Jedną w marcu i po jednej racie w drugim, trzecim i czwartym kwartale 2024 r. – tyle rat nie będą musieli zapłacić kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny przed 1 lipca 2022 r. Rząd przyjął projekt przedłużający wakacje kredytowe na 2024 r. Przy okazji zmieniono – na korzystniejsze dla kredytobiorców – zasady korzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Może się on stać znacznie większym hitem niż wakacje kredytowe. Czy zmiany są potrzebne, kto z nich skorzysta i kto za to zapłaci?
Widziałem się niedawno ze znajomą w ramach „świątecznego śledzika”. Na pytanie, co dobrego, bez wahania odpowiedziała: to, że znów będą wakacje kredytowe. Koleżanka jest żywym przykładem tego, jaką pułapką stał się zakup mieszkania i zaciągnięcie kredytu hipotecznego kilka lat temu.
- Gdzie schować pieniądze, żeby były naprawdę bezpieczne? Szukamy najbezpieczniejszych jurysdykcji w Europie. Nie tylko państwa neutralne [POWERED BY SAXO]
- Stopy procentowe w Polsce spadną, ale (nie) wiadomo, czy w tym roku. Jakie lokaty wybierać na krótko, a jakie na długo? Zmienny procent kontra stały procent
- PIT za ubiegły rok złożony? Ulga na oszczędzanie odliczona? Inwestycją buja niewąsko? O nowych wpłatach do IKZE pomyśl teraz. Oto cztery powody [POWERED BY UNIQA TFI]
Kredyt zaciągnęła z marżą nieco poniżej 2 pkt proc. i przy wskaźniku WIBOR niewiele wyższym od zera. Ze spłatą kredytu startowała z ratą na poziomie ok. 1200 zł. Chwilę później inflacja i stopy procentowe wystrzeliły w kosmos. Dziś jej rata oscyluje wokół 3700 zł, a więc jest trzy razy wyższa niż początkowa. Stała się też ofiarą drożyzny na rynku materiałów budowlanych, co znacząco zwiększyło koszty wykończenia mieszkania.
Nic więc dziwnego, że z wielką ulgą przyjęła wiadomość o wprowadzeniu w 2022 r. tzw. wakacji kredytowych. Dzięki nim w 2022 r. mogła nie zapłacić czterech rat kapitałowo-odsetkowych i czterech rat w 2023 r. (po jednej w każdym kwartale). Takie były zasady „pierwszych” wakacji kredytowych. By z nich skorzystać, właściwie wystarczyło mieć kredyt hipoteczny w złotych zaciągnięty przed 1 lipca 2022 r. i złożyć w banku odpowiedni wniosek.
Teoretycznie wakacje kredytowe to program bezkosztowy, bo zakłada przesunięcie niezapłaconych dziś rat na „koniec kolejki” – o tyle wydłuży się okres kredytowania. W praktyce to potężny koszt dla banków, bo odroczone raty spłyną do nich za kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, a już dziś to, czego klienci nie zapłacą, muszą wpisać w straty.
Znajoma bez wahania skorzystała z wakacji kredytowych, ale rozsądnie – wolne środki z wakacji kredytowych przeznaczała na nadpłatę kredytu i skrócenie okresu kredytowania. Dzięki temu – jak policzyła – mogła zaoszczędzić blisko 20 000 zł.
Wakacje kredytowe 2024 wchodzą do akcji
Poprzednia edycja wakacji kredytowych się skończyła. Dlatego z wielką ulgą znajoma przyjęła wiadomość o przedłużeniu programu na 2024 r. Jeśli chodzi o warunki, to nie odbiegają one od zasad wprowadzonych przez rząd Zjednoczonej Prawicy. Kredyt objęty wakacjami kredytowymi musi być udzielony w złotych, zaciągnięty przed 1 lipca 2022 r. i obejmować nieruchomość, w której mieszka kredytobiorca.
Jest jedna różnica, a właściwie obostrzenie. W 2024 r. z wakacji kredytowych będą mogli skorzystać kredytobiorcy, którym rata kredytu „pożera” więcej niż 35% dochodu (to tzw. wskaźnik RdD – rata do dochodu). Pisząc precyzyjniej, stosunek raty do dochodu ma obejmować okres ostatnich trzech miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku. Jeśli dobrze rozumiem, kredytobiorca będzie wyliczał średnią z trzech miesięcy.
Z treści projektu i uzasadnienia wynika, że ustawodawca wierzy w uczciwość wnioskodawców, ponieważ wartość wskaźnika RdD – jego wysokość – ma być oceniana na podstawie wniosku konsumenta (czyli oświadczenia) o zawieszenie wykonania umowy. Kredytobiorca będzie musiał zadeklarować spełnianie przesłanki odnośnie do wartości wskaźnika RdD pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń. A więc wakacje kredytowe 2024 będą „na oświadczenie”.
