper wybuduje hotel, kupujący stanie się właścicielem pokoju (podpisze akt przenoszący własność), a operator będzie wynajmował nieruchomość. Bez względu na to. jaki wynik finansowy osiągnie i jakie będzie obłożenie obiektu, ma nam wypłacać określoną w umowie kwotę. A jeśli coś się nie uda? Jeżeli nastąpi kolejny lockdown lub podobna katastrofa?

Niestety, nie wiemy na jakich symulacjach dochodów z najmu są oparte gwarancje wypłacania 8% zysku przez wiele lat. Jak ma się kształtować cena wynajmu apartamentu na wolnym rynku? Jakie są średnie ceny w okolicy? Jaka jest konkurencja? Czy w okolicy może powstać jakiś duży, sieciowy hotel? Jakie ma być średnie obłożenie miejsc? Jaki sposób promowania oferty w niskim sezonie lub poza sezonem? Na te pytania należałoby odpowiedzieć oceniając szansę na owe 8% rocznie.

Z zapisów umowy oraz wyjaśnień uzyskanych od przedstawiciela oferującego inwestycję wynika, że w przypadku braku wypłaty czynszu za kolejnych sześć miesięcy właściciel może (na podstawie art. 777 kpc) żądać wypłaty czynszu za 12 miesięcy. Co jednak w sytuacji, gdy operator zbankrutuje? Oczywiście każdy właściciel apartamentu ma możliwość samodzielnego wynajmowania lokalu lub podpisania umową z inną firmą. Oczywiście już na rynkowych, uzgodnionych pomiędzy stronami warunkach.

I na tym przede wszystkim polega ryzyko związane z tego rodzaju inwestycją. Deweloper wybuduje, właściciel kupi, ale jeśli inwestycja nie będzie przynosiła zakładanych zysków (niekoniecznie z powodu złego zarządzania, ale np. z powodu rosnącej konkurencji na lokalnym rynku hotelowym, zmian w prawie, dekoniunktury gospodarczej), to wtedy operator nie będzie w stanie wypłacać czynszu w deklarowanej kwocie.

Rodzaj inwestycji skutkuje tym, że deweloper nie posiada rachunku powierniczego. Kupujący, którzy dokonują wpłat w transzach (na podstawie postępów na budowie) nie są zatem chronieni ustawą deweloperską. Istnieje zatem pewne ryzyko, że deweloper inwestycji nie dokończy. Nie musi to być spowodowane jego złą wolą. Takie sytuacje niestety miały miejsce w przeszłości w tego typu inwestycjach. W takim przypadku odzyskanie pieniędzy byłoby co najmniej trudne, o ile w ogóle możliwe.

Czytaj też: Tak budujemy drugą Japonię. Przetestowałem warszawski hotel kapsułowy

Czytaj też: Przetestowałem gruntownie największy w Polsce hotelowy program lojalnościowy. Czy to się w ogóle opłaca?

Jak nie dać się wciągnąć w apartament-pułapkę?

To wszystko nie oznacza oczywiście, że ta konkretna inwestycja nie przyniesie zakładanych zysków. Być może przyniesie. Znamy condohotele, aparthotele i apartamenty inwestycyjne, które mają już 5-10 lat historii i jak na razie wypełniają dane inwestorom obietnice. Ale znamy też takie, które się załamały.

Oczywiście: nieruchomości są antyinflacyjną inwestycją. To realny majątek, którego wartość rynkowa oczywiście będzie się wahała, ale co do zasady powinna utrzymać realną wartość zainwestowanych w nią pieniędzy w długim czasie. Oczywiście jest podatna na różne zawirowania (nacjonalizacja, ograniczenie możliwości zmiany właściciela), nie da się jej ubezpieczyć od wszystkich ryzyk (np. od wojny), rząd może ją łatwo opodatkować. Nie wiemy jak w długim terminie na wartość nieruchomości w Polsce wpłynie demografia (są horrendalne prognozy, że za 20-30 lat ludność Polski może się skurczyć o połowę).

Ale o tym nie będziemy się rozwodzili. Generalnie zainwestowanie 10-20% swojego majątku w nieruchomości (np. mieszkaniowe albo hotelowe, dlaczego nie) nie jest złym pomysłem. Ale jeżeli zdecydujesz się na zakup apartamentu pod wynajem (jako inwestycję), to przestrzegaj kilku zasad, żeby nie stracić pieniędzy:

• bardzo dokładnie zapoznaj się z umową, jeżeli masz wątpliwości to skonsultuj się z kimś kto zrozumie jej zapisy),
• o wszelkie niejasności pytaj (najlepiej pisemnie),
• pamiętaj, że jest to inwestycja i nie ma gwarancji, że wszystko uda się tak, jak to było określone w przekazie promocyjnym,
• nie patrz przez pryzmat ładnych zdjęć, potencjalnych widoków z okna, nie wierz ślepo w zapewnienia o łączeniu wysokich zysków z wypoczynkiem. Zwykle możesz odbyć pobyt właścicielski do 30 dni w roku w niskim sezonie, ale żeby inwestycja przyniosła zysk – niestety apartament musi „pracować”, a wtedy nie ma mowy o wypoczynku właściciela

Które inwestycje mają największą szansę na sukces i przyniesienie zakładanych zysków? Wbrew pozorom wcale nie te, które gwarantują określony procent zysku bez względu na wszystko. Operator, gdy nadejdą kłopoty, nie będzie wypłacał zysków z niczego, bardziej opłaci mu się zamknąć działalność. Dlatego też zysk powinien zostać określony inaczej – np. 70% zysku wypracowanego przez obiekt powinno trafiać do kieszeni właścicieli, a 30% do operatora.

