„Żubr” miał dać duży kredyt dla Srebrnej. Na specjalnych warunkach? Prezes mówi, że nie był zadowolony. No to prześwietlamy!

Finansowanie biurowców to nie jest rzecz, na której znajdą się w Polsce wszyscy – jak na piłce nożnej, służbie zdrowia i wspinaczce wysokogórskiej. Nie jest więc łatwo ocenić opublikowane przez „Gazetę Wyborczą” dokumenty dotyczące planowanego kredytu, którego Bank Pekao miał udzielić spółce Srebrna, związanej poprzez fundację z partią rządzącą. Czy można wysnuć wniosek, że kontrolowany przez państwo bank nagiął zasady, by pójść na rękę politykowi, od których pośrednio zależy posada jego prezesa? Szef PiS – jak wynika z wywiadu, którego właśnie udzielił – nie jest zadowolony z zaoferowanych mu przez bank warunków. Ale czy ma podstawy do marudzenia? Prześwietlamy

Sytuacja, w której państwowy bank udziela kredytu na finansowanie budowy biurowca dla fundacji związanej z partią rządzącą to rzecz ryzykowna sama w sobie. Nawet jeśli bank należy do państwa tylko w 30%, zaś szef partii rządzącej nie powołuje osobiście prezesa tego banku. Nic dziwnego, że pojawiły się wątpliwości wokół relacji prezesa (banku) z prezesem (Polski).

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Jest ich jeszcze więcej od momentu, gdy „Gazeta Wyborcza” opublikowała wstępne warunki kredytu pomostowego o wartości 4,5 mln euro, który miał dostać inwestor związany z partią rządzącą.

Czytaj też: Co wynika z „Taśm Kaczyńskiego” dla posiadaczy depozytów w polskich bankach? Czas zażądać pewnej kluczowej reformy

Czytaj więcej: Dwie wieże jako narodowy projekt deweloperski? Dwa moje pomysły na Srebrna Towers

Niski procent, kredytowane odsetki, rata balonowa, a prezes niezadowolony. O co tu chodzi?

Nawet jeśli niewielu z nas zasiadało w komitetach kredytowych największych banków lub podpisywało z bankiem umowę na finansowanie budowy biurowca za miliard, to przecież wielu ma na koncie kredyt hipoteczny, inni spłacają gotówkowy lub samochodowy. Więc na kredytach trochę się znamy ;-). I każdy wzdycha do umowy na niski procent, z kredytowanymi odsetkami i możliwością ich zapłaty ratą balonową dopiero na końcu umowy. A taką ofertę dostała Srebrna od Banku Pekao.

Ponieważ jeszcze przez wiele miesięcy przyjdzie nam śledzić sagę spółki Srebrna, jej wieżowców i kredytów, za które miały być zbudowane wieże, przyda się trochę fachowej wiedzy na temat tego typu transakcji. Chcę, żeby na podstawie tej wiedzy każdy mógł sobie sam wyrobić zdanie o tym czy „państwowy” (kontrolowany przez państwo, choć w dwóch trzecich prywatny) bank uczynił głęboki ukłon spółce związanej z partią rządzącą, czy też podyktował jej twarde warunki. Takie jakie podyktowałby każdemu Kaczyń… tfu, Kowalskiemu.

Oczywiście: warto też pamiętać, że do zawarcia umowy kredytowej ostatecznie nie doszło, rzecz urwała się na dość wczesnym etapie (co przecież nie oznacza, że nie mogłoby być kiedyś ciągu dalszego).

Z wywiadu, którego udzielił prezes Kaczyński tygodnikowi „Sieci” wynika, że negocjowaniem kredytu z Pekao miał się zajmować Gerald Birgfellner i że nie wywiązał się z tego zadania najlepiej. A w każdym razie nie na tyle dobrze, by mógł za to żądać 1,5 mln zł prowizji. Prezes ma pretensje do Austriaka m.in…. właśnie o kredyt w Pekao:

„Z mojej wiedzy wynika, że pan Birgfellner zajmował się dwiema sprawami: projektem i rozmowami z bankiem. Zresztą – jak się okazało – z bardzo ograniczonym skutkiem, bo wynegocjował tylko promesę na niewielki kredyt na działania przygotowawcze, zabezpieczony przy tym, wbrew temu, co było mu mówione, nie tylko na działce Srebrnej (dużo więcej wartej niż kredyt), lecz również na innych elementach majątku Srebrnej”.

Tutaj: omówienie wywiadu u źródła

Jak rodzi się kredyt na biurowiec?

