Czy można kupić mieszkanie i zaciągnąć kredyt hipoteczny całkiem online? Sprawdzam, ile nam brakuje do tego ideału

Kredyt hipoteczny zaciągnięty całkiem online? Z dokumentami ściąganymi elektronicznie z sądów, państwowych rejestrów, od pracodawców kredytobiorcy, od dewelopera, notariusza i z innych banków? Są już banki, do których wystarczy przyjść tylko raz – do podpisania umowy. Ale załatwienie kredytu hipotecznego to tylko część czynności związanych z zakupem mieszkania lub domu. Co załatwimy zdalnie, a jakie czynności wymagają osobistej wizyty w urzędach? 

Już od lat możemy założyć konto bez wychodzenia z domu – za pośrednictwem kuriera albo całkowicie zdalnie poprzez bankowość mobilną. Podobnie jest z otwarciem lokaty, zaciągnięciem kredytu gotówkowego, zamówieniem karty kredytowej czy zakupem produktu inwestycyjnego. Pandemia koronawirusa i związane z nią rekomendacje, byśmy unikali fizycznego kontaktu z innymi ludźmi, zmobilizowały banki do wprowadzenia kolejnych ułatwień. Przykładowo: nie musimy już iść do oddziału, żeby np. zaktualizować dane z dowodu tożsamości. A kredyt hipoteczny?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

To właśnie on jest jednym z ostatnich bastionów tradycjonalizmu, jeśli mówimy o konieczności załatwienia spraw w oddziale banku. Banki już od lat robią przymiarki do tego, by w jak największym stopniu procedurę „analogową”, czyli wymagającą wizyt w oddziale i donoszenia papierowych dokumentów, zastąpić rozmową telefoniczną z doradcą, przesyłaniem wniosków i dokumentów przez e-maila czy za pomocą internetowych formularzy.

Kredyt hipoteczny (prawie) online? W banku czy w fintechu?

Już pod koniec 2017 r. ING Bank chwalił się, że w taki sposób zmienił procedury, by klient wnioskujący o kredyt hipoteczny mógł w placówce pojawić się tylko raz, celem podpisania umowy. Wcześniej – jak wyliczył bank – potrzebne były co najmniej cztery wizyty w oddziale.

A teraz mBank zapewnia, że załatwienie kredytu hipotecznego może wiązać się tylko z jedną wizytą w oddziale (podpisanie umowy), a cała reszta formalności odbywa się bez wychodzenia z domu. Potwierdzony z ekspertem wniosek klient podpisuje w domu, a dostaje go na e-maila, drukuje i odsyła jego skan lub zdjęcie za pomocą specjalnej aplikacji. Tą samą drogą przesyła inne wymagane dokumenty.

Bank zapewnia, że jest to rozwiązanie nie tylko wygodne, ale też bezpieczne, bo wszystkie pliki przekazywane są za pośrednictwem specjalnej aplikacji, a e-maile do klienta są dodatkowo zabezpieczone hasłem otrzymywanym na zarejestrowany w banku numer telefonu.

Po kredyt hipoteczny możemy pójść nie bezpośrednio do banku, a do pośrednika, który w całym procesie poprowadzi klienta za rękę online i pomoże w skompletowaniu dokumentów. W ubiegłym roku pod tym kątem prześwietlaliśmy ofertę fintechów: jakikredyt.pl i Lendi – spółka z grupy Morizon.

Takim ułatwieniom bez wątpienia należy przyklasnąć. Zwróćcie jednak uwagę na to, że banki informują o ułatwieniach w przesyłaniu dokumentów. I tu powstaje pytanie: czy owe dokumenty też możemy skompletować nie ruszając się z kanapy? Bo na kredyt – zwłaszcza hipoteczny – trzeba patrzeć kompleksowo. Potrzebne będzie m.in. potwierdzenie dochodów, załatwienie formalności u notariusza itd.

Wspólnie z Krzysztofem Szymańskim, doradcą ds. finansowania w firmie Finatio, prześledziłem proces nie tylko załatwiania samego kredytu hipotecznego, ale też kompletowania innych wymaganych dokumentów. Ile nas dzieli od zakupu mieszkania na kredyt w pełni online?

Przeczytaj też: O pożyczkę gotówkową najłatwiej w swoim banku? Już nie. Wniosek złożysz przez internet, a zamiast papierowego zaświadczenia o zarobkach…

Przeczytaj też: To już zdzierstwo? Przelew zlecony w placówce będzie dwa razy droższy! Banki wykorzystują pandemię koronowirusa, żeby wykurzyć klientów z oddziałów?

Sprawdź, czy masz szanse na kredyt

Po kredyt nie należy iść w ciemno. Najpierw powinniśmy sprawdzić, czy w ogóle nas na niego stać. Tyle że nasze wyobrażenia o możliwości spłaty mogą być inne od tego, jak na sprawę patrzy bank. Tu nie chodzi bowiem tylko o zdolność kredytową (zarabiam tyle, że wystarczy na spłatę raty), ale też o wiarygodność kredytową, a więc czy w przeszłości zaciągałem już kredyty i jak je spłacałem.

