Ukraiński rynek nowych mieszkań: buduje się dużo. Czy tanio?

Co mówi nam ukraiński rynek nowych mieszkań? W kraju wojna, ale deweloperzy już w kilka miesięcy po kolejnym najeździe Rosji na Ukrainę wrócili do normalnego biznesu – i budują mieszkania w Kijowie, Odessie (ostrzeliwanej przecież nierzadko) czy we Lwowie. Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w ogarniętej wojną Ukrainie? Warto się tego dowiedzieć, zwłaszcza jeśli ktoś inwestuje w nieruchomości w Polsce i… ma złe przeczucia

O ile ceny ukraińskich mieszkań na rynku wtórnym są śmiesznie niskie, o tyle na rynku pierwotnym, czyli w tzw. „nowostrojach”, własne lokum o porównywalnej powierzchni jest dużo droższe, mimo że to zazwyczaj standard deweloperski. Jak na warunki ukraińskie ceny mogą być zaporowe. Na tanie – czy jakiekolwiek – kredyty nie ma co liczyć. Ale za to oferta nowych mieszkań jest bardzo duża. Jak ten rynek wygląda w stolicy, Odessie i we Lwowie? I czy to ceny porównywalne z polskimi?

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Na rynku pierwotnym mieszkania są z reguły dwukrotnie droższe niż porównywalne nieruchomości na rynku wtórnym. Nabywca dostaje standard deweloperski, czyli gołe ściany do samodzielnego wykończenia. Ale za to nowe mieszkania cieszą się dużo większym prestiżem, bo to jednak nie lokum w rozpadającej się „chruszczowce”, gdzie z klatek schodowych wieje smrodem, albo w skleconym byle jak „żyłkoopie”, bo to przecież życie w „europejskim” bloku.

Za taki luksus trzeba jednak zapłacić. Dla przeciętnego Ukraińca to wydatek bardzo duży, W porównaniu z obecnymi polskim cenami to jednak dużo mniej. I czy to może być wskazówka dotycząca możliwych zmian w cenach nieruchomości, gdyby kiedyś wojna dotarła do naszych granic?

Opisując sytuację na nieruchomościowym rynku pierwotnym w Ukrainie, pomijam luksusowe apartamentowce. Te wybudowane bez oglądania się na zakazy planistyczne, w strefach chronionych, wśród zabytków starego Kijowa, na zboczach skarpy Dniepru czy nad brzegiem morza w Odessie zarezerwowane są dla ukraińskiej wierchuszki i zwykły śmiertelnik nie ma szans w nich zamieszkać.

Apartamenty w takich wyjątkowych lokalizacjach najczęściej albo wręczane są w charakterze łapówki, albo sprzedawane uprzywilejowanym za całe kartony dolarów pochodzących z korupcji. W takiej sytuacji oczywiście trudno mówić o realnej „rynkowej” cenie.

Co deweloperzy oferują przeciętnemu Ukraińcowi?

Co mają do wzięcia kupujący w ukraińskiej stolicy? Tym, co od razu uderza, jest gigantyczny wręcz wybór. Internetowy agregator deweloperów wyrzuca 1125 inwestycji mieszkaniowych w Kijowie i w odległości 10 km od granicy miasta. Jak to możliwe?

Otóż w przeciwieństwie do polskiego rynku, o którym często media piszą, że jest opanowany przez niewielką grupę firm ustawiających sobie rynek, jak im się podoba (bo dysponujących dużymi bankami ziemi i manipulujących ofertą „dziur w ziemi”), ukraińska branża deweloperska aż kipi od setek, jeśli nie tysięcy mniejszych i większych firm chcących urwać coś dla siebie z atrakcyjnego tortu. O próbach zmowy czy ustawianiu rynku nie ma mowy, więc trzeba bić się o klientów ceną, zniżając do minimum marże.

Jeśli dodamy do tego, że ukraińskie samorządy raczej skłonne są wyrzucać za pół darmo posiadane przez siebie grunty inwestycyjne zamiast – jak polscy posiadacze lub administratorzy gruntów – żyłować ich ceny.

