Rząd ujawnił pierwsze szczegóły nowego programu tanich kredytów hipotecznych. „Mieszkanie na Start”, czyli kolejna porcja narkotyku. Nieco rozmasowana

„Bezpieczny Kredyt 2%” się skończył, ale będzie nowy program dopłat do oprocentowania – „Mieszkanie na Start”. Minister Krzysztof Hetman oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdradzili właśnie pierwsze szczegóły. Program ma być tak skalibrowany, by zmniejszyć ryzyko kolejnej bańki cenowej. Czy to w ogóle możliwe? I kto ma dostać nowy, tani kredyt na mieszkanie?

Jak wiemy, skończył się właśnie „Bezpieczny Kredyt 2%”. Z dopłat do oprocentowania przez 10 lat (wartych łącznie 16 mld zł) korzystać będzie jakieś 45 000 rodzin. Niektórzy analitycy szacują, że „dzięki” programowi mniej więcej dwukrotnie wzrósł popyt na kredyty hipoteczne w Polsce, co przełożyło się na wzrost cen mieszkań o 10-15% i obciążyło wyższymi kosztami pozostałych kupujących. Nie pomogło też najemcom, bo im droższe mieszkania, tym wyższe czynsze.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Ale nie brakuje też zwolenników „Bezpiecznego Kredytu 2%” i ogólnie wspierania kupujących pierwsze mieszkanie. Oni mówią tak: „jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie, to trzeba ci to ułatwić, jeśli kupujesz drugie i kolejne – to płać więcej”. To bardzo duże uproszczenie, ale oczywiście dopłaty do kredytów są najprostszym narzędziem poprawiającym dostęp do kredytów. I jedynym, które do tej pory w Polsce stosowano.

Dokładnie na dopłatach do kredytów opierał się w latach 2007-2013 program „Rodzina na Swoim”. Państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego dopłacał przez osiem pierwszych lat spłacania kredytu połowę raty odsetkowej (skorzystało 200 000 osób). Potem było „Mieszkanie dla Młodych”, gdzie z kolei była jednorazowa dopłata do wkładu własnego (skorzystało 110 000 rodzin). A największym „programem wsparcia” były kredyty frankowe (skorzystało aż 700 000 rodzin).

Nowy rząd najwyraźniej nie chce silić się na długoterminowe przedsięwzięcia, takie jak budowanie mieszkań na wynajem przez państwo lub samorządy, zmiany podatkowe „uwalniające” pustostany (wysokie podatki dla osób, które utrzymują puste mieszkania), wprowadzanie instrumentów finansowych umożliwiających budowanie mieszkań na wynajem za pieniądze oszczędzających w bankach (np. REIT), uatrakcyjnianie rynku kapitałowego (by mieszkanie nie było jedynym narzędziem przechowywania kapitału), uwalnianie atrakcyjnych gruntów w miastach i bliskich okolicach.

Nowy rząd na razie idzie starymi koleinami, czyli też będzie dopłacał do kredytów. Minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman (już w pierwszych dniach urzędowania nieostrożnie zapowiedział, że chciałby więcej „Bezpiecznego Kredytu 2%”), prezentując „Mieszkanie na Start”. Co prawda zapowiada, że chciałby uniknąć błędów poprzedników, którzy sprowokowali bańkę cenową na rynku nieruchomości, ale nie jestem pewny, czy to jest w ogóle „robialne”.

„Mieszkanie na Start” od Donalda Tuska. Cztery rzeczy, które o nim wiemy

Na razie ruszają konsultacje społeczne nowego programu „Mieszkanie na Start” (nie mylić z tym od poprzedniej władzy). Znamy jego pierwsze szczegóły. Będzie sporo różnic w porównaniu z „Bezpiecznym Kredytem 2%”. Ale czy zniosą one ryzyko bolesnych skutków ubocznych dla rynku nieruchomości?

Po pierwsze: to ma być program bardziej dla rodzin niż dla singli. Będzie można kupić w jego ramach tylko pierwsze mieszkanie, chyba że rodzina jest co najmniej pięcioosobowa – wtedy będzie można sfinansować w ten sposób także kolejne, większe mieszkanie dla rodziny (i to jest dobry pomysł, warto stawiać na poprawę warunków mieszkaniowych, a nie stymulować wyłącznie budowanie klitek). Słyszałem, że dla singli będzie limit wiekowy (35 lat), ale nie znalazłem potwierdzenia tego w „kwitach”. Nie będzie wymagana instytucja małżeństwa, będzie mogło przyjść dwóch singli i powiedzieć, że chcą wspólnie wziąć kredyt jako nowotworzone gospodarstwo dwuosobowe.

Po drugie: będą limity dochodowe, ale łagodne i z zasadą „złotówka za złotówkę”. Z programu nie skorzystają najzamożniejsi Polacy, aczkolwiek limity będą dość łagodne, czyli dla singla (do 35. roku życia) aż 10 000 zł brutto dochodu miesięcznego, dla pary bez dziecka – 18 000 zł brutto, dla pary z jednym dzieckiem – 23 000 zł brutto. Gdy para bezdzietna ma dwie pensje po 10 000 zł brutto (czyli powyżej średniej krajowej), to zawsze można poszukać innego, „biedniejszego” współkredytobiorcy.