Sprawdź kim jest operator, od kiedy działa, jakie ma doświadczenie oraz jaki kapitał własny gwarantuje jej „gwarancje”. Najlepiej, aby zarządzał już podobnymi obiektami. Jeżeli masz możliwość to pojedź do takiego miejsca na kilka dni i z bliska zobacz, jak obiekt funkcjonuje. Firma zarządzająca (operator), która działa od roku, ma minimalny kapitał (do sprawdzenia w KRS) i chwali się tym, że zatrudnia „najlepszych fachowców” z cudownymi dyplomami może, ale nie musi podołać zadaniu właściwego zarządzania twoim apartamentem lub pokojem hotelowym.

Czytaj też: Inwestycja w nieruchomość, czyli eldorado? Co może pójść nie tak? Oto lista ryzyk

Sprawdź, czy oprócz części hotelowej obiekt posiada również m.in. część restauracyjną, basen, SPA, obiekty sportowe lub sale konferencyjne. One wszystkie przynoszą zysk i pozytywnie wpływają na obłożenie apartamentów. Ale też mogą zwiększać koszty działania obiektu, które mogą być przenoszone na właścicieli.

Każda kalkulacja potencjalnych zysków powinna bazować na realnych danych. W szczególności warto wziąć kartkę i policzyć zysk przy średnim wykorzystaniu apartamentu na poziomie 60-65% oraz przyjąć cenę za nocleg w wysokości podobnej, jak w obiektach w okolicy. To wszystko można sprawdzić w internecie, albo osobiście. Na tej podstawie można samodzielnie wyliczyć potencjalny przychód i zysk jaki naprawdę może dać apartament oraz porównać go z tym, co obiecuje operator, nie polegając wyłącznie na jego obietnicach.

Czytaj też: Lewą ręką za prawe ucho, czyli jak państwo napędza inwestycje w nieruchomości, a potem przed nimi… ostrzega

Dla niektórych istotny jest tzw. pobyt właścicielski. Należy pamiętać, że w najlepszych terminach, wysokim sezonie obiekt ma przyjmować gości i zarabiać. Można pomieszkać we własnym apartamencie, ale zdecydowanie poza sezonem, inaczej inwestycja traci sens.

Nieruchomość, apartament na wynajem to gra długoterminowa i nie zawsze przewidywalna. A jeśli coś pójdzie nie tak, to wycofanie się z interesu bywa bardzo trudne. Znamy przypadki inwestorów, którzy po kilku latach spostrzegli, że ich nieruchomość nie daje oczekiwanych zysków i postanowili ją sprzedać. Okazało się, że jest to możliwe, ale z 20-30% dyskonta. Po prostu na odkup lokalu w kiepskiej inwestycji, zarządzanej przez firmę-krzak, przynoszącej niskie zyski lub wręcz straty, może nie być chętnych.  

Aby inwestycja we własny apartament hotelowy nad morzem lub w górach zakończyła się sukcesem, musi być opłacalna dla wszystkich stron czyli i właściciela i operatora obiektu. Warto pamiętać, że na zupełnie innych zasadach działają inwestycje miejskie. Możesz, w omawianym systemie, kupić apartament w Poznaniu, Warszawie lub Krakowie.

Czytaj też: Inwestujesz w condohotele lub apartamenty na wynajem? Oni ostrzegają, że nadchodzi condo-tsunami

Zasada działania jest zbliżona do obiektów turystycznych, aczkolwiek taki obiekt będzie nastawiony na innego rodzaju turystę i warto wziąć to pod uwagę. Dziś, gdy turystyka międzynarodowa jest w kryzysie, obiekty położone w mieście mają ogromne kłopoty z rentownością. I zapewne przełoży się to na kieszenie właścicieli, niezależnie od „gwarancji”.

A może udział w zyskach z deweloperki?

Propozycje zakupu apartamentów nie są jedynym pomysłem, który jest teraz intensywnie promowany przez firmy nieruchomościowe i deweloperskie. Posiadaczy depozytów w bankach kuszą też spółki inwestycyjne, które poszukują finansowania na budowę nieruchomości. One też obiecują niezły zysk. Np. firma AB Invest House obiecuje udziały w spółce deweloperskiej, z możliwością ulokowania 50.000 zł, kwartalną wypłatą odsetek (7% rocznie) oraz zwrotem kapitału w ciągu półtora roku.

Zysk bez ryzyka? Na pewno nie. Przeglądając tego typu oferty zawsze zadaję sobie pytanie: dlaczego firma potrzebuje moich pieniędzy, by zrealizować inwestycję? Czy przypadkiem nie chodzi o to, że nie udało się taniej pożyczyć pieniędzy w banku? A jeśli tak, to dlaczego to się nie udało? Czy bank nie był przekonany do tego, że inwestycja się uda? Jeśli tak, to dlaczego ja miałbym być co do tego przekonany?

Oczywiście: często rzecz jest bardziej złożona, a firma potrzebuje czegoś w rodzaju „udziału własnego” do kredytu (na który bank wstępnie się zgodził), albo krótkoterminowego finansowania przed osiągnięciem wymaganego przez bank poziomu przedsprzedaży mieszkań. Ale niezależnie od tego wszystkiego trzeba sobie zdawać sprawę, że to nie jest ekwiwalent depozytu, lecz inwestycja obarczona pewnym – mniejszym lub większym – ryzykiem. Wkładanie w nią wszystkich swoich pieniędzy może być równoznaczne z grą w ruletkę.