Jak liczna jest grupa kredytobiorców, którzy załapią się na wakacje kredytowe 2024? Z szacunków firmy deweloperskiej HREIT wynika, że na koniec 2023 r. rata kredytu pochłaniała 30-40% dochodu w przypadku 20% kredytobiorców. Co dziesiąty oddaje w racie 40-50% dochodu i również co dziesiąty – powyżej 50%.
Kredytobiorcy, którzy przeznaczają na ratę ponad 35% dochodu, mogą więc stanowić około 45% spłacających hipoteczne kredyty złotowe. Z nowych wakacji kredytowych w 2024 r. może zatem skorzystać blisko 550 000 kredytobiorców – szacuje HREIT.
Przeczytaj też: Wakacje kredytowe, czyli bardzo droga, ale niewykorzystana szansa. Co poszło nie tak? I czy będzie tego więcej?
Większa pomoc z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. To będzie hit?
Większość analityków i dziennikarzy skupia się na przedłużeniu programu wakacji kredytowych, ale to nie wszystko. Przy okazji rząd zaproponował zmiany w zasadach, na jakich można uzyskać wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. W dużym skrócie, fundusz udziela nieoprocentowanych pożyczek na spłatę kredytu hipotecznego kredytobiorcom, którzy stracili pracę, a rata kredytu pochłania określoną część dochodu. Pożyczkę można zacząć spłacać po okresie karencji, a jej część – jeśli pożyczkobiorca spłaca ją terminowo – może zostać umorzona.
Do tej pory o wsparcie mogły ubiegać się osoby, którym rata pochłaniała co najmniej 50% dochodu. W projekcie zmniejszono ten wskaźnik do 40%. A więc już wtedy, gdy rata przekracza 40% dochodu, będzie można ubiegać się o wsparcie. Okres wsparcia (wypłaty pożyczki) wydłużono z 36 do 40 miesięcy, a maksymalną wartość wsparcia zwiększono z 2000 do 2500 zł miesięcznie.
Wydłuży się też okres spłaty. Pożyczkę należy spłacać po dwóch latach od zakończenia wsparcia, ale będzie można ją rozłożyć na 200 rat, a nie 144 jak dotychczas. Obecne przepisy pozwalają na umorzenie 44 rat, po dokonaniu (terminowej) spłaty 100 rat. Nowe zasady przewidują, że umorzenie będzie możliwe po spłacie 134 rat.
Ekonomista Rafał Mundry na portalu społecznościowym X (dawniej Twitter) opublikował tabelkę, w której zauważył, przy jakiej wysokości raty w stosunku do dochodów bardziej opłaca się skorzystać z nowych wakacji kredytowych (o ile oczywiście projekt rządowy wejdzie w życie), a kiedy korzystniejsze może być skorzystanie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
Jeśli się łapiemy na kryteria, to korzystanie z Funduszu Wsparcia opłaca się bezapelacyjnie, bo wtedy znacznie większa liczba rat jest odraczana i to bez procentów oraz z możliwością częściowego umorzenia.
Wielka kumulacja bonusów?
Żeby skorzystać z pożyczki z FWK, trzeba spełniać jedno z trzech kryteriów. Pierwsze to wspomniana wyżej proporcja wysokości raty do dochodu kredytobiorcy. Druga to kryterium dochodowe. Jeśli masz niski dochód, to możesz iść po pożyczkę z opcją częściowego umorzenia niezależnie od tego, jaki jest Twoja rata kredytowa.
Próg jest taki: miesięczny dochód gospodarstwa domowego pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego nie może przekraczać dwukrotności kryteriów określonych w ustawie o pomocy społecznej (na pomoc społeczną łapią się osoby z dochodem 776 zł lub 600 zł na osobę w rodzinie).
Obecnie ów próg „wejścia” do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców wynosi 1552 zł w przypadku gospodarstwa domowego jednoosobowego oraz 1200 zł na osobę w przypadku rodzin. Ale uwaga: zmiany w FWK przewidują zastąpienie dwukrotności trzykrotnością tej kwoty. A więc np. w przypadku rodziny czteroosobowej będzie to 1800 zł na osobę w rodzinie.
Czyli jeśli dochód po zapłaceniu raty kredytu nie przekracza 7200 zł dla całej rodziny, to można będzie wejść do programu FWK niezależnie od tego, jaką część dochodów pochłania rata. Skorzystanie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jest też możliwe w przypadku, gdy w dniu złożenia wniosku co najmniej jeden z kredytobiorców ma status osoby bezrobotnej. I to się nie zmieni.
Jest jeszcze jedna sprawa. Teoretycznie będzie można korzystać z obu „bonusów” jednocześnie – a więc z wakacji kredytowych i z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Każdy, komu rata kredytu pożera ponad 40% dochodu de facto dostanie dwa narzędzia i będzie mógł – jak wynika z obecnego projektu – korzystać z obu. A więc wakacje kredytowe 2024 (odłożenie kilku rat na koniec harmonogramu) plus FWK (przejęcie płacenia pozostałych rat przez trzy lata przez BGK). Tak to przynajmniej wygląda na dziś.
