Ceny nieruchomości rosną, ale to nie znaczy, że automatycznie rosną zyski właścicieli mieszkań z ich wynajmowania. Wysoka inflacja i zapowiadany kryzys gospodarczy mogą uderzyć w rentowność najmu, a sytuacji nie poprawia kulawe prawo, które całe ryzyko za udzielenie dachu nad głową zrzuca na właścicieli mieszkań. Oto cztery sposoby na to, by przygotować się na trudne czasy na rynku najmu
Posiadanie mieszkania na wynajem jest mimo wszystko dość pewną lokatą kapitału – przynajmniej w długim terminie, liczonym w dziesięcioleciach. Ale życie właściciela mieszkania nie jest usłane różami. Przed pandemią rentowność najmu sięgała trzykrotności oprocentowania depozytu. Dziś to 2-3% w skali roku. Co gorsza, rośnie ryzyko, że rentowność najmu na szwank wystawi nierzetelny lub po prostu dociśnięty do ściany problemami finansowymi lokator.
- Wymarzony moment, żeby inwestować w fundusze obligacji? Podcast z Pawłem Mizerskim [POWERED BY UNIQA TFI]
- Nowe funkcje terminali płatniczych. Jak biometria zmieni świat naszych zakupów? [POWERED BY FISERV]
- BaseModel.ai od BNP Paribas: najbardziej zaawansowana odsłona sztucznej inteligencji we współczesnej bankowości!? [POWERED BY BNP PARIBAS]
Według raportu firmy ThinkCo (2020 r.) liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem to ok. 1,2 mln, co stanowi aż 8% całego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Dla porównania: rocznie do urzędów skarbowych wpływa ok. 800 000 zeznań podatkowych zawierających przychody z najmu.
Byłoby pewnie więcej, ale… z tego samego opracowania wynika, że w Polsce rynek najmu jest chaotyczny i nieuregulowany. To m.in. „zasługa” prawa, które ryzykiem posiadania nierzetelnego najemcy obarcza wyłącznie właściciela mieszkania, nie dając mu zbyt wiele praw do egzekwowania należnych mu pieniędzy albo eksmisji niepłacącego lokatora. Czy tak musi być? I co jest do naprawy? I jak można zapewnić sobie finansową tarczę? Sprawdzam!
Czy wynajmujący lubią się z najemcami?
Właściciele mieszkań i lokatorzy są jak ogień i woda – trudno połączyć ich interesy. Na naszych łamach artykuły o tym, jakie spotykają ich perypetie, zawsze wzbudzały duże emocje.
Nadchodzące lata będą jeszcze trudniejsze – nie chodzi o uchodźców, ale o sytuację gospodarczą naszego kraju. Brytyjski doświadczony inwestor i strateg inwestycyjny David Roche mówi o obecnej sytuacji tak: to nie będzie klasyczna recesja – to będzie „wojno-cesja” (warcession), czyli sytuacja, w której ceny ciągle będą bardzo mocno rosnąć, a nasze dochody i wyniki gospodarcze spadać (ekonomiści mówią o takim zjawisku po prostu „stagflacja”).
Ekonomiści martwią się o poziom inwestycji i konsumpcję, choć uchodźcy mogą częściowo ten problem zniwelować. Inflacja i wysoki poziom stóp procentowych będą spowalniać gospodarkę. Bank Światowy w analizie z 11 kwietnia, czyli już po wybuchu wojny, oszacował, że polska gospodarka urośnie w 2022 r. tylko o 3,9% zamiast 4,7% (jak przewidywano przed wojną). Wyłączając pandemię, taki wynik będzie najgorszym od 2016 r.
Według tego samego raportu inflacja w tym roku wyniesie 9,6% a w kolejnych 7,5% i 4%. Niezależnie od tego, ile ostatecznie wyniosą wskaźniki ekonomiczne, jedno jest pewne: w portfelu zostanie nam mniej pieniędzy. Na razie nie ma danych, by płatności czynszów „erodowały”, ale ryzyko, że stanie się tak w najbliższej przyszłości, jest większe. I być może największe od kryzysu finansowego w 2009 r.
Dlaczego to budzi strach wśród właścicieli lokali? Mamy ustawę o ochronie praw lokatorów, a jednocześnie nie ma ustawy o ochronie praw właścicieli. Dobrze widać to na przykładzie pani Anny, którą opisał portal Money.pl – „koczownik” przejął jej mieszkanie, zmienił zamki, przestał płacić. A zyski z wynajmu miały być przeznaczone na terapię dziecka. To skrajny przypadek, bo problemy mogą się pojawić z niczego.