Oczywiście, trzeba pamiętać, że paradoksalnie na Ukrainie pozytywną rolę odegrała wszechobecna korupcja – wszystkie firmy budujące mieszkania są bardziej lub mniej ściśle powiązane z politykami i urzędnikami, dzielą się z nimi zyskami i korzystają z ich przychylności i „kryszy”. Im więcej firm budujących domy, tym więcej „kormuszek”, na których urzędnicy mogą się pożywić.

Ale tak się składa, że finalnie zyskują na tym układzie także nabywcy mieszkań. Nie ma tu też polskiej składowej spekulacyjnej – nikt nie skupuje wielkich ilości zwykłych mieszkań, bo po prostu mija się to z celem. Ukraińska skorumpowana wierchuszka i owszem, lokuje swoje brudne pieniądze w nieruchomościach, tyle że są to luksusowe apartamenty, które i tak na rynek mieszkaniowy dla „śmiertelników” nie mają żadnego wpływu.

Ukraiński rynek nowych mieszkań. Budują dużo i sprzedają tanio

Warto zauważyć, że ukraińscy deweloperzy budują domy już we współczesnych zachodnich technologiach i z materiałów albo produkowanych przez międzynarodowe koncerny na miejscu albo sprowadzanych z zagranicy, a więc z tych samych, z jakich budują deweloperzy w Polsce. Koszty pracy robotników na budowach od czasu, kiedy zaczął się masowy odpływ do Polski i trzeba było go przerwać, oferując większe pieniądze, są też zbliżone do naszych.

Jednak brak nad Dnieprem trzech składowych, które w Polsce skutecznie drenują portfele i sprawiają, że własny dach nad głową wciąż jest dla wielu ludzi nieosiągalnym luksusem – kwestii kartelowej, spekulacyjnej i bankowej. Na pewno znaczenie ma też mniejszy popyt w czasach wojennych.

Jak się okazuje, nie potrzeba szumnych rządowych programów, miliardów wyrzucanych z budżetu państwa na dopłaty do kredytów. W Polsce rosną marże i raty bankowych kredytów zaciąganych jak pętla na szyi na kilkadziesiąt lat. A wszyscy zastanawiają się, dlaczego wciąż rosną ceny i dlaczego polskie małżeństwa nie chcą mieć dzieci, nie mogąc zapewnić sobie i im przyzwoitych warunków do życia. I jak tu ratować kraj przed katastrofą demograficzną?

Może wystarczy, by budowało wielu i by budowali dużo. By nie brakowało im ziemi i by nie było gigantycznego popytu spekulacyjnego. Prędzej czy później deweloperzy będą musieli budować i sprzedawać tanio.

Czytaj też: Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie. Czy przyjęcie euro obniżyłoby ich oprocentowanie? Zaskakujące wnioski z danych EBC

Czytaj też: Czy program tanich kredytów hipotecznych #naStart może nie wejść w życie? To już zmienia sytuację na rynku. A może ją przewrócić do góry nogami

Jakie ceny na kijowskich osiedlach?

Na początek przyjrzyjmy się czemuś w rodzaju osiedli na warszawskich Kabatach, czyli kompleksowi mieszkalnemu w kijowskiej dzielnicy Hołosiejewo. Tuż obok ogromny porównywalny z Lasem Kabackim kompleks leśny, podobnie jak w Warszawie w sąsiedztwie końcowa stacja metra. Najmniejsza kawalerka-studio o powierzchni 26 m2 kosztuje tu 32 000 dolarów (odpowiednik 4600 zł za metr).

Za mieszkanie 39 m2 składające się z pokoju, przestronnej widnej kuchni z balkonem i łazienki zapłacimy 45 000 dolarów (niecałe 200 000 zł). Najdroższe, dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni 132 m2 na 25. piętrze tego kompleksu deweloper oferuje za 120 000 dolarów (prawie pół miliona złotych – w Warszawie za te pieniądze kupić można kawalerkę, a nie 130-metrowy penthouse na najwyższym piętrze). W tej cenie mamy cztery sypialnie, salon gościnny, kuchnię z balkonem i dwie łazienki.

