Pozytywna decyzja kredytowa może nic nie znaczyć. Kredytu hipotecznego możesz i tak nie dostać. Dla własnego bezpieczeństwa. Wszystko przez rachunek powierniczy

Proces starania się o kredyt hipoteczny może trwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Czasem wydana przez bank pozytywna decyzja nie musi oznaczać, że bank faktycznie kredyt uruchomi. Co może stanąć na przeszkodzie? Np. wiarygodność banku, który współpracuje z deweloperem budującym dla nas mieszkanie. I jego rachunek powierniczy. Co to ma do rzeczy? Już tłumaczymy

W czasie starania się w banku o kilkusettysięczny kredyt musi być spełnionych kilka podstawowych warunków. Klient musi oczywiście posiadać zdolność kredytową (czyli wystarczające dochody i wiarygodność, czyli odpowiedni scoring), a także wkład własny. Sprzedający (np. deweloper) oraz jego inwestycja też muszą przejść przez sito analityków jako parametry nie budzące wątpliwości. A jeśli te wszystkie etapy mamy już za sobą? Co jeszcze może pójść nie tak?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pani Anna przeszła cały proces kredytowy w banku BNP Paribas, otrzymała pozytywną decyzję kredytową. Warunkiem podpisania umowy kredytowej było dostarczenie do banku podpisanej umowy deweloperskiej (czyli umowy o zakupie mieszkania od firmy, która je buduje). Klientka umowę podpisała, poniosła jej koszty (ok. 1000 zł, zgodnie z ustawą deweloperską są one dzielone po połowie pomiędzy nabywcę oraz dewelopera), wpłaciła wkład własny i czekała na umowę kredytową.

Zwykle bywa ona gotowa w ciągu 1-2 dni roboczych. Tutaj trwało to już ponad tydzień i klientka zaczęła się niepokoić. Jak się okazało, całkiem słusznie, gdyż analityk bankowy… nie zaakceptował  treści umowy deweloperskiej.

Jest decyzja kredytowa, ale… bank kredytu nie wypłaci. Co się stało?

Powód? Kilka dni po uzyskaniu decyzji kredytowej bank, w którym deweloper miał tzw. rachunek powierniczy (a konkretnie Warszawski Bank Spółdzielczy), został objęty „opieką” wyznaczonego przez Komisję Nadzoru Finansowego kuratora. Stosowna informacja pojawiła się również na stronie internetowej banku WBS. Czytamy w niej m.in.: „Zarząd Warszawskiego Banku Spółdzielczego pragnie zapewnić, że środki zdeponowane w Banku są bezpieczne, a sytuacja ekonomiczno-finansowa Banku stabilna”

Jednak analityk z BNP mając na uwadze bezpieczeństwo klientki (oraz własnego banku również) zdecydował, że w tej sytuacji podpisanie z klientką umowy kredytowej (na wcześniejszych warunkach) jest niemożliwe. Pani Anna wniosła wkład własny (kilkadziesiąt tysięcy złotych), poniosła koszty (wycena, akt notarialny) i generalnie nie mogła dokończyć transakcji. Sytuacja patowa.

Złożyła zatem reklamację, gdyż wcześniej zapewniano ją (zrobił to pracownik w placówce banku), że wydana przez bank decyzja jest już ostateczna i nic złego się nie wydarzy. W odpowiedzi bank zaproponował dwa rozwiązania:

– zmiana przez dewelopera banku, w którym prowadzony jest rachunek powierniczy lub

– wypłata kredytu dopiero po przekazaniu do banku aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania z dewelopera na klientkę.

Zmiana rachunku powierniczego nie jest łatwa (deweloper nie musiałby się na to zgodzić dla jednej tylko klientki). Drugie rozwiązanie jest możliwe aczkolwiek niepraktykowane na rynku pierwotnym. Deweloper musiałby się zgodzić na przeniesienie własności mieszkania jeszcze zanim dostanie pieniądze. Mając na uwadze, że akty przenoszące własność podpisywane są zwykle kilka miesięcy po wydaniu nieruchomości mała szansa, że deweloper zgodzi się na takie rozwiązanie.