Od dwóch lat, z powodu pandemii, obowiązuje zakaz eksmisji. Rząd pracuje nad przywróceniem zasad sprzed pandemii (bo nawet samorządy nie mogą eksmitować niepłacących lokatorów mieszkań komunalnych). Ale nawet wtedy o eksmisję będzie trudno, jeśli lokatorem będzie rodzic z dzieckiem. Co może zrobić wynajmujący, żeby zminimalizować ryzyko? Oto konkretne rady:
1. Umowa najmu okazjonalnego
To taka umowa, w której lokator zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania i wskazuje nawet adres, gdzie się wyprowadzi. Umowa najmu okazjonalnego wyłącza niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, więc przynajmniej w teorii powinna dawać gwarancję bezpiecznego wynajmu. Na jej podstawie najem może trwać nawet 10 lat. Najważniejsze cechy umowy najmu okazjonalnego to:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (np. powrót do rodziców)
- Oświadczenie właściciela lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie (czyli raczej nie wprowadzimy się do byłego małżonka)
Ale w internecie można znaleźć oferty osób, które za opłatą są gotowe zgłosić swój adres jako „adres awaryjny” w umowie najmu okazjonalnego. Jak pokazaliśmy w tym artykule, podpisanie umowy najmu okazjonalnego to raczej kwestia komfortu psychicznego właściciela mieszkania, a nie realna ochrona.
2. Wysoka kaucja i dokumentacja na start. Polisa też nie zaszkodzi
Sumiennego najemcę poznaje się m.in. nie po tym, jak zaczyna, ale po tym, jak kończy. Czy po rozstaniu mieszkanie nadaje się jedynie do remontu? Czy nie ma dziur w ścianach? Żeby chociaż częściowo zabezpieczyć się przed kosztami ponownego doprowadzenia lokum do stanu używalności, warto zadbać o… solidny wymiar kaucji.
Rynkowe minimum to kaucja w wysokości miesięcznego czynszu, ale coraz częściej można spotkać umowy, w których jest to dwu- lub nawet trzymiesięczny czynsz. Ci, którzy znajdą chętnych, żeby tyle zapłacić, opowiadają, że skończyły im się problemy z najmem na krótki termin, zmniejszyła się rotacja klientów i dostają same „poważne” oferty.
Z jednej strony zabezpiecza to interesy właścicieli, ale z drugiej może spowodować problemy ze znalezieniem chętnych na mieszkanie, bo mocno zawęża pulę potencjalnych klientów: mało który student może sobie pozwolić na to, żeby zamrozić na „nieoprocentowanej lokacie” np. 5000 zł. Jeśli nie chcemy mieć pod dachem studenta, a chcemy zwiększyć szansę, że lokator będzie wypłacalny, kilkumiesięczna kaucja na pewno nam w tym pomoże.
Ale to nie koniec. Do nowej rangi może urosnąć problem nieubezpieczonych mieszkań, które właśnie zostały zagospodarowane przez najemców. Według Polskiej Izby Ubezpieczeń Polacy mają podpisanych 10 mln umów na ubezpieczenie domu lub mieszkania. Dla porównania – wszystkich domów i mieszkań według GUS mamy odpowiednio 5 mln i 15 mln.
Zwykle nieruchomość jest ubezpieczona, jeśli właściciel spłaca hipotekę, albo gdy jest to dom (bo może być np. narażony na powódź czy zerwanie dachu), ale teraz na rynek może trafić kilkaset tysięcy mieszkań z zasobu, który był uznawany za „pustostan”, a których właściciele uznawali, że są bezpieczne. Powtórne wprowadzenie ich do eksploatacji to nowe zagrożenia: pęknięte wężyki, uszkodzenia instalacji elektrycznej, wodnej, konieczna pomoc assistance. Koszt polisy obejmującej ubezpieczenie mieszkania jest praktycznie pomijalny, bo ceny zaczynają się od 20-30 zł miesięcznie i można go uwzględnić w czynszu.
————
ZAPROSZENIE:
Artykuł powstał w ramach rubryki edukacyjnej „Bez znieczulenia o ubezpieczeniach”, która ukazuje się pod patronatem PZU, największej w Polsce firmy ubezpieczeniowej.
PZU oferuje szeroki zakres ubezpieczenia mieszkania i domu w ramach oferty PZU Dom: wypłaci odszkodowanie za zniszczenia oraz za kradzież wyposażenia po włamaniu, zorganizuje i opłaci pomoc w nagłych wypadkach, np. usługę hydraulika, elektryka. W wariancie Super Plus ubezpieczenia assistance zorganizuje i opłaci również naprawę sprzętu RTV/AGD/PC czy zdalną pomoc informatyka.