Zanim dojdziemy do oceny „surowości” banku w relacjach z wysłannikami prezesa Kaczyńskiego trzeba powiedzieć dwa zdania o tym jak wygląda kredytowanie budowy przeciętnego biurowca za miliard złotych ;-). Generalnie rzecz jest nieco bardziej skomplikowana, niż kredytowanie przeciętnego mieszkanka na Mokotowie. Procedura wygląda tak:

>> złożenie przez inwestora wniosku o finansowanie (z parametrami: co, gdzie i za ile ;-))

>> rozpatrzenie przez bank wniosku i wystawienie warunkowego tzw. term sheet, czyli orientacyjnych warunków finansowania

>> due dilligence, czyli prześwietlanie przedmiotu umowy i kredytobiorcy (i ewentualna korekta term sheet)

>> negocjacje dotyczące umowy kredytowej (w oparciu o term sheet, ale też przy uwzględnieniu interesów obu stron)

>> podpisanie umowy kredytowej i udostępnienie pieniędzy na ustalonych w niej zasadach

Po wybudowaniu biurowca kredyt budowlany przekształca się w inwestycyjny. Inaczej, niż przy kredytach hipotecznych, zwykle bank finansujący budowę po kilku latach oddala się niepostrzeżenie, a finansowanie biurowca może trafić do kolejnego banku (takiego, który specjalizuje się w finansowaniu już stojących i wynajętych biurowców).

Kredyt na budowę biurowca przeważnie jest „prowadzony” przez jeden bank, ale przy miliardowych inwestycjach ten – by zmniejszyć swoje ryzyko – doprasza inne instytucje finansowe, które przejmują część kredytu. Oczywiście główny bank zarabia najwięcej, bo ponosi największe ryzyko i najbardziej się napoci przy udzielaniu finansowania, „działka” banków doproszonych jest mniejsza.

Czytaj też: Tak budujemy drugą Japonię. przetestowałem nadwiślański hotel kapsułowy. Ile trzeba płacić za nocleg? I czy da się tu spać?

Czytaj też: Condohotel? Apartament na wynajem? Firmy obiecują gwarantowane 7-8% zysku rocznie. A jaka jest prawda? 

Czytaj też: Zła wiadomość. Policzyli jak boom nieruchomości wpływa na zamożność rodzin

„Pomost” z „balonem”, czyli tu, gdzie dzisiaj jest ściernisko…

A przed tym wszystkim możliwe jest także udzielenie kredytu pomostowego, który służy sfinansowaniu prac przygotowawczych do budowy. Taki kredyt przeważnie jest „przywiązany” wartością do wartości gruntu – bo skoro „tu na razie jest ściernisko…” (posługując się cytatem ze znanego przeboju) to nie ma mowy o dochodzie z wynajmu itp.

Kredyt pomostowy na prace przygotowawcze też podlega procedurze, na której starcie jest term sheet, potem due dillinegnce i dopiero na końcu umowa. Z tym, że w tym przypadku due dilligence dotyczy głównie wiarygodności finansowej inwestora oraz sytuacji prawnej samego gruntu (czy rzeczywiście można na nim zbudować biurowiec, ile jest wart, czy nie ma do niego roszczeń itp.).

Czasem w umowie kredytu pomostowego znajduje się zobowiązanie dla inwestora, że kredyt „docelowy”, czyli na budowę biurowca, też ma być w pierwszym rzędzie negocjowany z bankiem finansującym „pomost”. Dopiero w przypadku fiaska tych negocjacji inwestor może pójść do konkurencji (aczkolwiek na polskim rynku budowę biurowców finansuje tylko kilka banków, największym jest Pekao).

Często w kredytach pomostowych jest mechanizm raty balonowej – czyli kredyt spłaca się w dużej części lub całości na końcu umowy i to razem z odsetkami. Założenie jest takie, by spłacić go „docelowym” kredytem budowlanym, stąd wygodniej jest umówić się na ratę balonową, żeby wszystko poszło za jednym zamachem.

Wariant drugi jest taki, że do budowy biurowca nie dochodzi. Wtedy albo kredyt pomostowy musi być spłacony przez inwestora z własnych pieniędzy albo bank kładzie rękę na zabezpieczeniu. I tutaj dochodzimy do konkretnego przypadku relacji Banku Pekao i spółki Srebrna. Czy kredyt pomostowy miał być nierynkowo korzystny? Czy bank chciał udostępnić pieniądze na piękne oczy? Czy mogły zostać złamane jakies zasady udzielania kredytów?