Szczegóły obecnej konstrukcji Funduszu Wsparcia Kredytobiorców znajdziecie tutaj. A w „Subiektywnie o Finansach” na pewno będziemy Was informować, jaki jest stan prac nad ustawą i czy wejdzie ona w życie w takim kształcie, na jaki się dziś zanosi.
Nowe wakacje kredytowe. Czy są potrzebne?
Zawsze przy wspieraniu jakiejś grupy społecznej – w tym przypadku kredytobiorców – warto zadać sobie pytania: czy to wsparcie jest uzasadnione, czy jego parametry są odpowiednio ustawione (czy nie jest zbyt hojne?), kto za to zapłaci i jakie mogą być konsekwencje dla nas wszystkich.
Kiedy patrzę na sytuację mojej znajomej, której rata kredytowa urosła trzykrotnie, uważam, że jakiś system wsparcia jest potrzebny. Nie wpadła bowiem w tarapaty tylko z własnej winy. W dużym stopniu zawiniło państwo: rząd i Rada Polityki Pieniężnej z Adamem Glapińskim na czele.
Porażka państwa polega na nieumiejętności zarządzania ryzykiem stopy procentowej. Kiedy w większości cywilizowanego świata kredyty hipotecznej o stałej stopie były już normą, w Polsce nadzór dopiero niemrawo zachęcał banki, by takich kredytów udzielały. Żeby nie czepiać się tylko nadzoru, można zapytać, dlaczego banki wcześniej nie promowały bezpiecznych kredytów.
Wiadomo, że zaciągany w danym momencie kredyt stałoprocentowy jest droższy od zmiennoprocentowego. W tym drugim rata będzie niższa. Nic więc dziwnego, że kredytobiorcy przy wyborze kredytu kierować się będą niższą ratą.
Moja znajoma mogła zaciągnąć kredyt o stałej stopie. Początkowo oprocentowanie jej kredytu wynosiło ok. 2%. Gdyby zdecydowała się na stałą stopę, mogła mieć oprocentowanie na poziomie 3-4% i przez 5 lat spać spokojnie. Komisja Nadzoru Finansowego z dużym opóźnieniem nakazała bankom, by w ogóle miały w ofercie kredyty o stałej stopie.
Czujność kredytobiorców uśpiła też RPP, która długo powstrzymywała się z podwyżkami stóp procentowych, choć wzrost inflacji uzasadniał takie działania. Potencjalni kredytobiorcy dostaliby sygnał, że tanio zawsze nie będzie. Być może droższy kredyt skłoniłby przynajmniej część z nich do wybrania kredytu o stałej stopie? Wakacje kredytowe to w pewnym sensie przyznanie się państwa do zaniedbań na polu zarządzania ryzykiem stopy procentowej.
Wakacje kredytowe 2024 są zbyt hojne?
Powinniśmy też zadać sobie pytanie, czy wakacje kredytowe A.D. 2024 – poprzednia edycja i w proponowanym kształcie – nie są zbyt liberalne. Ich nowa odsłona wprowadza pewną barierę dostępu – wskaźnik RtD na poziomie 35%. Mimo tego program będzie dostępny dla osób, które bez wakacji kredytowych by sobie poradziły. Tak, mam na myśli osoby zamożne. Bo jeśli ktoś zarabia np. 7000 zł na rękę, to skorzysta z odroczenia rat, jeśli te przekraczają 2450 zł. Do dyspozycji w budżecie zostanie niecałe 5000 zł.
Jeśli ktoś zarabia np. 20 000 zł, wziął kredyt na duże i drogie mieszkanie i płaci np. 10 000 zł raty, to po odjęciu raty będzie miał do dyspozycji 10 000 zł. Oczywiście łapie się na wakacje kredytowe, bo w tym przypadku wskaźnik RtD wynosi aż 50%.
A może w ogóle nie powinno się wprowadzać wakacji kredytowych? Kredytobiorcy, którzy w wyniku wzrostu wysokości rat wpadli w tarapaty finansowe, powinni móc skorzystać tylko z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców? To oczywiście mniej popularne, bo jest formą pożyczki, którą będzie trzeba spłacić (z opcją częściowego umorzenia). Ale może to by pokazało, ilu tak naprawdę hipotecznych kredytobiorców znalazło się w trudnej sytuacji.
No i warto spojrzeć szerzej, a więc jakie mogą być konsekwencje wakacji kredytowych nie tylko dla kredytobiorców. Jak podaje Związek Banków Polskich, koszty wakacji kredytowych w latach 2022-2023 wyniosły ok. 15 mld zł i zmniejszyły wyniki banków w 2022 r. o 7,8 mld zł.
Banki ot tak nie biorą na klatę takich strat. Konsekwencje widzimy m.in. w wyższych marżach nowo udzielanych kredytów, podkręcaniem warunków uprawniających do korzystania z kont osobistych „za zero” czy z niższego, niż mogłoby być, oprocentowania depozytów. Z drugiej strony banki sporo zyskują dzięki wyższym stopom procentowym, ich zyski są ostatnio rekordowe.
Zdjęcie tytułowe: Maciej Bednarek
