Nowy minister Krzysztof Hetman chce jeszcze więcej „Bezpiecznego Kredytu 2%”. A ja policzyłem jakie… straty przynosi dopłacanie do kredytów

„Bezpieczny Kredyt 2%” zaowocował wzrostem cen mieszkań o 10-15%, ale to nie zraża polityków, którzy myślą o ciągu dalszym. „Chciałbym zmodyfikować „Bezpieczny Kredyt 2%” tak, aby był otwarty dla większej liczby rodaków – stwierdził w „Rozmowie Piaseckiego” w TVN24 minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman z PSL. Dodał, że „kredyt może być nawet mniejszy”, czyli dopłaty mogłyby być jeszcze wyższe. Deweloperzy otwierają szampana, a ja policzyłem jakie… straty przynoszą takie programy takich kredytów. Na pewno chcecie tego więcej? 

Zjednoczonej Prawicy nie udało się uporać z najważniejszym problemem trapiącym młodych ludzi (przynajmniej w sferze gospodarczej) – cenami nieruchomości. W ostatnich latach kwota, którą trzeba zapłacić za metr mieszkania rosła znacznie szybciej, niż średnie wynagrodzenie. A Polska (zwłaszcza duże polskie miasta) była miejscem, w którym metr mieszkania najszybciej oddalał się od młodych ludzi w Europie.

Ciekawe? Po przeczytaniu wróć tutaj, kliknij i odkryj sprawdzone patenty Samcika na ochronę przed inflacją

Statystyki, które podaję na wykresie poniżej, tak naprawdę są jeszcze bardziej niekorzystne. Po pierwsze dlatego, że płace młodych ludzi są zwykle niższe od średniej rynkowej. A po drugie dlatego, że ta średnia „fałszuje” rzeczywistość, bo bierze się z danych dotyczących pracowników etatowych z największych firm, realne średnie wynagrodzenie w gospodarce jest o co najmniej 1000 zł niższe.

Zjednoczona Prawica nie potrafiła zbudować tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności (słynne Mieszkanie+ zakończyło się porażką), zastosowała więc tę samą metodę, której używali poprzednicy – dotowanie kredytów. Ostatnią odsłonę „dramatu” – i zarazem najbardziej spektakularną – jest program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dlaczego „dramatu”? Bo im bardziej dotuje się kredyty, tym droższe stają się mieszkania, które za te kredyty kupujemy.

Minister Krzysztof Hetman: jeszcze więcej tego samego

Sądziłem, że nowa władza znajdzie inne sposoby na tańsze mieszkania. Może budownictwo społeczne (czyli wspomaganie wspólnot lokalnych budujących dla siebie mieszkania), może ograniczenie popytu spekulacyjnego na mieszkania, może uruchomienie oszczędności leżących w bankach (żeby budowało się więcej mieszkań), może wykorzystanie REIT-ów, czyli narzędzi pozwalających zarabiać na wynajmie?

Ale na razie wygląda na to, że nowa władza ma pomysł „jeszcze więcej tego samego”. W sumie nie wiem, dlaczego się dziwię, w końcu to Donald Tusk proponował „kredyt 0%” na pierwsze mieszkanie. No i dzieje się. Krzysztof Hetman z PSL, który jest nowym ministrem rozwoju i technologii ogłosił, że potwierdziły się doniesienia medialne o tym, iż pieniądze na „Bezpieczny Kredyt 2%” w zasadzie się skończyły. Krzysztof Hetman dodał, że „program można byłoby zamknąć”, choć z papierów wynika, że powinien potrwać do końca 2024 r. Co dalej?