Na lewym brzegu Dniepru – to odpowiednik warszawskiej Pragi Południe i tamtejszego Gocławia – jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 32 m2 w 24-piętrowej wieży deweloper oferuje za 40 000 dolarów (160 000 zł). Trzypokojowe 66 m2 kosztuje 69 000 dolarów (300 000 zł). Do najbliższej stacji metra czeka nabywcę jednak mały spacer.

Znacznie taniej jest na kijowskich przedmieściach. Niektóre z nazw miejscowości znamy z mrożących krew w żyłach wojennych relacji. W Hostomelu ostatnie niesprzedane mieszkanie – jednopokojowe 40 m2 – deweloper wystawił za jedyne 14 000 dolarów (60 000 zł).

W Irpieniu jednopokojowe 41 m2 kupimy za… 1000 dolarów za m2 (w przeliczeniu na „nasze” – 4000 zł), dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 72,5 m2 kosztuje tu 69 000 dolarów. W Buczy jednopokojowe 52 m2 dostać można już za 32 000 dolarów, 61 m2 w tym samym bloku – dwa pokoje i widna kuchnia z tarasem – kosztuje 37 500 dolarów. Mówimy więc o cenie 2500 zł za metr.

W Swiatopetriwskim dwa pokoje z aneksem kuchennym – 30 m2 – kupić można za 15 600 dolarów, dwupokojowe 37 m2 kosztuje tu 21 000 dolarów. W Wyżhorodzie jednopokojowe 36 m2 kosztuje 25 000 dolarów, na dwupoziomowe 5 pokoi z dwiema łazienkami 128 m2 w tej samej lokalizacji wystarczy niecałe 50 000 dolarów (200 000 zł).

W Kriukiwszczynie – lokalizacji podobnej do podwarszawskiego Raszyna, niedaleko lotniska Kijów-Żuliany, powstaje kompleks segmentów. Za dwupoziomowe 56 m2 zapłacić trzeba 50 000 dolarów, dwukrotnie większy czteropokojowy segment o powierzchni 119 m2 wyceniono na 82 000 dolarów, do każdego z segmentów przypisany jest niewielki ogródek. Samodzielny domek jednorodzinny o powierzchni 91 m2 w tej samej lokalizacji ten sam deweloper oferuje za 98 000 dolarów, 135 m2 to wydatek 132 000 dolarów. Łatwo przeliczyć: 4000 zł za metr.

Z trudem, bo z trudem, ale jednak udało mi się znaleźć i w Kijowie odpowiednik wynalazku polskich patodeweloperów, czyli „mikroapartament”. Tyle że tu dla takiej betonowej nory nazwanej dla nadania zachodniego szyku „smart kwartirą” zarówno lokalizację, jak i cenę zaoferowano odpowiednią. Kilkunastometrowa betonowa klatka bez jakiegokolwiek wykończenia w trzypiętrowym bloku w okolicach kijowskiej oczyszczalni ścieków kosztuje 7500 dolarów.

Poza Kijowem ceny niższe. Odessa kusi

Nad morzem wybór jest zdecydowanie mniejszy, ale i tak bije na głowę to, co mają do wyboru Polacy poszukujący lokum nad Bałtykiem. W Odessie – morskiej stolicy Ukrainy – aktualnie dostępnych jest tu 201 „nowostrojów”. Ceny oczywiście zdecydowanie niższe niż w Kijowie.

Najtańsza oferta dewelopera, jaką znalazłem na pofabrycznym terenie daleko od historycznego centrum miasta w bloku bardziej przypominającym koszary niż współczesny budynek mieszkalny, to jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 29 m2 za 13 000 dolarów (raptem 50 000 zł!).