Term sheet, czyli spadający apetyt Srebrnej

Sprawa finansowania pomostowego utknęła bardzo wcześnie – na term sheet. Nie doszło (chyba) ani do badania due dillinegce, ani do negocjowania umowy, ani tym bardziej do jej podpisania. Mamy więc tak naprawdę tylko deklarowane, orientacyjne warunki kredytowania (nie jest to nawet odpowiednik promesy kredytu).

Gdyby umowa miała być podpisana, musiałby to zrobić komitet kredytowy, któremu przewodzi szef działu ryzyka banku i kilku lub kilkunastu innych menedżerów (ale zwykle bez prezesa zarządu banku). W Pekao za pion ryzyka odpowiada niejaki Marek Lusztyn, człowiek, który wcześniej zarządzał ryzykiem portfela handlowego w centrali UniCredit (poprzedniego wiodącego udziałowca Pekao) w Mediolanie, czyli miał pod opieką kilka razy większe aktywa, niż w Pekao.

Powiedzieć, że w branży nazywają go „krwawym Markiem” byłoby lekką przesadą, ale Pekao uchodzi w branży za bank, który wyjątkowo solidnie prześwietla kredytobiorców. I to akurat nie zmieniło się po „dobrej zmianie” (o ile mi wiadomo w pionie ryzyka nie było „miotły” personalnej po zmianie właściciela z włoskiego na polskiego, jak w innych pionach banku)

Gdybyśmy założyli, że kredyt dla Srebrnej potoczyłby się zgodnie z warunkami zakreślonymi w term sheet, to czy można byłoby powiedzieć, że Bank Pekao wyświadczył swojemu szczególnemu klientowi nieocenione przysługi, finansując przygotowania do budowy na takich warunkach, których nikt nigdy by nie otrzymał? Ocena nie jest łatwa, ale na podstawie faktów, które przedstawię każdy może sobie wyrobić zdanie.

Opublikowano dwa dokumenty term sheet, co oznacza, że były dwa warianty potrzeb finansowych inwestora (nie jest to nic dziwnego przy przygotowaniu dużych umów kredytowych – w trakcie negocjacji dokumentów typu term sheet może być nawet pięć, sześć). Pierwszy opiewał na 11,5 mln euro, drugi już tylko na 4,5 mln euro.

W obu przypadkach kasa miała pójść na sfinansowanie przygotowania projektu biurowca. Pieniądze mogłyby zostać udostępnione przez bank dopiero po udowodnieniu, że kolejne etapy projektu biurowców rzeczywiście „się piszą” (bo to nie pożyczka, którą można wydać na cokolwiek, tylko kredyt, kóry musi mieć konkretny cel). Kredyt miał być zwrócony w 2020 r.

Śruba lekko odkręcona, ale kredyt lekko przykręcony

W obu wariantach oprocentowanie podyktowane przez bank miało być zmienne: miało zależeć od stawki EURIBOR plus 2,5%. Dużo? Mało? Kto ma kredyt hipoteczny to wie, że marża dla dużego kredytu zabezpieczonego nieruchomością może wynieść nawet i w okolicach 1% lub mniej. Ale z kolei marża kredytu niezabezpieczonego, konsumpcyjnego, sięga czasem i 6-7%. Ocena zależy więc od tego czy Bank Pekao zabezpieczył spłatę czy też nie? Czy temu kredytowi było bliżej do „hipoteki”, czy do „ratalki” na zakup pralki?

W tym punkcie oba dokumenty term sheet różnią się od siebie co do treści. Najważniejszą różnicę, którą znalazłem, było zabezpieczenie. W pierwszym wariancie (kredyt na 11,5 mln euro) zabezpieczeniem miała być hipoteka na należącej do inwestora ziemi przy ul. Srebrnej. W drugim – gdy apetyt spółki Srebrna spadł do 4,5 mln euro – tego zabezpieczenia hipotecznego już nie uwzględniono.

Czym to tłumaczyć? Jedni powiedzą „prezes spotkał się z prezesem i proszę!”. Inni powiedzą „skoro kredyt jest dużo niższy, to i hipoteka nie była potrzebna, wystarczyły inne zabezpieczenia”. Jeszcze inni na razie nic nie powiedzą i najpierw spojrzą na pozostałe zabezpieczenia. Te zabezpieczenia w „mniejszym” term sheet to:

>> zastaw na udziałach kredytobiorcy, czyli spółki Srebrna

>> wystawienie bankowi pełnomocnictw do rachunków bankowych spółki Srebrna i do ich zablokowania w razie niezwrócenia kredytu