„Wyjdziemy z propozycją kontynuacji tego programu, a potem usiądziemy do opracowania bardziej kompleksowego programu, który będzie oddziaływał nie tylko na popyt, ale także na podaż mieszkań. (…) Chciałbym, żeby ten program był otwarty dla większej liczby naszych rodaków. Może uda się go potanić, nie powodując kosztów dla budżetu państwa. To wszystko zostanie policzone”

– oświadczył minister Krzysztof Hetman. A gdy został zapytany, co to znaczy „potanić”, to dodał, że ten kredyt „może być nawet mniejszy, gdzieś między 0% a 2%”. Dodał, że „ta forma pomocy we wzięciu kredytu będzie kontynuowana”. W tym momencie w biurowcach deweloperów zaczęła się fiesta. Wyłącznie tego się bali, że rząd znajdzie inny sposób wspierania budownictwa – taki, który nie powoduje pompowania cen. Bo przy pompowaniu cen deweloperzy mogą też pompować swoje marże.

Krzysztof Hetman ich uspokoił – program wspierania deweloperów się nie skończy. Ba, będzie szerszy. Może „jedno mieszkanie dla każdego”? Bo „Bezpieczny Kredyt 2%” jednak ma pewne bolesne ograniczenia. Może być udzielony tylko na pierwsze mieszkanie. Jego kwota nie może przekroczyć 600 000 zł. Wkład własny nie może być wyższy niż 200 000 zł. W przypadku braku wkładu własnego można skorzystać z gwarancji państwowego banku BGK (wtedy robi się „wielka kumulacja wsparcia”). Preferencje polegają na dopłatach do rat przez pierwszych 10 lat spłacania. Przez ten czas oprocentowanie kredytu wynosi 2% plus marża banku.

Czytaj też: „Bezpieczny Kredyt 2%” jest jak dżin wypuszczony z butelki? Trzy niepokojące wiadomości z rynku nieruchomości

O ile więcej wydali na mieszkania ci, którzy kupują je bez preferencji?

Jaki sens ma dalsze pompowanie cen nieruchomości? Przecież każde dziecko wie, że stymulowanie popytu nieuchronnie powoduje wzrost cen. Pół biedy, jeśli jest to tylko efekt uboczny procesu, dzięki któremu wiele osób wreszcie stać na własne mieszkanie. Gorzej, jeśli skutki uboczne „przykrywają” sens całego przedsięwzięcia. Biorąc pod uwagę skalę wzrostu cen mieszkań, który nastąpił w wyniku wprowadzenia „Bezpiecznego Kredytu 2%”, powziąłem podejrzenie, że tak właśnie jest w tym przypadku.

Postanowiłem to podejrzenie ubrać w liczby. Zwłaszcza że eksperci rynku nieruchomości w mediach elektronicznych apelują, żeby ani trochę nie spuszczać z tonu. Dopłaty do kredytów są super, pomysł odchodzącego rządu, by zwiększyć limit pieniędzy na dopłaty do 16 mld zł, jest super. Bez tanich kredytów rynek się załamie i nie będzie niczego.

Wiadomo, że większość nieruchomościowych ekspertów pracuje dla firm finansujących nieruchomości albo budujących mieszkania. Patrząc na rosnące marże firm deweloperskich trudno się dziwić, że ludzie z tych branż chcą więcej tego samego. Ale – powtarzam pytanie – czy przypadkiem koszty nie są wyższe niż „urobek” w postaci ukontentowanych własnym mieszkaniem młodych Polaków? Policzmy.

W Polsce sprzedaje się od 100 000 do 200 000 nowych mieszkań rocznie. Średnia cena mieszkania to pewnie 400 000 zł, więc mamy jakieś 40-80 mld zł, które Polacy wydają na nowe mieszkania. Oprócz tego handlowane są mieszkania na rynku wtórnym, ale ich ceny poniekąd zależą od sytuacji na rynku pierwotnym. To podaż mieszkań od deweloperów kształtuje ceny na rynku, także na tym wtórnym. Nie wszystkie lokale w Polsce są budowane przez deweloperów. Tych ostatnich jest od 50 000 do 70 000.