Poza tym ma obowiązywać zasada „złotówka za złotówkę”, czyli jak ktoś przekroczy limit dochodowy, to nie wypada od razu całkiem z programu, tylko obniża mu się limit taniego kredytu (o limitach dalej). Za każdą złotówkę „nadmiarowego” dochodu limit taniego kredytu spada o 25-50 gr. (mniej w przypadku gospodarstwa domowego dwuosobowego lub większego).

Po trzecie: kredyt „zero procent” będzie tylko dla wybranych. Oprocentowanie kredytu w ramach programu „Mieszkanie na Start” ma zależeć od liczby osób w rodzinie, single i bezdzietni będą mogli kupić mieszkanie na kredyt oprocentowany 1,5% w skali roku, rodziny z jednym lub dwojgiem dzieci – na 0,5-1% w skali roku, dopiero dla rodzin pięcioosobowych będzie to klasyczny kredyt zero procent (czyli obietnica wyborcza „zaliczona”, ale bez dużych kosztów, bo takich rodzin jest niewiele).

Prawdopodobnie będzie tak samo jak w „Bezpiecznym Kredycie 2%”, że do „urzędowego” oprocentowania wynikającego z dopłat banki będą doliczały marże, więc realnie będą to kredyty na 2-4% w skali roku. Oczywiście tylko przez pewien czas i tylko do pewnego limitu.

Po czwarte: dopłaty będą tylko przez pierwszych dziesięć lat i będą tylko dla części kwoty kredytu. Termin dziesięcioletni jest identyczny z tym w „Bezpiecznym Kredycie 2%”, ale mechanizm limitu – inny. W programie rządu PiS można było kupić mieszkanie o wartości do 600 000 zł. Tutaj ma być inaczej – dopłaty będą obejmowały tylko pewną kwotę kredytu, będzie to więc taki „podwójny” kredyt, w którym część kwoty będzie dotowana, a część nie.

Dokładniej ma to wyglądać tak, że dla singla (do 35 lat) będzie 200 000 zł kredytu z oprocentowaniem 1,5% (chyba plus marża), dla pary bez dziecka – 400 000 zł (co powinno starczyć na 30 m2 mieszkania w dużym mieście), zaś dla pary z dzieckiem – 450 000 zł. Przy każdej dodatkowej osobie w rodzinie limit ma rosnąć o 50 000 zł.

Zatem tani kredyt (trochę tańszy niż „Bezpieczny Kredyt 2%”) będzie dotyczył mniej więcej połowy tego, co będzie pożyczane z banku (czyli połowy mieszkania, przy założeniu, że klient finansuje kredytem prawie całe mieszkanie, nie ma wysokiego wkładu własnego).

———————–

ZAPLANUJ SWOJĄ ZAMOŻNOŚĆ. INWESTUJ PROSTO. Myślisz, że nie masz szans na żywot rentiera? Że masz za mało oszczędności? Że za mało zarabiasz? Że nie umiał(a)byś dobrze ulokować pieniędzy, gdybyś je miał(a)? W tym e-booku pokazuję, że przy odrobinie konsekwencji, pomyślunku i, posiadając dobry plan, niemal każdy może zostać rentierem. Jak bezboleśnie oszczędzać, prosto inwestować i jak już teraz zaplanować swoje rentierstwo – o tym jest ten e-book. Praktyczne rady i wskazówki. Zasada czterech ćwiartek. Inwestowanie w ETF-y. Zapraszam do przeczytania – to prosty plan dla Twojej niezależności finansowej.

———————–

Jeszcze więcej „narkotyku”, ale w (ciut) mniejszym stężeniu

I co o tym myślicie? Z mojego punktu widzenia ten ostatni parametr rzeczywiście znosi część ryzyka powstania bańki na rynku nieruchomości. Jeśli bowiem tylko część kredytu będzie objęta dopłatami, to program ma większą elastyczność. Będzie można kupić większe mieszkanie, mieć większy wkład własny, a więc popyt nie będzie koncentrował się na konkretnej puli coraz bardziej deficytowych nieruchomości.

Wygląda też na to, że przy dopłatach dotyczących tylko części kredytu banki będą liczyły zdolność kredytową klientów w standardowy sposób (a nie „po dopłatach”, czyli w preferencyjny, jak było w „Bezpiecznym Kredycie 2%”). Może być więc tak, że banki nie będą miały motywacji do podwyższania marży „preferencyjnym” kredytom, a z drugiej strony – nie będzie kredytów dla osób, które nie miałyby zdolności kredytowej bez dopłat.