To, jakimi jesteśmy kredytobiorcami, sprawdzimy w Biurze Informacji Kredytowej pobierając raport na nasz temat, czyli tzw. scoring. To nie BIK decyduje o tym, czy kredyt zostanie nam przyznany, ale na podstawie historii kredytowej klienta może oszacować prawdopodobieństwo uzyskania „zielonego światła”. Pamiętam czasy, kiedy po taki raport trzeba było pójść do biura obsługi klienta BIK. Dziś zdalnie założymy sobie konto w BIK i również online pobierzemy raport. Sprawdzenie, czy mamy szanse na przyznanie kredytu, możemy zatem odhaczyć jako sprawę, którą da się załatwić online.

Dochód potwierdzamy z kanapy

Kiedy już dowiemy się, że z uzyskaniem kredytu nie powinno być problemu, będziemy musieli wskazać źródło i wysokość dochodów. Kredyt hipoteczny to nie szybka pożyczka, w przypadku której wystarczy oświadczenie o dochodach. W przypadku „hipoteki” możemy być proszeni o zaświadczenie z zakładu pracy czy wyciąg z historią rachunku. Ale nie tylko.

Jeśli jesteśmy zatrudnieni na etacie, o potwierdzenie zatrudnienia i wysokości pensji musimy poprosić pracodawcę. Taki kwitek można odebrać w formie papierowej w kadrach, a dziś – kiedy wielu pracowników pracuje zdalnie – nie powinno być problemu z otrzymaniem dokumentu np. mailem.

Wyciąg z konta bez problemu wyciągniemy z bankowości elektronicznej. A jeśli bank zażąda zeznania podatkowego, to też powinniśmy mieć pod ręką kopię lub dokument w formie elektronicznej (jeśli rozliczaliśmy się z fiskusem przez internet).

Zdaniem Krzysztofa Szymańskiego, problem może pojawić się, jeśli bank zażyczy sobie przedstawienia podstawy wymiaru składki wpłacanej do ZUS, żeby zweryfikować wysokość dochodów:

„W takiej sytuacji raczej będziemy zmuszeni udać się do ZUS, gdyż ZUS niechętnie wystawia to zaświadczenie i czasami trzeba powalczyć, aby je dostać. A banki proszą o ten dokument, jeśli podejrzewają, że wnioskodawca zawyżył swoje wynagrodzenie”

Podobnie będzie w przypadku uzyskiwania dochodów z tytułu umowy-zlecenie bądź o dzieło. Zaświadczenia o dochodach powinniśmy otrzymać od pracodawcy np. e-mailem, a wyciągi z konta pobierzemy samodzielnie z bankowości elektronicznej.

Nieco pod górkę z „onlajnowym” udokumentowaniem dochodów mogą mieć osoby prowadzące działalność gospodarczą. Drobny przedsiębiorca zeznanie podatkowe powinien mieć pod ręką, podobnie wyciąg z konta. Ale bank zapewne poprosi też o zaświadczenie z ZUS i urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami i składkami. Czy trzeba udać się do tych urzędów? Nie, jeśli korzystamy z tzw. Profilu Zaufanego, czyli zdalnego dostępu do e-administracji (lub podpisu kwalifikowanego). Nie załatwimy tam jeszcze wszystkich spraw, ale ze wspomnianymi zaświadczeniami nie powinno być problemu.

Bank może poprosić też o dostarczenie dokumentów księgowych, np. książki ryczałtu lub Książki  Przychodów i Rozchodów (KPiR). Jeśli sami prowadzimy księgowość, wszystkie dokumenty mamy pod ręką. A jeśli firmę rozlicza biuro księgowe? Krzysztof Szymański zwraca uwagę na to, że część banków przyjmie te dokumenty tylko z pieczątką firmy, wówczas nie musimy się ruszać z domu. Ale niektóre banki wymagają podpisu księgowej, co oznacza kolejną przejażdżkę po kolejne zaświadczenie.

Przeczytaj też: Kto w dobie pandemii koronawirusa opanował internet w Polsce? Kto traci, kto zyskuje i dlaczego? Niektóre wnioski zaskakują

Przeczytaj też: Nawet 1500 zł za umieszczenie firmy na mapie Google’a i kilka fotek! Oszuści znowu chodzą od sklepu do sklepu, żeby naciągać biednych przedsiębiorców

Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Do notariusza marsz!

Lista wymaganych przez banki dokumentów w dużej mierze zależy od celu kredytowania, a więc czy mieszkanie kupujemy od dewelopera, na rynku wtórnym, czy też budujemy dom. W przypadku rynku pierwotnego wymagane jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, a więc bez wizyty u notariusza się nie obędzie. Czy to się zmieni?

