Rekordowa zdolność kredytowa. Kiedy 80 m2 będzie dla każdego?

Rekordowa zdolność kredytowa? I co z tego? Niedawno pojawiły się statystyki, z których wynika, że zdolność kredytowa klientów banków w Polsce sięgnęła rekordowego poziomu w historii. Ale oczywiście nie oznacza to, że przekłada się ona na rekordowe możliwości zakupowe mieszkania. Co musi się stać ze stopami procentowymi, żeby nasze możliwości zakupu mieszkania na kredyt wzrosły do przyzwoitego poziomu? Takiego, by 80-metrowe mieszkanie na przedmieściu było w zasięgu zakupu na kredyt przez parę przeciętnie zarabiających młodych Polaków? Być może to się stanie… już niedługo

Zdolność kredytowa osób ubiegających się o pożyczkę jest pochodną dwóch czynników – ceny pieniądza oraz poziomu dochodów. Według większości banków rata kredytu, o który ubiega się dana osoba, nie powinna przekraczać 35% jej dochodów brutto (i 45-50% dochodów na rękę uwzględniających odprowadzone podatki i składki). To odważne założenie. Zwykle doradzam moich czytelnikom, słuchaczom i widzom, by ich maksymalne obciążenie ratą kredytu nie przekraczało 30% wynagrodzenia na rękę. Ale banki są bardziej liberalne.

Niezależnie od tego, jaki maksymalny bezpieczny próg zadłużenia przyjmiemy, będzie on ustawiony tym wyżej, im rata kredytu jest niższa. Rata kredytowa zaś – jak powszechnie wiadomo – jest tym mniejsza, im niższe oprocentowanie kredytu. I tym mniejszy procent dochodów stanowi, im te dochody są wyższe.

Rekordowa zdolność kredytowa. Ale co z tego?

Wcześniej najwyższą zdolność kredytową mieliśmy w latach 2020–2021, a główną przyczyną tego faktu był zjazd stóp procentowych niemal do zera. Niska część odsetkowa rat kredytów hipotecznych sprawiała, że raty były relatywnie niskie i przy określonych (coraz wyższych) dochodach można było zaciągnąć większy kredyt. Według danych HRE trzyosobowa rodzina z dwoma średnimi pensjami mogła sobie wówczas pozwolić na grubo ponad 700 000 zł kredytu.

To było pięć lat temu i w tym czasie świat mocno się zmienił. Stopy procentowe nie krążą już wokół zera i kredyt hipoteczny nie kosztuje już 2,5% w skali roku, jak w 2020 r. Jeszcze pół roku temu przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego przekraczało 8% rocznie. Teraz jest to bliżej 7% w skali roku, bo cena pieniądza zaczęła spadać wraz z inflacją i w oczekiwaniu na obniżki oficjalnych stóp procentowych NBP.

Kredyt jest dużo droższy, ale średnie wynagrodzenie jest dużo wyższe. W ciągu pięciu lat urosło z 5500 zł brutto do 8500 zł brutto (licząc na koniec zeszłego roku, w kwietniu 2025 r. było to już 9045 zł brutto). I właśnie wzrost tego parametru sprawił, że nawet pomimo wysokich rat, które trzeba płacić do banku, zdolność kredytowa jest dziś wyższa niż pięć lat temu. A więc rekordowa. Ta sama trzyosobowa rodzina z dwoma średnimi pensjami na koncie (inna sprawa, że średnia pensja jest dostępna dla 25–30% najlepiej zarabiających, taka to „średnia”) może sobie pozwolić na kredyt wart 800 000 zł.

To oczywiście nie oznacza, że możemy kupić rekordowo dużo metrów mieszkania. Był taki czas, gdy za pensję brutto można było kupić aż 1,05 m2 mieszkania. To było w latach 2015–2016, czyli wtedy, gdy kończyła się nieruchomościowa bessa. Wynagrodzenia nam wówczas z roku na rok rosły, a ceny mieszkań stały w miejscu i były takie jak w 2008 r. – średnio 5500 zł za m2 na rynku pierwotnym.

Pod koniec zeszłego roku za średnią pensję (8500 zł brutto) możemy kupić już tylko 0,74 m2 mieszkania. Średnio na rynku cena metra kwadratowego wynosiła wtedy 11 500 zł, choć oczywiście w największych metropoliach średnia cena metra jest wyższa w Warszawie trudno kupić metr mieszkania poniżej 12 500 zł, a średnia dla stolicy to 18 500 zł. Z drugiej strony nie każdy kupuje mieszkanie na Woli albo Mokotowie. Oczywiście rekordowo wysoka zdolność kredytowa daje większe możliwości finansowania zakupu kredytem, ale to marna pociecha.

Jak zmieni się dostępność mieszkania na kredyt po spadku stóp?

Mamy więc taką sytuację, że mniej więcej dekadę temu zarabialiśmy średnio 5500 zł i mogliśmy za te pieniądze kupić nieco ponad metr kwadratowy mieszkania, a dziś zarabiamy średnio 8500 zł (obie kwoty brutto), ale metr mieszkania kosztuje średnio 11 500 zł, a w największych miastach bliżej 15 000 zł. Z tego punktu widzenia mamy do czynienia ze straconą dekadą. Straciliśmy jedną czwartą wartości nabywczej naszych wynagrodzeń wyrażonej w metrze mieszkania.

