Połowa nowych mieszkań to… inwestycje. Tymczasem NBP liczy, ile dziś realnie zarabia się na wynajmie. Niektórzy będą zaskoczeni

Podobno ponad połowa mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce jest kupowana w celach inwestycyjnych. Naród zabiera pieniądze z lokat bankowych oprocentowanych na 1% w skali roku i kupuje na potęgę mieszkania, bo wieść niesie, że na ich wynajmie można zarobić krocie. A jak jest naprawdę? NBP to policzył. Warto przeczytać

Patrząc na tempo wzrostu cen nieruchomości można się zastanawiać nad sensownością zakupu mieszkania na wynajem. Przy cenach sięgających 9.000 zł na metr kwadratowy w dobrej lokalizacji oraz przy rosnących kosztach remontu i przystosowania mieszkania do wynajmu – interes zaczyna być wątpliwy.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

A jednak ludzi, którzy traktują zakup nieruchomości na wynajem jako sposób na pewny zarobek rzędu 7-8% w skali roku, nie brakuje. Owszem, w niektórych lokalizacjach taka stopa zwrotu jest możliwa, ale na pewno nie zawsze i nie wszędzie. Zobaczcie co odpowiedzili moi czytelnicy, gdy na Facebooku zadałem im pytania: czy woleliby wynająć od kogoś mieszkanie czy kupić na własność oraz czy mając 300.000 zł byliby gotowi włożyć wszystkie te pieniądze w zakup mieszkania w celach inwestycyjnych – na wynajem:

Czytaj też: Najem mieszkań zwariował. 2500 zł za klitkę w Warszawie. W Berlinie zamrożą ceny. A u nas?

Ile naprawdę można zarobić na wynajmie?

Jeśli kupię 60-metrowe mieszkania za 540.000 zł, dodam do tego 80.000 zł kosztów remontu, to muszę się mocno spocić, żeby zarobić na tym więcej, niż na obligacjach skarbowych. Nie wierzycie?

No to liczymy: 620.000 zł ulokowane w obligacjach skarbowych 10-letnich, oprocentowanych według stawki inflacja plus 1,5%, da mi jakieś 28.000 zł (łączne oprocentowanie 4,5%, inflacja 3%), a po potrąceniu podatku Belki – 22.700 zł.

Czytaj też: Obligacje, czyli bezpieczna alternatywa dla bankowego depozytu. Można wycisnąć prawie 5% w skali roku!

Wynajmując to mieszkanie przy „bezpiecznej” stawce 50 zł za metr (3.000 zł miesięcznie) mam co prawda 36.000 zł rocznego „utargu”, ale muszę odprowadzić 8,5% podatku oraz założyć, że przeciętnie jeden miesiąc w roku będzie „pusty”. Zostaje jakieś 30.000 zł.

Jeśli jednak z jakichś przyczyn nie znajdę chętnego na wynajem mieszkania przy stawce 50 zł za metr i będę ją musiał obniżyć do 45 zł, to jestem „w plecy” o jakieś 3.000 zł w skali roku i zostaje mi na rękę już raptem tylko 27.000 zł. A gdzie koszty marketingu, ogłoszeń, amortyzacji, odświeżania mieszkania, by łatwiej można było je wynająć? A gdzie koszt czasu poświęconego na zarządzanie całym interesem?

Można też dość łatwo wyobrazić sobie wzrost inflacji, a więc i oprocentowania obligacji, który niekoniecznie musi się „widzieć” ze wzrostem cen czynszów najmu.

NBP liczy ROE, czyli jak pracuje kapitał w nieruchomości

Już na poziomie takiego prostego wyliczenia widać, że to nie jest tak, iż inwestycja w nieruchomości daje niebotyczne, kilkakrotnie wyższe zyski, niż inne bezpieczne formy oszczędzania. No dobra, dziś daje, ale tak nie było i nie będzie zawsze. Zerknijcie na ten wykres poniżej, pokazujący o ile realnie więcej zarabia się na wynajmie nieruchomości, niż na bezpiecznych lokatach kapitału.

Ciemnozielona linia na wykresie po prawej to nadwyżka dochodu z najmu nad rentownością bankowego depozytu. Aktualnie aż 5% (punktów procentowych), a w latach 2010-2014 r. było to 0-2%. Jasnoniebieski kolor do z kolei nadwyżka zysku z wynajmu w relacji do zysku z obligacji skarbowych. Teraz jest to 3% (punkty procentowe), ale gdy hossy na rynku nieruchomości nie było – ra różnica w zasadzie była zerowa. A przewaga obligacji nad mieszkaniem jest taka, że te pierwsze można w każdej chwili sprzedać po przewidywalnej cenie.

Czytaj też: Koniec eldorado na rynku najmu mieszkań? Niektóre cyferki niepokoją

W opublikowanym niedawno raporcie NBP o rynku nieruchomości jest tabelka pokazująca rentowność najmu mieszkania – stopę zwrotu na kapitale własnym (tzw. ROE). Zobaczcie, pouczające.

W pierwszej „merytorycznej” kolumnie jest czynsz najmu, w drugiej cena za metr kupionego na wynajem mieszkania (plus 800 zł na każdy metr dodane jako koszt wykończenia), a w trzeciej tzw. stopa kapitalizacji, czyli dochód z najmu przy założeniu 95% obłożenia.

W kolejnej kolumnie macie dochód z kapitału (ROE) po odciągnięciu podatku od dochodów z najmu (8,5%) oraz 1,5% amortyzacji budynku rocznie (dwa duże remonty kapitalne na 100 lat). Jak widać, przy zakupie mieszkania za gotówkę mamy jakieś 4,1% zwrotu z kapitału ROE (w 2013 r. było 3,8%). Dalej są wskaźniki ROE dla sytuacji, w której mieszkanie kupiliśmy na kredyt odejmujemy od rentowności płacone raty odsetkowe. Przy sfinansowaniu kredytem połowy inwestycji ROE z wynajmu spada do 3,4%, a przy kredycie na 80% wartości nieruchomości – już niemal do zera.

W ostatniej kolumnie macie ROE z inwestowania pieniędzy w najzwyklejsze 10-letnie obligacje skarbowe. Jak widzicie, dziś jest to jakieś 3,1%, ale w 2013 r. było aż 4,4%. Dochód z wynajmu mieszkania jest dziś wyższy od dochodu z inwestowania w obligacje, ale nie jest to różnica miażdżąca i w dodatku tabelka zahacza o czasy nie tak dawne, gdy sytuacja była odwrotna. Na pewno zaś dochód z wynajmu nie jest dziś na tyle duży, by opłacało się finansować kredytem mieszkanie, które chcielibyśmy komuś wynajmować.

A na koniec dwie tabelki, które prezentują obecną sytuację na rynku najmu oraz zakupu mieszkań na kredyt. W pierwszej tabelce macie rentowność najmu…

…a w drugiej wyliczenie co się bardziej opłaci – wynajęcie mieszkania czy jego zakup na kredyt?

zdjęcie tytułowe: life-of-pix/Pixabay.com