Inna opcja to złożenie wniosków kredytowych w innych bankach. Być może analitycy w nich będą bardziej wyrozumiali? Ale nie ma pewności, a czas płynie. Trudno mieć do banku kredytującego panią Annę jakieś wielkie pretensje. Uznał on po prostu, że bank, w którym mają być przechowywane pieniądze w okresie przejściowym, może nie być stabilny. A gdyby np. zawiesił działalność lub podlegał procedurze przymusowej restrukturyzacji (były ostatnio takie przypadki), to pieniądze mogłyby być nie do odzyskania.

Rachunek powierniczy jak polisa ubezpieczeniowa

Bank chciał uchronić siebie i klientów przed historią taką, jak ta, którą opisywaliśmy kilka lat temu na „Subiektywnie o finansach”: gdy ludzie wzięli kredyt na mieszkanie, ale zostali oszukani. Musieli spłacać raty, mieszkania nie dostali, a bank zgłosił się po zastaw. 

Akurat w tej sytuacji pech chciał, że kurator został powołany w czasie po wydaniu decyzji kredytowej, ale jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Gdyby stało się to kilka dni wcześniej to (prawdopodobnie) BNP Paribas wydałby decyzję negatywną lub pozytywną warunkową. Z drugiej strony, gdyby BNP dowiedział się o kuratorze już po podpisaniu umowy kredytowej, to również mógłby wstrzymać się z uruchomieniem kredytu.

Czy można było tej sytuacji uniknąć? Przy inwestycji w trakcie budowy w praktyce nie. Oczywiście, klient mógłby zwrócić uwagę na to, w którym banku deweloper posiada rachunek powierniczy oraz jak wygląda standing finansowy tego banku. Mógłby też pomijać mniejszych deweloperów, którzy najczęściej mają rachunki powiernicze w bankach spółdzielczych (z uwagi na mniejszą skalę działania są bardziej narażone na destabilizację i zainteresowanie KNF).

Ale co ma zrobić klient, który chce np. nabyć domek szeregowy w aglomeracji miejskiej? Takie inwestycje realizowane są właśnie przez mniejszych deweloperów lub podmioty nieposiadające rachunków powierniczych. Nie da się ukryć, że z punktu widzenia bezpieczeństwa klienta rachunek powierniczy poprawia jednak poczucie bezpieczeństwa.

Gdy pozostaje już tylko wpis do Księgi Wieczystej. Co może pójść nie tak?

Zakup mieszkania od dewelopera może się wiązać z innymi (trudnymi do przewidzenia ryzykami). Jeżeli klient kupuje nieruchomość od dewelopera to najpierw płaci (gotówka lub kredyt bankowy), następnie odbiera mieszkanie (protokół przekazania). I teoretycznie już wtedy może wykańczać oraz meblować oraz  mieszkać. Jednak, do czasu podpisania aktu przenoszącego własność, cały czas jest jedynie lokatorem (ponoszącym koszty utrzymania), gdyż to nadal deweloper jest właścicielem nieruchomości.

Te kilka miesięcy (od odebrania mieszkania do podpisania aktu notarialnego) to również czas w którym mogą wystąpić komplikacje.  Pan Jacek kupił mieszkanie od dewelopera (spółka notowana na GPW). Zapłacił pieniędzmi pochodzącymi częściowo z kredytu bankowego, odebrał mieszkanie, wykończył i się do niego wprowadził. Zgodnie z umową deweloperską po ok. sześciu miesiącach miał podpisać akt przenoszący własność. To ważne też dla banku-kredytodawcy. Dopiero po przeniesieniu własności bank może się wpisać do hipoteki (dział IV Księgi Wieczystej). Do tego czasu kredytobiorca ponosi koszty ubezpieczenia pomostowego (kilkadziesiąt lub nawet kilkaset złotych miesięcznie).