Zakup 80-metrowego mieszkania po cenie 11 500 zł za m2 wymaga posiadania 180 000 zł wkładu własnego i jakichś 740 000 zł kredytu. Żeby móc sobie na taki kredyt pozwolić – zakładając, że zaciągamy go na 30 lat, przy jego obecnej cenie (jakieś 7% rocznie) – potrzebujemy aż 14 000 zł brutto dochodu do zdolności kredytowej. Trzeba bardzo dobrze zarabiać – w okolicach 9900 zł na rękę – żeby móc sobie na to pozwolić solo. Albo mieć do dyspozycji dwie medianowe (nie średnie) pensje krajowe, czyli po 7000 zł brutto, 5100 zł na rękę.

To tylko pozornie wygląda na coś „do zaakceptowania”. Mówimy o długu na 30 lat zaciąganym „pod korek”, czyli z perspektywą płacenia 5000 zł miesięcznie raty kredytowej miesięcznie. Jeśli kredyt zaciąga jedna osoba, to na ratę idzie prawie pół pensji, a na życie zostaje, po opłaceniu czynszu, pewnie ze 3500 zł. Przypomina to życie z pętlą na szyi, ale z drugiej strony stopy procentowe spadną (co może mieć znaczenie, jeśli ktoś bierze kredyt o zmiennym oprocentowaniu), a wynagrodzenia rosną, więc za kilka lat pętla na szyi się lekko poluzuje.

Rekordowa zdolność kredytowa - na co wystarczy? — Rekordowa zdolność kredytowa – na co wystarczy?

Ale na szczęście ekonomiści wieszczą spadek stóp procentowych. Duży, o dwa punkty w ciągu niespełna dwóch lat. Co to oznacza? Jeśli stopy procentowe spadną do 3,5%, zaś cena kredytu do 5% w skali roku – a to, zdaniem analityków, jest możliwe już pod koniec 2026 r. – to dostępność tych naszych przykładowych 80 m2 mieszkania zwiększy się znacząco. Przy takiej cenie kredytu rata jest niższa dokładnie o 1000 zł. A to zmniejsza konieczny dochód, by osiągnąć zdolność kredytową do mniej więcej 11 000 zł brutto.

A to oznacza, że 80-metrowe mieszkanie na przedmieściu dużego miasta (lub w centrum mniejszego) staje się dostępne już dla kogoś, kto zarabia 7800 zł na rękę. Albo dla dwóch osób z pensjami po ok. 3900 zł na rękę, a więc już znacznie poniżej mediany dochodów w Polsce (wynoszącej 5000 zł na rękę). Oczywiście w dalszym ciągu mowa o sytuacji, kiedy prawie połowa dochodu netto kredytobiorcy idzie na ratę kredytową, a więc o sytuacji przypominającej życie z pętlą na szyi. Ale z drugiej strony przynajmniej jest jakiś wybór – 4000 zł raty kredytowej albo 3500 zł czynszu najmu, czyli pieniędzy wpadających do kieszeni kogoś innego.

Pisząc krótko, jeśli stopy procentowe rzeczywiście spadną z obecnych 5,25% do poziomu 3,5%, jak prognozują analitycy, to mieszkanie dające elementarny komfort funkcjonowania komuś, kto chciałby założyć rodzinę, stanie się dostępne dla większości ludzi żyjących w parach. Ale za cenę oddawania do banku nawet połowy tego, co zarobią, bez uwzględnienia ewentualnych podwyżek wynagrodzenia, z kredytem na 30 lat oraz z koniecznością posiadania sporych oszczędności na wkład własny. I taka jest stawka ewentualnych obniżek stóp procentowych w Polsce.

Od jakich kredytów najlepiej trzymać się teraz z daleka? Zobacz wideofelieton:

————————-

ZOBACZ CO NOWEGO W HOMODIGITAL:

Obok „Subiektywnie o Finansach” stoi w internetach multiblog Homodigital.pl, czyli subiektywnie o technologii. Opowiadamy w nim to, co ważne dla Twojego cyfrowego bezpieczeństwa i jestestwa. Opowiadamy tak, jak w „Subiektywnie o Finansach” – czyli tylko to, co istotne i tak, żeby każdy zrozumiał. Jeśli korzystasz z technologii, to wpadaj na Homodigital.pl, czytaj i komentuj artykuły, pomóż nam się rozwijać.

———————————-

ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTERY

>>> W każdy weekend sam Samcik podsumowuje tydzień wokół Twojego portfela. Co wydarzenia ostatnich dni oznaczają dla Twoich pieniędzy? Jakie powinieneś wyciągnąć wnioski dla oszczędności? Kliknij i się zapisz.

>>> Newsletter „Subiektywnie o Świ(e)cie i Technologiach” będziesz dostawać na swoją skrzynkę e-mail w każdy czwartek bladym świtem. Będzie to podsumowanie najważniejszych rzeczy, o których musisz wiedzieć ze świata wielkich finansów, banków centralnych, najpotężniejszych korporacji oraz nowych technologii. Kliknij i się zapisz.

———————————-

PRZECZYTAJ TEŻ W „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”