Im bliżej centrum, tym ceny oczywiście wyższe. W nowym kompleksie wpasowanym w sowieckie blokowisko kilkanaście minut jazdy tramwajem do serca Odessy – rynku Priwoz – jednopokojowe 41 m2 kosztuje 23 000 dolarów, a za największe trzypokojowe o powierzchni 102 m2 trzeba dać 58 000 dolarów.

Na Mołdowance, do której od Priwozu i starego centrum Odessy mamy krótki spacer, za 24 000 dolarów można kupić jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 41 m2, zaś za cztery pokoje o powierzchni 75 m2 trzeba zapłacić tam 44 000 dolarów. Znacznie więcej niż zapewnienie dachu nad głową kosztuje tam dach nad samochodem – miejsce w podziemnym garażu kosztuje aż 11 000 dolarów.

Żeby zamieszkać w potężnej wieży wybudowanej niedaleko od plaży, za najmniejszą kawalerkę o powierzchni 27 m2 trzeba zapłacić 27 000 dolarów, na trzypokojowe 87 m2 trzeba wyłożyć 87 000 dolarów (czyli dokładnie 4000 zł za m2), a najdroższe lokum w tym budynku – penthouse liczący 99 m2 – kosztuje 149 000 dolarów. Zatem za 600 000 zł można mieć piękny i luksusowy apartament. Nad Bałtykiem taki kosztuje 2,5 mln zł. Od czasu do czasu niestety może niedaleko przelecieć rakieta.

Dla nielubiących blokowisk ukraiński rynek nowych mieszkań też ma ofertę. Na obrzeżach miasta przy drodze prowadzącej do pododeskiego uzdrowiska Kujalnyk można kupić segmenty: dwupiętrowy o powierzchni 89 m2 kosztuje 57 000 dolarów, 96 m2 to wydatek 62 000, a na największy 135 m2 trzeba wysupłać 82 000 dolarów.

Ukraiński rynek nowych mieszkań – we Lwowie najdrożej

We Lwowie ceny zdecydowanie są najwyższe. Wywindowali je po 2014 r. uciekinierzy z opanowanego przez prorosyjskich separatystów Donbasu, którzy nie liczyli się z pieniędzmi i wykupywali na pniu, jak leci, wszystko, co było dostępne na rynku.

Swoje dołożyła fala uchodźców z 2022 r., którzy przenosili się tu, licząc, że będą bezpieczniejsi niż we wschodnich rejonach kraju czy Kijowie. Za jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 48 m2 trzeba tu więc dziś zapłacić 83 000 dolarów, najtańsze dwupokojowe 63 m2 kosztuje 108 000 dolarów, a za trzypokojowe lokum o metrażu 91 m2 deweloper żąda 147 000 dolarów. We Lwowie metr nowego mieszkania kosztuje więc już nawet 8000 zł za m2. „Tylko” dwa razy mniej niż w Warszawie (w cenach transakcyjnych).

Jak widać, wojna wpływa na ceny nowych mieszkań (im dalej od linii frontu, tym drożej), ale jeszcze bardziej wpływa na nie… konkurencja na rynku i brak administracyjnych barier. Skoro we Lwowie metr mieszkania kosztuje połowę tego, co w Warszawie, to znaczy, że nawet w kraju, w którym panuje wojna, nieruchomości mają wartość. Ukraiński rynek nowych mieszkań nie jest na pewno ruiną.

Być może ceny we Lwowie to wskazówka, co by się mogło dziać z wartością nieruchomości w największych miastach Polski, gdyby prawdopodobieństwo wojny w naszym kraju stało się wysokie.

Czytaj też: Odbudowa Ukrainy ze zniszczeń wojennych już się rozpoczęła, ale cieniem kładą się korupcja i malwersacje. „Potrzebujemy dronów, a nie remontów osiedlowych ulic”

Czytaj też: Czy polski rynek pracy może się załamać, gdy nastąpi zawieszenie wojny? Czy grozi nam masowy odpływ Ukraińców wracających odbudowywać swój kraj?

Żródło zdjęcia: Oleksandr Brovko/Unsplash