Z wszelkich dostępnych danych wynika, że średnia cena mieszkania w ostatnich miesiącach – odkąd stało się jasne, że rusza rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” – wzrosła o 1000-1500 zł za każdy metr. Przy założeniu, że średnie mieszkanie w Polsce kupowane na rynku pierwotnym ma 60 m2 – mówimy o zmianie ceny o 60 000 zł, w górnych rejestrach (Warszawa) nawet 90 000 zł. Ponieważ Warszawa to połowa rynku nieruchomości, załóżmy, że wzrost ceny mieszkania spowodowany „Bezpiecznym Kredytem 2%” wynosi 75 000 zł.

Łącznie więc na mieszkania Polacy wydadzą w skali roku o 7-15 mld zł więcej (w zależności od tego ile mieszkań kupią – 100 000 czy 200 000). To koszt uboczny tanich kredytów. Jednak ten koszt nie będzie poniesiony przez wszystkich. Beneficjenci tanich kredytów dostaną dopłaty, które ten koszt im zrefundują. I to z nawiązką. Do tej pory podpisano 40 000 umów kredytowych w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%”, zaś przeciętna dopłata może sumować się do kwoty 300 000 zł przez 10 lat. Łącznie 12 mld zł.

Jaką część wszystkich kupujących stanowią ci „szczęśliwcy”, którzy są obdarowani dopłatami? 40 000 klientów spośród – załóżmy – 200 000 wszystkich kupujących to jakieś 20%. A więc dopłaty dla tych 20% ludzi pochłoną 12 mld zł w ciągu 10 lat (oni de facto nie odczują wzrostu cen nieruchomości), zaś pozostałe 160 000 ludzi zapłaci za mieszkanie średnio o 1250 zł za m2 więcej, co będzie ich kosztowało dodatkowo 12 mld zł.

Nie każdy kredyt jest „bezpieczny”

Ale przecież część tych, którzy zapłacą więcej, to klienci kredytowi. Nie załapali się na „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale i tak poszli do banku. Mniej więcej połowa kupujących mieszkania w Polsce korzysta z kredytów (jakieś 100 000 osób). Niecała połowa z nich zapewne korzysta z „Bezpiecznego Kredytu 2%”, zaś 60 000 bierze komercyjny kredyt hipoteczny.

Łączne dodatkowe zadłużenie tych ludzi z powodu wzrostu cen mieszkań może wynosić jakieś 5 mld zł (1250 zł pomnożone przez 60 m2 mieszkania pomnożone przez 60 000 ludzi), gdyby 100% ceny mieszkania stanowił kredyt. Ale zwykle jest 30% wkładu własnego, więc będzie to – powiedzmy – 3 mld zł. Dodatkowe odsetki, które będzie trzeba oddać do banku od tej kwoty przez 10 lat (zwykle w takim czasie spłacane są kredyty, niezależnie od terminu „wyjściowego”) wyniosą dodatkowe 1,5 mld zł (zakładam średnie oprocentowanie kredytu 8%).

Mamy więc 12 mld zł, które dodatkowo muszą wyjąć z kieszeni kupujący w tym roku mieszkania, jeśli nie korzystają z „Bezpiecznego Kredytu 2%”. I jeśli założymy, że jest ich 160 000 (lub mniej, jeśli popyt będzie mniejszy). I dodatkowo 1,5 mld zł na dodatkowe odsetki od kredytu (bo część z nas korzysta z kredytów). Z drugiej strony jest 12 mld zł, które przez dziesięć lat zyska na dopłatach 40 000 ludzi kupujących mieszkania w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Z tych 12 mld zł dopłat mniej więcej 3 mld zł idzie do kieszeni deweloperów (wzrost ceny metra mieszkania o 1250 zł, 60 m2 i 40 000 ludzi), a pozostałe 9 mld zł – do kieszeni banków (różnica w oprocentowaniu). Bilans tanich kredytów – do tej pory – wygląda nieszczególnie korzystnie. Wszyscy kupujący mieszkania poza programem „Bezpieczny Kredyt 2%” tracą 13,5 mld zł, zaś 12 mld zł oszczędzają ci, którzy w programie się zmieścili, ale te pieniądze lecą do banków i deweloperów.