>> poddanie się przyspieszonej i uproszczonej egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu cywilnego (to często spotykany punkt również w naszych mikrokredytach)

>> cesja dochodów z najmu powierzchni biurowej i usługowej w dwóch z trzech nieruchomości posiadanych przez Srebrną (z wyjątkiem. Nowogrodzkiej). Z danych za 2016 r. wynika, że zysk spółki (zapewne głównie z najmu) wyniósł 2,4 mln zł, a w 2017 r. – 1,7 mln zł. Tutaj więcej o wynikach finansowych Srebrnej

>> przyznanie bankowi pierwszeństwa spłaty rat w przypadku, gdyby Srebrna zaciągnęła także inne zobowiązania

>> depozyt gotówkowy w wysokości 4 mln zł zapewniony przez Srebrną i zablokowany na jej rachunkach przez bank

Czy to byłby dobrze zabezpieczony kredyt?

Czy to dobrze zabezpieczony kredyt? Najważniejszego zabezpieczenia – hipoteki na działce – nie zakontraktowano. Zastaw na udziałach to rzecz fajna, ale czy one miałyby jakąś wartość przy kłopotach Srebrnej? Depozyt gotówkowy i cesja z dochodów z najmu – średnio 2 mln zł rocznie – oznacza, że bank mógłby odzyskać od ręki jedną czwartą pieniędzy, a resztę – w ciągu siedmiu lat z bieżącego cash-flow spółki.

Czy da się to porównać z kredytem hipotecznym? W nim też podstawowym zabezpieczeniem są nasze dochody – najbardziej liberalne banki pożyczają klientom 7-8 krotność ich rocznych dochodów. Ale kładą też łapę na hipotece.

W tym przypadku bank zgodził się udostępnić finansowanie tylko do 65% wartości ziemi, na której ma stanąć biurowiec. Co prawda zrezygnował z zabezpieczenia hipotecznego, ale oczywiście w razie braku spłaty również mógłby ustawić się w kolejce do pieniędzy z całego majątku Srebrnej, czyli ziemi i nieruchomości wartych grube miliony (w sumie mówiono o 10-20 mln euro, choć nie mam dostępu do żadnych wycen, więc opieram się raczej na rozmowach z ludźmi, którzy handlują nieruchomościami) – aczkolwiek mógłby nie być w tym „wyścigu” na pierwszym miejscu.

Do ceny kredytu (EURIBOR plus 2,5% rocznie – EURIBOR ma dziś wartość minus 0,37%) trzeba dodać prowizję za zaaranżowanie kredytu 1%, prowizję od zaangażowania kredytowego 0,2% oraz opłatę administracyjną 0,2%. Srebrna musiałaby ponieść też koszty due dilligence, sporządzenia dokumentacji prawnej, dokumentów potwierdzających zabezpieczenia oraz niezależnej inspekcji i weryfikacji warunków wykonania umowy (do tego etapu ostatecznie nie doszło). Od kredytu rzędu 17 mln zł odsetki przez trzy lata wyniosłyby 1,2 mln zł, a prowizje – jednorazowo 240.000 zł. W sumie – jakieś półtora miliona złotych (nie licząc kosztów due dilligence i pozostałych).

Kto (by) zyskał, a kto (by) stracił?

Nie chcę tutaj przesądzać na ile to był projekt „normalnego” kredytu, a na ile „preferencyjnego”. Opinię niech każdy sobie wyrobi sam, na podstawie powyższej „rozkminki” tematu. Prezes Kaczyński – jak wynika z przytaczanego wcześniej cytatu – oczekiwał czegoś lepszego, ale może nie powinien marudzić?

To właśnie z tych oczekiwań „czegoś więcej” wynikł być może drugi term sheet, w którym obniżono wartość kredytu i zdjęto zabezpieczenie hipoteczne z działki przy ul. Srebrnej. Ale wtedy z kolei bank zażądał innych zabezpieczeń – cesji dochodów z najmu powierzchni innych biurowców i zablokowania 4 mln zł na rachunku (nie licząc innych „drobiazgów”).

Nie wiemy o czy rozmawiał prezes Pekao z prezesem PiS podczas spotkań w siedzibie partii na Nowogrodzkiej, ale efekt „pisany” tych spotkań jest taki jaki nakreśliłem. Wydaje się, że nieco mniej sensacyjny, niż wynikałoby to z pierwszych komentarzy. Ale to już pozostawiam ocenie każdego, kto ma np. kredyt hipoteczny ;-).

zdjęcia tytułowe: żubr sprzed siedziby Banku Pekao (tvn24bis.pl) i niedoszła siedziba Srebrnej