Kryzys koronawirusowy sprawił, że w środowisku notariuszy zaczęto odważniej mówić o konieczności cyfryzacji usług notarialnych. Już dziś część notariuszy – na etapie przygotowywania dokumentów – kontaktuje się z klientami telefonicznie czy przez pocztę elektroniczną. Ale żeby formalności notarialne stały się w pełni zdalne, potrzebne są zmiany w prawie.

Co więcej, z notariuszem będziemy musieli spotkać się dwa razy. Druga wizyta jest konieczna po odbiorze technicznym nieruchomości w celu podpisania aktu przeniesienia własności. Dobra wiadomość jest taka, że notariusz może zająć się w naszym imieniu wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Odpada nam więc wizyta w sądzie. Natomiast komplet dokumentów, np. pozwolenie na budowę, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wręczy nam deweloper.

A gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym?

„Dokumenty powinien nam zorganizować sprzedający, bo my nie mamy prawa wyciągnąć dokumentów dotyczących nieruchomości, do której nie mamy prawa. Natomiast księgi wieczyste większość banków wydrukuje z systemu elektronicznego i zweryfikuje stan prawny nieruchomości”

– mówi Krzysztof Szymański. Bywa jednak, że bank wymaga doniesienia oryginału księgi wieczystej po dokonaniu wpisu, a taki będziemy musieli odebrać bezpośrednio w sądzie, chyba że skorzystamy z możliwości wysyłki pocztą. W przypadku mieszkania spółdzielczego sprzedający powinien nam jeszcze dostarczyć zaświadczenie ze swojego banku, jeśli na nieruchomości ustanowiona była hipoteka. A więc to sprzedawca ewentualnie się nachodzi, a nie kupujący.

„W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego, wymagane będzie dodatkowo zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. A tu każda spółdzielnia sama ustala sposób odebrania dokumentów”

– mówi Szymański. Niewykluczone więc, że po ten papier też będziemy musieli się pofatygować. A jeśli planujemy wybudować dom? Trzeba zacząć oczywiście od projektu. Teoretycznie można wszystko załatwić z architektem przez internet, w praktyce – nie ma to jak rozmowa w cztery oczy, podczas której przekażemy projektantowi nasze oczekiwania.

Inne czynności, takie jak złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wymaga fizycznego stawienia się w urzędzie. Z kolei wypis i wyrys z rejestru gruntów możemy co prawda zamówić telefonicznie w urzędzie miasta bądź gminy, ale dokumenty trzeba odebrać osobiście.

Przeczytaj też: Czy skorzystanie z wakacji kredytowych może w przyszłości utrudnić dostęp do kredytu? BIK zapewnia, że nie, ale Rzecznik Finansowy ma wątpliwości. Ja też, lecz innej natury

Przeczytaj też: Lekarz, urząd, poczta, zakupy… Czy można „normalnie” żyć w domowej kwarantannie? Oto lista e-usług bez wychodzenia z domu!

Nie wszystko da się (jeszcze) zautomatyzować

Można powiedzieć, że nie jest tak źle, jeśli chodzi o cyfryzację procesu zakupu nieruchomości na kredyt. Jeśli procedury, które stosują m.in. mBank i ING Bank, się upowszechnią, z bankiem możemy mieć fizyczny kontakt tylko raz – w celu podpisania umowy, bo wymagane dokumenty możemy sukcesywnie przesyłać szyfrowanym e-mailem. A w razie wątpliwości, kontaktować się możemy z doradcą np. telefonicznie.

A co do „wydobywania” potrzebnych dokumentów, to jesteśmy jeszcze pewnie w pół drogi. Nie unikniemy spotkania z notariuszem, a przedsiębiorcy mogą być zmuszeni do osobistego kontaktu z księgową i ZUS-em (chodzi o dokumenty potwierdzające dochód). Najmniej „onlajnowa” wydaje się procedura w przypadku budowy domu. Oprócz powyższych czynności, czeka nas kilka wizyt w urzędzie miasta lub gminy.

„W przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny ciężko jest w pełni zautomatyzować proces. Na drodze stoją często rekomendacje KNF czy przepisy. Po drodze potrzebny jest notariusz czy rzeczoznawca, który musi wycenić nieruchomość. Ale to nie znaczy, że tego procesu nie da się jeszcze bardziej zautomatyzować. Popatrzymy jak w marcu i kwietniu banki sprawnie podpisywały aneksy o tzw. wakacje kredytowe. Jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się to nie do pomyślenia, a okazało się, że jednak się da. Często wystarczył aneks na maila i potwierdzenie klienta o zapoznaniu się z nim podczas nagranej rozmowy, aby aneksowana umowa wyszła w życie”

– mówi Krzysztof Szymański. Podobnie jest np. z zaświadczeniami o niezaleganiu z podatkami. Jeszcze niedawno po takie zaświadczenie trzeba było udać się do urzędu. Dziś – mając Profil Zaufany – załatwimy taki „papier” przez internet.

Źródło zdjęcia: Pixabay