W tym konkretnym przypadku jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego „odnalazła” się spadkobierczyni właścicieli terenów, na których powstała nieruchomość. Domagała się od spółki „zadośćuczynienia” za niesłusznie zabrane (tzw. dekretem Bieruta) przodkom działki. Sprawa trafiła do sądu, a w Księdze Wieczystej pojawiła się stosowna wzmianka informująca o sprawie w toku.

Do czasu odrzucenia przez sąd roszczeń nie jest możliwe podpisywanie aktów przenoszących własność, ani sprzedaż pozostałych jeszcze, wolnych mieszkań. Deweloper miał wstrzymaną sprzedaż a klienci, którzy sfinalizowali transakcję, ale nie podpisali jeszcze aktu notarialnego, musieli ponosić dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym.

Sytuacja ta nawet zdziwiła analityków w bankach. W końcu inwestycja, która się bardzo dobrze sprzedawała i była bez problemu akceptowana jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego, nagle stała się „niekredytowalna”. A dokładniej: możliwe było uzyskanie kredytu na zakup mieszkań w tej inwestycji, ale jedynie pod warunkiem zabezpieczenia na innej nieruchomości.

Masz kredyt hipoteczny? Nie ciesz się przedwcześnie

Takie i podobne, niespodziewane sytuacje, się zdarzają. Nie można ich wykluczyć, można jedynie próbować zminimalizować ryzyko ich wystąpienia. Dlatego też istotne jest również, aby wnioski o kredyt hipoteczny składać w 2-3 bankach. Tak na wszelki wypadek. Odmowa niekoniecznie musi być spowodowana sytuacją finansową kredytobiorców lub samą nieruchomością, która ma być zabezpieczeniem kredytu.

Poza tym, jak widać, pozytywna decyzja jeszcze o niczym nie przesądza. Co więcej, kredyt może się „wywrócić” nawet po podpisaniu umowy kredytowej. Dlatego szampana nie można otwierać nawet w momencie, w którym sprzedający potwierdzi, że otrzymał z banku przelew. Róbmy to dopiero po finalizacji transakcji, czyli podpisaniu aktu przenoszącego własność mieszkania.

____________________________________POSŁUCHAJ NAJNOWSZEGO ODCINKA PODCASTU „FINANSOWE SENSACJE TYGODNIA” W 17. odcinku podcastu „Finansowe sensacje tygodnia” Maciej Samcik, Maciej Bednarek i Irek Sudak – czyli ekipa „Subiektywnie o finansach” w galowym składzie rozmawia o tym, dlaczego Polacy nie pokochali rządowej, antycovidowej aplikacji ProteGO Safe, dlaczego przy płaceniu smartfonem terminal płatniczy czasem wymaga włożenia karty do szczeliny, o tym czy warto skorzystać z dołka cenowego na rynku maseczek i innych środków ochrony osobistej oraz o dziwnych wymaganiach przy zwrocie gotówki za nie wykorzystaną wycieczkę. I jeszcze szybka rada dla posłów jak zrobić, żeby Naród nie miał do nich żalu, gdy następnym razem przegłosują dla siebie podwyżki. Zapraszamy do odsłuchania!Rozpiska zawartości podcastu:

01:00 – Dlaczego akurat od średniej krajowej? A gdyby tak pensje polityków uzależnić od znacznie bardziej odpowiedniego parametru?
04:59 – Płacisz zbliżeniowo smartfonem, a terminal prosi, żebyś umieścił kartę w terminalu. Drobny błąd czy poważna dziura w systemie płatniczym?
15:59 – Rządowa aplikacja ProteGO Safe ma już pół miliona użytkowników. Dużo, mało? I czy powinniśmy się jej bać tylko dlatego, że nas śledzi?
30:24 – Dołek cenowy na rynku maseczek ochronnych. Dobry moment, by się zaopatrzyć przed jesienią „po taniości”?
35:36 – Jak odzyskać gotówkę za niezrealizowaną wycieczkę? Czy z pomocą przyjdzie druga „tarcza turystyczna”?

Aby posłuchać podcastu trzeba kliknąć poniższy baner, albo wejść w niniejszy link

Źródło zdjęcia: Pixabay