Za tego typu ubezpieczenie można zapłacić jednorazowo lub w abonamencie, płacąc miesięcznie równe składki. Odszkodowanie otrzymamy, nawet gdy wyjedziemy na dłużej lub z innej przyczyny nie wykonamy obowiązkowego przeglądu technicznego przewodu kominowego, instalacji gazowej lub elektrycznej w ubezpieczonym domu, mieszkaniu czy budynku. W takiej sytuacji PZU wypłaca odszkodowanie aż do 50% sumy ubezpieczenia.
Więcej informacji na temat ubezpieczenia domu i mieszkania znajdziesz TUTAJ.
————
3. Wywiad lokatorski i referencje. To nie boli, ale przyjemne też nie jest
Gdy dwie osoby (właściciel mieszkania i przyszły lokator) trafią na siebie poprzez portal ogłoszeniowy, nic o sobie nie wiedzą. Żeby nie zdawać się na ślepy los, warto się „poznać” bliżej.
Przede wszystkim poprosić o jakiś „kwit”, który pokaże, że lokator jest wypłacalny: może być to zaświadczenie z pracy, wyciąg z konta… Pytanie, czy druga strona zgodzi się je przedstawić. Z jednej strony nie ma nic do ukrycia, więc dlaczego nie, ale z drugiej… w takim finansowym castingu jest coś co najmniej mało komfortowego. Poza tym, mieszkanie może wynajmować student, który nie ma dochodów, a płaci rodzina, wtedy cała finansowa „lustracja” bierze w łeb.
Zamiast tego być może wystarczyłyby referencje od poprzedniego właściciela. Można też sprawdzić rzetelność potencjalnego najemcy w bazach Biur Informacji Gospodarczych, gdzie trafiają dłużnicy niepłacący np. rachunków za kablówkę oraz w Biurze Informacji Kredytowej, gdzie znajdują się dane o historii kredytowej każdego, kto posiada rachunek bankowy. Najlepiej jest poprosić najemcę o uzyskanie raportów z BIG i BIK i przedstawienie wynajmującemu.
4. Ubezpieczeniowa polisa właścicielskiego bezpieczeństwa
Przedstawione pomysły to jest tarcza, która może ograniczyć ryzyko niewypłacalności lokatora, ale 100% gwarancji nie da. Czy jest jakiś sposób, żeby bronić rentowności najmu? Z pomocą przychodzą narzędzia… finansowe, a dokładniej ubezpieczeniowe z możliwością weryfikacji rzetelności najemcy.
Można już ubezpieczyć się od sytuacji, w której mamy najemcę, ale nie płaci on czynszu. Oczywiście są pewne obostrzenia i polisa działa tylko przez pewien czas (oraz pod pewnymi warunkami), lecz jest to dodatkowa opcja zabezpieczenia sobie stabilności dochodów z czynszu.
W tym roku PZU z polsko-brytyjskim startupem fintechowym simpl.rent przygotował pierwsze na naszym rynku ubezpieczenie płatności czynszu przeznaczone dla właścicieli i zarządzających mieszkaniami na wynajem. Wynajmujący, którzy skorzystają z Certyfikatu Najemcy od simpl.rent – oczywiście za zgodą lokatora – mogą online sprawdzić tożsamość najemcy, jego dochody w stosunku do wysokości oczekiwanego czynszu, historię płatniczą i kredytową na podstawie danych z BIK oraz BIG-ów (KRD, ERIF, BIG Infomonitor).
Ze względu na sytuację gospodarczą i niekorzystne czynniki makroekonomiczne do łask wraca rynek najmu – dlatego najemcy nie powinni się dziwić, że mogą być poproszeni o zgodę na takie prześwietlenie, a wynajmujący mogą poczuć się zabezpieczeni przed ewentualnym ryzykiem kłopotów finansowych swoich lokatorów.
————
ZAPROSZENIE:
PZU wraz z simpl.rent oferują kompleksowe ubezpieczenie dochodów z najmu, które zapewnia pokrycie utraconego czynszu w sytuacji, kiedy najemca nie reguluje swoich zobowiązań.
Filozofia działania polisy jest prosta: jeśli najemca nie płaci przez 3 miesiące, to firma wypłaca to, czego nie otrzymaliśmy, maksymalnie do określonej kwoty – w polisie PZU jest to 9000 zł. Co ważne, polisa oprócz komponentu majątkowego, oferuje także pomoc prawnika, w razie gdyby lokator nie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania.
Ubezpieczenie najmu to niewielki koszt, kiedy najemca uzyska Certyfikat Najemcy od simpl.rent. Wtedy wynosi 29 zł miesięcznie. Bez certyfikatu także można ubezpieczyć wynajem za 50 zł miesięcznie. Koszty polisy najmu, podobnie jak w przypadku ubezpieczenia mieszkania lub domu, można „zaszyć” w czynszu, który płaci nasz lokator, a w przypadku kłopotów mamy gwarancję pomocy zarówno finansowej, jak i prawnej.
źródło zdjęcia: PixaBay
