Umowa na wyłączność: nie podpisuj takiej, gdy sprzedajesz mieszkanie, a wiesz, że cię energia rozpiera. A agent jest bez energii

Czy biuro nieruchomości może zarobić na sprzedaży mieszkania nie kiwnąwszy nawet palcem w bucie? Okazuje się że tak i to całkiem sporo. Pod warunkiem, że odpowiednio skonstruuje umowę z właścicielem lokalu

Na rynku nieruchomości trwa boom. W branży pośrednictwa transakcyjnego działają gracze mniejsi i więksi. Ci mniejsi ponoszą realne koszty, muszą starać się o klienta, jeździć na spotkania, pokazywać mieszkania, zadowolić się niską prowizją. W przypadku większych bywa różnie. Casem wystarczy upolować klienta, który podpisze umowę pośrednictwa na wyłączność i liczyć na to, że klienta zacznie w końcu nosić.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Pan Andrzej (imię zmienione) wystawił na sprzedaż mieszkanie. Oczywiście rozdzwoniły się telefony i jak łatwo się domyślić, zdecydowana większość dzwoniących to były osoby z biur pośrednictwa nieruchomości. Panu Andrzejowi zależało na szybkim sfinalizowaniu transakcji, postanowił rozpuścić wici jak najszerzej, więc nie przepędzał pośredników. Jednymi z nich byli agenci Metrohouse. Umówiono spotkanie.

„Agent zaproponował współpracę na wyłączność. Moje obawy o ograniczenie liczby potencjalnych chętnych rozwiał tym, że agencja ma – jak twierdził – umowy z innymi biurami nieruchomości, więc – chcąc niechcąc – będę „przeczesywał” dużą część rynku pośrednictwa”

– opowiada pan Andrzej. Po podpisaniu umowy pośrednictwa na wyłączność pan Andrzej zaproponował, by podjechali i zobaczyli mieszkanie, które pośrednik ma sprzedawać. Ale sympatyczny pan uprzejmie przeprosił, wymawiając się, że właśnie się śpieszy na kolejne spotkanie i właściwie to jest już spóźniony, więc bardzo chętnie obejrzy, ale w innym terminie. A najlepiej będzie jak po prostu obejrzy zdjęcia. W sumie racja, mieszkanie to mieszkanie, wszystkie są takie same – cztery ściany, okna, drzwi ;-).

Minęło kilka dni i zadzwonił telefon. Zadzwoniła agentka z poprzednio współpracującej z panem Andrzejem firmy z informacją, że ma osobę zainteresowaną zakupem mieszkania. Umowa na wyłączność mocno ogranicza współpracę, więc jedyne co pan Andrzej mógł zrobić to podać numer telefonu do agenta, z którym podpisał deal.

„Nie otrzymałam żadnej informacji zwrotnej. Po kilku dniach bezczynnego oczekiwania na działania agenta dałem własne ogłoszenia, lokal zaś okleiłem kartkami ze swoim numerem telefonu. Odezwały się dwie osoby. Zaczęliśmy negocjacje, które zakończyły się podpisaniem umowy. Poinformowałam agenta o sprzedaży nieruchomości”

– opowiada pan Andrzej. Informacji zwrotnej nie otrzymał. A w każdym razie nie w takiej formie, jakiej oczekiwał. Ta przyszła w formie listu, który zawierał informację o zamknięciu umowy na wyłączność i gratulacje z okazji skutecznej sprzedaży. Do listu z gratulacjami została też dołączona faktura opiewająca na kwotę 4.000 zł.

Za co ta fakturka? Pan Andrzej sam dał ogłoszenia, zrobił zdjęcia, wydrukował i umieścił kartki z telefonem na oknach mieszkania. Sympatyczny agent nawet nie pofatygował się obejrzeć lokal. Pan Andrzej, lekko zaniepokojony, jeszcze raz przeczytał umowę. W aneksie znalazł punkt zatytułowany „Ryczałtowy Zwrot Kosztów”. A tam, pomiędzy licznymi podpunktami, zawarto uzgodnienie stron, że kwota Ryczałtowego Zwrotu Kosztów wynosić będzie 4.000 zł.