Oczywiście: być może dzięki temu mamy trochę więcej mieszkań, trochę więcej wartości dodanej w gospodarce – bo jak deweloperka się kręci, to pojawiają się mnożniki w gospodarce (ludzie kupują meble, sprzęt AGD, elektronikę do tych swoich nowych mieszkań). Tego wszystkiego nie biorę pod uwagę. Wszystkie wyliczenia mają charakter szacunkowy, są mocno zaokrąglone. Chciałem poznać raczej rząd wielkości niż konkretne liczby.

No i nie biorę pod uwagę handlu mieszkaniami na rynku wtórnym. Tam też ceny poszły w górę, choć nie w takim stopniu (i jest to wzrost bardzo zróżnicowany). Rocznie Polacy kupują i sprzedają od 250 000 do 300 000 mieszkań (łącznie aktów notarialnych jest 700 000, ale duża część z nich dotyczy ziemi oraz nieruchomości niemieszkalnych).

Tutaj jest trochę inaczej, bo strata jednych Polaków jest zyskiem drugich Polaków, więc bilans z definicji wychodzi na zero. Przy wyższych kwotach trochę więcej zarabiają notariusze i banki (tam też są kredyty, im większy kredyt, tym więcej odsetek).

Program wspierania… deweloperów?

Tak jak napisałem – nie przywiązujcie się do konkretnych liczb, po poczyniłem liczne uproszczenia i założenia (choć dawajcie znaki, gdybyście zauważyli jakieś metodyczne luki w moim rozumowaniu), chciałem tylko pokazać, o jakich mniej więcej strumieniach mówimy i czy program wspierania mieszkalnictwa, który powoduje tak ciężkie efekty uboczne w postaci wzrostu cen nieruchomości, ma sens.

Na pierwszy rzut oka „inwestycja” w wysokości kilkunastu miliardów złotych (koszt wzrostu cen mieszkań dla niekorzystających z preferencyjnego kredytu nabywców mieszkań) czyniona po to, żeby „zarobić” te same kilkanaście miliardów złotych (korzyść dla deweloperów i banków oraz dla tych, którzy kupią sobie mieszkanie dzięki temu, że stać ich na kredyt) nie jest „złotym strzałem”. Minister Krzysztof Hetman oraz inni oficjale rządowi powinien to wziąć pod uwagę.

A gdyby te pieniądze zainwestować w budowę mieszkań na wynajem? Wówczas byłaby to „czysta” inwestycja publiczna, niepowodująca straty w postaci wzrostu cen nieruchomości. No, ale wówczas pojawiłby się inny zarzut – że państwo wkłada łapy w prywatny biznes.

Posłuchaj też najnowszego odcinka podcastu „Finansowe Sensacje Tygodnia”: Kiedy koniec mieszkaniowego szaleństwa? Jak bezpiecznie korzystać z odroczonych płatności? Mieszkania drogie, kredyty drogie. Docierają do nas sygnały, że coraz więcej osób wstrzymuje się z zakupem mieszkania. Czy nie będą tego żałować? W jaki sposób w tym roku sfinansujemy świąteczne zakupy? Coraz popularniejsze w Polsce są płatności odroczone. Jak bezpiecznie z nich korzystać? Przewodnikiem po tym temacie jest Anna Kulik, dyrektor działu kredytów i usługi Alior Pay w Alior Banku. Do wysłuchania podcastu zapraszają Maciek Samcik, Maciek Danielewicz i Maciek Bednarek

Zobacz nasz najnowszy wideokomentarz:

zdjęcie tytułowe: TVN24/Unsplash