W porównaniu z „Bezpiecznym Kredytem 2%” dopłatą będzie objęta mniejsza kwota, ale za to kredyt w tej części będzie trochę tańszy niż w programie PiS. No i będzie elastyczniej, czyli będzie można kupować większe mieszkania. Czy to wystarczy, by ograniczyć wzrost cen nieruchomości, który może „zjeść” część dopłat? W to za bardzo nie wierzę. Jest tylko jeden rodzaj dopłat do kredytu, który nie prowokuje wzrostu cen mieszkań – taki, na który bardzo trudno się załapać. A to, co pokazał minister Hetman, nie jest z tego gatunku.

Mamy dokładnie to, co opisałem bardzo niedawno – pieniądz jest na tyle drogi, że jesteśmy uzależnieni od dopłat do kredytów niczym od narkotyku. Być może teraz ten narkotyk będzie podany w nieco mniejszej, bardziej rozproszonej dawce, ale zostanie znów podany, a więc będzie wywoływał te same skutki. Minister Hetman ogłosił, że chciałby, aby program „Mieszkanie na Start” ruszył w połowie 2024 r. A to oznacza, że sprzedający nieruchomości i deweloperzy już teraz zaczną „wliczać go” w ceny.

Będzie ciut inaczej – bo nowy program będzie bardziej otwarty na osoby o wyższych dochodach i bardziej rozproszy popyt – ale deweloperzy, banki i posiadacze nieruchomości chyba mimo wszystko mogą otwierać szampana. Wygląda na to, że moja stopa zwrotu z „ćwiartki nieruchomościowej” także w tym roku będzie godna.

Takie działanie, jakie planuje rząd Donalda Tuska, na dłuższą metę będzie usprawiedliwione tylko wtedy, jeśli rząd podejmie też wszystkie inne działania, które zmniejszą nierównowagę na rynku mieszkaniowym w średnim i dłuższym terminie (więcej mieszkań na wynajem, uruchomienie pustostanów, uruchomienie oszczędności Polaków w bankach, ograniczenie opłacalności spekulowania mieszkaniami) i jeśli za kilka lat będzie można przestać podawać kolejne porcje „narkotyku” w postaci dopłat do kredytów (finansowanych przez wszystkich).

Jeśli Tusk i ekipa pójdą na łatwiznę i tego wszystkiego w ciągu jednej, dwóch kadencji nie zrobią, to będą kolejnymi szkodnikami odpowiedzialnymi za brak dostępności mieszkań dla młodych ludzi. Bo dopłaty do kredytów to półśrodek powodujący duże skutki uboczne i niesprawiedliwości (pamiętajmy, że na tani kredyt dla tych, których na niego stać, składają się w podatkach ci, których nie stać na mieszkanie i je wynajmują).

Czytaj też: Kolejna proteza dla Polaków spragnionych mieszkania na własność. Dlaczego stać nas tylko na protezy?

Nie tylko „Mieszkanie na Start” ma być prezentem dla kredytobiorców od rządu Donalda Tuska. Są też wakacje kredytowe A.D. 2024 r. Kto się na nie załapie, a kto nie? Będzie też „nowy” Fundusz Wsparcia Kredytobiorców dający znacznie większe możliwości umorzenia części kredytu.

————

GDZIE DOSTANIESZ NAJLEPSZY PROCENT? 

Obawiasz się inflacji? Zastanawiasz się, co zrobić z pieniędzmi? Sprawdź „Okazjomat Samcikowy” – to aktualizowane na bieżąco rankingi lokat, kont oszczędnościowych, a także kont osobistych, rachunków firmowych i kart kredytowych. Wszystkie tabele znajdziesz w zakładce „Rankingi” na stronie głównej www.subiektywnieofinansach.pl.

>>> NAJLEPSZE DEPOZYTY TERMINOWE

>>> NAJLEPSZE KONTA OSZCZĘDNOŚCIOWE

>>> NAJLEPSZE KONTA OSOBISTE

————

MYŚLISZ O WŁASNYM MIESZKANIU? MACIEJ SAMCIK POLECA:

>>> Oszczędzaj na wkład własny do mieszkania w funduszach TFI UNIQA. W ramach programu „Tanie oszczędzanie” można kupić fundusze inwestujące na całym świecie bez opłat dystrybucyjnych. Opłata za zarządzanie wynosi – dla niektórych funduszy w ramach „Taniego oszczędzania” – 0,5% w skali roku. Żeby założyć konto „Tanie oszczędzanie” i zacząć inwestować pieniądze – np. na wkład własny do własnego mieszkania – przez internet, kliknij ten link i wpisz kod promocyjny „MSAMCIK2023”.

>>> Kredyt na mieszkanie sprawdź w BNP PARIBAS lub w ALIOR BANK. To banki oferujące pieniądze na nieruchomości w sposób wygodny, bezpieczny i odpowiedzialny. „Subiektywnie o Finansach” wspólnie z nimi edukuje Was jak pożyczać pieniądze na mieszkanie tak, by były inwestycją. Szczegóły bezpiecznego kredytu o stałym oprocentowaniu nawet przez 10 lat w BNP PARIBAS BANK POLSKA sprawdź tutaj. Szczegóły oferty kredytowej ALIOR BANKU znajdziesz tutaj.

zdjęcie tytułowe: KPRM/Pixabay