„Mając na uwadze, że Zleceniobiorca jest zobowiązany wykonać na rzecz Zleceniodawcy usługi o koszcie przewyższającym koszt usług standardowo świadczonych w ramach Umowy Pośrednictwa, Strony niniejszym uzgadniają, że w przypadku, gdy do dnia wygaśnięcia umowy Okresu Wyłączności Zleceniodawca sprzeda nieruchomość innej osobie niż osoba pozyskana przez zleceniobiorcę (…) w celu pokrycia kosztów związanych z usługami świadczonymi na podstawie niniejszej Umowy, Zleceniodawca zobowiązuje się zwrócić Zleceniobiorcy koszty świadczonych przez Zleceniobiorcę usług (…)”

Czyli, inaczej pisząc, jeśli agent nie znajdzie klienta, a posiadacz mieszkania zrobi to sam – pośrednik i tak powinien dostać pieniądze (formalnie: zwrot kosztów). Kolejny podpunkt umowy brzmi tak:

„W przypadku, gdy Zleceniodawca nie poinformuje zleceniobiorcy o zawarciu Umowy Sprzedaży lub umowy przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości, do zawarcia której doszło w Okresie Wyłączności, w terminie 7 dni od zawarcia takiej umowy, dodatkowo Zleceniobiorca zobowiązuje się zapłacić Zleceniobiorcy 50% kwoty Ryczałtowego Zwrotu Kosztów”

Jeśli więc sprzedający sam poczyni starania i znajdzie kupca na mieszkanie, to jeszcze musi pilnować, żeby w terminie 7 dni – gdy sam ma mnóstwo załatwiania formalności związanych ze sprzedażą – powiadomić agencję. Panu Andrzejowi realnie groziło, że będzie musiał zapłacić 6.000 zł, a nie „tylko” 4.000 zł. Pan Andrzej napisał pismo, że się nie zgadza z wystawioną fakturą i jej nie akceptuje.

Odpowiedź była dość przewidywalna. Firma nie po to zawiera tego typu umowy „na wyłączność”, żeby potem czynić w owej wyłączności jakieś niepokojące wyłomy. Skoro klient sprzedał mieszkanie na własną rękę, zamiast uzbroić się w cierpliwość i czekać aż agent znajdzie czas, żeby je zaoferować… Oto najistotniejsza część odpowiedzi firmy pośrednictwa nieruchomościowego:

„Wykonaliśmy szeroko zakrojone działania marketingowe oraz handlowe i przygotowaliśmy profesjonalną ofertę sprzedaży nieruchomości mającą zachęcić potencjalnych klientów do bliższego zapoznania się z lokalem”

W dalszej części przytoczono zapis o Ryczałtowym Zwrocie Kosztów uznając, że nie ma podstaw do uznania reklamacji oraz, że całkowicie uzasadnione są oczekiwania pośrednika do pełnego wywiązania się przez klienta ze zobowiązań finansowych wynikających z wiążących umów.

Czy powinniśmy żałować pana Andrzeja, który podpisał niezbyt korzystną dla siebie umowę? Cóż, umowy się czyta przed podpisaniem, zwłaszcza jeśli dotyczą aktywów o takiej wartości, jak mieszkanie. Nie ma obowiązku podpisywania umowy, która sprowadza się do zasady „czy się stoi czy się leży, pośrednikowi prowizja się należy”.

Z drugiej strony pośrednicy też mają swoje racje. Czasem zdarza się, że sprytni klienci chętnie korzystają z pomocy pośredników, po czym – „działając wspólnie i w porozumieniu” z potencjalnym nabywcą – dochodzą do wniosku, że płacenie prowizji pośrednikowi jest frajerstwem i dogadują sie „na boku”. W takiej sytuacji to pośrednik zostaje na lodzie nawet jeśli poniósł realne koszty związane ze znalezieniem chętnego na mieszkanie.

Warto pamiętać o czytaniu umów z pośrednikami na rynku, gdzie nie ma zezwoleń, licencji, koncesji, nadzoru KNF-ów i innych organów. Ale warto też pamiętać, że pośrednik może próbować wpisywać do umowy różne zapisy, które w zarysie mają zagwarantować ochronę jego praw, a w szczególe – zapewnić prowizję na zasadzie „czy się stoi, czy się leży…”.

Z każdym pośrednikiem można negocjować i – wiem z własnego doświadczenia – oni wręcz bardziej szanują klientów, który precyzyjnie chcą ustalić zasady współpracy. Oczywiście: warto też pamiętać o tym, że na starcie to pośrednik jest słabszą stroną umowy, bo musi szukać klientów, a nie ma wpływu na to czy strony się dogadają i czy dostanie jakąkolwiek zapłatę.  Umowa powinna być więc uczciwa i chronić interesy obu stron – pośrednika i sprzedającego.

Czytaj też: Zła wiadomość. Policzyli jak bardzo boom na rynku nieruchomości przeszkadza w bogaceniu się rodzin

Czytaj też: Inwestowanie w mieszkania na wynajem. Nadchodzi koniec eldorado?

autor zdjęcia tytułowego: MasterSenaiper/Pixabay